房子到底卖给了谁？　　这个问题非常关键，因为我从网友的回复中，很多人仍然在用经济学的方法来看房价，所以他们错的一塌糊涂。我以前就说过，什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。　　2012年全国商品房销售面积130551万平方米，共卖了超过8万亿人民币。　　去年的这8万亿是谁出的。去年这130551万平方米房子到底卖给了谁？　　根据销售量来排：答案是：　　1. 开发商。　　2. 投资保值者（官员、富商）　　3. 有效刚需。　　大家没有看错，排在第一位的就是开发商，我没有打错字。　　很多房托一定马上会跳出来，你这数据哪来的。我只好无奈地说，这个是开建筑公司的亲戚跟我说的。我不是捅妓局。我也不能保证全国都是这种情况。但我能告诉你我们这房地产到底是谁撑起来的。　　下面楼主慢慢跟你们细说，欢迎讨论！！！
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　　我想大部分买的人都是抱着赚钱的想法吧，就是苦了刚需这个接盘侠（也就是穷苦百姓）...　　　　　　
　　1.开发商。　　先说第一个。新盘最先的购买者是开发商，量最大购买者也可能是开发商。　　开发商将房子自己卖给自己，如果他准备操盘十年，他需要11个身份证。然后他从第一年开始，每年提价10%，搞假按揭卖给自己人。我详细算过，开发商只需要每年加价10%，就可以抹平按揭利率和交易成本。具体过程，大家自己去网上查，这已经是业界公开的秘密了。（下一小节将详细论述为什么开发商一定要这么做。）
　　欢迎楼主开讲，请继续！
　　2投资保值者（官员、富商）　　大家想想，在中国每年10%~14.8的实际通胀率下，在国家每年接近20%的疯狂印钞下，有啥是能保值的。天涯论坛上无数人讨论过这个问题。但没有几个人的回答是真正靠谱的。　　事实是烂苹果里挑一个不是最烂的。官员、富商仍然是将房子当成保值的首选。所以那些跟我用劳动者的收入来计算房价上涨无力的可以洗洗睡了。你连基本的问题都没有搞清楚。房子根本不是一件普通商品，房子是金融工具，房子是金融投资品。用普通商品的供求关系来预测房价崩盘的全是不懂经济常识大小白。　　从“房叔、房妹、房婶、房爷”等等例子我们可以看到冰山的一角，这些先富人群的赚钱能力大概是一年能在一二线买两套房。请大家想一想还有无数职位、级别比他们更高的人呢……
　　3.有效刚需。　　我第一节中关于有效刚需和刚需的区别大家看了吧。　　我需要郭美美陪我睡，是刚需吧？但我出的起那个钱吗。　　经济学家徐滇庆的数据，有效刚需的比例大约是刚需群体的0.7%，所以你几乎可以把他们忽略不计。　　北京上海300、400万的一套房子，你不要告诉我刚需买的，我告诉你，北京上海是有“有效刚需”，但他们的每年的比例不超过0.7%。　　接下来说说开发商怎么买，为啥买...
　　快更　　
　　开发商是怎么卖房子的，为什么说新盘主要是卖给开发商的。　　关于房子是卖给谁的，我有个最关键的地方忘了说了。　　开发商为什么那么渴求资金，很多时候连年利36%的高利贷都经常去借。　　因为开发商的基本流程是这样的。最缺钱的就是拿地的时候，资金的单位全部是亿。但拿到地后，后面全部是空手套白狼了。材料商和建筑商要来垫资背底，不垫资就不让你做。　　万科专门测算过。房地产商赢利有两种模式，一种是快进快出，资金不停流转。一种是囤地。结论是第一种模式收益是囤地的几倍。但要求必须以最快速的时间把资金从一个楼盘抽取出来，然后迅速投入到下一个楼盘。　　开发商基本上一拿到预售证就马上找身份证，把楼盘全部按揭卖给自己。这就是日光盘的由来。卖完了之后，马上就把这些银行套出来的资金拿去买下一块地（简单说，一个100亿的盘大约可以从银行套出70亿的现金，没算回扣）。　　房子怎么办呢。房子放在开发商手中，表面上看开发商是要付每年10%的利息的。但实际上不是。开发商事实是可以零成本持有的。就是我前面说的那个11个身份证，每年提价10%的例子。　　当然，开发商也不会傻到不卖房。日光盘后开发商的销售团队事实上是零压力在卖房的，因为房款开发商早就从银行拿到了。　　现在销售团队遇到合适的价格一般就买了，接盘者就是官商、公务员和刚需。　　我不知道这种模式中接盘者的实际比例，但我了解开发商的买新盘的比例。　　这个游戏，只要开发商有本事从银行里套出贷款，可以零成本和你刚需玩十年。开发商说，屁民，你小样玩的过我。　　采用这种模式的开发商比例是多少？　　我告诉你，是100%。　　那为什么是100%???
