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买房子,签认购协议了,现在想退了,售楼部不给退,该怎么办
昨天在天下荣郡高新售楼部买了一个80多平米的两室房子，交了2万认购金，签了认购协议，，职业顾问当时说的交通非常方便，项目离地铁站就4站路，晚上回去查了一下不是他们说的那样，离的距离有16.9公里，接受不了，现在想退，售楼部非常强硬的说不给退。不知道现在该怎么办？
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如果没有预售许可证，可以要求退还。建议先协商解决，不愿协商或协商不成的，可以向法院起诉，要求退还；如果有预售许可证，而且是定金，你就无权要求退还定金。以上答复，如果满意，敬请采纳。
查一下对方是否有预售许可证，如果没有，协议无效，可以退的。
协商退还定金。
先看下有对方有没有预售许可证，若没有，你可以退，否则，你这是定金性质，不好退。
没有预售许可，可以退
你那后，协商不成可以诉讼维权。
如果是定金，由于你这方违约的就不能退了。
如果这认购金是定金性质，那么由于你们的原因导致不能签约，那么是不能退的。
要看有无过正式签合同的期限
你好，协商不成，可以起诉解决的。。。请采纳。。。。
你要承担违约责任
第1-10条,共11条 &
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认购协议书签字盖章后发现与之前谈的内容不相符,第二天找售楼部经办人后协议上经办人签协议作废四个字。请
认购协议书签字盖章后发现与之前谈的内容不相符,第二天找售楼部经办人后协议上经办人签协议作废四个字。请问从法律上讲此协议双方是否都不承担违约责任?
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你好,是的。
将所签署的协议全部撕毁。。。
可以要求开发商盖章认可、
等于没有达成协议,双方均无过错,责任自负
你好,如果协议书双方发生重大误解,可以予以撤销
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准备要签合同的业主们要注意了,签合同需注意的事项
准备要签的筒子要认真看看啊！自己的利益由自己保障！
最近论坛里大部分都是喊价高、也不准备买听海的朋友在发帖，这些声音已经快要淹没了这
个时期对各位准业主来说至关重要的一个大事，就是各位准业主要做好签预售合同前相关准
备工作。这两天我上网收集了一些关于签房产合同的注意事项，供大家参考。也问了一些买
了房的朋友，由于他们买的是一些知名发展商开发的楼盘，在签合同的时候都没有看看有无
霸王条款，哪怕有些发现了霸王条款，好像也是签了，他们说除非不买了。不过我个人觉得
自己的利益靠自己来保障！事先多做准备还是好的，不明白的问题到时再问。
下面一一列出
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如何签定购房合同以及合同附件
买房签合同对于很多人来说都是第一次，对于房子这么大的消费品稍微一不留神自己的权益
就被侵占了。信息的不对等使大家不能了解内幕，权益被侵占了结果自己还蒙在鼓里。
希望本文可以给那些将要签定合同的朋友们一些帮助。内容来源于网络，本人只是稍做整
理，欢迎大家交流讨论！
一、购房合同
《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理
产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件
的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了
开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地
产开发商的土地经营许可……
详情请查看：签署购房合同须知
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在
交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而
不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金……
详情请查看：心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同
在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如
是分期付款，每期款的缴款时间应注明……
详情请查看：签订购房合同需要注意啥
购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳
金等，而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有……
详情请查看：识别对购房人不利的合同条款
许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是
否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方
牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无
详情请查看：慎签购房合同
204条购房合同
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二、购房合同附件
商品房买卖合同示范文本中共有五处明确规定了由买卖双方另行签订补充协议或者由出卖人
提供说明作为合同附件。对这些附件，购房人切不可掉以轻心，要注意防止约定不明留下隐
患或者查看不细而误入陷阱……
详情请查看：购房合同附件“文章”多
在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充
协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用；
但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非
详情请查看：签补充协议抓住八大要点
合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利益。但
因目前消费者的法律知识不足，附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具……
详情请查看：合同附件陷阱逐个提
购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和
附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要
求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么样的赔
偿责任……
详情请查看：买房警惕数字游戏
欧陆经典正式合同附件（业主版）讨论稿
中爱花园关于补充协议的答复
海怡东方合同附件修改意见
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【附件1】签署购房合同须知
一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售
许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，
可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，
如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，
经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可
二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入
住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。
三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千
分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回
已交的本金。”这种约定非常不合理。
四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写
相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品
房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，
以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。
五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，
以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售
中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区
的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只
是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说
明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。
六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定
双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发
商应退还房款以及利息，你也可以接受。
七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式
交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要
支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，
建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷
款，避免出现其他的麻烦。
八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，
对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。
九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，
有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变
更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。
十、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实
测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使
用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发
十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水
通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的
开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并
没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作
协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目
内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议
在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承
诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到
使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。
十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以
根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商
