&p&日 13:19 来源于 财新网&/p&&p&&i&&b&大城市没有“太大”的问题。如今普遍的认知是我们的大城市太大，从而限制整个大城市和都市圈发展。城市病的病因其实出在供给侧，不是人多的问题。&/b&&/i&&/p&&p&
【财新网】（作者 博智论坛）在近期召开的第十九期博智宏观论坛上，上海交通大学特聘教授陆铭受邀主讲。陆铭认为中国急需转向以超大城市为代表的都市圈和城市群发展战略，围绕三个核心观点来进行分析：第一个观点是经济的趋势性下滑源于地区间和城市间的资源错配。第二是大城市没有“太大”的问题。如今普遍的认知是我们的大城市太大，从而限制整个大城市和都市圈发展。第三，城市病的病因其实出在供给侧，不是人多的问题。&/p&&p&　　人往高处走、资源往低处走&/p&&p&　　回顾过去十多年来中国走过的道路。陆铭总结为人往高处走、资源往低处走。&/p&&p&　　所谓人往高处走，主要是指人为了追求收入和就业，整体来讲从中西部往东部走，以及从中小城市向大城市走。但是我们的资源在向内地引导，并且向中小城镇配备，其中最重要的是政府可控制的资源：建设用地指标的配置以及政府控制的钱（其中主要是转移支付和企业所获得的补贴），实际也是在往中小城市和中西部在走。生产的最核心的两个生产要素：一个是地，一个是资金。这两者实际上却跟在市场经济力量相反的方向上配置，进一步又影响了劳动力的流动方向。农民工觉得家门口也有工作，外出打工的意向减弱。所以这会给东部和特别是超大城市带来劳动力供给不足的问题，导致工资上涨，这被我们学术界长期以来称之为“刘易斯拐点”。但这实际上是政策拐点，并是刘易斯意义上的拐点，它不是需求方资本积累导致的劳动力短缺，而是供给方劳动力流动障碍和资源错配导致的结果。&/p&&p&11&/p&&p&　　那么在这些现象背后的思想意识上的根源在哪里？第一条，混淆了经济发展规模的平衡（均匀分布）和人均的平衡这两个概念，经济学意义上的平衡发展是指人均GDP发展，而实际上我们追求平衡发展是经济和人口均匀分布的发展。第二条，就是总觉得计划经济的手段和政府的调控可以违背市场经济力量，甚至操控这个市场。&/p&&p&　　通过数据分析可以非常清楚地看到，离大港口越远的地方经济增长越慢，中国经济增长的活力就在距离大港口500公里以内的地方。同时，通过度量每个城市到中国最大的14个城市的距离和相应的经济增速发现，离大城市越近经济增长就越快。&/p&&p&11&/p&&p&11&/p&&p&　　资源往低处走。2003年之前中国的中西部省份在全国土地供应份额是下降的。由于新增劳动力流动都在向东部集中，更多的人口向东部集中带来土地的需求。但是2003年之后，中西部土地供应份额持续上升一直到今年。如果是市场成为配置资源决定力量的地方，是不会出现沿海、人口密度高、人均GDP高的人口流入地出现土地供应收紧的现象，这是典型的资源错配。&/p&&p&11&/p&&p&　　中西部地区建大量工业园和新城，而中国现在的新城严重过剩，因为大量新城建在人口流出地，而中国人口流入地住房却供应不足。所以中国房地产市场分化的原因很简单，就是有需求的地方没有供给，有供给的地方没有需求。&/p&&p&　　很多人误以为中国中西部和沿海地区出现了经济增长的收敛，而这个拐点又是在2004年。经济学讲的“趋同”（Convergence），是在发达地区的资本过剩、资本回报低的时候把资本转向资本回报高的欠发达地区，然后两个地方就收敛了。但是没有任何一个经济学研究能证明中国的中西部投资回报超过东部。所以，这不是真正的“趋同”，这只是由于在中西部增加生产要素的投入导致的。&/p&&p&　　再来看“钱”的配置。不管是发债的支数还是发债总额，中国中西部在城投债中所占的份额都在上升。中国的城投债里面有大量是投到建设里面的，又配合了前面提到的工业园建设和新城建设，所以土地的配置和债务的融资两个事情又结合在一起了。&/p&&p&11&/p&&p&　　资源错配就会导致经济增长这些重要的指标有相应的变化。2003年到2008年是中国经济增长率越来越快的时期，却出现TFP增长下滑的现象，只有一个可能性，就是资源错配和利用效率下降。市场经济之下企业和企业之间的TFP的差别缩小是因为资源在优化，如果TFP差距在扩大，说明一定存在不是由市场力量配置资源的现象。中国在2003年出现资源配置从优化到恶化的拐点，所有上述的事情都出现在2003年，加上上述的所谓刘易斯拐点出现在2003年、2004年，这个不是巧合，是政策导向所致。所以中国经济增长的拐点，表面看起来是2008年以后随着经济危机暴露出来的，但是体制上、政策上，早在2003年就打下了伏笔，只是因为当年有高投资和高出口，使得效率恶化的结果被宏观上的反映掩盖住了。&/p&&p&11&/p&&p&　　中国的大城市没有太大&/p&&p&　　当然，也有观点认为，因为中国的人口流入地，特别是大城市人的太多了需要控制，要引导资源再配置。所以第二部分要论证的是中国的大城市没有太大。&/p&&p&　　第一点，关于齐普夫法则。一些简单的推导就可以得到两个推论：第一，一个国家的总人口越多，该国第一大城市人口就会越大。所以不要总拿中国和欧洲国家城市比，因为中国城市处在全世界人口最多的国家。第二，国家越大，城市的总数会多，所以当城市数增加的时候，会发现这个国家第一大城市人口占总人口的比例会越小。如果放在国际视野里看一个国家城市人口是大还是小，必须要考虑这个国家的总人口多少。所以上海不是太大了，而是太小了。&/p&&p&11&/p&&p&　　不少研究中国城市规模的人有一个基本共识，中国城市是大的不够大，小的不够小。从年，中国实际上随着时间推移在慢慢向齐普夫法则靠近。虽然说有计划经济的力量总是在试图鼓励小城市发展和抑制大城市发展，但是市场力量还是更强，引导中国城市往符合齐普夫法则方向去走。&/p&&p&　　第二点，地的问题。北京和上海有一种说法说是“没地了”。可以对比东京：东京都面积是两千平方公里左右，相当于上海的1/3，而东京圈的面积有13400平方公里。如果通过都市圈的辐射半径来比较，以千代田区皇宫为圆心画一个圆圈，东西方向半径是50公里，南边半径达到70—80公里。放到中国什么概念？如果从天安门广场往南50公里就到了河北，而中间这些地方是一马平川的平原，所以这并不是没有地的问题。&/p&&p&11&/p&&p&　　上海还有个非常流行的说法，说上海太大了，其中有个数据是土地开发强度达到45%。这是因为上海的市辖面积小，所以算建成区的比例自然就高。这样的比例不可比，真正可比的就看都市圈的蔓延半径，上海市中心蔓延了30公里左右。上海的市中心人民广场到苏州市中心直线距离只有80公里，而这中间的地方全是平原。上海这么寸土寸金的地方至今还有1/3的地是农业用地。&/p&&p&　　第三点，水的问题。北京真的缺水吗？北京今天如果不要农业，就农业这部分用水，可以让北京在现有居民人均用水量的标准下增加800万人。&/p&&p&　　第四点，人的问题。城市管理中有一个很重要的误解，认为城市不需要低技能劳动者。在经济学中，高技能人口和低技能人口之间有一个非常重要的概念叫作“技能互补性”。根据美国大城市的经验，高技能劳动者和低技能劳动者的比例是1：1。而中国大城市更多吸引高技能劳动者，低技能劳动者则偏少。高技能者的集聚会产生对低技能劳动者的需求，而低技能劳动者恰恰是供给问题。如果制度设计歧视低技能劳动力供给，就会导致劳动成本和服务价格上涨，实际上影响城市的生产、生活成本，最终会影响城市竞争力。与此同时，人还是以收入为导向的，不为其提供公共服务，自然就会出现留守儿童等问题了。&/p&&p&11&/p&&p&　　进入上世纪九十年代以来，北京和上海人口翻番，但是从2013年开始这两个地方中小学数量和招生都在下降，因为配合政策抬高了外来孩子的入学门槛。在这样的背景下，不能说上海或者北京的教育资源不足，这是供给方的问题。&/p&&p&　　第五点，交通问题。东京和欧洲的城市每平方公里的十字路口数量超过100，东京银座超过200，而上海的浦东和北京城北的数据只有十几。这种少十字路口宽马路的模式会导致什么结果？第一不利于疏解拥堵，堵车时没有毛细血管的小马路助其分流。第二是不利于行走，只利于开车，这样的街道没有街道的活力，北京就是这样，没有什么沿街的商业。这就会带来第三个结果，人的通勤距离增加。要满足自己生活的需要，需要开车去更远的距离。所以第一个制造拥堵的因素是城市规划。&/p&&p&　　第二个因素，北京和上海一样，因为城市快速扩张，于是出现市中心人口的疏散。西方国家的大城市实际上也曾经出现过市中心的人口疏散，在一个特定阶段，因为想住更大的房子宁愿上班距离远一点。但是在中国还有政策的叠加因素，因为我们在控制市中心的住房供应。从统计数据上可以看到，北京中心城区的人口份额是在下降的，但是北京的优质公共资源却集中在市中心。以重点初中为例，中心三城区占有北京重点初中的72%。寒暑假期间家长不需要接送孩子上下学，北京交通得到极大缓解。研究表明，在控制了其他因素以后，假期内的工作日交通指数，比非假期的工作日的交通指数要低20—30%。拥堵减少以后，尾气排放减少，使得日均可吸入颗粒物PM10的浓度下降20微克每立方米，相当于均值的16%。所以，居住和公共服务的分离是导致交通拥堵和环境污染的原因。&/p&&p&11&/p&&p&　　第三个因素，人口疏散加剧了职住分离。上海中心城区人口在减少，大量人口移动到中环、外环以外，直接导致上班距离的增长。而上海的生产性服务业的就业岗位高度集中在市中心。随着现代服务业的发展，就业天然集中在市中心，便于人们之间的见面和交流。这实际是布局的问题，是职住分离的问题。&/p&&p&11&/p&&p&　　我们的研究结果显示，大量的地块更新出现在北京的中心城区。至于地块更新以后土地的用途，有一半中心城区更新以后的地不再当房子住了，这与北京、上海这样的区级政府税收最大化的目标有关。所以北京和上海都出现了中心城区住宅供应相对不足而商业地产相对过剩的现象。如果是市场经济则应该进行商改住，但是这件事情现在又是禁止的。通过研究分析，受到地块更新影响的人比没受影响的人通勤距离平均增加500多米，占有整个样本平均通勤距离的7%。而且，这一事件是累计的，每年都在发生。结果是居民住得越来越远，那拥堵就会产生。但习惯性的思维最后又把这个问题错误地归结为人太多。&/p&&p&11&/p&&p&　　城市病的本质是供应和需求矛盾&/p&&p&　　对于城市病的治理还是要通过供给侧改革。要改变生产生活方式，经济发展里服务业比重的提高会使碳排放下降，轨道交通出行比例的上升会使得交通拥堵得以治理。这就是为什么西方发达国家的大城市，在二战以来人口翻番，甚至三倍增长，并没有带来更严重的城市病。所以城市病的本质是供应和需求矛盾的问题，调整供应的数量、质量、结构和空间布局，来适应需求端的增长，是可以治理城市病的。&/p&&p&　　陆铭认为的超大城市为带动的都市圈和城市群的发展战略，总结为以下几点：第一，在核心大城市制定蔓延半径在五十公里左右的都市圈发展战略，以大体量和快速度的轨道交通形成城市网络。&/p&&p&　　第二，要以人口城乡间更为自由的流动来对冲人口红利总量下降的负面影响，让人从农村往城市流动，城市劳动力供应便可以持续上涨或至少是上涨一段时间。&/p&&p&　　第三，土地供应与人口流动方向相一致，住房供应与人口流动带来的住房需求相一致。&/p&&p&　　第四，人口城市化和向大城市集中的过程，将释放巨大的需求，有利于中国经济启动消费，调整经济结构。&/p&&p&　　第五，在人口城市化的过程当中，可以极大地改善下一代的教育水平和质量，有利于人力资本积累。因为人力资源的投资将是下一阶段中国经济增长非常重要的动力。孩子在城市接受教育，不仅因为在城市里有规模经济，教育质量比较好，更重要的是这些孩子可以跟父母待在一起，适应未来城市里的生活方式，这是学校学不到的。&/p&&p&　　第六，在人口持续流入的大城市，特别是中心城区，通过供给侧增加公共服务和基础设施的供给，包括最近讲到的租赁房的增加，来缓解住房短缺问题。&/p&&p&　　市场和政府的作用应该是互补的。对于城市的管理应该更多针对人的行为，而不应该针对特定的身份，比如像开车的限制，廉租房外地人不能享用，外地人孩子不能上学等。&/p&&p&　　最后是公共服务均等化，在中国未来的都市圈和大城市群的发展过程中，一定会出现全世界发展的趋势，低收入阶层和高收入阶层共同集中在特大城市，这个时候特大城市收入差距会大，所以要通过公共服务均等化缩小人们之间的实际福利差距。目前的做法就是把公共服务作为与户籍挂钩，所谓吸引人才的战略，再把教育作为积分制和户籍获取的门槛，这实际是把公共服务获取权利更多赋予富人和受过高等教育的人，扩大了人们之间的差别，而不是在缩小。这样的做法违背了全世界公共服务提供的基本原则，也不利于中国城市未来的和谐发展。&/p&&p&　　“博智宏观论坛”由中国发展研究基金会主办下属北京博智经济社会发展研究所承办的研究型平台，剖析短期热点，研究中长期经济增长问题&/p&