　　貌似赶上楼主直播了，说的有点道理，继续继续...　　　　　　　　
　　为什么是100%。　　因为不按照这个这个金融游戏规则玩的开发商，以及想这么玩，但在银行关系又不硬的开发商，他们全死了。他们基本上都沦落为建筑公司。　　这是一个疯狂的金融游戏，根本不是善良百姓想象的供求关系。　　单独一个新盘的假按揭比例是多少，根据新盘的销售情况，大概占一个盘的30%~100%。只要能拿到银行额度的开发商，肯定是要以最大额度贷款的。因为一方面下一个盘还在等着几十亿的买地资金呢。而另一方面他们还欠着高利贷公司、建筑商一大笔钱。所以即使是新盘一套也没卖出去，开发商也必须马上将30%的房子假按揭出去，套到贷款。　　但行长又不是傻逼，你拿一堆穷鬼身份证来贷款，以为我不知道吗。所以开发商一定要先搞定他。搞不定他的房企，基本上全死了。　　因为这是一个疯狂的金融游戏，没有资金来源，就是一个死字。　　现在好了，官办房企终于可以拿到无息贷款了，玩不死你屁民。轻松陪你玩十年。　　事实就是，能贷到款的开发商是不在乎实际销售量的。因为他早就用日光盘全卖给银行了。能零售出去当然好。每人接盘就每年涨价抵消银行利息。　　如果真破产了。房子甩给银行就是了。所以开发商根本不怕的。　　银行行长也不怕，银行又不是我的，银行破产了，央行会买单的。　　央行也不怕，我叫印刷厂工人连夜加班接着印就是了。　　屁民，你们怕了没。　　如果5年后M2真的达到200万亿，崩溃论者，你觉得是开发商崩溃还是你崩溃？
　　经典，继续下料，又漲知识了。
　　@成东舟坤
22:31:16　　为什么是100%。　　因为不按照这个这个金融游戏规则玩的开发商，以及想这么玩，但在银行关系又不硬的开发商，他们全死了。他们基本上都沦落为建筑公司。　　这是一个疯狂的金融游戏，根本不是善良百姓想象的供求关系。　　单独一个新盘的假按揭比例是多少，根据新盘的销售情况，大概占一个盘的30%~100%。只要能拿到银行额度的开发商，肯定是要以最大额度贷款的。因为一方面下一个盘还在等着几十亿的买地......　　-----------------------------　　不错，继续啊！
　　十年来，中国房地产市场制造了中国最多的亿万富翁（奇怪的是多数人不敢上福布斯榜）。业内人士心知肚明的是，只要跟当地领导弄“明白”，搞到一块不大的地，开发一个不怎么样的小区，一个空手套白狼的亿万富翁就闪亮登场了
　　先占位　　
　　希望楼主的科普别成了伟哥了！　　
　　@茹睿洪宏
22:24:41　　我想大部分买的人都是抱着赚钱的想法吧，就是苦了刚需这个接盘侠（也就是穷苦百姓）...　　　　　　　　-----------------------------　　嗯..哥们你这车不错，表也不错....
　　@lijinjin-05 22:44:56　　希望楼主的科普别成了伟哥了！　　-----------------------------　　也不叫科普，就是个人的一些想法.算不上是科学，仅供讨论啦
　　房地产行业去年到位的融资额是12.2万亿，超过全社会融资额的70%，也可以说，全社会百分之七十的钱都进了房地产。
　　有效刚需0.7%这个数据有点太离谱了，至少北京不可能，我买房前各大中介看了几个月，接触的购房者很多，刚需至少一半，当然，我说的是普通住宅，500万以上的豪宅没有发言权。　　
　　@ycjms
22:55:07　　有效刚需0.7%这个数据有点太离谱了，至少北京不可能，我买房前各大中介看了几个月，接触的购房者很多，刚需至少一半，当然，我说的是普通住宅，500万以上的豪宅没有发言权。　　-----------------------------　　平均而言，我在广州，我所接触的大部分不是刚需，这也跟个人的朋友圈不一样从而形成的感觉有关系吧，但这个全国0.7%是却是有人统计的
　　楼主说的不错。。。基本是前两种人买房子了。。刚需我认为不多。。举个列子我住的这个院基本每家量三套房，平均一人一套。。。为啥买，很简单怕人民币贬值，买房子是为了保值。。也是一种投资方式。。　　
　　前排流氓　　
　　真像了　　
　　Mark　　
