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论商品房预售合同中买受人的利益保护 (自动保存的)
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你可能喜欢定金未存入监管账户预购房没了 律师:业主可按合同追责
定金未存入监管账户 预购房没了
住建委:商品房预售资金须全部纳入监管账户 律师：业主可按合同追责
“去年12月前就交了购房定金和认筹金，一共3万元，到今天却告诉我房子买不了。”想在谷山里购房的张女士很是苦恼，她告诉记者，好不容易等到4月该楼盘网签放开，却碰上“3.18”新政及开发商预售资金违规操作的问题。现在，她的购房资格被无奈地取消了。
■记者 卜岚
定金未转入监管账户，业主购房资格被限
去年10月，张女士从安徽来到长沙，经营家具生意。11月，她看中了谷山里一套142的四居室，并在当月交了1万元认筹款，12月又缴纳了2万元定金。谁知，等了近半年，房子仍是遥遥无期。
“1月3日，销售顾问通知我签合同，但等到下午，又突然告诉我因房产局系统升级，暂时无法网签，这种状态一直持续到了3月。等到3月18日，新政下发，因为我是外省户口，在长沙也没有连续缴纳12个月以上的社会保险证明，购房资格被无情地限制了。”回忆购房经历，张女士备感气愤，她表示等到3月20日网签放开，新政后也出台了补充细则，这让她看到了希望，怎料开发商的回复让她彻底崩溃。
“政府要求购房者交钱的账户是开发商买卖合同的银行监管账户，这样才能按细则规定凭已签订认购书和交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证原件，执行原政策。但一般定金都是刷到开发商账户，所以您还是没有购房资格。”张女士拿出手机，读着销售人员发给她的回复。
张女士表示，如果不是开发商未将她的定金存入指定监管账户，现在就不会出现因户口限制而无法买房的情况，“二手房均价都破万了，谁来为我的损失买单?”
【开发商】
监管账户退定金太麻烦，一般存至开发商账户
为进一步了解情况，5月9日记者陪同张女士来到谷山里的营销中心。该项目营销负责人肖先生表示，公司总会遇到客户退定金的情况，因而定金不会存入监管账户，是直接转入开发商账户。
“一般开发商直接收存预售资金，因为退款太麻烦!”肖先生认为，公司没有将定金存入监管账户并非核心原因，新政打击外地投资客才是主因，“之前网签一直未放开，等放开又限购了，我们也是受害者!”
对于张女士的情况，肖先生解释，如果张女士仍想购房，唯一解决的办法是把房子给她有购房资格的朋友或亲戚，“但张女士并不同意，她担心未来会因房产所有权产生矛盾。”
“按照定金法则，现在只能退房，在此基础上，开发商还需赔偿我双倍定金，即本金、违约金一共6万元。”张女士这样说道，对此，肖先生表示，张女士可以退款，也可用书面方式写出诉求，5月12日前谷山里会就此做出答复。
【住建委】 商品房预售资金需全部纳入监管账户
对于商品房的预售资金监管，早在1月3日，长沙市政府门户网站就公布《关于加强商品房预售资金监管的通知(长政函〔号)》。
《通知》要求，商品房预售资金全部纳入监管账户，由长沙市房产交易管理机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
据悉，预售资金包括甲方进行商品房预售，由购房人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款等各种购房款。
“这是开发企业取得预售许可证的一个必要条件。”长沙市住建委下属房产交易管理中心相关负责人介绍，新建商品房在取得预售许可证之前，房地产开发企业必须与该项目合作银行、市房产交易管理机构签订预售资金监管协议。
“若房地产开发企业有未按规定使用预售资金、未将预售资金存入监管账户、逃避资金监管的情形，相关职能部门责令限期改正。”房产交易管理中心相关负责人表示，如拒不整改的，将依法予以暂停预售、网签和商品房合同备案，直至吊销预售许可证。
业主可按合同追究违约责任
谷山里这种情况，该如何维权?湖南三鹏律师事务所何晓伟律师表示，消费者在购买商品后，理应获得相应的商品和服务。而开发商以无法网签备案为由，拖延签合同时间，或者未按照规定将定金存入监管账户，消费者可根据商品房认购协议来维护权益。
何律师解释，因为开发商的原因，导致张女士无法在长沙购房，按定金法则，开发商需赔付6万元，以及张女士的直接损失，包含在沟通中产生的车费、误工费等。
“对于合同内容，消费者如果对合同条款存在疑问之处，需要求开发商明确解释，认为解释合理，再进行签订。”何律师提醒广大购房者，签协议时要多个“心眼”，要仔细审查开发商的五证是否齐全，是否具备相应资质，并明确双方的权利义务。
业主交房日一拖再拖