日 13:19 来源于 财新网大城市没有“太大”的问题。如今普遍的认知是我们的大城市太大，从而限制整个大城市和都市圈发展。城市病的病因其实出在供给侧，不是人多的问题。 【财新网】（作者 博智论坛）在近期召开的第十九期博智宏观论坛上，上海…
&img src=&/50/v2-05a47b9c4ee72f7c4103_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&330& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&/50/v2-05a47b9c4ee72f7c4103_r.jpg&&&p&2012年，一对日本年轻夫妻完成了一个梦想：像“游牧民族”一样生活在家里。&/p&&p&&br&&/p&&a class=&video-box& href=&/?target=https%3A///x/cover/q/q.html& target=&_blank& data-video-id=&546688& data-video-playable=&true& data-name=&藤本壮介 住宅NA_腾讯视频& data-poster=&/v2-f430b456835dacf1a3ed09b6f4402619.jpg& data-lens-id=&&&
&img class=&thumbnail& src=&/v2-f430b456835dacf1a3ed09b6f4402619.jpg&&&span class=&content&&
&span class=&title&&藤本壮介 住宅NA_腾讯视频&span class=&z-ico-extern-gray&&&/span&&span class=&z-ico-extern-blue&&&/span&&/span&
&span class=&url&&&span class=&z-ico-video&&&/span&/x/cover/q/q.html&/span&
&p&&br&&/p&&p&游牧的意思是逐水草而居，但并非没有固定的住所，这对年轻夫妻追逐的居住自由，是可以逐阳光而居，不会被房间的墙壁阻隔，可以在房子里自由地穿梭。&/p&&img src=&/v2-368caa7d5e616bd970ea_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&427& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-368caa7d5e616bd970ea_r.png&&&p&帮他们完成这个梦想的设计师是藤本壮介：被誉为日本新生代最有才华的设计师之一。藤本壮介出生于1971年，毕业于东京大学建筑设计专业。&/p&&img src=&/v2-ee4a4571595_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&426& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-ee4a4571595_r.png&&&p&藤本壮介经常用“原始”来形容他的作品，对他来说，建筑实践是探索世界的一种方式。这一次帮助夫妻完成的梦想，也采用了非常简朴的方式：用白色钢架、桦木地板像搭积木一般的将房子搭建起来了，房子被称为 NA 住宅。&/p&&img src=&/v2-3b76a9afc381a4eb818e13be_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&426& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-3b76a9afc381a4eb818e13be_r.png&&&p&NA 住宅的最大魅力在打破内部的平面：你没法用一楼二楼来区分楼层，因为它们都不在一个平面上。每一处空间都根据使用的需要，来量身制作该层的高度和层板。也因为打破了常规的平面，房间层级之间的落差被巧妙地分割，不需要设置超高的楼梯。&/p&&img src=&/v2-d7b989d10a3f2d3c62facd1_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&426& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-d7b989d10a3f2d3c62facd1_r.png&&&p&藤本壮介自己则用树来比喻：“一棵树的有趣之处在于，这些空间并不是完全密闭隔离的，而是以它独特的相对性彼此相连。人听到从斜上方传来的声音，于是从其中一处分支跳到另一处分支上，一种不同分支上成员间的对话由此产生。这些是在这个空间密集的生活中能遇到的一些丰富的时刻。”&/p&&img src=&/v2-dfbe8e6ef432_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&755& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-dfbe8e6ef432_r.png&&&p&没错，生活在树上的猴子可不就是以游牧的形态存在着吗？它们逐水果而居，在树上自由的穿行，而大树正是能够容纳猴群的开放空间。在 NA 住宅里，一共存在着 21 块层板，这些层板组成了整棵树的树干。层板的面积从 2 平方米到 7.5 平方米不等，将房子所有功能完成。&/p&&img src=&/v2-ceeaca83c51bd485ffcc9_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&822& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-ceeaca83c51bd485ffcc9_r.png&&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-b3a39a39f8c4f82c5b85fe3a63de694a_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&467& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-b3a39a39f8c4f82c5b85fe3a63de694a_r.png&&&p&由于层板之间的跨距很短，房子得以采用纤细的白色钢柱，很大程度地提高了房子的颜值。层板则是白色的桦木木板，有些层板安装了地暖，以便在冬天提高室内温度。&/p&&img src=&/v2-ab50ed1fec13afb6662b2_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-ab50ed1fec13afb6662b2_r.png&&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-1ffcc694e99fbde361f62_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-1ffcc694e99fbde361f62_r.png&&&p&NA 住宅极其通透，藤本壮介为每扇窗户单独设计开窗方式，以保证屋内达到最好的通风效果。房子的三面都由面积不等的玻璃构成，唯有北墙保留混凝土结构，用于侧向支撑顶着天花板的书架，还有采暖通风设备和卫生设备等。&/p&&img src=&/v2-bf857bad017a7f247c788e1e5e200382_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&686& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-bf857bad017a7f247c788e1e5e200382_r.png&&&p&至于隐私则全靠窗帘，也就是说，穿着内衣到处乱晃的行为是不行的。&br&&/p&&img src=&/v2-eedb574a4febfe3_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&352& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-eedb574a4febfe3_r.png&&&p&NA 住宅诞生至今，迎来了许多赞叹，也受到过许多质疑，但设计想法本身是住户自己提出的，kiki 只想说，自己住的爽就行了，管他们呢。&/p&&img src=&/v2-9d206ceaaa_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&427& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-9d206ceaaa_r.png&&&p&而设计师藤本壮介，kiki 则想多说几句，下面是他在2016年 house vision 东京展上，展示出的作品，这是一个专门为出租设计的房屋结构：&/p&&img src=&/v2-2c24a96d25b398e5f95a_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-2c24a96d25b398e5f95a_r.png&&&p&在这个结构里，除了起居空间和户主自己的房间，其他空间例如厨房、浴室、影音室和庭院都是共享的。&/p&&img src=&/v2-88cefe442cee_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&395& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-88cefe442cee_r.png&&&p&其中，方案对层级的设计，也像 NA 住宅 一样，形成了错落有致的节奏，让整个空间变得生动起来，住在这里，想必会有强烈的“院落”的感觉。&/p&&img src=&/v2-0081aaa9bf7cb97f8ab598_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-0081aaa9bf7cb97f8ab598_r.png&&&p&无论是年轻夫妇居住的 NA 住宅，还是为租客设计的出租院落，它们都试图或成功的打破了传统住宅的一些框架限制。到了这个世纪，也许是我们重新思考居住意义的时候了。