　　房地产这回给真给力了！ 　　一。强强害怕玩躲猫猫，抛出6大领域平齐消费引新潮；　　二。大大说，亲自主持经济会议，非常态已成了不死鸟。。。！　　三。奥黑说，美元8年开始翘翘，民币至此不动了。。。　　四。上午去了工行了，即使四大的榜上1也公然贴出至2015.12美元汇率预测为6.30以上；详见日-周-年-月-季-年 汇率预测表！ 各网点都有，每天张新的。　　五。万达吊车又停了、风中伫立几年了，房地产的吸金能力太强了，铺主们的造反能力也太强了，开着50辆路虎、奔驰去游街。。。　　六。下午车闻知情嫂子告：“jun 费抽走了很大一笔钱。。。经济不行了。。。”感情又多了一大笔开支、渠道。。。　　七。马云马化腾如马太效应般的穷折腾，也是数着将老百姓们折腾穷，好多工厂商铺被其折腾倒了。。。。天猫赛过黑猫，在祖国的上空驰骋着，白猫还没有看见，又遇上了老虎、老老虎要回了。。。　　八。原本没有第八，钢材寒瑟瑟，武钢工人31天21天在家，拿全工资福利，某大厂；遍地摩天高楼，新区林立，网鸟可以、网人很差，只有二奶小三拼命的要，不断的咔。。。！　　九。地产广告天天有、夜夜扰、就快到陪睡的地步了，差6层盖40层，又强迫人搬迁去鬼城新区，无限的扩张到环、6环，你让有限的人口怎么分呢？ 一公里30人人？ 接西藏人来住吗？！　　十。祖国。。。。。没有未来了，花朵们！　　房地产这回给真给力了！ 如果叫你去，就一定是接棒下来纵身落地的一声刚需，恭喜你又中奖了！潘石屹、任志强、王健林们已经喜哈哈的离场出境了！
　　楼主，你要知道，银行的钱也不是无限的。你说的假安揭都是n年前的段子了，三岁小儿都知道了。现在问题是，银行开始缺钱了。看你还玩的下去么？　　
　　不太敢相信这个事，
　　楼主接着更
　　所以银行破产条例要快点出来，不然很多人撑不住了
　　@销魂de牛顿
13:49:00　　楼主，你要知道，银行的钱也不是无限的。你说的假安揭都是n年前的段子了，三岁小儿都知道了。现在问题是，银行开始缺钱了。看你还玩的下去么？ 　　—————————————————　　你还没明白？？？买房按揭的占的比重很小的。。明白不？？　　
　　这么一说，很多问题就能说通了，难怪中央不敢房价大跌，拼命护盘。
　　挺有意思
　　说的不错
　　是这么个道理。　　
　　房子面积与土地所有面积的单位价值比需要低于1:10。或者说，房子面积28.56千元/平米的话,土地所有面积应不低于28.56万元/平米。房价高，那是因为土地价值太便宜了。奇怪的“相同”的甲、乙两楼的房价差就是土地价值差，当然土地价值含土地价值差。应该倡导“土地换户籍，户籍换土地”。　　首先，房子面积不值钱，土地所有面积才值钱；其次，房子面积能继承，土地所有面积要继承；再次，房子面积需纳税，土地所有面积应增税；最后，发展结果是每位国民丢失土地所有权，土地面积越来越小。土地所有权属于全国人民，zf没有做好土地所有权的代理人。　　房地产的成本是个需要关注的问题。从本质上看，开发楼房和“从24k金块到16k金块”是十分相像的。是否发现如今的房子是越盖越高了？高楼大厦在各地越来越多。开发楼房基本上是沿着从平房到楼房、从低楼到高楼的路线进行的。这是一条节约土地所有面积的路线。　　以开发十层楼房（GJ饭店）为例：将原本占地二百平米的平房的建筑面积按照二百平米计算的话，平房的每一平米建筑面积就含有一平米土地。现在把平房开发为十层楼房，将同样占地二百平米的十层楼房的建筑面积近似的按照二千（二百乘以十）平米计算的话，十层楼房的每一平米建筑面积就含有零点一平米土地。十层楼房与平房相比，每一平米建筑面积减少了零点九平米的土地成本。所以说开发楼房本身是削减成本的。
　　商品房肯定是卖给商人，投机者，土豪，贵族等等社会上的富人。　　中国贫富差距巨大，要如何虽小贫富差距呢？肯定只能用房子。　　现在国家如何回笼富人手里的钱发给穷人呢？现在是法制国家不可能像毛时代去抢富人的钱跟地吧。这样不合法。那我们只能用高高的商品房房价来回笼富人手里的资金，再用这些资金盖些便宜的国家政府房子来给百姓带来实惠。所以那些天天骂政府为什么房价这么高的人，你们要忍一忍排队等政府的房子。商品房不是卖给老百姓的，如果你一个小老百姓可以买得起商品房可以说你已加入了富人的行列。
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如果一块地很贵,开发商可以通过盖很高的楼层(相当于有几个房间可以出售)从而不把房价定很高也能赚钱吗?
