大家都在搜：
扫描二维码安装搜房网房天下APP
手机浏览器访问搜房网房天下
> > 问题详情
现在房子政策这么不稳定，投资写字楼SOHO公寓，还有生长空间吗？？？？
浏览次数：0
回答被采纳后将共获得20
看地段，看位置，国家一直在控制房子，但没有控制商业地产，所以在这个房地产淡季的时机适合投资办公楼，soho公寓等商业地产！！！
外婆哄你民工进积极
比较喜欢福海国际
看地段，看位置，国家一直在控制房子，但没有控制商业地产，所以在这个房地产淡季的时机适合投资办公楼，soho公寓等商业地产！！！
好肚饿奇偶烦人呢
看地段，看位置，国家一直在控制房子，但没有控制商业地产，所以在这个房地产淡季的时机适合投资办公楼，soho公寓等商业地产！！！
你好，现在投资的话，来番禺的回报率比较高，现在这边的求租现象非常好，你可以考虑一下这边的房子的。
使法国蝴蝶飞脚后跟花粉管金龟换酒黑胡椒
建议可以去看看。
百度试试看吧
第1-10条,共423条 &
位提问人正在寻找答案
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有搜房通行证，
ask:1,asku:1,askr:250,askz:46,askd:65,askall:366,asknu:0,askk:0askall:367
Copyright &
Shang Hai Jing Rong Xin Xi Ke Ji You Xian Gong Si
上海旌荣信息科技有限公司 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：投资酒店式公寓 7个不可不知
酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种物业，由于其涉及范围广，业界没有一个明确的定义，“引入酒店式管理的公寓”只是一个比较普遍的笼统的解释。在对上海大大小小100 多个“酒店式公寓”调查后，我们发现目前上海市场上酒店式公寓产品之间的差异很大，其中也不乏借“酒店式公寓”的名字来抬高项目身价的做法。
酒店式公寓的优势在哪里？
酒店式公寓能在竞争激烈的租赁市场上有一席之地，是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷，满足了市场的不同需求。酒店提供了周到的客房服务和完善的配套设施，但是其客房面积偏小且功能简单，没有厨房和客厅，不适合长期居住。高档公寓虽房间内部功能齐全，但外部的配套设施匮乏，没有酒店式的服务，给高端商务人士的生活带来不便。
酒店式公寓则结合了以上两种物业的长处：提供的客房面积偏大，一般在80-200 平米之间，能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持了“居家”的私密性和温馨生活氛围；提供的服务很完善，由专业的公司进行管理，除了每周两次免费的定期打扫以外，还提供付费的菜单式服务；配套设施齐全，一般都建有专门的会所，其中包括健身房、游泳池、桑拿房、网球场等；而且就单位面积租金来算，它也是比较经济的。经过调查，符合以上条件的酒店式公寓在上海大约有50 家左右。
酒店式公寓的客户是谁？
上海酒店式公寓需求的客户主要是外籍商务人士，他们是全球顶级公司中层以上员工，租金的费用一般都来自于公司预算补贴。由于工作的原因，他们不会在上海长期居住，但会在某一阶段在此地生活。酒店式公寓的特点决定了它非常适合满足这种需求。
租赁酒店式公寓的以欧美和日韩地区人士为多，东南亚地区其次。其中欧美公司预算宽松，他们的消费能力最高，其次是日韩。通过对多家各等级进行分析，住房预算在美元/月占据市场的39％，美元/月占据市场的20％，3500 美元/ 月以上占据41％。
酒店式公寓比普通公寓更值得投资吗？
确实，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。其原因主要在于：
1）出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源；同时公寓的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。据统计，上海以长租客为主体的酒店式公寓出租率一般都在90% 以上。