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-4c4bcdc963d2ee7cfc3fb8c_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&819& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-4c4bcdc963d2ee7cfc3fb8c_r.png&&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-d8ce010cb55_b.png& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&334& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-d8ce010cb55_r.png&&&img src=&/v2-dc6e765e42bfc4d478c85_b.png& data-rawwidth=&50& data-rawheight=&50& class=&content_image& width=&50&&&p&加 kiki 的微信“cyj2333up”，和 kiki 聊骚，在 kiki 的朋友圈看各种好看好玩的图片！&/p&&img src=&/v2-23cf0dd59a8c43f2bb1858_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&712& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&/v2-23cf0dd59a8c43f2bb1858_r.jpg&&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&
2012年，一对日本年轻夫妻完成了一个梦想：像“游牧民族”一样生活在家里。 游牧的意思是逐水草而居，但并非没有固定的住所，这对年轻夫妻追逐的居住自由，是可以逐阳光而居，不会被房间的墙壁阻隔，可以在房子里自由地穿梭。帮他们完成这个梦想的设计师是…
&p&人人必看，中国房地产市场正在发生惊天巨变！&/p&&p&&br&&/p&&p&租售同权，政府在下一步大棋&/p&&p&&br&&/p&&p&打江山容易，坐江山难。&/p&&p&&br&&/p&&p&打江山的时候，金戈铁马，硝烟弥漫，那个时候比的是谁的枪杆子更硬。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&坐江山的时候，一个字，钱钱钱。无论干什么都需要钱，养兵需要钱，养官需要钱，坐江山的人，每天就和家庭主妇似的，算计柴米油盐酱醋茶的琐碎事。&/p&&p&&br&&/p&&p&坐江山之后，如何收钱，就是最重要的事。收不到钱的时候，屁股下的座位就保不住了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&大明朝看上去强大富有，但钱都在地主老财、贪官污吏手中，朝廷和皇帝穷得叮当响，没钱发兵饷，结果被李自成和八旗军拖死了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&本文，就从收钱这个刁钻的角度，来分析一下近期中国房地产行业的变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&从1949年至今，政府是如何收钱的，大致经历了三个阶段。每一次的变化，都可能对中国房地产行业的发展，对老百姓的居住问题，造成重大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一个阶段：中央地方一盘棋，政府收钱靠国企&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&时间大概是从1949年到1978年。&/p&&p&&br&&/p&&p&这段时间，收钱比较容易。&/p&&p&&br&&/p&&p&中央地方一盘棋，指的是大锅饭，中央也好，地方也好，一块收钱，一块花钱，不分家。&/p&&p&&br&&/p&&p&钱从哪里来？&/p&&p&&br&&/p&&p&一半以上的钱都是国企向国家上缴的利润。&/p&&p&&br&&/p&&p&据统计，年期间，企业利润上缴占国家财政收入的52.45％，而税收收入占国家财政收入的46％。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过好景不长，由于企业要把所有的利润都上交给国家，所以失去了发展的积极性。&/p&&p&&br&&/p&&p&同时，整个计划经济体系面临崩溃。&/p&&p&&br&&/p&&p&国家收钱越来越难，是时候做出改变了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个阶段：改革开放春风起，税收收入占主体&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&改革开放的大幕拉开。&/p&&p&&br&&/p&&p&国家允许私人开办企业，允许歪果仁来中国开办企业。&/p&&p&&br&&/p&&p&大量的血汗工厂，出现在深圳、东莞、苏州等沿海城市，依靠残酷压榨工人，向国外出口廉价商品，政府的好日子来了，收钱收的不亦悦乎。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，问题也来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&当时出现了中央政府穷的要死，地方政府富得流油的局面，而且南方更富，北方更穷，长此以往，中央的权威要丧失殆尽，中央要失去对地方的控制，南北可能会分裂。中国十分危险。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，中央果断出手了，进行了分税制改革，好的税种归中央，不好的归地方，中央吃肥肉，地方啃骨头。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然中央拿钱，但是为人民服务的事情，却要地方政府来做。又要马儿跑，又要马儿不吃草。地方政府穷的都快当裤子了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三个阶段：黄金时代大幕起，政府收入靠卖地&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&中央不能眼看着地方政府穷下去，想了一个办法补偿他们，你们税收少，但是你们可以卖地啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&国家将房地产列为支柱产业，大力推动房地产市场的发展，轰轰烈烈的房奴时代到来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商感叹：地产的黄金时代来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&只有房价高，才可以卖出更贵的土地，地方政府才能获得更多的收入，否则入不敷出，地方政府要破产。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从98年开始，北京的房价翻了几百倍，地方政府、开发商、炒房客赚的是盆满钵满，改革开放三十年的人口红利，就这样被收割了。&/p&&p&&br&&/p&&p&据简略计算，从1999年至2015年，这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。&/p&&p&&br&&/p&&p&以上海为例，卖地的收入曾经占到政府所有收入的三分之一强。&/p&&p&&br&&/p&&p&这段时期，中国人民真是生活在了水深火热之中，有四个怪兽从中国的老百姓和企业家身上吸血，让人苦不堪言，所以出现了很多企业家逃离中国的景象。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这四个怪兽，也就是四种税收，让中国成为世界上税负最重的国家之一。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一座大山：明文规定的税收&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&这个好理解，不多赘述。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二座大山：铸币税&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&通过印钱和通货膨胀，间接收税。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三座大山：土地税&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&这里的土地税，不是指名义上和土地有关的税收，而是指土地出让金，国家不用付出什么成本，把土地卖给你，你就得付钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第四座大山：权力税&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&每一个人，每一个企业，想和政府打交道，不得不付出一些代价，才能获得本来就是合法的权益，否则一个字，拖，就能把你活活拖死，正常的渠道效率太低，迫使人们不得不走捷径。&/p&&p&&br&&/p&&p&卖地的日子，虽然过得很爽，但现在却玩不下去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&原因如下：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1、房子太多了，最新研究显示，中国人人均房屋面积是30平方米左右，房屋的自有率将近90%。这个数字高于西方绝大多数经济体。&/p&&p&&br&&/p&&p&2、房地产市场逐渐失去动力。&/p&&p&&br&&/p&&p&报告指出，目前全国约70%的人口已经实际进入城镇及其周边地带，中国的城镇化进程已经完成。过去楼市红火，一定程度上是新的城市居民支撑的，现在城镇化进程接近完成，没有接盘的人了，也就没有人炒房了。&/p&&p&&br&&/p&&p&3、拆迁成本越来越高&/p&&p&&br&&/p&&p&强行从居民或者农民手中征地，高价卖给开发商，这是政府卖地的商业模式。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是随着互联网的发展，随着老百姓公民意识、维权意识的进步，强拆的成本越来越高，地方政府发现，卖地已经不是那么美好的生意了。&/p&&p&&br&&/p&&p&4、人口红利消失。&/p&&p&&br&&/p&&p&房子贵，生活费用高，工资收入低，让越来越多的人不愿意生孩子，不敢生孩子。不生孩子，就没有对学区房的需求。不生孩子，就不需要为孩子准备婚房。没有人愿意做房奴了，房地产市场就萧条了。&/p&&p&&br&&/p&&p&5、前些年，由于外汇增多，以及美联储放水，所以货币供应增加，大量的钱涌向房地产这个蓄水池，推高了房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&美联储要缩表，我国要维护金融安全，货币开始紧缩，没有钱的支撑，房价很难再起来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&那么，问题来了，如果卖地玩不转了，地方政府怎么办？