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好像看到有人说给排水会跳出来表示不服，那我就跳出来表示一下不服吧(这么没原则)。 前面各位已经把容积率的概念说得很清楚了，我就从给排水的角度说一下开发商为什么也不愿建超高层住宅(超过100m)吧。 我之前做过的一个项目，33层所谓的超高层住宅，层高3m，也就是说建筑高度将将控制在100m以内。为何如此？因为超过100m的住宅的性价比是不高的。以给排水为例，100m作为很多规范条款的分界线对于高于和...
好像看到有人说给排水会跳出来表示不服，那我就跳出来表示一下不服吧(这么没原则)。 前面各位已经把容积率的概念说得很清楚了，我就从给排水的角度说一下开发商为什么也不愿建超高层住宅(超过100m)吧。 我之前做过的一个项目，33层所谓的超高层住宅，层高3m，也就是说建筑高度将将控制在100m以内。为何如此？因为超过100m的住宅的性价比是不高的。以给排水为例，100m作为很多规范条款的分界线对于高于和低于此界限的建筑的要求是有天差地别的。每个要求都会加大开发商的投资，那开发商当然更愿意控制在100m以内了。然后可以类推到其他高度界限。以及可以类推其他专业，比如受高度影响更大的结构专业。所以，并不是说住宅越高，房间越多，就可以降低房价的(这句话说出来有一股浓浓的违和感)。不升就不错了。
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容积率一般是在卖地的时间就有协议规定的。如果真让你这么无限制的盖楼，中国那么多土地，你让党把地还卖给谁？！
楼上各位已经从法规角度解释了为什么这个方法不可行。我从另外一个角度解释一下。题主认为楼盖的越高就能卖的越便宜，那就是有一个盖的越高成本越低的心里预期。但是这个想法是错误的。楼越高，单平米的造价越贵。把楼层和单方造价的关系画下来，大致是一条二阶导数为正的曲线。就是说并不只是简单的楼层越高，造价越高，而是楼层越高，造价增长的速度就越快。按经验数字，一个6层小板楼，单方造价是800元；100米超高层，单...
楼上各位已经从法规角度解释了为什么这个方法不可行。我从另外一个角度解释一下。题主认为楼盖的越高就能卖的越便宜，那就是有一个盖的越高成本越低的心里预期。但是这个想法是错误的。楼越高，单平米的造价越贵。把楼层和单方造价的关系画下来，大致是一条二阶导数为正的曲线。就是说并不只是简单的楼层越高，造价越高，而是楼层越高，造价增长的速度就越快。按经验数字，一个6层小板楼，单方造价是800元；100米超高层，单方造价是6000元，而200米超高层，单方造价则至少要12000。同样是10万平米的房子，三者造价分别是8千万、6亿、12亿。做一个简单的除法，12亿，能盖10万平米的200米超高层，也能盖150万平米的小板楼。你觉得怎么盖挣钱？假设现在一个开发商拿到了一块地，后台杠杠硬，这块地没有任何法定的规划、绿化、日照、容积率的限定，他想怎么盖就怎么盖，想盖多高就盖多高。但是有个前提是任何理性的开发商必须遵循的：楼不塌。这3个字，字字是钱。盖一个100层的楼，并不是简单的把随处可见的6层小板楼，16个摞在一起就行了。农村盖两层房子，用木料就行了；盖三四层小洋房，就要盖砖结构的；而五六层，就要加入构造柱和圈梁，变成砖混结构；再往上，就要用剪力墙结构、框架结构、钢结构、筒体结构、多筒结构……举个最简单的例子，钢材。6层小板楼的每平米钢筋用量，45公斤足矣，而100米的超高层，每平米要用100公斤。从20米到100米，钢筋每平米的造价相差450元。而200米的超高层，普通的钢筋混凝土结构可能已经无法满足强度要求，要用钢结构，每平米钢结构造价2000，又比100米的造价增加了1200元，与20米小板楼比，增加了1650元。这光是钢材上增加的钱，都可以再盖两套同样面积的楼了。再说混凝土。混凝土是建筑承压的最核心材料。楼层越低，要承受越多的压力，为了防止被压坏，就要用更大的体积去分摊这个压力。假设有一栋从首层到100层的户型完全一样的楼，实际使用面积是不一样的。顶层的墙200mm厚，柱600*600就够用了，但是底层的墙，很可能已经是1000mm厚，柱。