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夫妻一方私自卖房有效吗
　　夫妻关系存续期间，夫妻的共同财产由双方共同支配，夫妻双方对夫妻共同财产具有平等的权利。但这并不意味着，夫妻所作的任何涉及夫妻共同财产的事情都必须事先经过另一方的同意。比如，在买菜、买衣服这些最基本的生活支出方面，夫妻任何一方都有单独作出决定的权利，不管从实践来说，还是从法律来说，这都是无可厚非的。　　但是，对于一些重大的事情，夫妻一方就不能单独作出决定了。比如，夫妻一方不能不经另一方同意，擅自把家里大部分的存款用来购买楼房或者其他物品。也就是说，在所涉及的夫妻共同财产数额较大的情况下，必须由夫妻双方同意。　　夫妻一方可以私自卖房吗?夫妻一方私自卖房有效吗?一般来说，如果所卖的房子属于夫妻共同财产，那么由于卖房对于夫妻来说属于大事，因此必须双方都要同意才行。夫妻一方不可以私自卖房，夫妻一方私自卖房的行为属于无权处分。　　按照法律来说，无权处分的行为原则上是无效的。但是法律也作出了例外规定，如果满足下述规定，那么夫妻一方私自卖房的行为就是有效的：　　第一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的。也就是说，他不知道所买的房子是夫妻一方私自卖的。　　第二，以合理的价格转让。也就是说，房子是以市场价格卖出去的，不能明显低于市场价格。　　第三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。也就是说，房子已经办理了产权登记。　　夫妻一方可以私自卖房吗?夫妻一方私自卖房有效吗?如果买房子的人同时符合上面所说的三种情况，也就是构成了法律所说的善意取得，那么夫妻一方私自卖房的行为就是有效的。房子卖出去以后，是要不回来的。
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Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&夫妻一方擅自卖房 签订的房产合同有效吗？作者：梅莉来源：链家网原创文章摘要：最近，有网友在我们的问答频道提出这个问题：我想卖房子，可是我老公回不来怎么办？签合同能签吗？最近，有网友在我们的问答频道提出这个问题：我想卖房子，可是我老公回不来怎么办？签合同能签吗？
这个问题比较简单，我们的专家也作出了解答。如果房产证上有夫妻两人名字，则需要双方签订购房合同才有效，或者让不能出席的一方签署一份同意出售的委托书或房产的全权委托书，然后卖房就可以走正常的流程。
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近年来，房地产市场日趋活跃，房屋买卖纠纷随之而来。因夫妻单方处分共有房屋而引发的纠纷也不断发生。大家更关心的是，夫妻一方私自可以卖房吗？而对买方来说更想知道的则是：夫妻一方私自卖房有效吗，房子会被追回吗？
Q1：夫妻一方私自可以卖房吗？
一般来说，如果所卖的房子属于夫妻共同财产，那么由于卖房对于夫妻来说属于大事，因此必须双方都要同意才行。夫妻一方不可以私自卖房，夫妻一方私自卖房的行为属于无权处分。按照法律来说，无权处分的行为原则上是无效的。
Q2：夫妻一方私自卖房有效吗？还能追回吗？
上面我们说了，一般来说，夫妻一方卖房原则上是无效的。但是法律也作出了例外规定，如果满足下述规定，那么夫妻一方私自卖房的行为就是有效的：
1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的。也就是说，他不知道所买的房子是夫妻一方私自卖的。
2、以合理的价格转让。也就是说，房子是以市场价格卖出去的，不能明显低于市场价格。
3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。也就是说，房子已经办理了产权登记。
如果买房子的人同时符合上面所说的三种情况，也就是构成了法律所说的善意取得，那么夫妻一方私自卖房的行为就是有效的。房子卖出去以后，是要不回来的。
Q3：在不知情的情况下配偶卖了房，该怎么办？
1、如果夫妻一方私自卖房后，买房的人能同时符合上面所说的三种情况，那么就构成善意取得。在构成善意取得的情况下，夫妻一方私自卖房的行为是有效的。夫妻另一方不可以起诉要求买房的人返还房屋。
但是，夫妻一方私自卖房的行为造成另一方损失的，那么在离婚时，另一方有权向法院起诉请求赔偿损失。所谓的造成损失，是指卖房后所取得的款项没有用于夫妻共同生活，而是由卖房的一方用于个人消费。
2、如果夫妻一方私自卖房后，买房的人不能同时符合上面所说的三种情况，那么就不能构成善意取得。在不构成善意取得的情况下，夫妻一方私自卖房的行为是无效的，夫妻另一方可以起诉，要求法院确认房屋买卖合同无效，并要求买房的人返还房屋。
所以说，在构成善意取得的情况下，夫妻一方私自卖房的行为是有效的。但证明卖房的人是否构成善意取得不是一件简单的事情，必要时还是应当及时寻求专业律师的帮助。
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共有房产一方擅自卖房有法律效力吗
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夫妻之间房产一般都是写的夫妻二人的名字，要是一方私自售卖是否有效力呢接下来由的小编为大家整理了一些关于共有房产一方擅自卖房有法律效力吗方面的知识，欢迎大家阅读!房屋共有产权人没有签字，房屋买卖合同是否有效有的房产是以两个人的名义买的(房产证上是两个人的名字)，对于这样的共有房产出售时一定要共有双方都必须签字，只有一方签字的为效力待定合同，这样买方很被动，卖方如果想违约的话完全可以这个借口不出售房子。根据《中华人民共和国》第一百零三条的规定，夫妻之间的财产一般属于共同共有，不是按份共有，又根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条的规定，共同共有人对共有的不动产享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。