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&要知道，地方政府现在还欠着一屁股债呢？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&数据显示，截至2016年末，我国地方政府债务余额15.32万亿元，地方政府债务率为80.5%。&/p&&p&&br&&/p&&p&统计显示，一些“经济大省”同时也是“负债大省”。截至2015年年底，江苏省地方政府负有偿还责任的债务高达10954亿元，高居榜首，成为首个破万亿的省份；山东、浙江、广东、辽宁和贵州债务水平已超过8000亿元。&/p&&p&&br&&/p&&p&此外，贵州和辽宁两省的债务率甚至已经超过180%。内蒙古、云南、浙江、湖南、陕西、福建等身份债务率紧随其后，超过了100%债务率“红线”。&/p&&p&&br&&/p&&p&别着急，还真的有办法可以解决。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第四个阶段：短钱快钱不好赚，房子长租保平安&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一句话，房子是用来住的。&/p&&p&&br&&/p&&p&模式改变一下，政府依然可以收钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&过去，是政府高价卖地给开发商，一次性赚大钱，一次性收割完，把所有的鸡一网打尽。&/p&&p&&br&&/p&&p&现在变一下，政府低价把地卖给开发商，但是开发商不能卖房子，只能选择租房子，开发商收了租金，交税给政府。钱虽然少，但细水长流。过去要鸡，现在要的是鸡蛋。&/p&&p&&br&&/p&&p&为了保证这种模式可以玩起来，房子是用来住的这个口号被提出来，配套的“租售同权”制度也被扔出来。&/p&&p&&br&&/p&&p&就在几天前，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。住建部交易租赁和产权管理处处长沈悦表示，《通知》明确，要培育机构化、规模化住房租赁企业。充分发挥政府和国有企业的引领骨干、示范和带头作用，特别是在稳定租金租期，增加供给、稳定租赁关系方面的作用。&/p&&p&&br&&/p&&p&根据新华网报道，住建部有关负责人介绍说，未来将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。&/p&&p&&br&&/p&&p&租售同权的提出，不仅意味着中国房地产行业的彻底颠覆，同时也意味着地方政府收钱方式的重大变革。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&为什么要玩租售同权呢？为什么要鼓吹发展房屋长租市场呢？为什么要鼓励老百姓租房子住呢？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&原因如下：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1、本来改变卖地的短期收钱模式，还有一个办法，那就是像美国一样，收房地产税。你手上有房子，你每年都得向政府交税，地方政府不用增加任何代价，就可以多一块收入。但是这件事，完全行不通。&/p&&p&&br&&/p&&p&收税的基础是房屋产权的确认和全国房屋的联网，哪个人有几套房，有什么样的房子，都在哪个城市有房子，这些信息都必须清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&可是，在中国，房子多的，除了富人，就是官员，这等于是要公开官员财产，阻力太大。&/p&&p&&br&&/p&&p&房地产税喊了多少年了，都没办成。&/p&&p&&br&&/p&&p&无奈之下，想出了一招，租售同权。&/p&&p&&br&&/p&&p&那些卖出去的房子收税很困难，但是长租的房子收税的话理所当然，这不会从根本上影响有房阶层的利益，不会用什么大的阻力。&/p&&p&&br&&/p&&p&2、可以壮大国有企业。&/p&&p&&br&&/p&&p&民企喜欢赚快钱，长租市场对他们的吸引力较小。同时，由于民企融资成本较高，长租这个买卖不划算。这等于是给国企一块大蛋糕。&/p&&p&&br&&/p&&p&3、促进社会和谐。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然中国的房子太多了，但还是有很多人买不起房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&这些人没有房子，会成为社会的不安定因素。&/p&&p&&br&&/p&&p&房屋长租，等于是给了一个安慰剂，可以安抚他们的情绪。&/p&&p&&br&&/p&&p&4、稳定现在的房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果继续卖地，开发商继续卖房子，房子越来越多，难保有一天房市会不会崩盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&减少对70年产权的出售型房屋的供地，增加对长租房屋的供地，通过这种操作，造成70年产权商品房的稀缺性，有利于稳定房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&为了保证租售同权、长租政策的顺利推行，政府还需要做什么？&/p&&p&&br&&/p&&p&当然是完善配套设施了。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果租房不能解决学校、医院等问题，那么租房又有什么价值呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&不排除在未来，政府会为这些长租房，配备充足的教育、医疗资源。&/p&&p&&br&&/p&&p&至于，这些资源，由谁负责出钱来建设，那还用说吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&最后唠叨两句，如果租售同权和长租市场发展，对楼市有什么影响？&/p&&p&&br&&/p&&p&1、根据美国、新加坡的经验，那等于整个房地产分成了完全不同的两个部分，商品房和长租房。&/p&&p&&br&&/p&&p&长租房的出现，基本上不会对商品房市场带来大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&不是说，有了长租房，商品房就不值钱了。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为就算租售同权，租房子也可以满足孩子的教育需求，但商品房肯定还有很多好处，比如位于市中心繁华地段，而长租房一般可能在郊区。商品房周边的环境可能更好，户型也更好，房屋质量也更好。&/p&&p&&br&&/p&&p&同时，长租房人员流动频繁，人员可能比较杂，住起来肯定不如商品房舒服。&/p&&p&&br&&/p&&p&2、如果长租房发展起来，传统的商品房可能向豪宅方向发展。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果一部分土地被作为长租房，那么商品房的地就少了，地价或许更贵，迫使开发商做精品，做豪宅，房价更贵，你想买房可能更困难。&/p&
人人必看，中国房地产市场正在发生惊天巨变！ 租售同权，政府在下一步大棋 打江山容易，坐江山难。 打江山的时候，金戈铁马，硝烟弥漫，那个时候比的是谁的枪杆子更硬。 坐江山的时候，一个字，钱钱钱。无论干什么都需要钱，养兵需要钱，养官需要钱，坐江山…
&p&未完待续，更新至
11:12&/p&&p&&br&&/p&&p&有空的话会写一篇舆论对房价的影响的文章，这是影响房价走势的非常重要的因素。&/p&&p&&br&&/p&&p&听说有很多人抄袭这个回答，有看到的同学告诉我一声，我就想知道我这个回答有多受欢迎
&br&&/p&&p&倒不是说我这个不成熟的支离破碎文章就能拿来谋利，这一周一来，已经有近千名的知友在评论，私信，值乎向我咨询问题。我作为文章原作者尚且在撰写文章和回答问题中思考再三，多方分析后才敢给出回答，甚至持保留意见，如果转载后，主要担心转载者一知半解断章取义，给别人错误的判断。那是我们不希望看到的结果。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&15年李嘉诚就把大陆的资产都撤走换了美元资产。接手百佳的老板已经面临门店倒闭的问题了。（更正，百佳至今卖不出去砸手里了，不过李嘉诚当时作出的卖出决定还是很正确的）&/p&&p&然后国家一方面各种堵漏避免资产外流，一方面默认地产涨价去库存把钱套在楼市。&/p&&p&去年以来不停的发新股把钱往股市里套。&/p&&p&今年的限售令简直就是把买房的钱往死里套。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&所有的东西都在降价。楼下百果园死磕高价水果，然后旁边半年开三家平价水果店。&/p&&p&只要哪个行业还有一点利润，资金就要进里面去拼。&/p&&p&除了地产都是通缩的预兆。&/p&&p&插入：如果你看到有人说房地产崩盘会导致通货膨胀钱不值钱的言论，都可以直接判定这人是忽悠，最基本的经济学理论搞不清。&br&商品价格下降，排除替代品因素，基本都是供大于求，然后销售不出去，占用了大量货币，阻断了流通，形成通缩。&/p&&p&东莞这样的制造业大城，曾经放假车水马龙的镇区，已经没多少工人了。&/p&&p&现在是国家很难过的时候。&/p&&p&不过绝大多数人看不到这些，这就是无知者无畏吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&依然记得九十年代初面对通货膨胀的危机，城市居民拿出几十年的积蓄在市场上疯狂抢购质次价高的家用电器，为破产在即的国企捐助了一笔遣散费。&/p&&p&还记得同学家有台熊猫彩电，长年摆设，想去他家看电视，开开都是雪花，鬼影飘摇。我妈说那时候邻居家买的上万的冰箱彩电，没有能用两年的。&/p&&p&后来看报纸和史料，当时很多国企看到电器赚钱，就都上马，结果造了一大批次品。&/p&&p&我妈说当时她把钱都存银行了，一年利息20%，我说那时候实际通货膨胀率50%，你亏大了。不过还好你没去买电器。&/p&&p&新世纪，砸锅卖铁把子女送进各种杂牌学校。&/p&&p&交了四五万学费欠着贷款的毕业的学生，拿着不被认可的毕业证被告知应聘需要经验。&/p&&p&不过也正是这些人民，用自己的血汗钱和未来的几十年，一次次的帮助国家度过危机。&/p&&p&这才是最可爱的人。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&东莞市区中心区，现在还有97年地产泡沫中的小区剩下的没装修的投资房。&/p&&p&而那个时候，当地人的思维和现在是一摸一样的。&/p&&p&有一个小区请了国家领导人题字，然后全市的人都要骑着自行车来买票排队参观。而小区也摇身一变成为当时最豪的楼盘。&/p&&p&现在东莞大把的商业地产倒闭，朋友投资一个代出租的物业二十多万，三平米，两年一共收回来一万多租金，就不给了，而且那个物业我知道根本没人租，卖家只是把房款返还给你5%就算完事。&/p&&p&07年莞城西城楼小区卖商铺，五万一方，卖的干净，朋友老板买了两套，一套四百万，到现在十年了，一千一个月租不出去。