能够有效利用的面积随之减少。讲了很多却不知道说了些什么。这种事情还是交给专业的人来说吧，比如 @猪小宝然后还有一个概念叫楼层利用率，也就是一层楼里实际可以利用的面积。楼盖的越高，楼层利用率越低。比如同样是1000平米的一层楼，当你盖5层时，可能每层能有950平米能用来卖钱，剩下的是楼梯间。当盖到10层时，每层只能有900平米可用，楼梯间、电梯井道、竖井（走水、电的垂直管道，楼梯低时可以直接明露在楼梯间里）占的10%的面积；而当盖到100层时，可能核心筒里的楼梯、消防梯、电梯、机房等辅助面积要占每层面积的一半以上。也就是说开发商辛辛苦苦盖好了10万平米的超高层，发现只有5万平米能卖钱，剩下的全是公摊。当然公摊面积的造价也是算在房价里的，但是买房的人也不傻，公摊面积占20%的房子和占50%的房子，他会怎么选？
不行的，楼道盖的高度主要跟打的地基有关系而且要看这块地能打到几层的地基
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必须能因为现在在外地打工的好多
连外立面都不能你想咋修就咋修，更何况你要多修几层楼出来，万一把飞机戳下来你付得起这个责任吗？
排名最高的答案写的很完整，给大家上一个土地出让合同中关于此部分的截图
都在說題主天真，那麼多專業人士出來說專業意見，拜託，題主的想法真的很糟糕嗎？你們從各個技術層面嚴格把關，但怎麼就忘了『偷面積』這回事？而容積率又真的那麼神聖不可侵犯？『偷面積』這事跟題主的原問題有出入，但根本上是同一個意思──開發商確實是非常想，非常想，非常想，多建面積，而且在過去一些年也確實做到了！只不過不一定從高度上做文章，而是從平面上動腦筋。這樣做的確達到了『多幾個房間出售（題目原文沒看懂，...
都在說題主天真，那麼多專業人士出來說專業意見，拜託，題主的想法真的很糟糕嗎？你們從各個技術層面嚴格把關，但怎麼就忘了『偷面積』這回事？而容積率又真的那麼神聖不可侵犯？『偷面積』這事跟題主的原問題有出入，但根本上是同一個意思──開發商確實是非常想，非常想，非常想，多建面積，而且在過去一些年也確實做到了！只不過不一定從高度上做文章，而是從平面上動腦筋。這樣做的確達到了『多幾個房間出售（題目原文沒看懂，大概是這意思？）』的目的。『偷面積』並不是好事，甚至可以說毒害了一代民宅設計，而更糟糕的是，這做法等於給業主埋了一顆雷，現在看沒啥問題，未來不排除有被引爆的可能──商品住宅的改建是違法的，而『偷面積』正是建立在『改建』這一基礎上。這樣的房子可能一輩子沒事，也可能多年後被清查，其起因有很多可能，比如加建部位出現安全問題引發紛爭訴訟。而一旦被揭開，就會引起有心人的注意──加建違法是肯定的，不說讓大家拆除，罰一罰款、補一補地價總是應該的吧？巨大的利益之下，我就不信沒人堅持要『依法治國』。這種可能性也許有人不放在眼裡，尤其是炒房的、預著要換房的更不會在乎，反正世事多是擊鼓傳花，落誰手裡誰認倒楣吧。重點是，小業主還並不能從『偷面積』這種事中真正得利，純屬貪小便宜心理作怪，加之被市場裹挾。真正能得利的是開發商，因為『偷面積』實際上提高了容積率。在『偷面積』最猖獗的時候，一套房子可以連一個成形的房間都沒有，大頭都是露臺和構架。小開發商幹這事最來勁，因為『偷面積』其實風險也不小，要有膽子才偷得多，還需要打通一些關節才順遂。現在把這個業界『秘密』拿出來說也無所謂了，因為將來是沒法再偷了，這種不健康的手法終於消停其實是一樁幸事，還是踏踏實實把產品做好才是正經。然後，再說說這個『容積率』，大家都把這東西說得無比神聖，我就問一句──容積率不是人定的？小開發商玩『偷面積』的遊戲，大開發商比他們笨？大的開發商跟規劃部門玩去了，雖然最終具有法律意義的容積率數字必然是規劃部門確定的，但之前的協商、爭吵、妥協、以及別的什麼你懂的事，會少？何況還有一種開發形式，就是由開發商來做前期規劃，常用於偏遠地區，當地規劃部門沒有能力去定一個神聖的數字。一塊地的合理容積率也許是2~2.5，但也許最終定下來的是開發商滿意的 3，大開發商完全可以從『高度』這個環節贏得想要的利益──這麼多人說題主天真，真的讓人看不下去啊！
首先规划师会站出来，结构呵呵一笑，景观，道路，给排水纷纷表示不服……建筑永远都不是单个建筑物