综上所述，对于房产共有人没有签字的房屋买卖合同，当房价上涨时卖方可以共有人没签字为由来违约，无法保障买方的合法权益。房屋买卖合同无效的法律后果无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认，而不是由买卖双方或一方决定。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：(1)相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋;(2)买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。(3)有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当按照双方的过错大小分清双方责任，各自按照应当承担的责任分担损失。(4)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。(5)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。(6)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
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夫妻一方擅自签订的卖房合同是否有效
2003年7月，原告卢某、被告赵某经某中介公司签订房屋买卖合同，约定：被告将房屋出售给原告，成交总价为230000元。合同签订之日原告向被告支付定金10000元。日前双方协商办理过户手续，原告交付房款110000元，日交房交钥匙，双方结清房款。合同签订之日，原告交付定金10000元。后原告曾致函被告，要求与被告协商办理过户手续事宜，但被告未予答复。原告即诉至法院，要求被告双倍返还定金。诉讼中被告之妻王某向法院表示涉案房屋为其与被告的共同财产，被告未经其书面同意出售该房屋的行为其不予认可。一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但合同所涉房屋为被告与其妻王某共有，该合同订立时王某未签字确认，订立后亦未书面同意出售该房，该合同违反了《中华人民共和国城市》中关于转让房地产的禁止性规定，该合同无效，原告的诉讼请求不能成立。根据《中华人民共和国》第四十四条第一款、第五十二条第(五)项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)项之规定，判决：驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。市中级人民法院经审理认为：双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人之间真实意思表示，根据被上诉人提供的房屋所有权证上的记载，被上诉人赵某个人为房屋所有权人，并无共有人，因此该房屋的权属可以表现为二种形态，一种情形房屋确为被上诉人个人所有，另一种情形为房屋所有权证上虽未载入被上诉人之妻为共有人，但基于《中华人民共和国》的规定，被上诉人之妻成为隐名共有人，即房屋所有权为被上诉人夫妻共有。本案中一审法院在调查房屋的权属时，被上诉人之妻认为被上诉人未经其同意出售房屋，其对被上诉人的处分房屋的行为不予认可，这表明了房屋为夫妻共同共有。虽然讼争房屋系被上诉人夫妻共同的财产，被上诉人在出售房屋时未得到其妻的授权，但上诉人没有义务在房屋所有权证上共有人一栏缺额的情形下，向被上诉人审核房屋是否为夫妻共同共有，上诉人有理由相信基于房屋所有权证具有的公信力，被上诉人出卖登记为其名下的房屋为被上诉人个人所有，或者基于房屋所有权证上共有人缺额的公示效应，被上诉人处分房屋是被上诉人夫妻双方共同意思表示，被上诉人的行为构成表见代理。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项作了明确的规定，因此被上诉人之妻不能以未经其同意为由，对抗作为善意第三人的上诉人，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同应为有效合同，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。一审法院以合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，认定合同无效，显然破坏了诚实信用原则和交易安全原则，应予纠正。二审依照《中华人民共和国》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项之规定，判决：一、撤销一审判决;二、被上诉人赵某向上诉人卢某双倍返还定金计人民币20000元。《合同法》第四十九条规定了表见代理制度，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于信赖实施民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。一般表见代理需要存在第三人相信代理人有代理权的表象，本案中夫妻的卖房一方实际上没有向第三人作出代理另外一方的意思表示，但是基于夫妻关系的特殊性，在本案中还是符合表见代理的基本特征的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。至于强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确，在相关司法解释出台之前由法官酌情认定。《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范目前已形成共识，不能作为认定合同无效的理由。出卖人以出售房屋未取得夫妻另外一方的同意而主张房屋买卖合同无效同时也违背了民法的诚实信用原则，不利于维护社会交易关系的稳定。
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北京法院：夫妻一方擅自卖房合同无效案例