2 ）租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。
3）发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公寓能够热卖的主要原因。
什么类型的酒店式公寓适合小业主投资？
目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。
大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。在上文中提到的50 多家酒店式公寓绝大部分是大产权统一经营的，只有极少部分在早期由于开发商回笼资金的要求出售了全部或部分房间的产权，比如地区的维也纳广场、地区的花园、徐汇地区的港汇花园等。
小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的住宅已经基本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。比如，的非统一经营的酒店式公寓租金和同地区的统一经营的酒店式公寓相比差50%，出租率却也只有50%左右。
小产权统一经营的酒店式公寓是个人投资者比较合适的选择。在调查中发现，这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权的要差一些，但是比小产权非统一经营的要好的多。这类酒店式公寓相对于住宅的优势明显，因而推荐投资者主要去关注这一类型的酒店式公寓。v
选择有投资潜力的酒店式公寓需要关注什么？
上面已经提到，小产权非统一经营的酒店式公寓是比较合适的投资类型。但在具体的投资过程中，还有以下一些方面是值得注意的。
1） 区位的选择十分重要
内环以内，CBD附近是最佳位置。酒店式公寓对于区位的要求十分的挑剔，上海的酒店式公寓一般都处在内环以内，分布在南京路商圈、淮海路商圈、豫园商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近，成熟的商业配套对于酒店式公寓的经营成功十分重要。特别是这些地方靠近C B D ,周围写字楼林立，而酒店式公寓的客户一般都是高档写字楼中的高级管理人员，他们工作繁忙，靠近工作地点节省时间是他们选择居住地点的首要考虑。
在内环以外，长宁和也是可以考虑的区位。靠近虹口经济技术开发区，是日韩人士聚居的成熟社区，也是酒店式公寓比较集中的地方，且经营情况都较为理想。金桥靠近金桥出口加工区，也是上海比较集中的区域，且靠近家乐福周边的商业已经比较成熟。周围统一经营的酒店式公寓经营情况比较好。
另外，酒店式公寓的租金价格也和地段紧密联系，淮海路、南京路沿线的酒店式公寓在上海所有区域中平均租金最高。
2）物业的配套设施不容忽视
酒店式公寓的配套设施是酒店式公寓的重要组成部分，根据酒店式公寓的定位和服务对象的差异有不同的要求。一般分为以下两类：高端酒店式公寓对硬件的配套要求相当高，一般都会有专门建造的会所或是一些专门分配的楼层来提供游泳池、网球场、健身馆及桑拿按摩等设施；中档的酒店式公寓在自身配套上不会这么完善，比较倾向于自身只拥有必要的配套设施，其余则利用周边商业配套作为补充，比如古北的名古酒店式公寓就通过和周边的健身馆签订协议免费给入住的客户提供健身服务，这有利于节约成本，提高项目收益率。
总而言之，硬件方面投入过多必定抬高酒店式公寓的单价，也同时提升酒店式公寓的经营成本；配套太少又会影响到酒店式公寓在客户心中的档次，降低租金。配套应该完善到什么程度需要符合具体酒店式公寓的市场定位，也要考虑具体项目周边的商业发展情况，是综合衡量的结果。　
3）专业的品牌管理公司是保障
从大多数发展商的角度来看，实现物业的顺利销售，确保现金回收是其根本目标，对于项目后期运作成功与否关注较少。在项目销售过程中，可能会夸大项目投资价值，达到提高销售价格实现销售的目标。而在酒店式公寓的后期运营中，酒店公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格，这才是投资者最关注的。
