中国物业管理的中国物业管理业发展现状_百度知道
中国物业管理的中国物业管理业发展现状
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随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题： （一）物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。 （二）配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。 （三）维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。 （四）物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。 （五）物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。 （六）物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。 （七）物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。 （八）地区间发展不平衡。各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30%，参评城市不到全国城市的1%，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。
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关键字: 拆除小区围墙不再建封闭小区开放式小区成都试点小街区成都试点开放式小区成都开放式小区
2月21日，中央公布了一份重磅文件，，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”一时间，这条新闻刷爆了朋友圈等社交媒体，也刺激着不少人的神经。
围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求，赞同者有，质疑的声音也有。大家关心的是：没有围墙，物业怎么管？陌生人随意进出怎么办？噪音问题怎么解决？据华西都市报23日报道，记者采访四川省、成都市有关人士发现，成都已在9个示范片区试点“小街区”理念，逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法，而且取得了一定效果。
宜宾莱茵香街，开放的小区由一条主干道串联。
道路“窄路幅、高密度”
四川一个月前已明确推行
在这份名为《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）中，明确提出“原则上不再建设封闭住宅小区”。
“所谓的住宅小区逐步打开，从目前来看，指的是放开小区道路，实现住宅内部道路公共化。”省住房城乡建设厅相关人士表示，一个月前，四川省已明确将推行上述做法。
华西都市报记者注意到，在1月份召开的省委经济工作暨城市工作会议上，根据中央城市工作会议精神，四川提出建立“窄路幅、高密度”的城市道路，优化街区路网结构，改善城市交通拥堵问题，明确“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。
中国城市规划设计研究院副院长杨保军说，《意见》基于大量的征求意见和专项调研，把脉准确，也提出了很多实实在在的举措。看起来，有人会一下子觉得比较“生猛”，仔细琢磨，它改变了我们过去的一些习惯，而这恰恰是符合下一阶段城市发展的需要。
杨保军认为，封闭小区是农耕文明的理念，一个个楼盘都是一个个独立“王国”，彼此不共联，公共服务设施不共享。但是现在的城市应该是开放的，以公共活动、公共空间作为特征。
可在新区先推行
高校机关等单位应做表率
针对“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”的意见未来如何落实？我省一不愿具名的城乡规划专家表示，这个《意见》方向是对的，想法是好的，因为欧洲大部分国家都是这样做的。
