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已经申请执行了，对方有房子，但是只有一套，还没有办房产证，法院能执行么那我该怎么办？
已经申请执行了，对方有房子，但是只有一套，还没有办房产证，法院能执行么？执行的话一般会怎么做，执行通知书送达后如果对方把房子卖了，那我该怎么办？
律师回答地区：北京-东城区咨询电话：帮助网友：363752 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_40 人还是聘请律师代理稳妥 22:12 22:14华律网用户代理执行程序吗地区：新疆-乌鲁木齐咨询电话：帮助网友：1604 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人执行不了 10:06也谈《法院能否查封卖出但未过户的被执行人房屋？》 - 九江法院网
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也谈《法院能否查封卖出但未过户的被执行人房屋？》作者：卢金&&发布时间： 09:10:35&&&&日，光明网法院频道刊登了刘宇恒同志的《法院能否查封卖出但未过户的被执行人房屋》一文，笔者持不同意见，故一抒己见，以供商榷。&&&【案情】&&&&日，卢某向何某借款20万元到期未还，何某提起诉讼，法院判决卢某还款付息。判决生效后，卢某未履行付款义务，何某申请法院强制执行，要求拍卖卢某的一处房产偿还欠款，执行人员将该房产查封。该房居住人蔡某提出异议，称该房是其合法财产，不是卢某的财产，要求法院解除查封。经查，该房是蔡某2011年9月前从卢某手中购买的，已支付全部房款，但过户手续因卢某未提供房权证，一直没有办理。&&&【分歧】&&&&此案在执行中有两种观点：&&&&第一种意见认为：我国对不动产实行的是统一登记制度，不动产的权利的改变只有经相关登记机关的登记才会发生效力，因此，人民法院在对不动产进行强制执行的时候只调查该房屋的产权登记人，如为被执行人名下财物则可以依法进行相关查封和拍卖等强制执行行为，故该房产可作为被执行财产。&&&&第二种意见认为：第三人已经全部支付价款甚至实际占有使用，虽然没有办理产权过户登记，但依据合同法的规定买卖合同仍然有效。第三人作为债权人与申请执行人的债权是两个平等的债权，都应当同等地受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，法院不得查封该房产。&&&&【评析】&&&&原作者刘宇恒同意第一种观点。理由如下：&第一、我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明不动产物权的转让，法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，该房屋的所有权转让在诉讼之前并未生效，卢某仍然是房屋的所有权人。虽然依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”但是物权法等相关法律通过不动产登记主义建立了物权公示制度，由于不动产物权的公示方法为登记，通过登记就能确定某项不动产归谁所有，在登记簿上所记载的权利人实际上就是对该不动产的权属在法律上的确认，本案中，卢某是该房产登记簿上所记载的权利人，就是法律所承认的享有不动产所有权的权利人，即使发生错误，在登记没有被更改前，也只能推定登记记载的人为权利人。因此，我们认为，被执行人出卖后未过户的房屋，只要登记机关记载的权利人为被执行人，法院就应当对其强制执行。第二、我国城市房地产管理法第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案中，蔡某从卢某手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权未转移，所以，卢某仍是法律上的房屋所有权人。我国物权法和城市房地产管理法等确立了不动产登记制度，这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中我国也基本上是以登记认定所有权作为标准的。因此，应当坚持物权法等规定的不动产物权的设立、转移、变更以登记为准的原则。对被执行人出卖房屋后未过户的，只要登记记载的权利人为被执行人，法院就应当执行该房屋，不应考虑第三人在未过户上是否存在过错问题。综上所述，法院可以依法查封该房产&。&&&&笔者却同意第二种意见，理由如下：&&&&1、《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。也就是说，一般情况下不动产物权的变动，未经登记的不发生物权变动的效力。本案中，卢某将该房屋出卖给蔡某，未办理产权变更登记，不发生物权变动的效力，也就是说该房屋的产权人依然是卢某，卢某为该房屋的所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“查封规定”）第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产”的规定，因该房屋的产权人依然是卢某，因此，人民法院依法可以查封该房屋。&&&&2、《查封规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，从该规定中可以看出，人民法院不得查封、扣押、冻结被执行人已卖出的房屋的条件有三个，第一，第三人支付了全部购房款；第二，第三人实际占有该房屋；第三，第三人对未办理过户登记手续没有过错的。本案中，蔡某已支付全部购房款并实际占有该房屋且未办理过户手续是因为卢某不提供房产证，其对未办理过户登记手续没有过错，因此根据该《查封规定》，人民法院不得查封、扣押、冻结该房产。&&&&3、根据该《查封规定》第二条的规定，人民法院是可以查封登记在被执行人名下的房产的，但根据第十七条之规定却不得查封。很显然，这第二条跟第十七条看起来是有矛盾的，但是其实不然，因为人民法院在执行案件的过程中，去查封不动产，只需要开具介绍信、协助执行通知书、执行裁定书，凭工作证、执行公务证到不动产登记管理部门去查询并实施查封，对于该不动产房屋是否已经卖出是不知的。当实施查封后，第三人可以提出执行异议，向法院提交相关材料，人民法院可以凭第三人提供的材料，确定是否继续查封还是解封。如果第三人符合该查封规定第十七条的规定，人民法院应依法予以解封，不得再查封、扣押、冻结。&&&&4、《查封规定》是否与《物权法》冲突的问题，《查封规定》实施于日，而《物权法》实施于日，依据新法优于旧法的规定，《物权法》理应优先于《查封规定》适用。《物权法》虽然规定，不动产的物权变动，以不动产登记为效力发生的依据，未经登记的不发生物权变动的效力。但《查封规定》关于不动产查封的规定，并未否定不动产的物权变动需要以登记为准，未经登记不发生物权变动的效力。因此，《查封规定》与《物权法》并不冲突。另外，《物权法》第九条规定，法律另有规定的除外，该处的法律应理解为广义上的法律，即包括法律、有法律效力的司法解释以及行政机关为执行法律而制定的规范性文件等。《查封规定》属司法解释，理应可以做出例外性规定。&&&&5、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持”。从该司法解释规定中可以看出，不动产（土地使用权也应看作是不动产）的变动，在未办理产权登记变更的情况下，如支付了全部合同对价并实际占有不动产的，可以优先获得该不动产，《查封规定》第十七条的规定与上述司法解释确定的处理原则是完全一致的，其逻辑是保护在先完成了履行义务的一方。本案中，蔡某与卢某的买卖合同订立于2011年9月前，而卢某向申请执行人何某借款的时间是&日，蔡某与卢某的买卖合同成立在先，因此不存在恶意逃避或规避执行的情况，理应不属于无效的情况。另一方面，何某对卢某的是一种债权，而蔡某对卢某的是一种准物权。因卢某没有将该房屋办理过户手续给蔡某，无法对抗第三人，蔡某对该房屋不是一种物权，但又因支付了全部房款，一直在该房屋中居住，实际占有该房屋，因此，蔡某对该房屋是一种准物权性质。根据物权优先于债权的原则，申请执行人何某不得要求法院对该房产予以强制执行。&&&&作者单位：九江县人民法院第1页&&共1页编辑：徐睿&&&&
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您好,有可能会。
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