&br&在东莞的可以去参观，那里每一层每一间空置的铺位都是有故事的。&/p&&p&据说黄河集团也破产了。不知真假。据说投资房地产和影视业失败了。要知道时装城地铺租金以前可是三万一个月一平米啊！随便一个犄角旮旯一个月收几十万租金。&/p&&p&你们只看到炒房赚钱的哈哈大笑，&br&没看到背负百万贷款血本无归人的骚短白头。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果这个世界有只涨不跌的产品，我想巴菲特，索罗斯，李嘉诚这些人应该不会错过的。&/p&&p&至少开发商可以自己多留几套，而不是卖力宣传。&/p&&p&有个妹子在碧桂园一个楼盘卖房的，表示一个月能卖出去十套左右，委托给中介卖，一到周末就能来几百号人，一半是中介，一半不知道是什么人，反正熙熙攘攘就是没人买。&/p&&p&一个中介业务员每周给我打两个电话，而这样的业务员有几十个。不胜其烦。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于北上广深永远会涨的问题。&br&其实也都是投资推动的。&br&以前8000一平米时候也都有地方住，怎么8万一平的时候没地方住了？&br&很简单，我一表姐都在北京买了房，距离四百多公里啊！&br&河北，东北，山西，山东，内蒙，都跑到北京买房，能不涨吗？&br&就好像欧洲人甚至中国人都跑去伦敦买房打工，房价能不涨吗？&/p&&p&不过有趣的是，美国人也担心纽约房价会下跌&a href=&///?target=http%3A///story/Fpage%3D1& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/story/001&/span&&span class=&invisible&&073258?page=1&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&金融时报一篇文章，他们担心由于中国的资本管制和俄罗斯的石油降价，会导致豪宅市场崩盘。&/p&&p&同样，在这篇文章里，也写了中国在2015年中国人在美国买房投资270亿美元。&br&所以后来中国政府能把你套在中国，就不让你跑到美国。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&有人说未来会涨。&/p&&p&是啊，等下一波牛市来的时候，现在天价的价格，可能只是未来的平均价。&/p&&p&但那个时候，谁还会买你的几十年楼龄的破房子？&/p&&p&或者再等上几十年拆迁？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我老家是一个前几年闹过一次地产危机的三线城市，烂尾楼空置房一大堆，本地一个有三十几家大型连锁超市的集团做地产赔的倾家荡产。&/p&&p&本地经济很差，国企一千多一个月，曾经收入最高最土豪的钢铁厂上市公司，现在轮休。&/p&&p&鸡蛋2.3一斤。&/p&&p&我认识的亲戚朋友，一般都是每个成人一套房。就是说，夫妻两个，有两套房。就算再不济，一个家庭也有两套至少。&/p&&p&&br&&/p&&p&听说最近老家房价又涨了，一万多了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我妈说二姨又在看房的路上了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我跟我妈说，快把咱家那套旧房挂出去看看有人要不，最后的机会了！以后都是在新区，没人再来旧区拆迁了！&/p&&p&&br&&/p&&p&对了，这个现在看起来像贫民窟的四十年的破楼，卖8000一平。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过其实我只是说说，并不想卖，毕竟这个老房子给了我童年的美好回忆。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&说到房子质量补充个故事&/p&&p&有一次小区水管爆了，我说怎么今年爆了好几次了，质量太差了！水管工大叔安慰我，你这小区不错了，那边金地的格林小城一年好几百次！我立马就不生气了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&临睡前总结一句&br&一个答案三个小时500赞，几百个评论，说明房价关注度多高了。&br&反正当股市里卖猪肉的来买股票的时候就到顶了。&br&同样，房地产，工薪族都豁出去几代人的积蓄几十年的贷款来买房，那还有谁来接盘呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&补充一个如果房价下跌的形态预测&br&93和97我没经历过，但是看史料是说一夜雪崩的。&br&08年我经历过。&br&07年东莞100多个楼盘同时在售，从06年的&a href=&tel:&&&/a&涨到7000多一平。&br&所有售楼处人满为患，本地几百万居民都进入房市。&br&随着08年股市崩盘，外贸崩盘，东莞半年工业就大幅凋敝。&br&外地投资房的炒房客开始抛售，万科，光大这些大企业纷纷将楼价下调一步到位到5000。中信保利则在07年基本早就出清。&br&但是小开发商还是死咬价格不放。&br&而高价买房的本地人搬进新房，也不肯降价出售。&/p&&p&所幸09年四万亿计划又续了一波，这些小开发商顺利赚到钱。&/p&&p&不过如果没有四万亿呢？&/p&&p&大开发商是客观评估未来价格走势。&br&投机客是随大势。&br&而小开发商和大众平民就是死磕。&/p&&p&就像我一个朋友07年买了100000的普洱茶，就是不卖，08年只剩下10000，死磕。&/p&&p&所以预计这轮地产牛市结束，如果没有导火索的话，应该先是没有成交，然后价格失去推动的动力，开始小幅缓慢下滑。&br&逐渐的新房价格回归到合理区间。&br&而二手房由于业主不愿意亏本出售，会出现有价无市的行情，最终业主被套牢，长期持有物业。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果有黑天鹅的话，那就好看了，价格会大幅快速下跌，二手业主亏本割肉出局。&/p&&p&其实中国很多城市房价没有经历08年的崩盘，因为当时没传导过去，所以很多人根本想象不到崩盘的恐怖。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于房价现在只是调整的言论。&br&其实涨跌总有两派人来分析。&br&有房的，准备买房的说长，&br&买不起的，要卖的说跌。&br&因为人们必须为自己的行为提供一个理由。&br&而这些理由经常是经不住推敲的。&br&就像说现在是调整，可是调整和下跌的形态明明是一样的。&/p&&p&所以判断涨跌时候客观理性是最重要的。&/p&&p&最简单的指标就是成交量和价格。&/p&&p&没人买的东西肯定到底了，都去抢的肯定到顶了。当然前提是这东西有用啊，像烂尾楼那种没人买也没底。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&一个小插曲&br&我们的老邻居日本。&br&在地产泡沫破灭后，人们可以用三分之一的钱买到自己贷款几十年的房子。&/p&&p&大家如果有看日漫的，那个年代的作品常常是流露着绝望，黑暗的感情。&/p&&p&我想这就是经济衰退下人们的状态吧。&/p&&p&你看宫崎骏八十年代末的作品，龙猫，魔女宅急便，多轻松阳光，&/p&&p&而97年的幽灵公主，整篇都是很压抑的。&/p&&p&到01年的千寻进去魔法世界时，他爸还指着那些废墟说这是当年投资高峰留下的产物。&br&而油屋里每个人都要努力工作，恐怕也是衰退下人民的写照。&/p&&p&近年来的金鱼公主，阿莉埃蒂，起风了，看得出来，老爷子心情又好了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&再说说金融危机的景象&/p&&p&当房地产作为投资品，那么崩盘后必然导致经济危机。&br&所以国家现在做了个坝把地产投资的钱围起来，避免崩盘后踩踏效应导致的塌方。&/p&&p&08年经济危机，估计很多知乎网友都没有切身体会。&br&讲讲东莞的。&br&那时候所有的公司都在裁员，没有招人的。&br&毕业生在东莞的毕业即失业，只能继续读研或者找一个预期很低的工作。&br&偷盗抢劫案件井喷。&br&连运河桥上栏杆中间的铁艺制品都偷了，水泥井盖被翻起来，看到不是铁的就扔在路边，说明这都是新手。&br&城市表面上安静和谐，下面犯罪滋生。&br&广播电台里交通频道都是卖车的。&br&中介卖房的噱头是业主回家，业主破产。&br&环城路面包车拉女孩上车卖人，男朋友伸手阻拦小臂被砍下来。&br&晚上都不敢出门。&/p&&p&&br&&/p&&p&讲讲邯郸的&br&好像是13年还是14年第一波地产崩盘，开发商跑了一批，留下了93亿的民间借贷。&br&新闻里退休大爷痛哭流涕。&br&很多人是把棺材本都投进去的。&/p&&p&同时期由于地产的高额利息，你出18%我就出20%，最高的丛台新村项目给出了25%的利息！&/p&&p&很多骗子也蜂拥而至，纷纷打出各种投资项目。&/p&&p&老人中招的多，他们迫切想发财，把老本都投进去了。&br&然后是有钱的中青年，父母有家底儿给他们造。&/p&&p&反而是我在老家的那些上过大学的同学，每一个陷进去的！&br&而我分析他们没上当的原因，是因为家里没钱所以努力考上大学，回来争一份工资，根本没能力去上当。&/p&&p&可是今年，老家的人好了伤疤忘了疼，又开始在烂尾空置楼遍地的邯郸抢房了，有个知友昨天说已经涨到一万三了。&/p&&p&这是一个人均收入一千多的城市。&/p&&p&我二姨自己两套房，就一女儿，女儿当时是逼着男友买了套房才结婚的。&br&她现在又在看房。&br&她女儿一个月挣800，女婿2000。&br&沉重的债务下我可以理解她女婿的压力。&br&男孩是研究生。我一直怀疑是沉重的压力让他不敢放手去做事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&下班前再更一个&br&关有朋友问房子能否投资的问题。&/p&&p&投资的基石是发现价值，即你买的东西价值高于价格。&/p&&p&而投机的话，书里没有看到明确的定义，我认为投机的基石在于心理分析。&/p&&p&即你能够预测未来这个投资品上涨几率更大。&/p&&p&投资常常发生在信息不对等或者市场过分萧条时候。&/p&&p&投机则是做市商炒作初期和吸引到大批跟风者的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以现在房子很明显是处于投机阶段。&/p&&p&因为他的价值完全脱离价格。&/p&&p&衡量标准就是租金。&/p&&p&自己日常居住无法衡量价值，但是租出去你就知道了。&/p&&p&东莞到处是几百万的豪宅租个三千块，算下来到70年都不够回本的，那这肯定是赔本买卖。&/p&&p&不要说租金会涨，因为你现在收到的租金放到未来也是有利息的，所以可以用现在的租金算未来的价格。&/p&&p&但是，很重要的一点，房子时间久了贬值的几率也随之增加。&/p&&p&因为城市的发展往往是向空地去的，老城区由于拆迁困难，很容易边缘化。&/p&&p&比如老家邯郸，这里有很多老乡，不过你们可能不知道以前邯郸的中心是在老火车站那边的。&br&解放后随着二三四厂建在联防路，曾经种满小麦的丛台区迅速成为新城。&br&而邯山区我姥姥家住的平房到十年前才拆迁。越往南越陈旧。了无生气。&/p&&p&新世纪邯郸建设高开区，到现在，大家买房都是奔那边去的，丛台区靠着一些学校，商场，医院，勉强撑着不被边缘化。