第1-10条,共20条 &
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　　　　我想问一下瀚林学府二期还有房吗？——农姐　　小探：瀚林学府一期还有商铺在售，二期未动工，具体开始销售时间未定。　　为什么现在那么很多楼盘有房却说没房？——小怪　　小探：开发商“捂盘惜售”在市场上已经屡见不鲜，所谓的“捂盘惜售”主要表现为三个方面：一是达到预售条件而不申请销售；二是预售审批后非一次性10天内全部公开销售；三是公示信息不准确、不真实。　　封盘待涨，所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。另外，有数据显示，南宁新建商品住房的库存量消耗周期在3-4个月，住房库存紧涨也是存在的。　　二手房跟新盘，自己住的话需要哪种比较好？如果买二手房，需要什么费用多？——黄静　　小探：个人认为，买什么房子取决于自己的经济条件，和自己的需求。新房配套新，房龄长，不过也存在着交房慢，房屋质量有风险等劣势。　　条件不好的话买个成熟的社区二手房是不错的选择。买二手房有以下几个优缺点您需要考虑到——　　优点　　1：质量问题容易发现　　2：所见即所得　　3：周边配套成熟　　缺点　　1：房屋陈旧　　2：手续相对复杂，还要审核过户等　　3：注意额外的费用　　买二手房需要缴的费用：首付和契税、营业税（2年以上减免）、附加税、中介费（一般为房屋成交价格的1%-3%。）、贷款担保费、个人所得税、交易手续费、权证印花税、权证登记费等，总的来说，二手房的税费比新房要高出不少。　　买房时，不管是买新房还是二手房，都要提前了解，做好买房预算。　　我想了解亿鼎开发商的实力背景，在南宁已开发的成功楼盘有哪些，温岭华府还没取得预售证值得购买吗？——张晶　　小探：在南宁有在安吉的亿鼎中心，在望州路的亿鼎温岭华府，在北湖唐山路的明都锦绣花园；之前楼市密探315的时候做过一期关于亿鼎中心的推文，可供您参考：《特别关注| 3.15南宁楼市大检阅，这些楼盘现形！》 《高档住宅变"平民房"？亿鼎中心交房遭业主拒收》　　亿鼎温岭华府总用地约30亩，共规划1011户，由7栋高层住宅和17套高端别墅组成。容积率5.35偏高，居住舒适度不高。项目主推60-108㎡房源.周边地段成熟，生活配套设施完善。　　交通：从项目门口望州路往北直通秀厢大道与厢竹大道，直通凤岭商圈和安吉商圈。沿着明秀东路和规划中的衡阳东路，往西可以快速到达朝阳商圈和大学商圈。周边有20多条公交线路，地铁5号线途径。　　商业：沃尔玛时代茗城店、南城百货香樟林店等，北湖万象城、虎邱农贸市场、明秀东农贸市场、望州岭农贸市场、北湖市场　　休闲： 狮山公园、人民公园、广西药用植物园、花卉公园、四大公园环绕。广西花鸟市场、南宁花鸟市场　　教育：兴宁区虎邱小学、十三中　　　　盛天东郡楼盘怎么样？是否能升值？——黄　　小探：盛天东郡上周末三期公园one17#楼1单元68-135㎡新品已经开盘售完，均价在8000左右。　　个人觉得位置不错，项目靠近二塘高速收费站，快环边上，出行方便，不过因为紧靠快环，车辆多，而且客车、货车量多，灰尘比较大，车辆行驶速度快，南昆高铁规划经过，存在噪音、辐射等潜在干扰因素。　　小区绿化高，又在药用植物园旁，环境好，有北京华联超市、有商业街，有幼儿园，有小学（教育：区直机关三幼儿园、虹桥小学、南宁五十五中学），配套挺齐全的。　　南宁楼市如今盛行精装提价之风，盛天东郡八字头的价格属于非常适合刚需一族考虑的楼盘。　　　　金源一品天下怎么样？房价多少？买那里好不好？——严　　小探：金源一品天下推5/6/7#楼，精装，88㎡／99㎡/114㎡／124㎡／127㎡/138㎡3-5房，价格待定，开盘时间待定。　　小探之前有做过一篇实探金源一品天下的推文，可供您作为参考：《【看房】实探金源一品天下，超高层建筑就一定好吗？》　　请问小探地铁2，3号线什么时候开通使用？——黄小姐　　小探：查询纸媒的报道，了解到：南宁地铁2号线全线开通时间为2017年底；南宁地铁3号线预计2019年年底建成通车。　　华发国宾壹号的房子怎么样?——戴小姐　　小探：柳沙高端盘，推窗就能看见邕江景色，出门就能享受柳沙便利。