单位与职工之间房屋买卖合同的法律效力分析
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【期刊名称】
单位与职工之间房屋买卖合同的法律效力分析
【英文标题】 Analysis About The Legal Efficiency Of The Sale Contract Of The Housing Between The Work Unit And Its Staff
【作者】 【作者单位】
【分类】 【中文关键词】 房改房；房屋买卖合同；合同法
【期刊年份】 【期号】 8
【页码】 106
【摘要】 1998年国家实施城镇住房制度改革，“停止住房实物分配，实行住房分配货币化”，单位在向职工出售住房时，与本单位职工签订了相应的房屋买卖或房屋置换合同。而出台于房改之前的最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的这一司法解释有其历史的局限性，应予重新审视，人民法院应当与时俱进，正确认识房改过程中出现的新问题，准确把握公房出卖的性质，正确看待单位与职工的民事法律地位及两者之间的关于房屋买卖的合同效力，将公房出售中的纠纷纳入司法调整的范围之内，及时化解矛盾，确定物权，维护社会的公平与正义。
【全文】【】 &&&& 　　一、对最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》如何适用房改房的存疑
　　《通知》第3条规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”
　　判断一起纠纷是否属民事诉讼范围，主要有两个标准，一是看纠纷的双方当事人是否属于平等主体，二是看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。长期以来法院不受理单位与职工之间涉及房屋的纠纷，其主要理由是：单位与职工之间不是平等主体间的民事法律关系，而是不平等主体间的行政管理关系。第一，主体不平等。单位与职工之间具有行政隶属关系，双方身份地位不平等，单位在建房、分房中是拥有决定权的行政管理者，而职工是被管理者。第二，该类纠纷从内容上看，也不属于人身或财产权益发生的民事权益纠纷。单位对职工进行分房，是单位行使行政管理权的行为，不受民事法律调整，职工能否分到两居室或三居室，包括楼层和朝向的选择都与其所在单位的身份挂钩，与其工龄、职级相联系，是因单位政策而享有的住房福利。因此，单位与职工之间的房屋买卖或房屋租赁合同不具有法律效力，由该类合同而引起的纠纷，纯属单位内部纠纷，应由单位内部或主管部门解决，不能向法院起诉。
　　笔者认为，上述观点在1998年房改之前是没有疑问的。在国家实施城镇住房制度改革前，单位对职工进行实物分房，即房屋产权仍归单位所有，职工定期向单位缴纳租金使用住房，职工对所分房屋只有使用权，没有所有权和处分权。各单位如何向职工分房完全是各单位根据自己的实际情况（如房源多寡、职工工龄、职务级别、贡献大小）进行分配。单位在分房中与职工也会产生各种各样的纠纷：如单位因建房需要拆除职工居住的单位自管公房，但职工不同意拆除而引起的占房、腾房纠纷；职工对单位的分房方案有意见而引起的占房、腾房纠纷；职工调离单位后引起的占房、腾房纠纷。所有这些纠纷中，单位拥有房屋的产权包括处分权，单位有权依据自己的规定采取内部强制措施做出决定和执行，职工对单位分房方案等不服，可以向单位或主管部门反映，但在单位决定变更前，必须无条件服从。从上述实际情况来看，单位内部分房纯属单位行政管理体系的一部分，就像职称评定、提级调岗一样，外界无从插手，即便有矛盾和纠纷，也只能在单位内部解决。法院不主管也无据审理这类纠纷。