应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报
产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，
对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择
不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在
入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家
在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以
及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问
题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。
十三、其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其
中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有
一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最
后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房
产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意
这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。
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【附件2】心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同
看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，
然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。
　　陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在
交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而
不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或
是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
陷阱二：合同主体认定不明
购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是
法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。
另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司
签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。
对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有
“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免
发展商推卸责任。
陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要
看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于
表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情
况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一
善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。
对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。
陷阱四：“最短时间”与“最好”
合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问
题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人
但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。
合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。
对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺
落实在合同里。
陷阱五：约定提前交纳部分费用
开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是
很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议
中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平
比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预
售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。
对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的
费用标准。
陷阱六：卖方解除合同
在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经
卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”
这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商
以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事
处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的
合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
陷阱七：处理结果不明确
很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有
在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制
裁他，最多是调解了事。
对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工
和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。
陷阱八：以偏盖全
这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧
室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃
对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空
隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。
陷阱九：拒签补充协议
前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具
一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业
管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有
几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、
增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不
便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？
但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。
这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。
对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那
就只好放弃了。(翔辑）
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【附件3】签订购房合同需要注意啥
第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付
款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。
第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两
可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。
第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误码率差
超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展
商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商
还要退款。
第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达
70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多
不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展
商采取的应急办法。
第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证
发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。
第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会
让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔
责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展
商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种
方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一
般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商处拿到影印件，回
家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。
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附件较多...需整理一下...
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真是谢谢先生了．因为是第一次购房．有太多不懂的东东了．
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楼主辛苦了！
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谢了！以后有好的建议多提供一些，大家一起参考。人多力量大！
最爱茶话会
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楼上说得对.既然都买了,我们就没必要围绕价格这个问题讨论了,现在还是多多讨论一些房
子本质问题,或签合同的问题
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楼主辛苦了！昨天把那些内容打印出来仔细研读了一下，看来买房子真是一件复杂的事情，
还得和KFS斗智斗勇。我们一定要联合起来争取我们的利益。
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除了购房合同外,还有借款合同啊.