小区内外水景资源丰富，区域内有青秀山风景区，滨水公园，自然景观好，小区内有梯田式园林及大面积人工湖，容积率2.78，绿化率36.75%。　　不足就是有人会介意一江之隔的青龙岗，和垃圾填埋场。　　至于中学，南宁市四十八中目前规划建设，离地铁3号线青秀山站约3公里，不过周边公交较少，最近的仅有35路、26路途径。　　海尔四季绿城这个楼盘怎么样？周围配套设施如何，有什么优缺点，升值空间大吗？——黄意静　　小探：海尔四季绿城规划有洋房/高层，部分楼栋已经取得预售证，预计六月份开售。　　　　占地：95亩　　地段：兴宁区昆岭路9号　　规划：7栋(9层/栋)板式住宅楼、8栋(31—33层/栋)点式高层住宅楼及2层商业铺面，项目将分两期开发，一期工程建设4栋板式住宅楼和3栋点式高层住宅楼。　　　　产品：洋房、高层、毛坯交付　　交通：地铁5号线今年将正式动工，计划2021年开通试运营，其中那合站据项目不到1公里，后期地铁开通会有一定升值空间。周边路网已经完善，甘泉路、昆岭路部分已通车。　　不足：周边配套跟不上，周边规划有十四中，幼儿园和小学教育资源还在规划中。　　昌泰茗城证件齐全了吗？多少钱一平值得入手？如何看楼盘有没有预售证？——黄　　小探：昌泰茗城4号楼于4月开盘，现在还有少量房源在售。上期价格开盘价格在左右。小探个人认为，这个位置的毛坯房，超过9000一平偏高，价格一平比较值得入手。　　项目预售证已批，预售证号：南经房预字(2017)01号，五证齐全。在南宁选房网上可以查看楼盘获批预售证情况哦，网址：http://www.nnfcxx.com/　　　　昌泰茗城独栋独单元/三错层的户型设计，在南宁是比较稀缺的。还有几个亮点是：周边规划的良凤湖公园，和未来的双地铁（2/3号线）开通。　　　　　　　　良凤湖公园规划　　请问华发国宾壹号这个楼盘怎么样，卖那么贵值得出手吗?听说湿气太重，对面青龙岗、垃圾场，地铁远，又没有好中学。——覃生　　　　不足就是有人会介意一江之隔的青龙岗，和垃圾填埋场，湿气重等。　　至于中学，南宁市四十八中目前规划建设，离地铁3号线青秀山站约3公里，不过周边公交较少，最近的仅有35路、26路。　　　　小探，合景天峻的房子怎么样，精装价格比较美丽，之前听说地基有问题，是真的吗？——戴小姐　　　　小探：靠近龙岗大桥的楼盘，目前13#楼新品筹备中，预计年中推出。合景泰富2013年进驻南宁，并且在五象板块相继开发了合景天汇广场、合景天峻广场、广西合景国际金融广场，和即将面市的合景香悦四季，都是走精装修路线。合景天峻广场精装价格低，但是交房之后也有出过因装修质量的业主维权事件。　　　　小探哥，问下，君华锦云的位置偏吗。相对新新传说。哪个位置会好点？还有，合景天峻的房子怎么样？刚需，只能看九千以内的房子。又不想买太偏。想买以后商业性好点的，考虑做点小生意。——叶思雨　　　　小探：君华锦云在新邕高中对面，周边有209公交可以到。考虑到君华锦云7字头的价格，性价比还是比较高的。君华锦云和万丰新新传说都是龙岗片区的楼盘，总的来说都是处于目前南宁价值洼地区域，君华锦云二期正在筹备中，新新传说首期预计5月底开盘，价格未定。　　合景天峻靠近龙岗大桥，周边配套还在规划建设中，需要一点时间发展，精装价格8字头起（上期参考价）适合刚需购房者。　　在南宁价格九千以内，商业性还可以的楼盘，小探推荐：振宁星光广场（江南万达对面），昌泰尊府（北湖北路）。　　　　中海悦公馆和恒大华府价格相差不大，位置又在一起，个人想要环境好、物业服务好的小区哪个楼盘更值得入手？——小露　　　　小探：中海和恒大的两个楼盘规模来说，中海国际社区占地615亩，恒大华府占地204亩，中海比恒大规划要大。两个楼盘都有自己的商业规划。　　因为两个盘离得比较近，交通出行，公共配套，周边环境以及未来发展都差不多，均离那考河湿地公园较近，为公园楼盘。不同之处是恒大华府是精装项目，而中海悦公馆是由毛坯改成精装的“毛改精”项目。　　教育配套来看：中海国际社区内配套有4个幼儿园，2所小学，恒大华府小区配有1个幼儿园，1个小学。　　从社区环境来看：恒大华府容积率为2.5，低密度社区；中海悦公馆容积率3.9，相对来说恒大华府的内在居住舒适性会高一些。　　从物业来看：两个楼盘都是一级资质物业。　　