如果说酒店式公寓的配套设施是硬件，那么品牌的管理公司就是软件，专业的管理公司对于酒店式公寓的成功经营十分的重要。首先，专业的管理公司具有一定的品牌知名度，能树立统一的形象，其品牌号召力能为酒店式公寓带来一部分客源；其次，他们对室内装修，营销推广等方面具有丰富经验；最后，他们为客户提供的服务比较专业，这些都是酒店式公寓成功经营必不可少的软件。当然，专业管理公司的管理费用也不低，一般在当年总营业总收入的5% 左右。
投资者应该选择由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，能提供高品质酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的酒店式公寓物业，才能保证稳定安全的投资回报。
酒店式公寓投资中需要注意回避什么风险？
既然大产权的酒店式公寓经营要优于小产权经营，开发商为什么还要分割出售，为什么不选择自己独立经营或是卖给基金呢？原因很简单：一是由于开发商本身实力有限，有回收资金的压力；二是因为基金是整体收购，出的价格通常情况下比较低，而且基金在选择投资物业的时候有一定的衡量标准，要符合他们的要求并不容易。有些开发商为了促进销售，常常会用一些含有虚假性信息的酒店式公寓广告来欺骗投资者，如何不受到这类虚假信息的影响，同时又能不错过好的投资机会对投资者而言是十分重要。
目前，市场上最常见的推广做法就是在广告中给投资者描绘一幅酒店式公寓投资的广阔前景，年回报率在30% 以上等；然后就是承诺在售项目的投资回报率，一般都是年回报率8%左右。根据计算，酒店式公寓由于面积比较大，租约比较长，单位租金相对同档次的酒店要低，虽然出租率比较高，但是在不考虑本身物业升值，经营情况良好的情况下，在去除税收、运营成本、管理费、折旧等以后一般年回报率都在8% 以下，管理公司要做到8% 的年回报是相当困难的。
这里以徐家汇地区中高档酒店式公寓港汇广场为例，其80平方米左右的房间租金价格一般在美元/月/套左右（楼层越高，价格越贵），参考其周边二手房价格，假定其出售均价为30000元/平方米计算，在没有去掉税收、折旧以及经营费用的情况下，其毛利率为5.8-7.7%左右。当然，港汇广场由于起租期是半年，其客户以长租客为主，在利润率上比短租经营的要少一些，而且以上也没有计入其提供的服务可能带来的其它部分收入。但从上面这个例子中可以看到，8%的净投资回报率对于大多数酒店式公寓是一个不容易达到的目标。
以上承诺五年回报每年8 %的投资机会可能存在两个陷阱，一是通过承诺回报率把事实上本来值五千的房子，卖到一万元，即使给你五年回报，其实你还是“负资产”。另外，8% 回报的合同是和酒店管理公司签订的，和开发商签订的合同是购买房屋产权的合同，出售以后开发商就和酒店式公寓经营完全脱离了关系，没有担保的责任。合同上的违约责任虽然写的好，但到时如果出现酒店式公寓经营不善的情况，酒店管理公司有没有支付能力就是另外一回事了。
怎样避开酒店式公寓投资中上面提到的风险？
对于避开上面提到的市场中的一些风险，只能提醒酒店式公寓的投资者在签订合同的时候需要重点注意以下一些问题。
1） 合同的对象是谁？
谁和你签合同是非常重要的，他们是违约责任的承担者。因为谁都不能保证酒店式公寓的经营一定能取得预期的成功，一旦出现违约，违约责任的承担者有没有能力承担在合同中提到的责任就会成为关键。简单的讲，选一个有能力承担违约责任的对象签合同。可以是开发商，也可以是品牌的酒店管理公司。
2） 有没有严格的约束产权人行为的条款？
产权人多了，就容易会出现各行其事的局面，如果没有严格的约束，这样的酒店式公寓也就统一经营不起来。基本上在合同中应该规定，产权人除了保留享有收益的权利以外，其余的都要授权给经营管理者。
3） 经营管理公司有名吗？
好的品牌经营管理公司对酒店式公寓经营成功的重要作用在上面已经谈到很多了。这里再要说明的是品牌的经营管理公司不管是在合作对象的选择上，还是在酒店式公寓位置的选择上，都会有比较苛刻的标准。他们能看好的物业，一般做成功的机会要大的多。另外，出于对品牌维护的考虑，他们也不会轻易违约。