该人士表示，任何一项新举措的推出，都面临各种现实困难和挑战。最早城市开始修建高层小区，也一度不被购房者接受，如今却被广泛接受。他表示，“住宅小区内部道路公共化”可以率先从城市新区推行，例如开发商拿地后按照开放式住宅小区修建，让市场通过房价、销售情况来检验上述举措。同时，高校、机关等比较大的单位，可以做表率。
小区道路公共化
首先服务步行者或骑行者
小区道路相对于城市干道来说，就是次级路，车速和能容纳的车流量肯定不如主干道。如果要把小区的道路放开，让外面的车通过，岂不是更加拥堵？
“小区道路公共化，首先考虑的不是车行，而是慢行系统。”成都市规划局详规处副处长刘鹏认为，小区道路的放开并不会“添堵”，因为道路要优先服务于选择步行或者骑自行车的人。
比如，现在一些大的楼盘，占据了几个街区的位置。本来直线距离很近的两个地方，也许步行10分钟就能到达。但由于封闭的小区阻隔，走路可能就得花费40分钟，市民不得不依赖于“一脚油门”。
刘鹏说，如果这个小区的道路开放了，市民有机会不开车而选择步行或者骑自行车，那么对于道路也是一种减负。“成都二环以内的街道，路网密度都还不错，有的甚至超过了此次《意见》的指标，达到了10公里/平方公里。”刘鹏介绍，如中心城区的玉林、少城片区，本来就是以密集的小街道构建的。“需要重点改造的，在三环到绕城区域，有很多新建的大楼盘，周边的道路需要再密集。”刘鹏介绍，目前规划局正在对全市的路网情况进行评估。
小区街区制
宜宾莱茵香街堪称范本
小区街区制，其实四川已有不少成功案例，成都也已开始试点。华西都市报记者从成都市规划局了解到，目前成都开始在9个示范片区试点“小街区”理念，逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法。
在宜宾市南岸东区，一个借鉴欧洲莱茵河畔小城规划的空间组织和功能架构修建的大楼盘，已经做到了小区主干道路和绿化向公众开敞服务。
宜宾莱茵社区
宜宾市民郭阿姨虽然没有住在这个高档社区，但她的日常活动，都和这个社区有着密切的联系。每天早上，她会提着菜篮子，从社区的主干道——莱茵香街步行到大润发超市，这里有新鲜的蔬菜早市。到了晚上，莱茵香街入口的大广场上，几个广场舞队伍摆开阵势，载歌载舞，郭阿姨就是其中一员。而到了周末，她会和老姐妹们约上，在社区的莱茵影城里，看上一部电影。
在莱茵河畔，记者看到，主干道莱茵香街联系着社区的各个组团，社区住户的门禁系统，退到了临近主干道的单元门口。莱茵香街随着地形有起有伏，沿途设置了供人们休息的座椅。在香街的两边，有社区银行、面馆、咖啡厅、服装店、宠物美容店、理发店等公共服务点。街道两旁的树木，也不是千篇一律，而是精心设计了各式造型，一些散步的市民还会驻足留影。此外，香街的每一条支路尽头，都连通了市政道路。也就是说，虽然莱茵河畔占地好几个街区，但是每一个方向的市民，都可以找到路口进入，并抵达核心区域。
“这里以前是一个大型的化工厂，工厂搬离以后，原址盖上了高档住宅。”郭阿姨说，别的小区，几乎不可能让没有门禁卡的市民随便进入。而在莱茵河畔，不管是否居住在这里，都可以享受社区的绿化、参与社区的活动。
记者还了解到，莱茵香街2012年曾获得“四川十大最美街道”的殊荣。
成都少城片区
老小区开放焕发活力
发源于欧洲的“小街区”规划理念，成就了巴黎等国际大都市独特的城市形态，而成都的玉林小区、宽窄巷子所在的少城片区，很早已呈现出了“小街区”的雏形。
2月22日，记者用步行的方式，探访少城片区，体验不一样的“慢生活”。沿奎星楼街东南方向进入，地道老街的模样映入眼帘。初春午后的阳光，懒洋洋地打在街面上，偶尔有骑自行车的人和行人经过。街道两旁是接二连三的美食铺面。
成都奎星楼街的小区道路和旁边街道连通。
街道一侧的住宅楼，没有围挡，单元门也直接挨着街面。两栋楼之间的空地，摆放着乒乓球台和健身器材。居民们就着好阳光，嬉笑玩乐。穿过这片空地，竟是隔壁的一条小街了。
在奎星楼街的一头，一棵百年老树下，摆着五六张咖啡桌，年轻人们抱着电脑坐在桌前，悠闲地敲敲打打。再往里走，这个名为“明堂文创区”的地方，竟是名堂多多。这座曾经是社会大学的五层教学楼，现在摇身一变成为文化味儿十足的文创区。你可以在这里喝着咖啡看美剧，也可以吃个私房小菜，还可以观赏小众画展，以及参加创意市集。