整体来说各有优势，可以到现场了解，选择合适自己的户型。　　　　那考河公园　　　　盛天东郡这个楼盘怎么样？有什么优缺点？听说好几年前就是七千了，现在新开的17号楼也是七八千，好像没怎么涨价？是有什么硬伤吗？买来投资适不适合？——李未未　　　　小探：盛天东郡上周末三期公园one17#楼1单元68-135㎡新品已经开盘售完，均价在8000左右。之所以没有太大的涨幅，很大一部分原因在于拟售价，房产部门规定销售价不能高于拟售价。　　　　中海悦公馆中关于交付约定：“甲方（买房者）对于因改造和装修后形成的包括但不限于门窗方式、房屋尺寸、布局、结构等状况，或户型以及房屋局部结构发生的变化&&无任何异议”，为何不约定结构在合理范围内改变？其次关于乙方的违约责任也没有约定，要是万一出现违约现象，消费者如何维权？我想问的是，其他楼盘的毛改精也存在这种不公平条款吗？——青豆　　　　小探：在不影响建筑安全情况下，有些房屋在装修上改变结构是有利购房者，比如将赠送的阳台装修成房间等。对于准修结构有异议可以先了解装修的特点，毕竟装修好了不好再整改，一旦签订装修合同，具有法律效力，所以建议先了解清楚开发商的交付标准和装修后的房屋结构特点，自己是否能接受，有一定把握之后再做决定。　　“毛改精”的装修协议，每个楼盘的装修内容和规定不一样。　　　　地铁三号线，荔园山庄的出站口离华发国宾一号有多远？——莫先生　　　　小探：华发国宾壹号离地铁3号线青秀山站约2.9公里。　　　　　　吉维尼鲜花小镇准备开盘了吗？这个楼盘怎么样？位置好像有点三角了，而且开发商来头也是不太了解。——韦俊龙　　　　小探：吉维尼鲜花小镇预计6月初开盘，推精装项目，价格未定。　　缺点：周边是壮锦大道、白沙大道，噪音估计挺大，泥头车也多；公交少，只有环2比较近；靠近立交桥，存在噪音污染。　　吉维尼鲜花小镇地块呈三角，但开发商以将尖角部分规划为游泳池用地，对住宅基本没有什么影响。　　开发商：广西镒恒投资管理有限公司。广西镒恒投资管理有限公司由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司和广西恒聚投资管理有限公司共同出资成立，项目周边还处于发展状态，所以环境和交通还在完善中。但是出行走白沙大道算是比较便利的。离4号线约5-10分钟，地铁建好后出行方便。　　　　　　龙基传媒星城、五象丽景、骋望天玺这3个盘，哪个盘占优？房价均为多少？——黄静　　　　小探：　　龙基传媒星城：（均价约8200元/平方米）　　长堽路接近快环的位置，交通很方便；附近有药用植物园、医院、超市、农贸市场、学校、银行，生活配套成熟；各事业单位集聚，人文环境还好，小孩上学方便（39中）；项目容积率高，楼间距可能会有点不足，但是居住环境舒适。7-9号楼已经售完，现在只有10号楼114-198有少量货量，　　五象丽景：（均价约8000元/平方米）　　位置较远，五象岭森岭公园附近，环境，这个没什么说了，空气明显好很多，五象岭公园将来有个出入口开在小区对面。不过今年年底2号线就通，非常便利，但是从项目到地铁口有1公里距离，走还是要走十几分钟的。配套的话，市规划局有在附近规划小学、初中、市场，幼儿园已经建好了，其他商业配套则还要后期逐步跟上。五象丽景目前还是有房源在售的，推的是6#楼172㎡的户型，大概5月份也会推出3#楼的新品房源。　　骋望天玺：（均价约元/平方米）　　相思湖片区江景房，稀缺景观资源。楼栋错位布置，避免南面楼栋挡住北面楼栋的江景。交通方便，前有江北大道，驱车可达全城大部分主干道，地铁1号线，出小区步行仅15分钟即到“广西民族大学站”。教育配套有西乡塘小学、外国语学校、西宁路幼儿园。附近医院少，仅有医科大二附院。商业配套不足，整个相思湖片区的硬伤。户型设计上，每个户型都有景观阳台，便于观江景。　　小结：三个楼盘都是推毛坯房，价格都在上下，位置来说，龙基传媒星城占优，其次是骋望天玺，五象丽景比较偏。产品来说，现在龙基传媒星城和五象丽景只有少量大户型在售，等到5月下旬五象丽景才有91-128平米新品推出，骋望天玺则有94㎡-142㎡房源在售，货源比较充足。　　
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