写字楼改公寓 可行否_百度知道
写字楼改公寓 可行否
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还是要看写字楼的土地性质的，工业用地是不能弄公寓的
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。写字楼摇身一变酒店式公寓 改造安全谁说了算?
房屋的使用性质不可轻易改变。那么问题来了， 时下流行的写字楼改造成酒店式公寓，是否会触碰房屋结构安全红线，影响居住安全？又会不会有其他什么“后遗症”？
质量第三方记者从业内人士了解到，目前市场上的写字楼改建酒店式公寓主要分为两种： 一种为，规划时就做好改造准备，后期改造几乎不需要改变房屋使用性质；另一种是规划时为大户型的写字楼，后期需要多方面改造，改变了房屋使用性质。
一位不愿透露姓名的房地产项目负责人说，很多开发商为了后期改建方便，早就做好了准备。如前期设计规划的办公楼为小户型，同时留好排水、排气口，后期改造时加入管道即可。
写字楼项目通过验收后，开发商会与业主签订委托改造协议，业主必须同意开发商对所购项目进行改造为酒店式公寓，否则开发商也不能擅自改建。
由于之前做过准备，不涉及规划变更和房屋使用性质变更，也就不需要去政府备案。最后交付的是酒店式公寓项目，与一般的酒店式公寓也没有什么区别。
另一种情况是，写字楼项目规划后才决定改建，改建前需进行规划变更。由于写字楼与酒店式公寓户型差别大，改造的细节较多。戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光告诉质量第三方记者，这类改建成本高，户型改造后也有些缺陷。
汤耀光透露，由于写字楼建造时户型大多为200㎡以上，规划的是中央空调、公卫等，后期需要重新进行分割，户型纵深一般较长。如公卫改造后，上下水电需要重新接入到每个公寓内，中央空调分段分配到各个公寓，以多层为一组设置一个中央空调。
他还表示， 改建时报备的设计方案包含了消防、房屋安全鉴定等材料的审批，验收按审批通过方案标准，能通过审批代表符合安全法规要求。
质量第三方还采访了杭州市房屋安全鉴定检测中心技术科宫科长。宫科长指出， 如果不涉及承重构件的改造，特别是增加楼面荷载，技术上说可以改建。由于写字楼与酒店式公寓的荷载要求相当，所以一般不会出现安全问题。再者，规划更改需通过房屋安全鉴定单位的审批，审批通过即可。
如此看来，写字楼改建成酒店式公寓技术上可以实现；法律上，没有改变用地性质，改建时设计方案、相关部门的审批等材料齐全，也没有违法违规；市场上，写字楼需要去库存，酒店式公寓的需求相对旺盛。也有业内人士分析，在目前的市场背景下，这类改建趋势也较为明显。
不过，对于购房者来说，要留意任何楼盘改建、房屋改造是否符合规范，维护自己的合法权益。
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今日搜狐热点深圳限制写字楼改商住公寓 空置率高市场担忧骤起
发布时间： 09:51:20
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　　北京广州深圳等地相继出台政策，对商住楼作出严格规定，这令手里有大量写字楼项目的开发商心乱如麻。　　　　“写字楼改不了商住公寓，我们都很惆怅，因为写字楼卖不起价，租不起价，空置率又高，市场严重过剩，新规出来后，设计部门都在忙着改设计。”深圳万科公司内部人士对记者说，去年万科在深圳公司的销售额，一小半是来自写字楼改的商住公寓。　　　　除此之外，由于经济低迷，市场供给量过剩，写字楼租金近两年来持续下跌，令过往买写字楼的业主们苦不堪言。　　　　商住公寓新规的冲击　　　　据仲量联行的统计，今年一季度，由于新增的供应压力，拉高深圳甲级办公楼空置率至15%，环比上升3个百分点。预计深圳未来12个月将有约100万平米的新增甲级办公楼项目落成，主要集中在福田CBD，近一半是总部大楼。　　　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅分析称，这些总部大楼的企业搬迁将对其正在租赁的大厦构成空置压力，加上其他可租赁项目的入市，可选择项目增多，虽然预期市场整体租赁需求稳定，但预计2017年末空置率仍将同比上升5-8个百分点。　　　　截至今年一季度末，深圳甲级办公楼总存量跃升556万平米。　　　　深圳写字楼原本就供应过剩，且空置率不断提高。开发商将写字楼改为商住公寓，实际上也是根据市场供需来调整供应结构。但在深圳出台有关政策，限制写字楼改商住公寓后，市场担忧骤起。　　　　据万科深圳公司内部人士对记者透露，万科深圳公司2016年约300亿元的销售额，其中近一半是来自写字楼以及写字楼改的LOFT公寓。　　　　“深圳的写字楼已经过剩，旧项目报批通过的，还是正常运转不受影响。但我们现在很多还没有报批的新项目，都在改设计，如果按照写字楼卖，今年业绩肯定受影响。”