“以‘明堂文创区’为例，就是老城区通过有机更新的方式，贴近小街区的例子。”刘鹏解读，小街区的打造，不是非要推倒重来，而是保留了历史和文化的基因，就地重生。以前市民也许只是路过，但现在愿意停下脚步，在这里坐一坐，晒晒太阳，发发呆。这里的人气增加了，街道的经济活力也起来了。
1、内部道路公共化是否合法？
《意见》提出逐步打开封闭住宅小区，而物权法规定“（小区）建筑区划内的道路，属于业主共有”，两者之间是否存在冲突呢？
四川省政协委员、盈科律师事务所律师曾文忠表示，“实现住宅小区内部道路公共化”和物权法并不矛盾，只要政府在打开封闭住宅过程中，依法进行权属划分，处理好经济补偿等权益分割问题就行。
“换句话说，无论提出‘小区内部道路公共化’的是政府还是小区之间，如何操作才涉及是否违法的问题，”曾文忠表示，从法律层面来讲，如何确定道路绿地和收益分配模式，以及小区原有停车库的使用权、收益权、分配权及管理责任等，都是焦点所在。
2、开放了是否还交物管费？
“逐步打开封闭住宅小区”后，是否就不需要物管了？物业费也免了？小区安全如何保障？对此，曾文忠分享了他在英国生活时的经验。当年他在英国生活时，发现大学没有围墙，完全对外敞开，这意味着任何人都可以走进大学，但如果想进入教学楼、图书馆等设施，则需要刷卡。
“因为开放大学内的每栋楼并不开放，都有门禁也有保洁物管等服务，”曾文忠说，未来我们的封闭住宅小区打开后，可能没有了小区大物管，也可以增加楼栋“小物管”，负责保洁安全等问题。
3、车辆通行小区是否需收费？
打开封闭小区后，小区的绿地、道路和广场等设施变成了社会化设施，由于上述设施的公摊每个业主都出了钱，“开放小区”后涉及政府出钱回购的问题；如果政府不回购或退回部分土地出让金，即意味着进出小区的其他车辆使用了小区的私产，相应产生的过路通行费，应该归业主所有。
曾文忠建议，收费的标准可根据不同小区所属地段，进行收费估价；其次，封闭小区的打开必然伴随着小区车库的公共化，这是否意味着车库可供所有社会车辆使用？在此背景下，如何保障小区等就近业主的优先使用权，以及不胡乱涨价也是操作难点。
（华西都市报记者罗琴、赖芳杰）
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中国将不再建设封闭住宅小区 推广街区制 是不要物业管理吗（来自乌鲁木齐住宅小区小区）
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面对街区制，需反思物业管理的社会界限
来源：《城市开发（物业版）》 时间： 17:20:38 &作者：李雪石 李亚鸣
　　国家决定停建封闭式小区，逐步打开小区围墙实行街区制，对物业管理业界的冲击不言而喻。然而具体冲击的是什么，物业管理应该怎样适应?在此历史关头物业管理有必要反思自身的社会界限。
　　中国物业管理由来的历史背景
　　中国物业管理诞生的历史背景是国家实行改革开放，对私有权的承认。私权的主要内容是物权，而对普通民众而言，最大物权莫过于房产权。八十年代中国实行住房制度改革，过去主要依靠国家、单位分配住房的城镇居民有了属于个人的住宅，这些公寓式住宅每个单位上下左右与其他住宅单位毗连，楼梯、走道、天面、外墙、设施设备共用，建筑物以外还有住宅区的公共道路、花园、地下管网、运动场地等小区物业配套设施，都需要统一运行、维护、管理，这就是物业服务。住宅私有化，其物业服务必然商业化、社会化，计划经济时期实行的社区管理方式必然被突破，新加坡、台湾、香港等发达国家、地区的物业管理经验被引进国内。上世纪末城市住房改革快速进行，不到十年时间基本完成，与此同时，物业管理由点到面跨阶段性的迅速发展。2003年国家颁布《物业管理条例》，物业管理获得空前法律地位，通过“新建小区必须实行物业管理”等行政规定，物业管理得到普及。
　　中国城市市民拥有私产房屋历史不过30多年，物业管理也有30多年历史，伴之而来物业管理企业大量涌现。由于刚开始没有行业规范，物业服务企业根据业户需求和自身所提供服务的条件，物业管理更是参差不齐，五花八门，这种状况一直延续到2003年9月《物业管理条例》出台。此时，中国物业管理已经快速发展了十多年，产业已经形成，许多不伦不类的东西已经“尾大不掉”，其中两个方面最显著：一是由于没有专业服务市场作支撑，物业公司包打天下，自行提供保安保洁园艺工程机电运行等等所有服务，在物业服务区域实行所谓“一体化服务”。二是没有明确的服务界限，不仅提供保洁、绿化、维修、治安、机电等一般意义的物业服务，还对居民日常生活中社区文娱、社区体育活动的服务一直延伸到社区文化等精神文明服务，“一手抓精神文明建设”。物业管理公司自喻在小区“上管天下管地，中间管空气”什么都做，无所不为。物业企业这么做，业户这么消费，习惯成自然，“中国特色的物业管理”就是这样形成的。