想按揭借款的要关注按揭银行的收费情况,律师费和保险费是可以免的
还有现在有的银行推出直客式按揭,可以帮助业主享受发展商一次付款的折扣,既省购房款又
省律师费和保险费,我就是在深商行办的这种按揭,省了一万多啊,有兴趣可以跟那个客户经
理于生联系,
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大家赶快联合起来,共同与KFS商讨合同
温柔的蝎子
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呵呵，楼主好同志的说！~~
要签合同的一定要多了解，仔细看，联合一切可联合的力量保障自己的权益。
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大部分都是政府统一格式和条款，附表会有所区别，要特别注意！
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也是从网上找到的，供大家参考
《广东省新建商品房销售明码标价管理规定》
广东省物价局 粤价(1999)第126号文 日
第一条 为了规范新建商品房销售价格行为，维护房地产市场价格正常秩序，促进公平交
易，制止价格欺诈，保障商品房购销双方的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和国
家计委《关于商品和服务价格实行明码标价的规定》等有关法规、规章，制定本规定。
第二条 凡在我省行政区域内的房地产开发经营企业销售新建商品房，均应执行本规定。
第三条 新建商品房销售应同时采取价目表和明码标价书两种标价形式。价目表的具体格式
由当地物价部门负责监制，价目表标示的内容应包括商品房的结构类型、装修标准、销售的
建筑面积、使用面积、销售价格等。明码标价书由省物价局统一样式（样式附后），各市物
价部门监制，其他单位和个人不得擅自印制，房地产开发经营企业应按规定的内容逐项准确
填写明码标价书。
第四条 价目表由房地产开发经营企业在其经营场所标示。明码标价书由房地产开发经营企
业在销售商品房时向购房者明示，成交后由购房者签收，购销双方各执一份。
第五条 购房者应对明码标价书妥善保存，可作为新建商品房交易价格投诉的依据，或者提
供有关部门处理新建商品房交易价格纠纷时使用。
第六条 商品房销售明码标价书由房地产开发经营企业在申领商品房预售许可证后，到当地
物价部门领取。中央、外省、省属驻穗的开发经营企业向省物价局领取。
第七条 房地产开发经营企业不按规定明码标价或进行价格欺诈的，由各级物价部门依照
《中华人民共和国价格法》及有关法规、规章予以查处。
第八条 本规定由广东省物价局解释，并自日起施行。
附：广东省商品房销售明码标价书（样式）
＿＿＿＿市物价局监制
一、交易简况
开发经营企业名称＿＿＿＿（加盖公章）
法定代表人＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
联系电话＿＿＿＿联系人＿＿＿＿＿＿＿
所售楼盘名称＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
座落位置＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
预售许可证＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
二、标价内容
所售商品房为第＿幢（座）第＿单元第＿层
该商品房类别为＿＿＿＿＿＿＿＿建筑结构
为＿＿＿＿＿
房型规格＿＿＿＿层高＿＿米
该商品房销售建筑面积＿＿＿＿平方米
使用面积＿＿＿＿平方米
单位建筑面积售价为（人民币）＿＿＿＿
元／平方米
总售价大写金额为（人民币） 仟 佰
拾 万 仟 佰 拾 元
以上销售价格已含下列与商品房相关的部
分基础设施、公共配套建设费用：
1．供水、供电一户一表
2．公共防盗门
3．小区（或大楼）电子监控保安系统
4．供水供电等基础设施增容费
5．室内水电设施线路安装费
6．管道煤气预埋
7．电话线预埋
8．有线电视线路预埋
成交日期：＿＿年＿＿月＿＿日
商品房交付日期：＿＿年＿＿月＿＿日
购房合同号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
三、价格监督部门＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
四、购房者签收＿＿＿＿＿＿＿＿
备注：1．本明码标价书一式两份，成交后由
购房者签收，购销双方各执一份，以备查对。
商品房销售明码标价书填写说明
（1）座落位置：指楼盘所在地点，门牌号。
（2）商品房类别：指住宅、写字楼、商铺等。
（3）建筑结构：指框架结构、砖混结构等。
（4）房型规格：指出售商品房具体的规格，如三房一厅、二房一厅等。
（5）填写在销售价格中已含与商品房相关的部分基础设施、公共配套建设费用时，已列出
的项目中，所售商品房具备的，应打“√”明示，购房户要求列出所有其他基础设施、公共
配套项目的，应作补充。按规定，所有基础设施、公共配套建设费用应全部在房价中补偿，
不得在价外另行收费。
（6）价格监督部门指对商品房价格实施管理的各级政府价格主管部门。
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哈哈,没想到这么多邻居都很注意合同这方面...
现在继续发昨天没发完的附件内容,虽然内容有点多,文章有点长,但没办法,买房是大事,签
合同的事可是马虎不得....偶也分了两天时间才看完...