&/p&&p&半个世纪，城市中心换了两次。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&再说东莞&br&应该是八十年代建的吧，有个步步高小区，我第一次看到，感觉很破旧，然后同事大叔跟我说，你别小看这个小区，以前都是市长住的。我就好奇问问中介现在卖多少钱，答曰700。这是在新房7000的城市。震惊啊当时！&/p&&p&九十年代东莞经济腾飞，莞城迅速崛起，那时候的东湖花园，花园新村三千多一平，让当时的打工族望而生畏，港澳台老板纷纷买来包二奶三奶四五六奶。&/p&&p&随着97泡沫破灭，这些二奶楼成为大家避之不及的地方，失去生活来源的女人带着孩子跳楼让大家认为这是不祥之地。&/p&&p&所以现在这些九十年代的豪宅都卖不上去价格。&/p&&p&新世纪后，市政府把南城荒地开发出来，老城区的人全都去新区置业，现在东城南城与老城区云泥之别。&/p&&p&莞城几乎都是老人在住了。新开的楼盘都是忽悠外地人不懂得去买。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，房子投资，一旦你加入博傻，接了最后一棒，就要考虑万一贬值的结果了。&/p&&p&当然，去空地投资不确定性也大，我不建议。&/p&&p&刚才有同学指出步步高不可能是700，我查了一下搜房，现在标价是5000。&/p&&p&比2010年时候涨了七倍。&/p&&p&但是这个价格并没有意义。&/p&&p&这个小区没有物业管理。&br&全是老人在住。&br&四十年房龄。&br&随时可能面临入室抢劫。&/p&&p&别说5000了，500你敢住吗？&/p&&p&都是忽悠不懂的人去买的。&/p&&p&还有九十年代的创业新村，我之前问过真的是十万一套一百平的房子，当然现在标价4000。&/p&&p&有个朋友在那里住。&/p&&p&工程师，机械专业，有丰富的实践经验。&/p&&p&我有段时间组织检查，请他去协助做顾问，一天800。他工资也就四千。就是晚上要晚点回来。&/p&&p&他不去。&/p&&p&我很奇怪，多好的活，我都跟他领导沟通过了，没问题。&/p&&p&后来他同事告诉我，有次他吃完饭和老婆带着孩子出去散步，半小时后回来家被盗了。&/p&&p&你说这样的房子1000你敢住？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&反驳一个限购推升房价的说法&/p&&p&过去限购反而推高房价，是由于造成了紧缺的预期，反而带动了投机者抢筹。&/p&&p&但是之前的限购其实力度是不够的。&/p&&p&比如你说要社保，我可以去办一个，反正全国没联网，可以做到。&/p&&p&你说按家庭算首套二套，那我去离婚，这个你也管不了。&/p&&p&但这次竟然有两年禁止出售，这就狠了。&/p&&p&因为投资品基石是热钱，钱流动速度越快，价格飙涨越疯，就像九十年代初的海南房价，一套房子买了几天，甚至一天就卖了，07的普洱茶，你没走出店门就找到下家了，这样的速度可以把一百万变成一个亿，把几百亿的热钱变成几万亿。&/p&&p&但是限购是想控制热钱不出去，这很难，就像木桶装水，有个缝就要流出去。&/p&&p&但是限售，直接就把水冻起来了，根本上阻断了热钱的流动，人为降低了通胀的基础。&/p&&p&而且，推出限售，想要出去的热钱也不敢出去了，有很强的威慑效应。&/p&&p&所以，目前推出销售的城市不多，效果不明显。甚至有可能推高未出台限售城市的房价。&/p&&p&但是谁知道你的城市会不会限售呢？&/p&&p&一旦推出，那投机泡沫瞬间冰封，只剩下刚需，价格还能涨吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于地产投资的一点心理分析&br&普通人的投资会出现贪婪和胆小两个状态。&br&在市场下跌的时候，比如东莞15年，08年，非刚需的不会出手，害怕继续跌。&/p&&p&然后现在和07年，看着价格上涨，恨不得多买几套。这是贪婪。&/p&&p&但是最终，你跟着这些人去投资，就会跟着他们亏损。&/p&&p&尤其是投资初期尝到甜头的，会坚定不移的把家当都放进去。这是最恐怖的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于不同城市的房价分析&br&说实话，除了我熟知的几个城市，其他真不好说，比如厦门，很简单，就那么小个岛，很容易推涨。&br&不过刚才有朋友问雄安，我觉得很有意义。&/p&&p&大家都知道雄安一出，投机者立刻蜂拥而至，而政府也立刻用看不见的大棒进行了威慑。&/p&&p&我认为，很有可能，政府会通过雄安，探索出一个新的经济发展模式，比如人工打造城市圈，住房可能借鉴新加坡的模式。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于政府政策&br&从国家层面来说&br&上一届是比较自由市场的，这一届干涉的比较多。&br&很多人喜欢批评政府这里错了那里不对，不限制房价，不该四万亿等等。&/p&&p&我觉得我虽然看的书不多，但是政策大方向都挺符合实际的。&/p&&p&世纪初中国加入世贸，百废俱兴，这时候就要“治大国如烹小鲜”，不要老是去翻锅把鱼整碎了。&/p&&p&而这些年经济衰退，问题浮现的很多，那就必须果断出手控制局势。&/p&&p&所以，现在国家去库存，压房价，跟着走我感觉不会错，毕竟改革开放快四十年，大方向还都是对的。&/p&&p&国家不让你炒房你偏要去，没准啥时候出个政策就把你套住了。&/p&&p&关于这点我没表述清楚，其实我想说的是国家这些年的政策大体方向都是走的政府调控的市场经济，就是社会主义市场经济。&/p&&p&所以作为社会人，你的活动符合经济规律，一般就不会错。&/p&&p&不要信什么国家不卖地地方政府破产之类的危言耸听。&/p&&p&国家层面是不看重赤字什么的，它要关注的是经济稳定。&/p&&p&只有老百姓才关注纸面财富。&/p&&p&卖地赚几万亿，几百万亿，都无所谓，但必须经济要稳定，不能看起来赚了钱，回过头经济危机爆发了，那就麻烦了。&/p&&p&所以，这次政府及时出手调控，就是去库存差不多了，见好就收，避免气球吹大了炸了伤到人。&/p&&p&大家可以注意看看，这几年大地产商有没有拿地的，他们一般对风向把控的比较谨慎。&/p&&p&比如东莞，13年之后就没有什么光大的新盘了，宏远也是卖完老地就收手，万科更是在09以后退出东莞，后来打万科招牌的都是本地地头蛇卖不出去买万科冠名权。碧桂园的楼盘也都是几栋楼的小盘，很注意控制风险。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于讲故事&/p&&p&这个回答我大部分在讲故事，不过当然都是真实的。&/p&&p&金融投资经济这些讲理论，确实不好懂。&/p&&p&其实理论书里也都是讲故事举例，尤其早期的国富论那些，就像看故事书。&/p&&p&而涉及到社会学和心理学的经济金融，讲故事可以起到良好的效果。&/p&&p&隔壁大妈不会因为有人跟她分析供求关系就去买房，但是你告诉她我七大姑八大姨卖了套房赚了两百万，她可能就去买了。&/p&&p&所以经济活动的羊群效应常常是由道听途说来的。&/p&&p&所以我这个答案也就讲了很多故事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&今天更到这里，有兴趣的同学可以去看看郁金香投机热，日本泡沫危机，海南九十年初泡沫，都是精彩的故事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&有同学问看什么书，毕竟大家都是知识分子&/p&&p&我的建议书单，特别适合初学者&/p&&p&西方经济学，高教的就可以，了解基础知识&/p&&p&货币银行学，我看的米什金的，货币对投资品影响太大了&/p&&p&期货市场技术与分析，约翰默菲，投资品的短期走势分析&/p&&p&艾略特波浪理论，是后人编的，投资品长期走势&/p&&p&行为金融学，我看的复旦出版社的，人的行为很有意思的&/p&&p&传媒学系列名家著作（可以挑基础的或者有趣的看）你知道为什么人们会不理智了&/p&&p&&br&&/p&&p&另外，以上这些书，我推荐给朋友看，没一个人能看完，还都是学霸出来的。&br&一本《君主论》，十几万字，都看不完。&br&祝你们能坚持到底！&/p&&p&关于上述书单，有几位知友笑话我，说这书是大一学生看的。&br&然而，有多少人上完博士都没明白这些基础教材的含义？&br&都没法应用在实践中？&/p&&p&难道必须要博弈论那样一大堆公式模型看不懂的推荐给读者才显得自己博学吗？&/p&&p&《君主论》我读了五遍，就是简单的几万字，几句话，但却包含着大智慧。&/p&&p&做人要脚踏实地，读书要学以致用。&/p&&p&并且读书时候要做笔记，要思考，不是看过一遍知识就能记住的。&/p&&p&再补一下作者&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&以下内容酌情分析，请勿引战，我不吵架的&br&关于城市与房价的一点具体内容具体分析&/p&&p&每个城市都有其特点，所以必须具体分析才可以，我就说我知道的一些，不过不全面，大家有用的就看好了&/p&&p&还有有同学问我某个城市的房价分析，这个我真不敢乱说，没有实践啊！&/p&&p&&br&&/p&&p&一，卫星城模式&br&东莞是典型。这个模式在全国应该很少，六七百万常住人口，分布在32个镇区，每个镇都有经济产业。炒房比较困难，房价一上万，成交就开始下来了。因为可以去别的镇区买，造成了替代品效应。&br&这个模式也是国家一直想推的，但是除了珠三角城市圈，其他城市圈都会出现中心城垄断大部分资源的问题。&/p&&p&二，中心城模式&br&大部分城市都是这样，可以集中利用城市资源。&br&但这也方便了炒房，因为毕竟面积就那么大，就像小盘股，几千万就可以封停板。&br&比如厦门，岛内几个区，还要扣掉山区，商业区，行政区，配套区，还能有多大地方盖房子？&br&所以价格非常容易炒高。&br&香港也是，就那么小块地方给你建房，山区不让动，肯定容易炒。&/p&&p&三，省会&br&作为省长，还是要考虑自己省会的，并且由于接近省政府，以及各种高级别的配套，所以大企业也愿意到省会，学校也大多在省会。&br&然后每年大学毕业生能留在省会工作面子上自然好看，收入也多。&br&所以省会会形成洼地，引来周边城市的资金和人才，导致房价推高容易。&br&比如石家庄，我表哥在他女儿上高一的时候就去石家庄买了房，预备上大学时候去陪读。&br&比如湖南，湖大等一干高校都在长沙，你去个湘潭株洲上大学，同学肯定会以为你分数太低了。&/p&&p&四，经济好的城市&br&熙熙攘攘，利来利往。&br&能赚钱的城市自然会引来淘金者，而大家能赚到钱，炒房者也就可以赚到钱了。&br&像东北经济衰落，人口流失，房价也不好炒了。&/p&&p&五，城市新区&br&由于拆迁费用高，很多城市都会开辟新区来重振经济。&br&那么这就要看地方政府的能力了。&br&东莞松山湖十几年来明的暗的千亿的投入，基本完成了科技产业雏形。&br&但是有的城市，只是建了一片房子，比如威海十里银滩，我三姨九几年在那里买的三千一平，前几年很高兴的说那里现在能卖四千了！&/p&&p&六，盈利能力&br&当年温州炒房团的时候，佛山那边才三四千，且维持了很久很久，到前几年才五六千。&br&可是佛山经济实力很强，私营小企业扎堆，大企业也很多。&br&那时候做实业能赚钱，又何必去炒房？&br&就像现在，很多东莞老板去炒房，没办法，做企业十年赚的钱可能不够卖套房。&br&所以有些地方看似经济不行，房价飙升，就是跟这个问题有关。&/p&&p&七，收入水平&br&无论地段学位，房子终究要拿钱买，所以买房人的收入水平就起到很大关系。