　　商业楼盘封闭式小区的来龙去脉
　　商业楼盘封闭式小区主要有两个源头，一个是沿袭计划经济时代的政府、部队机关、大型国有企事业单位的住宅大院管理方式;二是是上世纪70-80年代涉外住宅区、别墅区，为减少国人与“外国人”接触，采取封闭式管理。以最早实行物业管理的深圳市为例，80-90年代开发楼盘多是开放式，深圳政府开发楼盘，1995年前开发的楼盘基本上都是开放式的，1998年入伙的梅林一村是半开放式的(所谓围合式管理)，此后开发的益田村、桃源村才实行封闭式设计。这样算来，即便是深圳市，大规模实行封闭式小区不过十多年时间。
　　为什么要实行封闭式小区?主因是社会需要，由于社会贫富悬殊日益扩大、有房阶层要求居住环境安全的需要十分强烈，其次是政府倡导，90年代起，从国家到各省市都在开展创建“安全文明小区”等活动。既然居住环境的安全是居住者最基本需求，政府又在大力鼓励，那么物业管理就“必须”把小区安全作为首要任务。为了杜绝入室盗窃等治安案件发生，物业管理可谓费尽心机，不惜投入人力物力，建立小区保安员队伍。法律规定维护社会治安是公安机关的责任，物业管理却非要在物业小区维护秩序，还是变着花样“越界”。比如有关政策不让设立保安队伍，物业管理就改保安员为“秩序维护员”等，不仅在小区内，还在小区周边搞什么“周边警戒”(即定时不定时在小区外围巡逻)等等。
　　物业小区实行封闭式管理，的确可以改善治安环境，减少入室盗窃等治安案件发案率，减少物业公司维护小区治安的压力。封闭小区一般还有“人车分流”设计，地面环境相对安静，舒适。既然安全、安静是居住者的最基本需要，新建住宅区实行封闭式管理便一发不可收拾，所有新开发楼盘，只要有“高档”或“高尚”二字，必然是封闭式小区，是购房者“理想居住”的基本要素之一。
　　物业管理社会界限不清的问题由来已久
　　为了体现小区“安全、舒适”的住宅价值，物业管理大量设置“保安岗”(其人力成本往往占物业管理成本的二分之一上下)，形成“物业保安”这一奇特行业景观，这是典型的“中国特色”而非物业管理的本来面目。由于责任界限不清，时至今日，所有业主包括全社会都以为，小区的所有问题，包括治安、社区文化活动等，物业公司都是当然的“第一责任人”。
　　物业管理是什么?目前至少有三种观点难以统一：
　　第一种观点是由公众认知习惯形成的，认为物业管理是与居民、家庭、社区息息相关的一种公众服务业，因此“社会效益”和“经济效益”一样都是物业管理企业的责任。“公众服务业”说，是民众对物业管理的一般认识。
　　还有一种看法是地产业的普遍观点，认为物业管理是房地产开发的附属业。物业管理是房地产的售后服务。就像是汽车生产销售以后，需要售后4S服务店一样，房地产开发销售后，需要成立物业管理公司负责售后服务，目前知名品牌物业公司，多数是大型房地产公司的“子公司”。
　　第三种观点来之于法律规定，与房地产业的看法相反，《物业管理条例》第二十四条明确提出“房地产开发与物业管理相分离的原则。但条例实施已十多年，这条“原则”却没有实行。
　　物业管理界限不清具体表现为：
　　一是物业管理自我定位不清。
　　深圳市是中国物业管理的发祥地，最早推行现代物业管理服务，提出了“一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设，创建有中国特色物业管理”、“为居民营造一个安全、舒适、邻里关系和谐、文化浓郁的人文社区”等口号。当年深圳物业管理社会效益、社会效益“两手抓”，受到官方认可，90年代初，深圳市委市府曾持续多年推广“两手抓”的物业管理经验。这种管理经验不仅塑造了深圳市物业管理模式，对全国物业管理运行方式也有深远影响(直接影响了建设部1995年颁发的《全国优秀住宅小区标准》的制订)。然而2003年国务院颁布《物业管理条例》，从国家治理层面规范物业管理行业规则，物业管理没有再涵盖“精神文明建设”之类的服务，但也没有否定过去的规定，很多物业管理公司仍然崇尚两手抓，“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”。