上诉人张华某与被上诉人郑得某、雷某因确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第12972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张华某诉至原审法院称：我与郑得某是夫妻关系，于1997年7月11日登记结婚。2000年12月8日，我二人共同购买北京市朝阳区?房屋，购房时折扣了双方工龄，该房屋是我二人共有财产。我于2013年10月14日向法院起诉离婚，由于郑得某坚决不同意离婚，法院在2013年11月1日作出不准予离婚判决。法院判决后，郑得某没有和好表现，趁我外出时私自将个人生活用品出售，且将家里电器搬走。我看到此种情况后到朝阳区房屋管理局查询，得知郑得某将上述房屋以230万元出售给雷某，且于2014年1月17日办理了过户手续。现我起诉，要求法院确认郑得某与雷某就上述房屋签订的房屋买卖合同无效。
郑得某未到庭亦未答辩。
雷某辩称：我与郑得某通过正规房屋中介公司签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效。房屋所有权证记载的所有权人为郑得某，我完全有充分理由信赖郑得某签署合同的行为是其真实意思表示，不存在所谓的恶意串通。房屋买卖价款是双方协商一致的，且符合当时的市场价格，我已经支付了全部购房款，房屋也已经过户至我名下。综上，请求法院驳回张华某的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1997年7月11日，郑得某与张华某登记结婚。2000年12月8日，中共北京市委市人大市政府市政协办公厅机关联合售房办公室作为售房单位（甲方），郑得某作为购房人（乙方），双方签订职工购买房屋协议书，约定甲方向乙方出售北京市朝阳区?房屋（以下简称涉案房屋）。2004年6月1日，涉案房屋登记至郑得某名下。2013年11月29日，郑得某作为出卖人，雷某作为买受人，双方经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间而签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋；该房屋成交价格230万元，该房屋装饰装修及配套设施设备等作价15万元。2014年1月13日，郑得某作为甲方，雷某作为乙方，链家公司作为丙方，中国光大银行股份有限公司北京分行作为丁方，各方签订存量房客户交易结算资金监管协议书，约定乙方将购房款243万元存入丙方在丁方开立的专用监管账户内，甲乙丙三方授权丁方将监管资金由专用监管账户转入该账户内以监管协议号为户名的子账户，丁方依照本协议的约定或甲乙丙三方另行达成的一致意见及丙方指令对专用监管账户及子账户进行管理，并按约定条件对专用监管账户及子账户内的资金进行划转或退回。雷某提交了北京银联商务凭单，以证明其依据前述存量房客户交易结算资金监管协议书的约定向监管账户中支付了243万元购房款。2014年1月17日，郑得某作为出卖人，雷某作为买受人，双方签订网签版本存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋，成交价格230万元；同日，涉案房屋登记至雷某名下。审理中，雷某称其在签约前曾随链家公司人员实地查看涉案房屋，看房时郑得某在场；其在房屋过户后亦曾实际接收涉案房屋，但此后发现张华某入住了涉案房屋，且更换了门锁。链家公司员工岳海鹏、张兴龙到庭作证，陈述了带领雷某查看涉案房屋的情况。
原审法院经审理后认为：涉案房屋原登记在郑得某名下，房屋买受人因信任该登记而与郑得某所进行的交易应受保护。雷某与郑得某所签订的房屋买卖合同系通过链家公司居间介绍成交，链家公司员工岳海鹏、张兴龙的证言可以证明雷某在签约前实地查看了涉案房屋；雷某提交的存量房客户交易结算资金监管协议书以及北京银联商务凭单，可以证明其依约向郑得某支付了交易价款；故法院认定雷某所从事的购买行为符合一般交易习惯，其并不存在与郑得某恶意串通损害张华某利益的行为，雷某与郑得某就涉案房屋所签订的房屋买卖合同合法有效。综上，法院对张华某的全部诉讼请求不予支持。原审法院据此判决如下：驳回张华某的全部诉讼请求。
判决后，张华某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为：1.争议房屋是张华某、郑得某在婚后共同购买的，购买时折扣了双方工龄并且张华某又享受了5%的优惠政策折扣房款。原审法院未将这一客观事实进行审理，更未说明争议房屋为张华某与郑得某的共有房产。2.郑得某出卖争议房屋系恶意转移财产，一审法院没有对这一事实作出认定。3.张华某一直在争议房屋中居住，没有人来看过房。雷某既未看房，也没有要求共有人到场签字，付款后不及时办理交接手续，足以证明其系恶意串通。4.一审法院应当适用合同法52条，而不是44条，属于适用法律错误。雷某服从一审判决，郑得某未提出上诉。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有各方陈述、职工购买房屋协议书、京房权证朝私字第?号房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同、存量房屋买卖合同、X京房权证朝字第?号房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为：本案上诉争议焦点是雷某与赵志宏签订的北京市存量房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，雷某与郑得某签订的北京市存量房屋买卖合同，交易价格合理，且双方系经中介公司居间服务建立的买卖关系，并无其他利害关系。现有证据显示交易过程合乎常理，不存在恶意串通，损害他人利益的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故争议房屋是否为郑得某与张华某的共有房屋，不是本案争议焦点。综上，张华某的上诉意见于法无据，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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