&br&比如当地人均收入三千，你卖个房十万，打死他们也接不了你的盘。&br&比如07年我一个同学批发蔬菜的，他说批发价没涨，但是零售价翻了几倍，反正大家买得起，那我就涨呗。&br&同理，东莞是香蕉产地，麻涌买香蕉五块三斤，我老家邯郸买香蕉一块一斤。&br&根本就是看人下菜碟！&/p&&p&八，城市位置&br&投机者并非完全投机，他们不会全都去炒垃圾股。有一定价值的城市是最好的。&br&比如有同学问到西安。&br&我是不了解西安的房价和走势。&br&但是这个城市的位置很有特点。&br&这是丝绸之路上最后一个大城。&br&如果以后中亚稳了，那西安就是相当于青岛对日韩的位置。&br&当然，世事难料，这些年西安国家给了很多支持。仍然不行，未来也难说。&/p&&p&郑州和武汉，中国东西南北的铁路网中心。&/p&&p&成都重庆，西南最大城市。&/p&&p&不过这些都是相当长线的，但是对于房价高涨而言，可以提供上涨理由。&/p&&p&&br&&/p&&p&九，消费习惯&br&中国人过去基本都是存钱养老，存钱置业。&br&但是一些建国早期的城市，和悠久历史的老城，这些城市居民在社会主义时代过着不需要花钱的生活，然后他们对于钱就没啥概念，想花就花。&/p&&p&比如我二姑，出门从来不带钱。&br&因为她带多少出去不花完不回来。&br&我奶奶家人基本都如此，即穷大手。&/p&&p&他们要么没钱买房，如果能买得起就会拼命买。&/p&&p&典型的像成都，长沙，天津这些城市的原住民，挣一个花两，07年那波都撬动不起来。&br&我长沙一个同学，家庭条件很好，自己在省政府上班，十年前咬牙切齿买了一套三千多的房子，政府还补了一千。据他讲，本地人基本超过三千就买不起了。&br&然后从十几年前长沙黄兴路步行街开张，无论春夏秋冬还是上班下班，天天都有人逛街消费。&br&这就是原住民的生活。&/p&&p&他们十分痛恨外地人炒高房价却又无可奈何。&/p&&p&所以，如果城市都这样的，除非大量人口涌入，否则根本找不到接盘的。&/p&&p&而像东莞这样的，几十个镇区突然城市化，农民有钱了依然不舍的消费，都是买房买车，就比较容易卖房。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&想单独写一下城市洼地&br&资源就像水一样，哪里有洼地就往哪里流。人为的可以挖渠可以建坝，改变水流方向。&br&先说基本的，城市之所以有洼地，是因为有更好的收入，更多的工作机会，更好的教育，医疗，更便宜的生活成本额等等。&br&现在一票难求的北京，你根本无法想象十几年前落户比东莞要容易的多。再加上各种配套，大量的工作，在十几年里把周边省份的人才，资金全部吸过去了。&br&而这是一个很长的过程，甚至于房价上十万，还有很多人在涌入。&br&造成区域发展不平衡。&br&几十年前规划的京津唐城市圈，唐山和天津都面临边缘化。&br&所以国家出手雄安就是为了再造一个洼地。&br&大到北京，小的方面&br&大家可能看过关于毛坦厂高考的纪录片，那么也可以顺带查查这个小镇的房价。&/p&&p&我说这个并不是建议大家现在就去找洼地投资，而是当潮水褪去，可以有个方向。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于各地城市房价走势分析&/p&&p&我分析不了。&br&但是投资品有个特征，就是覆巢之下安有完卵。&/p&&p&一旦大势已去，没有哪个城市能支撑住，只是早晚而已。&/p&&p&并且我坚信这波是泡沫，所以到时候每个城市只是跌多跌少而已。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于房子抄底的问题&br&在中国有个特别的现象&br&就是地产泡沫破灭以后，很多房子没法抄底。&br&因为开发商宁可不卖，也不便宜卖，最后一走了之，留个烂尾楼在那里。&/p&&p&大开发商经历过几次地产泡沫，深知破灭的恐怖，一般都会提前降价出清。&/p&&p&但是小开发商，新手，一般都会死磕，然后跑路。&/p&&p&其中原因我想应该是无法面临低价出售带来的亏损，寄希望市场好转，最终被套死。&/p&&p&王石据说是海南地产泡沫赚了一笔，回来深圳发展的。&br&而南玻的老板在公司定下一条规矩，“永远不碰房地产”，就是在一次泡沫中血亏的教训。不过我看他的年报，好像是10年还开发了剩下的一块地，毛利300%。印象很深。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人觉得地产商拿地都那么贵了，怎么可能卖便宜呢？&br&这种说法是没有考虑市场规律。&br&凭什么开发商成本高就要消费者买单？&br&现在是吵起来了，一切歪理邪说都对了。&br&等泡沫破了，就算开发商一万的成本，他要么亏本卖，要么等跑路。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于期房&br&年初我问我姐夫为啥美的罗兰卖6000，比我同学要买的二手房便宜两千。&br&我姐夫说，期房，不敢买。&br&所以，现在考虑买房的同学，我不拦着（反正不用我出钱），但是一定要了解开发商的实力，千万别买到烂尾楼，那真叫欲哭无泪。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&更一个房产税&br&有同学问到这个，估计是认为会打击房价吧&br&我个人认为这个税对房价其实没影响。或者很小。&br&一，税率不可能很高，那样不和谐，打击面太广，失去群众基础。税率低的话，隔靴搔痒没用。&br&二，目前来看，试点多年，不断推迟，其实政府早就把房产税作为一只靴子用了。&br&靴子不掉下来，炒房的人还有所忌惮，一旦扔下来，那大家就可以安心推涨了。&br&这是一个改变人们预期的工具而已。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&更新一个理性人的分析&br&房价高涨时候有三种理性人（可以指正，个人言论）&/p&&p&一是书本型的理性人&br&比如05到07年的叶檀，她作为证券公司分析师，一直在唱空股市。&br&唱了两年。打了两年脸。&br&不唱了。&br&股市下跌了。&br&她的看空依据总是基本面，经济什么的，完全没有结合市场，看不到外贸带来的巨大财富产生的热钱流向。&br&所以，很多人仅仅是生搬硬套书本来解释市场，必然被左右打脸。&/p&&p&二是真正的理性人&br&这样的人会灵活运用理论知识，结合实践来做出判断。&br&最厉害的他们几乎完全不带感情因素。&br&短线典型的是期货股票的操盘手。&br&中线的做市商。&br&还有像巴菲特那种长线投资者。&/p&&p&完全把握游戏规则，他们不赚钱谁赚钱？&/p&&p&&br&&/p&&p&第三是理性的不理性人&br&大家都知道现在买房是不理性的。&br&各种理论也将他们定义为非理智人群。&br&但我认为他们的理性是另外一种，即动物的理性。&br&这是生物进化的结果。&br&所有的鱼都往东游，东面有一条鲨鱼，你觉得他们太傻了，然后自己往西游，被一条鳗鱼吃掉。而东游的鱼群虽然损失了几百条，但剩下的几万条还活着。&br&为什么会有羊群效应？&br&如果这个效应带来的团灭，羊会有今天吗？&br&所以，不理性的人其实是另一种理性。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于北上深永远涨，其实还有一个隐患在里面&br&就是高房价的挤出效应&/p&&p&一个是获利者抛盘。&br&有个人，我不具体说关系，我见过，是真事。&br&他在上海上班，十几年前外滩咬牙买了套100平的，前几年为了工作方便又买个50的小户型。自己一年也能挣几十万。&br&现在他的想法是房子卖了回老家。&br&后半辈子钱够了，不用辛苦上班。&/p&&p&房价越高，这样的人越多。换成你你卖不卖？&br&赚一百万不卖，一千万呢？难不成你想赚一个亿？&/p&&p&所以房价高可以挤出获利者。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是挤出潜在市民&br&过去房价没涨的时候，大家是按部就班挣钱，租房，存钱，买房。&br&房价大幅上涨后，租房人群会失去希望放弃定居。&br&而学生，进城者也会考虑去别的城市谋生。&br&毕竟在中国，不像过去，除了大城市没法讨生活。只是少一点收入，完全可以用舒适的生活弥补。&/p&&p&所以，就算政府不调控，大城市房价也是有顶的。&/p&&p&政府调控很重要的原因之一是保持城市活力，螺丝钉没人愿意当了，城市机器就运转不了了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&有同学提到上海的公租房&br&我觉得可以说一下&br&近些年国家号召地方建设经济房，保障房，廉租房，想通过扩大供给，制造舆论的方式抑制房价。&br&然而执行力很有限。&br&北京都爆出开着豪车买经适房的新闻。&/p&&p&东莞也有一个，雅园新村，十年前建的，很漂亮。&br&荒废了十年不给人住。&br&大概就是你想住的话，一个月收入不能超过几百块。&br&为啥呢？&br&几千户住进去，开发商商品房就要少卖几千套房，而开发商老板就是某个后来被双规的领导。&br&所以，这个小区直到现在才开放出租。&br&60平的一个月租金700，精装修，同区域商品房同面积租金是2500。&br&你说公租房对地产市场影响多大！&/p&&p&公租房他不按常理出牌啊！&/p&&p&你无论怎么炒高房价，一旦租金飙涨，我政府可以把租金直接给你拉到底，就问哪个房东不服？&/p&&p&当租金上不去的时候，房价失去大部分投资价值自然受到抑制。&/p&&p&公租房比例达到一定程度，就可以成为定海神针。&/p&&p&而北上深的领导都是高层领导，在执行力上肯定不会买出现地方政府的腐败问题，那么公租房就可以有实际作用。&/p&&p&通过未来规划，也可以敲山震虎，警告投机者不要把自己套牢。&/p&&p&同时，公租房可以解决年轻人的住房需求，为城市带来新鲜血液。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&房价下跌对实体经济影响&/p&&p&一，会对直接关联行业造成影响。&br&比如基建，材料，钢铁，水泥，装修，家具，电器等等。&br&按理说应该是毁灭性打击，因为这些行业高度依赖房地产。&br&但是，&br&在14年以来地产行业事实上已经萧条了，所以相关行业在自发和管控下已经进行了淘汰。&br&比如钢铁煤炭去产能，基建出海，这是国家做的。&br&比如知乎有个很热的回答关于这几年你在的行业有哪些变化，很多学建筑，土木，设计的表示毕业即失业，转行程序员，这就是市场调节。&br&同时大开发商早就不断收缩规模，已经做好过冬准备。&br&小开发商快马加鞭赶工，争取最后一班车。&br&综上，如果你在的行业涉及地产，就要注意了，瘦死的骆驼比马大，即使已经走掉了很多人，但是仍然有很多人还在行业里观望，届时仍然会对相关实体经济造成影响。&/p&&p&二，会波及其他行业&br&市场经济的基石就是交易。&br&无论哪个人都无法独善其身。&br&因此，当地产环节交易下降，必然会对其他行业产生负面影响。&br&比如这几年农民工少了，方便面不好卖了。看似无关，但又直接相关。&br&以前农民工都可以买车，以后赚不到钱了自然买不起车了。&br&因此，地产崩盘带来的通缩阴影挥之不去。&/p&&p&三，金融角度看&br&自从有了金融行业，经济危机常常由她而来。&br&因为金融其实就是货币资本的分配过程。&br&而资本就是经济的血液，粮食。&br&插一句，能源行业也是工业的血液。&br&所以大家可以看到过去世界五百强，只有两个行业，就是金融和能源。&/p&&p&现在中国的房地产承载了金融的角色。&/p&&p&你看好多人都说，不买房子钱怎么保值？现在只有炒房赚钱！