深圳一家龙头房企内部人士告诉记者，开发商很少愿意开发写字楼，都想卖住宅，但拿地时，政府给了配建指标，没办法。　　　　上述龙头房企内部人士向记者透露，深圳关内的旧改项目，未来除了回迁房外，基本上没有住宅指标了，大部分是写字楼和商业。　　　　“深圳投资写字楼的大部分亏了，而投资写字楼改公寓的反而赚了，其实价格就是由市场供需决定的，因为住宅稀缺，而商改住具备居住属性，因此价格涨得比写字楼快。”万科内部人士说。　　　　其实不止是深圳，全国范围都面临同样的问题，近两年随着去库存加速，住宅库存面积一直在下降，而待售商品办公楼占比5年来从4.3%上升到5.6%，待售商业营业用房从19.6%上升到23.7%，待售其他商品房从11.4%上升到14.7%，均表现为趋势性上升。　　　　北京2016年的商住公寓销售远超纯住宅，而3月份新规出台后，对有写字楼项目的房企和已经投资商住楼的业主犹如晴天霹雳，整个市场在4月份迅速冷冻。　　　　业内人士认为，相比商品房住宅，办公楼、商业营业用房这种趋势性结构比重上升是真正的问题所在。其根源一是政府用地规划存在不合理性，二是电子商务与办公分散、远程和家庭化冲击了商业营业用房和办公室的市场需求。　　　　写字楼投资冷暖　　　　写字楼市场冷暖，从投资者的收益率可窥见一斑。　　　　刘先生2015年12月在深圳前海香江金融中心，以8.3万的单价，买下三个单位的写字楼，共498平米，总共4133万元。　　　　考虑到升值幅度太慢，刘先生想尽快卖掉，现在挂牌8.6万元，虽然有人询问，但即使以这个价格卖，他也要亏本。该物业直到2017年6月才交楼，然后才能办房产证，前海写字楼不能以个人名义买，必须以股权变更来完成。　　　　刘先生对记者说，因为写字楼首付要五成，只能贷款十年。算一算两千多万的首付款，一年半时间，利息不算，中介费就要一百多万，3000块一平米的差价，只能抵掉中介费。而同期若购买住宅，涨幅至少在30%以上。　　　　深圳一家融资贷款公司业务经理告诉记者，在深圳买写字楼的投资客，大多是为了买来当资产做抵押融资。　　　　而来自全国多地的投资者也告诉记者，当地投资的写字楼涨幅远远落后于住宅。　　　　北京的杨先生此前投资了两套写字楼，但所幸的是住宅用地，有70年产权，可以贷款7成，其中一套在大望路，近一百平米，另外一套琨莎中心，在东三环燕莎附近，也是同样的性质，可以贷款7成。　　　　但让杨先生失望的是，近三四年，租金不涨反跌。“我的其中一个租户，是创业公司，去年撑不下去了，要搬家到郊区去。我帮他们融了后来的一轮资金，才续租下来。”杨先生对记者说，房租直接与经济形势和收入相关。　　　　重庆的一位投资者也告诉记者，他2011年在重庆买了一个58平米的小写字楼单元，当时1.2万/平米，现在最多卖1.5万，以前能租3300元一个月，现在降到3000元，而同地段的住宅，当时卖7800元，现在涨到了1.6万元/平米，另外2014年还买了一套100平米的写字楼，当时1.6万一平米，现在最多原价卖出去，一个月只能租5000元。　　　　近几年来，全国各地写字楼与住宅的价差和升值空间距离越来越大。　　　　“我在常州买的一套商住公寓，好租但不好卖，前几年挂了很久都卖不掉，今年趁这波热潮赶紧脱手，买了6年了，当时价格是同片区住宅三分之二的价格，卖时价格只有住宅的一半。”江苏常州的辛先生说。　　　　人口流出，是三四线城市写字楼和商业用房价格成交太难的主要原因。　　　　河北邯郸的王先生，有一处写字楼和一个门面，收租还可以，但想出售太难了，“买的时候比住宅贵，想卖出去要比住宅便宜很多，十几年前邯郸经济还算好，商住投资收益高，但这两年人口流出太厉害了，两年前租房还是供不应求，而这两年租金都在持续走低。”　　　　来源：华夏时报
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&　　12月28日，据获悉，上海已于12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。
　　一般而言，公寓式酒店和公寓式办公楼都是类住宅产品，市场内40、50年产权的类住宅产品都有，&因此很难分得那么清楚是全部暂停了还是部分暂停审批。&一名业内资深人士说。
　　上海市规划和国土资源局日前召开研究加强&类住宅&管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。
　　一名资深业内人士评价称，这表明上海有可能率先对类住宅进行整顿，以后房企要想借类住宅打住宅概念的擦边球将会面临阻力。&相关部门摸底调研，或许为进一步加深市场调控的信号。但市场调控整体是一盘棋，不能只看某些方面，或从某些角度解读。&
　　上海中原地产市场研究部数据统计显示，截至12月27日，上海类住宅2016年成交201万平方米，同比增加76%；成交均价23404元/平方米，同比涨幅12.4%。
　　资金流入类住宅明显