　　二是业主对物业管理的认识不清。
　　物业公司在新小区施工阶段就“前期介入”，小区入伙主持物业质量验收，为业主办理入住手续，业户入伙后遇到问题自然找物业管理公司。在业户看来，居委会可有可无，物业管理必不可少，包括邻里发生纠纷，也是找物业管理公司调解。而《宪法》明文规定，“居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见，要求和提出建议。”1999年，国家民政部一位领导考察深圳住宅小区，发现几个偌大的小区“主事的”都是物业管理公司，居委会被被严重边缘化，很多小区事务插不上手，当场提出“物业管理是干什么的”质疑然后拂袖而去。很多人当时不以为然，认为宪法出台在前，物业管理产业出现在后，按照“小政府大社会”改革方向，随着物业管理行业日益发展，以后可以修宪重新规范社区各界限的管理责任。现在看来，这想法太过简单幼稚。
　　三是政府职能部门对物业管理定位不清。
　　主要表现在，有关政府职能部门更愿意找物业管理公司合作。由于物业管理有物质、人力资源优势，办事效率更高，因此政府部门非常乐于利用物业管理抓社区工作，把诸如创建“安全文明示范小区”、“卫生示范小区”、“花园式园林示范小区”、“环境示范小区”等活动(由政府及城管、环保、公安、国土、建设等职能部门主持开展的)，直接交给物业管理公司负责。工会、妇联、老龄委、体委、青少年服务站、科协、共青团、环保、残联、义工站等等社会团体，也纷纷借用物业管理公司提供的平台进入社区，极大方便了它们活动。政府组织类似的行为实际上是一种授权，物业管理大量参与这些活动，物业管理社会界限进一步复杂化。
　　四是社会对物业管理认识不清。
　　界限不清在现实中有一定合理性，它灵活满足了急速发展社会的一些要求，凸现了社会对高效率者的从优选择。但物业管理界限不清或角色错位长期存在必然引发许多问题。一是人们把物业管理想象成了居委会，似乎物业服务包罗万象，可以包办一切，而一味期望物业公司，而国家法律并没有赋予物业管理这样的权力。二是物业管理责任界限不清，影响了社区其它管理机构的工作效力。三是“胡子眉毛一起抓”，物业管理职责不清，难以制订全面、有效的作业规范。
　　物业管理的社会界限模糊使得物业管理业处于畸形状态，不仅业主(居民)、开放商、物业公司对物业管理概念模糊，甚至政府主管部门与各级政府组织也是各说各话，远远没有社会共识。
　　实行街区制，应根据国家方略重新界定物业管理的社会界限。
　　物业管理要维护政府社区组织权威，积极参与社区管理新秩序建设。必须十分明确，社区管理的领导者是政府组织，包括街道办、社区工作站、居委会等基层组织以及政府相关部门，物业管理不是社区管理的主导者，物业管理在社区范围不过是其中一个配合角色，还有开发商、业委会等。物业管理必须非常明确国家社区管理格局，摆正位置，才能发挥“正能量”，真正做好“物业管理”。
　　实行街区制后，应当废止或重新界定“物业小区”等伴随物业管理行业产生的一些“过时”概念，重新明确物业管理责任边界、职责范畴等，确认社会界限。此外，物业管理应彻底回归商业服务属性，废止“必须实行物业管理”等强制规定，实行买卖双方平等协商，自由选择物业服务形式，公平交易。
　　物业管理应该回归“原生业态”，即以“物业”为核心，以专业服务为基础(物业管理业与各项专业服务业相分离)，提供综合服务，当好业主物业服务需求的集成供应商(或经纪人)。
　　总之，街区制是国家实行社区治理新构想，新规范，在新形势下厘清物业管理的社会界限，不仅可以更好规范物业管理行业行为，同时可以帮助政府利用物业管理资源、提高社会管理效率，用物业管理资源帮助建立高效率低成本的社区管理新体制。和谐街区是和谐社区的基础，社区管理是社会治理的基石，新形势下，认真思考物业管理社会界限，有利于物业管理行业健康发展。
　　作者单位：李雪石，清华大学深圳研究生院社会科学与管理学部
　　李亚鸣，深圳市鹏基物业管理服务有限公司
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