&/p&&p&&br&&/p&&p&甚至作为主要融资投机市场的股市都被楼市把资金抽走。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我不用再证明现今中国房地产的金融属性了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以如果房地产发生危机，那就是金融危机。&/p&&p&地产金融危机爆发，对中国的工业雪上加霜，因为投的钱套死在房子里，无法回流。&br&对人民来说，恐慌让人们不敢消费。&br&进一步恶化工业企业。&br&而工业的产品没人卖，又要裁员，平民收入更低。&br&这就是恶性循环。&/p&&p&前几年是大笔资金消耗在房子上，银行，开发商，施工方负债。&br&所以国家早就收紧贷款，几年前有朋友在雅居乐上班的说公司要内部集资，估计就是银行断了。&br&因为开发商垮了银行是收不回来钱的，水源就枯竭了。&/p&&p&而通过去库存，开发商的债务顺利转移到平民手里。&br&这下经济短期内稳了。&br&因为平民可以咬牙还三十年，不会跑路。&br&非常安全。&/p&&p&而失去消费能力的问题，以后再说吧，火烧眉毛的事先搞定。&/p&&p&所以，地产降价后，银行，开发商还有现金，可以继续维持投资。短期内在金融上对实体影响不大。&/p&&p&所以之前去年出现信用贷的时候，国家紧急查处，因为这样会导致平民杠杆过高，出现问题后无法还贷导致信贷危机。&/p&&p&所以国家是殚精竭虑要保证接盘侠的财务安全。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于官员买房和目前持有物业群体的问题&br&一，公务员抛售&/p&&p&有同学说当官的也有房，也是利益共同体。&br&这一点我觉得可能有误解。&br&事实上这届政府对腐败问题处理非常坚决。&br&但是当初官员投资房子的太多了。&br&这倒未必都是说他们贪污的钱来买房，而是很多官员都是知识分子，他们知道历史，也可以预测未来，所以投资几套房其实是合理的。&br&而且那时候房价真心低，我老家00年时候新的安置房价才700，旧房子500。有个邻居帮单位看自行车的，有三个女儿，的买了三套二手房。&br&所以国家不可能把所有投资房子的官员一棒打死。&br&那就没人干活了。&/p&&p&所以国家就不断的发文让公务员报家庭资产。&/p&&p&这不明摆着事儿嘛。&/p&&p&于是这些年公务员还想继续干的基本都会把当初投资的房子卖掉了。&/p&&p&前些年，大的中介地产公司收了一大批这种房。&/p&&p&二，企业，企业家持有物业&br&我还记得有一次坐一位老板的车，走在路上。&br&他往左一指，这一条路的厂房是我的，&br&往右一指，这一条也是我的，&br&往前一指，这个酒店是我的，&br&最后来一句，我弟弟比我的楼还多。&br&一脸自豪。&/p&&p&仅从东莞的老板们看，他们喜欢投资工业用地，商业用地，厂房，酒店，写字楼。&br&这些物业管理方便，出租收益高。&/p&&p&而住宅买一大堆，租还是不租？&br&租吧，麻烦。&br&不租吧，浪费。&/p&&p&所以由于住宅单位太小，是不适合投资的。&/p&&p&而很多老板也是把钱投在实业上。&/p&&p&而本地居民大多会建出租房收租。&/p&&p&所以我看到的公司破产拍卖，一般就是一两套房，大多是拍卖商业，工业物业的，住宅很少。&/p&&p&三，富裕人家&br&其实这样的家庭跟公务员差不多，有钱买几套房，留着上学，旅游用。&br&想投资的时候买商铺。&br&所以地产热他们不知不觉就赚到钱了。但是有的人会经不住诱惑，索性加入炒房。&/p&&p&四，接盘者&br&所以现在大批的平民贷款借钱买房。&br&谁能告诉我谁来接盘？&/p&&p&公务员有政策限制。&/p&&p&企业家现在日子不好过，八成没钱来，上市公司都要靠卖房来做财报了。&/p&&p&我看只有不满足的中产会来和平民并肩战斗了。&/p&&p&这就导致一个叫存量资金博弈。&/p&&p&赚钱的人卖掉房子，再加钱换别的房子。&/p&&p&价格越来越高，门槛越来越高，平民贷款都买不起的时候，那这个游戏就结束了。&/p&&p&就像荷兰的郁金香炒作最高点的时候，一个普通的球茎售价高达一个工匠十年的收入。&/p&&p&没人能接盘了。&/p&&p&四，投机者&br&每次炒作都有投机者和做市商。&br&不过他们很聪明，他们不会去刀头舔血，赚最后一分钱。&/p&&p&他们早走了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于恐慌情绪&/p&&p&普通人在经济生活中几乎无一例外的表现出贪婪和胆小。&br&这两种情绪极大的左右他们的投资活动。&br&这部分简单说胆小，即恐慌。&br&恐慌不是痛苦，但常常伴随着痛苦。&br&在房价上涨和下跌的时候，人们都会出现恐慌。&/p&&p&有几个知友说我写的过于危言耸听。&/p&&p&其实看空言论在价格上涨时带来的恐慌是几乎微不足道的。&/p&&p&一，上涨恐慌&br&价格上涨时候人们面临最大的是一种即将失去的恐惧，这导致人们失去理智的去追求。&/p&&p&举个很简单的例子我想大家就明白了。&br&你谈了个男朋友（女朋友），似乎感觉一般般。&br&突然有一天，他要搬家了，要出国了，要跟别人好了，那你就不能忍了。&br&你会使劲浑身解数要挽留他。&/p&&p&同样的，营销中的饥饿营销，就是利用了人们的害怕失去的恐慌。&/p&&p&而且在工业发达的今天仍然屡试不爽。&/p&&p&苹果手机刚上市时候恐慌，怕买不到。&br&小米也恐慌？！不过是一个组装机有钱还怕买不到？这玩意儿又不会升值啊！&/p&&p&就像几十年前姜昆的相声，“二大妈一句话我一宿没睡着觉！”&/p&&p&二，持有后横盘&br&再看姜昆，买到手的呢，“成天往物价局跑，同志，什么时候涨价啊，我们大伙都盼着这一天啦！”&/p&&p&这个恐慌来源于对自己判断可能产生的错误产生的恐慌。&/p&&p&就好像我说房价会跌，你们等了半年就是不跌，都来问我，我就要恐慌了，说明我判断不行啊，失信于民啊！&/p&&p&就像你们买了房，肯定恨不得明天就翻倍，来验证自己的英明。&/p&&p&三，下跌恐慌&br&一旦房价开始下跌，那么其实已经验证了自己的错误。&br&一方面判断失误让自己非常痛苦，必须要不断的找理由安慰自己减轻压力。&br&一方面资产缩水带来的损失也开始让人寝食难安。&br&但是比起失去，仅仅是不确定的失败和少量的损失，人们的恐慌程度比上涨要低得多。&/p&&p&这就是买涨不买跌的心理因素。&/p&&p&所以，有同学说你讲错了，经济学里说价格下跌会导致需求增加，上涨会导致需求减少啊&/p&&p&所以，我说不能读死书，每一条经济理论都是在一定条件下成立的，并且往往是设计一个条件单独来分析，这是怕你看不明白。&br&而对实践，必须要把所有相关的因素都考虑进去，才能做出判断。&/p&&p&我初中学物理就发现很难，后来发现因为物理问题会综合多个条件，不像化学氢燃烧和氧结合变成水这样单一环境。&/p&&p&综上，大家就可以知道这次去库存采用的方式了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于影视作品&br&有朋友提到大空头这个电影，我没看过，不过刚才写到姜昆的相声，我就想到这个话题。&/p&&p&改革开放以后，出现了很多人们闻所未闻见所未见的奇特现象。&/p&&p&而作为舆论的领导者，国家传媒机构在八九十年代还是唯一的权威。&/p&&p&很多年轻人都对政府引导舆论非常不满。&/p&&p&但事实上这种模式对国民是利大于弊的。&/p&&p&因为人民是从自己角度出发考虑问题，为了自己的利益是可以牺牲别人的。&/p&&p&但国家必须从所有人角度考虑解决问题。&/p&&p&比如传媒这方面，香港的古惑仔系列非常好看。&br&看完了一帮半大小子掂着暖气管打架去了。&/p&&p&所以在经济活动中，国家也出于引导舆论的角度推出影视作品。&/p&&p&比如91年的姜昆的《老急》，非常幽默，把人们疯狂抢购物资的情况用相声来表达，不批判，不教育，喜闻乐见的潜移默化，艺术水平非常高。&/p&&p&93年的《股疯》，就比较现实主义了，同样是喜剧，但是能看的人后背发凉。&br&这个电影是潘虹刘青云王汝刚主演，演技派，制作水平很高。&br&尤其王汝刚在影片最后说的一句台词，简直神作。&/p&&p&&br&&/p&&p&再看后来的作品，比如蜗居，只是从现象描述，申诉，不敢从客观角度解析。&/p&&p&这就是自由市场经济，媒体为大众弯腰，你想看什么我就做什么，失去了引导的作用。&/p&&p&甚至帮助开发商鼓吹房价高涨，从中谋利。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于旅游城市&/p&&p&刚刚有知友说到大理的房价高过昆明，有点不理解。&/p&&p&其实道理很简单。&/p&&p&如果让你在美国买房，你会想买在哪里？&/p&&p&纽约？华盛顿？洛杉矶？底特律？&/p&&p&还是盐湖城？新奥尔良？丹佛？波特兰？&/p&&p&你知道赌城拉斯维加斯，但你不知道图森。&/p&&p&甚至西雅图也因为电影西雅图不眠夜被国人熟知是一个小资浪漫的城市，所以跟着拍了北京遇上西雅图。&/p&&p&&br&&/p&&p&在中国，你去过哪儿，哪怕你只是走马观花，就像你试过的衣服，吃过的饭馆，你买了心里有底。&/p&&p&大理很出名，你会有种熟悉感，就会买。曲靖虽然也是四季如春，但是你根本没听过，就算便宜你敢买？&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这样大家 就知道为什么旅游城市，知名度高的城市房价高，而很多城市也在中央台打广告了。&/p&&p&不过我也可以负责的告诉大家，旅游城市一旦泡沫破灭，亏损也是同样的知名。&/p&&p&毕竟外地人买的房不会长期居住，不会形成商业圈，只能等下一次牛市到来。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于如何判断你所在城市的房子是投资的还是自主的&/p&&p&如果大家都是刚需，那价格下跌的时候也会比较慢，毕竟谁都不愿意割肉出局。&/p&&p&如果都是投资房，总会有人因为断供而抛售，那价格下跌的预期更强，就比较容易跌价。&/p&&p&有个简单方法调查。&/p&&p&08年的时候，东莞一片萧条，可是开发商还有一堆房等着卖，但之前他们说一期二期三四五期都卖完了，怎么办呢？&/p&&p&把没卖出去或者卖出去没人住的房都开开灯。&/p&&p&后来记者就去查水表。&/p&&p&开发商就雇人放水。&/p&&p&只要是现房，刚需的人买来都会急着装修的。&/p&&p&所以，走走你所在的城市，看看那些房子有多少是空置的，就知道未来下跌的空间有多大了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&地段为王的一点辩论分析&/p&&p&大家都知道投资物业，地段为王。&/p&&p&我之前也说了一些洼地的分析。&/p&&p&还有一点我觉得可以单独说。&/p&&p&就是不同人群对地段的理解是不同的。&/p&&p&比如富豪，他们自主的好地段是郊区交通方便的地方。人家不会跟平民去堵车。&/p&&p&而平民则最喜欢闹市区，工业区，因为距离他们生活近，降低生活成本。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以如果你在城市最拥堵的中心区买个好几百平的豪宅，那你只能等那个不动脑子的普通人来接你的盘。&/p&&p&同样的，在郊区买个单身公寓，恐怕长了毛也租不出去。&/p&&p&虽然现在可能这些不合时宜的房子都能卖出去，但潮水退去，就只能望洋兴叹了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/