我尽量分段发,让不能大家看得那么累
【附件4】识别对购房人不利的合同条款
一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在5％，如误差超过5％，按实际情况多退少
补。从目前了解的情况看，购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结算，
吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是十分明显的。
二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算
利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。
律师说法：这是一条明显不公平的内容，许多购房者却忽略了。现实中出现的发展商延期交
房却理直气壮，购房者却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比
如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房
者才有计可施，有权可维护。
三、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约
律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力，若真的因施工问题延期交
房，开发商应当承担违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。
四、合同约定：发展商交房后三个月内负责办理产权证。
律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的
事：发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔
钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此，律师建议购房者应将交房
的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商
在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所
措。同样建议应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这
样，购房者的权益才能得到充分保障。
五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里，只约定“预留电话
线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”却没有说明这些功能在入住时是否能
正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清的约定是不完整的，希
望也能引起其他购房者的注意。
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【附件5】慎签购房合同
许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是
否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方
牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无
穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题：
“五证”要严格审查
购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件，五证指：《建设工程规划许
可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、
《商品房销售（预售）许可证》。在“五证”中，最重要的是《土地使用证》和《商品房销
售（预售）许可证》，它表明所售房屋是合法项目。如果房屋已验收还应查看是否具有质检
站核发的《房屋质量合格证明》原件。开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用
说明书》。
认购协议要慎签
购房者在签订正式《商品房买卖（预售）合同》前，开发商往往要求购房者签订《认购协
议》，并交纳一定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购房
者可能不想购买已预订的房子，也有部分购房者由于不能与开发商达成一致，而没有签订合
同。这时定金能否要回就与所签订的《认购协议》有很大的关系。
如果《认购协议》中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。如果开
发商在《认购协议》中规定“购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发
商售楼处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金（或定金、诚意金）不予退还”等此类
条款。购房者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但因其
他原因无法达成协议。
合同附件不可缺
目前使用的《商品房买卖合同》，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公共部
分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成部
分，是对主合同约定不明条款做出的明确约定，是对主合同没有约定部分的重要补充。合同
附件与主合同具有同等的法律效力。
购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝不能轻信开发商的口头承诺和
广告宣传，购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同中。如
果开发商没有实现这些承诺，购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承担违约责任
并赔偿损失。
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【附件7】购房合同附件“文章”多
1、附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比
例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图
中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和
装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。
2、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要注意的
是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。分摊面积
的计算应按京国土房管权字（2000）第369号文件执行。双方应约定，出卖人违背该分摊原
则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10％支付违约金。
3、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把
装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类
的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。
4、附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房人要
仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的
义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做
出详细约定。例如，在前期物业管理中，由于业主委员会尚未成立，此阶段的物业管理公司
是由开发商自行组建或单方选聘的，为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准，购
〈BR〉房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出具
体约定。　
5、附件五是关于计价方式与价款的约定。目前许多购房人采取向银行按揭贷款的办法支付
房款。一般来说，因为开发商与银行事先都签订了合作协议，因而绝大多数的购房人都能如
期取得贷款。但这并不排除由于种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦这种
情况出现，购房人将有巨大的付款压力，难以继续履行购房合同，面临违约风险。有鉴于
此，建议购房人在附件五中，除了约定好付款方式及期限外，还要明确约定：“如果购房人
的贷款申请未获银行批准，则购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的分期付款方式
支付房款或者选择退房。买受人因此退房时，出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受
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【附件8】签补充协议抓住八大要点
在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充
协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用；
但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非
易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很
少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是
购房者明智的选择。
从整个《商品房买卖合同》来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八个部
分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以保护购房者合法权益不受侵害：
第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内
套内建筑面积缩水、公摊面积增大。
第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情
况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房
者的定金或追究违约金。
第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了，购房
者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等
问题而被动。
第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收
费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。
第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以&进口&、&高级&、&优质&等不明确
的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、
可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。
第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时
间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。
第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是
防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。
第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传
材料作为相关内容的依据。
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