　　应该指出的是，1992年最高人民法院出台《通知》这一司法解释时，中国尚未进行大规模的房改，各单位还停留在实物分房阶段，《通知》中所指的“分房”即属实物分房，仍然还是单位享有房屋的包括处分权在内的所有权，职工只享有住房的使用权。《通知》规定法院不受理单位内部分房纠纷并无不当。但是，国家实施房改彻底改变这一状况。1998年国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，从此，拉开了中国大规模房改的序幕。根据房改政策，单位将自有公房向职工出售，彻底改变了单位与职工之间在住房问题上的地位与关系，双方已从工作隶属关系中的不平等主体转化为普通的房屋买卖关系中的平等民事主体。虽然在工作关系中双方之间的主体不平等，职工要服从单位的行政管理，但在特定的房屋买卖关系中双方之间是平等的民事主体关系。从国家关于住房制度改革的政策规定来看，房改房在法律属性上实质就是将原来出租给职工的住房改为出售给个人，即由原来的承租关系转为买卖关系。单位与职工之间的房屋买卖合同是一种特殊的房屋买卖合同，其与一般的商品房买卖合同有所不同，房改房的合同除当事人自行约定的内容外，还要受到房改政策的制约，如售房对象、售房面积、售房价格、再上市条件等必须符合国家的房改政策，不完全等同于以市场价格支付对价的商品房买卖合同，但这并不妨碍单位与职工之间所进行的房屋买卖行为具有一般民事合同的属性。从实际操作情况来看，双方地位并非不平等。表面上单位与职工置换房屋是吃亏的，单位以每平方米同样的价格向职工出售一套面积更大的新房，置换回来的是一套面积更小的旧房，但这非单位的恩惠，而是国家对职工的补偿。其原因是我国长期以来实行低工资制，传统工资中不包含住房消费资金，国家以成本价或标准价出售公房是对职工及其家庭给予的经济补偿，这种优惠价格是职工应享有的福利，也是国家社会保障的体现。在此，职工并非处于弱势地位。反过来，在整个售房过程中，单位也非处于强势地位。所有出售房源是公开的，选房程序是按工龄、职级等标准通过打分、评议排队进行的，各系职工代表组成的分房委员会组织、监督分房工作，学校的行政权力几乎不起作用或作用很小。所以，单位与职工的这种房屋买卖并非双方的地位权利不平等。
　　此外，单位与职工之间的房屋买卖合同同样涉及到双方的财产关系，职工通过支付房价获取了房屋的所有权，充分享有对其自购房产的占有权、使用权、收益权和处分权，虽然职工的这种房屋的处分权还受到房改政策的一定限制，但是职工对房屋享有和行使权利是独立的、排他的，不再受其单位的约束，房屋已脱离单位的行政管理范围，单位没有任何理由再对职工已购买的房屋采取行政上的强制措施，否则，就是对他人财产的侵权。从这一点上看，双方所签订的房屋买卖合同符合一般民事合同的特征，具有相应的法律效力，理应受到法律保护，由此产生的纠纷亦属普通的民事权益纠纷，法院应依法受理。这类纠纷虽然是因住房制度改革引起，但这只是纠纷发生的原因，并不能因此改变纠纷的民事性质。
　　二、单位与职工之间的房屋买卖关系构成合同法的调整对象
　　如上所述，法院不受理单位与职工之间的房屋买卖合同纠纷，其最主要的理由是单位与职工之间不是平等的民事主体。笔者认为，这种一概而论的做法有欠妥当。《》（以下简称《》）2条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。可见，民事合同的主要特点在于主体的平等性和独立性，内容的等价有偿性及合同订立的自愿性，凡不具有这些特点的合同一般不能作为《》调整的对象，例如企业内部承包合同，因不是平等主体之间的合同，所以不能成为《》调整的对象。
　　但是，行为主体的地位会因不同的行为而变化，不是一成不变的。如企业内部实行生产责任制，企业与工人之间订立的承包合同，这些只是企业内部的管理措施，当事人之间仍然是一种管理与被管理的关系，应属劳动法调整，而不是《》调整。然而，企业向职工低价处理或打折出售产品，其交易行为属《》调整，这时他们之间的地位是平等的，交易是在自愿基础上进行的，符合民事合同基本特征。还有，政府依法维护经济秩序的管理活动，属于行政管理关系，不是民事关系，适用有关政府管理的法律，不适用《》。如政府部门与企业之间订立的有关安全、消防、卫生、门前三包等方面的一些协议，因为这些协议并不是基于平等自愿的原则订立的，它是政府进行行政管理的一种方式，因此不是民事合同。但是，政府机关作为平等民事主体与其他公民、法人之间订立的有关民事权利义务的民事合同，如购买办公用品、修缮房屋、新建办公楼等合同，仍然应受《》调整。当国家以国有
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个人之间签订的房屋买卖协议有法律效力吗
律师你好,我前天与黄某签订了个人,定金也未交,现在他觉得买贵了,又要求降价,不想履行协议,这样可以吗?个人之间签订的房屋买卖协议有法律效力吗?谢谢!