　　类住宅特指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品，包括酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等。类住宅产品的产权大多数分为40年、50年两种期限。从产品形态上看，上海的类住宅与北京市场俗称的&商住房&概念相近。
　　由于类住宅地块没有办法单独统计，综合多家第三方机构提供的数据可见，自2012年上海房地产市场开启限购模式以来，上海全市出让的691块经营性用地中，商办地块有359块，超过5成。上述业内人士透露，在郊区有不少办公产权的用地出让，但在上面建设办公类产品往往由于郊区人气不足很难销售或者出租，企业或者投资客对接盘也比较谨慎。因此房企拿了这种地以后，往往会改成商住两用或者办公产权的公寓产品，通过类住宅与纯住宅的价差，推动销售，从而加快资金回笼。
　　这从一定程度表明在上述359幅地块中，用于建造类住宅产品的地块占据较大比例。今年上海&325&楼市新政之后，酒店式公寓成交开始走高，6-8月成交创下历史新高；类住宅产品的市场价格也快速增长。住宅限购，加上房企借酒店式公寓等住宅过渡性产品概念打擦边球，导致资金流入类住宅市场日趋明显。
　　综合第三方机构的数据可见，今年1月份商办类产品(包括类住宅与办公产品)的成交均价为2.2万元/平方米，到12月成交均价已达3.17万元/平方米。环比来看，11月上海商办类产品成交1523套，成交面积8.79万平方米，均价2.69万元/平方米；截至12月26日，成交1251套，成交面积7.19万平方米，均价3.17万元/平方米。
　　进入12月以来，类住宅的供应量在增加，但成交量远超供应水平。12月5日-12月11日这一周，全上海类住宅供应量为4.1万平方米，环比上涨32%；成交量为4.7万平方米，环比上扬9%。均价3.1万平方米，环比上涨6%。12月12日-12月18日这一周，类住宅供应量为1.9万平方米，环比下跌53%；成交量为2.3万平方米，环比下跌51%。到了12月19日-12月25日这一周，供应量已经连续两周下滑至1.1万平米，环比下跌43%；成交量为3.3万平米，环比上涨43%。
　　成交均价却一直上涨，比如12月中旬成交均价为34670元/平米，环比上涨11%，
　　由于成交量上涨，类住宅存量逐渐减少。有业内人士分析认为，进入12月，类住宅产品的行情爆发，也成为有关部门关注的主要原因。11月类住宅存量99.19万平方米，按近12个月月均去化23.46万平米计算，出清周期约需4.23个月；12月中旬存量94.42万平米，按近12个月月均去化23.44万平米计算，出清周期约需4.03个月。到了12月19日-12月25日这一周，存量94.67万平方米，按近12个月月均去化23.29万平米计算，出清周期约需4.07个月。
　　一个趋势是，资金的进入导致类住宅有供不应求的苗头出现。11月类住宅的供应呈现环比大幅下滑48%，项目主要集中在外郊环间，来自青浦新城板块的万达茂中心。11月类住宅成交量与10月基本持平为17.1万平方米，同比则上涨36%。
　　或成房企业绩生力军
　　随着成交量与价格的上涨，类住宅已成为房企关注的一个新的业绩增长点。日前，阳光城相关人士就透露，明年在产品线上的研发，SOHO将是其中一款主打产品。
　　而在近期热销的类住宅产品名单中，不乏上市房企身影。12月以来，成交金额居前的是华漕板块的中骏广场虹桥CLASS、长江国际商贸中心等。
　　据不完全统计，各大上市房企中，不少大型企业均拥有相当数量的公寓式办公楼项目。在住宅、类住宅、写字楼以及商业等多条产品线上的发展，导致龙湖近两年在上海业绩提升增速。实际上，龙湖在上海郊环区域布局的多个大型商业综合体项目，就包含有相当部分类住宅产品。2015年，上海龙湖签约额超过48亿元，其中北城天街揽获上海类住宅产品销售金额第五，销售面积第一；2016年，龙湖位于上海松江的龙湖新壹城、北城天街SOHO产品贡献了主要业绩，这从龙湖集团上半年总签约额贡献中，长三角区域以49%占比位列第一可见一斑。
　　与龙湖类似，2016年上半年，绿地销售业绩稳居上海头把交椅，但其在售项目中商办物业比重较高，商业地产类项目多达45个，销售面积达15.40万平方米，占到绿地上半年销售总面积的近三分之一，尽管其中类住宅比例尚无法统计，但可见非住宅类产品销售对于大房企业绩也有一定作用。
　　上述业内人士指出，上市房企在住宅限购政策加码的城市，正以类住宅提升销售业绩，在调控逐渐走向深远周期的过程中，房企将面临调整与随机应变的能力大考。&房企倚重类住宅产品开发与销售，在政府发出整顿信号的当下，无异于火中取栗。&该名业内人士认为，住宅成交下滑与类住宅产品面临调控，不仅考验房企资金运作能力，对于前期的布局与规划都将会带来影响。
来源：中投投资咨询网
关键词：公寓式办公楼 审批
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