“3.18”新政后，出现了不少后遗症，网签受限就是其中之一。4月30日，周女士想购买长沙县海德公园一套48的公寓，并已支付首付20余万元，均价为6280元/，原定于5月初签订商品房合同，结果开发商多次以网签受限为由，拖延签约时间。
“5月9日，我去长沙房产政务中心询问得知，海德公园均价在8000元以下，每天会有5个网签名额，具体情况需与开发商沟通。”周女士再次联系到销售人员，该销售承诺5月10日可签合同。
为此，5月10日，记者和海德公园该项目销售人员取得联系。销售人员刘女士表示，现在普遍网签受限，“5月9日、10日，每天仅有5个网签名额。客户需按照先后顺序签合同，一般会优先“3.18”之前已经交完首付的客户，而这样的客户有多达100多人。”
截至发稿前，周女士向记者发来短信表示，开发商已于5月10日按约定和她签订了购房合同。
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论商品房预售合同中买受人的利益保护
【论文摘要】”的不良影响。另外，商品房预售在实践中，买受人对预售人更多意义上享有的是一种债权而非物权，大多数开发商在兴建楼盘开始就将其抵押于银行以便贷款，银行就该楼盘享有物权中的抵押权，而且，一旦开发商破产，依破产法第34?条、第31?条、第37?条之规定，破产费用应从破产财产中优先拨付；更依第28?条2款之规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人，在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后，还须在清偿了所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。
我国商品房预售合同的法律问题分析
（一）商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物在合同生效后必须交付给买受方但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。
（二）、商品房预售合同的有效要件
在中国传统观念中，房子是至关重要的，且房屋买卖交易金额较大，尤其是预售房合同中的标的物还是一种将来物，因此，严格预售房合同的生效要件对我国房地产业健康发展，满足人们购房需要，维护社会主义经济秩序和社会稳定意义重大。为了保护作为弱势群体的购房者，国家出台了一些列法律法规及行政管理办法，我国的《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》以及新近颁布的《物权法》都对商品房预售的条件有明确规定：
预售方主体应为具有房地产开发经营资质的企业。具体要做到：经过批准设立并在工商行政管理登记注册；支付全部的土地使用权出让金，落实建设基地，取得土地使用权证书；取得建设工程规划许可证，开发资金达到总投资的25%以上；取得商品房预售许可证明，在《城市房地产管理法》实行前一审期间补办商品房预售证明。
商品房预售合同的形式必须符合法律规定。根据我国现有法律有关规定，商品房预售合同采取书面形式，实践中主要由预售方事先拟定。《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。我国《物权法》第20条规定:“当事人签定买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”?我国的商品房预告登记制度在商品房预售合同登记制度有更加完善，在很大程度上保护了买受人的利益。第一，保全权利的效力。通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并予以公示，使债权有了对抗第三人的效力。这种效力的实现不是通过事前禁止登记造成，而是采用了时候认定“处分相对无效”的做法使预告登记权利人的债权得以保全。第二，保全顺位的效力。预告登记的效力不仅在于能够保全请求权，还体现在能保全日后本登记的顺位，它具有排斥后序登记权利的效力，其本登记权利相对于预告登记后存在的权利具有了优先性。第三，破产保护的效力。如果开发商资不抵债，要执行其财产，买受人的预告登记可以对抗开发商的其他债权人，预告登记权人在此时提前具有了进行本登记后才享有的物权权利，而非商品房预售合同登记备案中的一般债权人，其其物权化特征更加明显，属于物权法向债权法的扩张。第四，警示的效力。此效力主要警示欲与不动长物权人进行不动产交易的第三人，使得第三人不得无视预告登记保全请求权的存在，并不得以不知情进行抗辩。此效力警示了第三人可能承担的风险，更大程度上避免了盲目交易和恶意串通的可能。
尽管如此，商品房预售合同预告登记制度在还存在很多缺陷。第一，销售不规范问题。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的
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