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私人签定的房屋转让协议有法律效力吗
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只要不违反合同法如下规定，一般是具有法律效力的。第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
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只要是转让人或者有转让人的授权，所签协议不违法的情况下就具有法律效力。
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这不能一概而论。民事行为的效力一般需从如下几个方面审查判断：1、行为人具有行为能力，也就是说签订协议的人需是具有完全民事行为能力的人，未成年人、精神病人等无行为能力者不行；2、协议内容不违反法律规定协议内容必须合法，什么赌博、贩毒等内容即属于违法，房屋出让中集体地上建筑物不得出让与非本集体组织成员等；3、出让标的物必须属于具有合法产权；4、属于双方真实意思表示，没有欺骗、胁迫、威胁、利诱等情形存在。如果协议符合这些基本要素是有效的。
如果房不属于不能上市交易的房子，或购买人符合购买条件，没有无效理由的，双方自行签订房屋买卖协议是有效的，但要变更产权还是得过户。
私人协议作为合同只要不违反国家法律的强制性规定，是有效的。但是房屋的所有权并不一定转移。只有经过房屋产权变更登记的，房屋所有权才发生转移。还有一点很重要，那就是房屋的风险转移问题。如果房屋的买受人付款后，拿到房门钥匙，但是还未办理产权变更登记的时候。形式上算是交易结束，买受人合法占有房屋，风险（如受到自然灾害房屋毁损了）也是买受人自行承担的。也就是即使说产权没有变更登记，名义上产权人是出卖人，但是房屋的风险负担是由买受人承担的。风险的转移与所有权的转移是不一样的，这个一定要注意。这个风险主要是非人为原因导致，但是如果是第三者侵权所致，那就属于侵权，这就是另外一回事了。买受人可以请求侵权人予以赔偿。还有一点需要你了解的是，私人协议属于民法，民法属于私法。关于私人协议的生效时间问题，双方签字盖章后，协议就具有了法律效力。但是房屋所有权的转移涉及的是国家公权力的干涉，只有经过变更登记所有权才发生转移。
不过必须有见证人
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以上是房屋买卖协议效力有法律效力吗的回答。
采纳后不可撤销，确定采纳？
要如何有法律依据的签好房屋买卖协议书呢
你好，关于要如何有法律依据的签好房屋买卖协议书呢这个问题，我根据一些内容为您解答房屋买卖合同属无效合同具体如下：　　1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。　　2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。　　3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。　　4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。　　5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。　　6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。　　7、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以
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&&&&&&请问一下房屋买卖协议效力有法律效力吗？
Copyright&(C)&&Anjuke.com&沪B2-该房屋买卖中的“阴阳合同”效力应如何认定
来源：中国法院网
作者：周军 方弋荣
　　[案情]
　　2008年9月，叶某将位于弋阳县某处店面卖给周某，双方约定房款总价为25.6万元。10月9日，周某向叶某支付定金9万元，为了避税，签定的《购房合同》上写明的价款为20万元，待付清房款20万元后一周内交付店面并办理过户手续。在周某向叶某支付了购房款20万元后，周某、叶某于11月25日签订了一份店面转让协议，叶某将店面产权证交付给周某。因周某拒绝向叶某支付余款5.6万元，叶某未办理房屋过户手续。双方为此形成纠纷。
　　[分歧]
　　本案在审理过程中，对房屋买卖中“阴阳合同”的效力认定问题上，主要存在三种不同观点：
　　第一种观点认为，“阴阳合同”均为无效合同，理由是：二者均违反了《合同法》第52条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷，并应对买卖双方实行民事制裁。　　　
　　第二种观点认为，“阳合同”不是合同双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效，而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。
　　第三种观点认为，“阴合同”有效，“阳合同”除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。
　　[评析]
　　笔者同意第三种意见。理由如下：
　　本案争议的焦点主要在于房屋买卖双方在交易过程中共签订了两份合同，两份合同的成交金额不同，究竟以哪份合同为准，哪份合同才是真正有效的买卖合同。这类案件在二手房交易中俗称“阴阳合同”，就是买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少缴税费等目的，向相关部门隐瞒房屋的总价，在签订房地产买卖合同时，将双方买卖房屋的价格虚报低价。由此导致买卖双方因价格不同发生争议，两份合同的效力发生冲突。
　　两份合同的效力如何确定，首先要区分合同的成立和生效。合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意，只要双方当事人意思表示一致，合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力，合同受到法律的保护。应该说，从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候，如何认定合同的效力呢?笔者认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析，就第一份合同来讲，是双方当事人就系争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致，根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，在确认叶某是有权转让后，周某与叶某订立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋买卖合同，对于双方有法律约束力，司法认定应当保护交易安全。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立，所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定，因为是为了减少交税而故意虚报的，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。所以本案中的第二份合同明显违反上述第二项的规定，合同双方为了少缴税，恶意串通降低成交金额，损害了国家利益，所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示，即便是合同成立也不发生法律效力。
　　其实，在房屋买卖交易中，我们发现签订类似的“阴阳合同”表面上看好像可以避税，实际上对买卖双方并无好处，麻烦多，风险大：(1)从卖方角度看，用于办理权属过户的合同，在法律形式上比双方私下约定的合同更具有法律效力。因为可能存在将房屋产权转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的高房价支付房款。现实中，法院因某些原因无法认定合同效力的情况下，采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。(2)从买方的角度讲，虽然少交了一些税费，但如果该房屋再次进行交易，由于登记备案的购入价远远低于实际成交价，在计算营业税和个人所得税时，作为计税依据的增值额比实际增值额大很多，其实并没有省多少钱。(3)因为房产局是基于买卖双方签订其指定的那份合同，才办理了过户手续，由于阴阳合同的行为被认定指定的那份合同无效，买卖行为很可能会因此而失效，最终导致过户行为被撤销。(4)根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴，并处不缴或少缴税款50%以上、5倍以下罚款。另外，根据我国《刑法》规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此，签订“阴阳合同”不仅要被处罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪。
（作者单位：江西省弋阳县人民法院）
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