4） 有合适的退出渠道吗？
大家都知道，不是所有的投资者都愿意把这些钱都一直放在酒店式公寓的投资里面，合理的退出渠道是很重要的。退出的方式常见的有两种：经营方允许酒店式公寓在二手市场上交易，但是新的产权所有人必须和经营方签订合同以维持统一经营；经营者或开发商承诺每过一定的年限就以一定的价格回购一定比例的客房，使它最终走向大产权统一经营。
综合衡量风险和收益，选择合适自己的酒店式公寓
风险和收益的综合衡量对于正确的投资是十分必要的，过分的追求收益和回避风险都不容易做出正确的选择。以上只是给大家一些酒店式公寓选择方面的建议，有意投资酒店式公寓的投资者还是要多多关注市场中的产品，货比三家，才能练就一副“火眼金睛”。
&&&&&&&&&&&&& &点击察看〉〉&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&赛格eco中心的写字楼／公寓值得投资吗？-房产建筑
赛格eco中心的写字楼／公寓值得投资吗？
发布时间： 12:52
很多人问到，深圳赛格eco中心的写字楼／公寓值得投资吗？笔者就这个问题特地各方找楼资料对比。那么下面，我们就跟大家一起来看看深圳赛格eco中心公寓投资的收益是否符合投资者的“胃口”。
无论投资者的出发点是保卫财产安全，还是获得相对高额的回报，综合投资门槛、投资风险与投资收益几个主要指标，优质地段和大型综合体之内能享受全方位配套与服务的酒店式公寓无疑是更加恰当的选择，因为除了地段成熟本身带来的增值之外，优质的配套和服务是酒店式公寓保值和增值的关键，如赛格eco中心般巨大体量的商办综合体项目，其办公与商业人流为酒店式公寓的满租率和租金快速稳步提升提供了充分的保障，而周边大面积大旧改以及商业规划将极大的填充写字楼。客观上也就为投资者资金的长期收益和转手的升值空间均起到了保驾护航的作用。
作为30万平米城市综合体赛格eco中心的公寓产品，赛格eco中心公寓有着无可匹敌的规划落位过程中的地段和配套优势，加上带租约销售的灵活投资方式，对于普通投资者而言，是一个不可多得的好项目。
一线城市的写字楼租售不同程度受到p2p倒闭潮的影响，但深圳写字楼市场中，it、金融、专业服务类企业依然是成交大户。上述报告显示，金融保险类租户占比高达41%，it和专业服务占比则相当，在18%左右。
今年1月，前海人寿抛出10亿元，拿下了皇庭中心约2万平方米的写字楼；太平洋寿险也在数月前豪掷27亿元，购入了深业上城14层物业，成交面积达到4万平方米。
业内人士认为，保险机构在深圳写字楼市场大方出手，既是“有钱任性”，也来源于深圳写字楼的稳定租金和增值空间等因素。“未来较长一段时间深圳写字楼市场可能吸引更多保险机构前来‘掘金’。”
中英人寿本月在前海桂湾片区成功竞得一处地块，将用于建设自用的中英人寿大厦，该写字楼地上建筑面积达到6.2万平方米。据了解，这是该公司十余年来首次投资自用房地产。
上述报告中看到，上半年深圳写字楼近九成交易位于福田、南山两区。从平均租金来看，福田为275元/㎡、罗湖227元/㎡、南山则为202元/㎡。
值得一提的是，前海自贸区以250元/㎡的平均租金超越罗湖，攀上了“榜眼”位置。报告预计，到2018年前海将会有近300万平方米的甲级写字楼供应。“深港合作、一带一路、自贸区三大战略叠加的前海现已稳坐核心商务区之列。”
数据显示，前海注册企业半数为金融类企业、逾两成为科技服务类企业，这一现象正与上述写字楼投资来源不谋而合。报告指出，从中长期看，伴随产业、金融的有力支撑和自贸区等政策红利的逐步释放，未来深圳写字楼市场还将保持活跃，持续走高仍是大势。
深圳深圳优质写字楼的租金每年增幅接近8%，甲级写字楼的回报率可以达到4%-5%，是商品住宅的2倍。“深圳住宅价格冲高后，商业地产或迎来补涨机会，不管是租金还是售价，深圳写字楼市场未来还有较大增值空间。”
而另外据赛格eco中心项目现场销售透露，深圳赛格eco中心项目目前在售公寓房源仅剩最后两套，均是96m?三房，只需首付五成，最低总价170万。现在主打推出的写字楼均价才2.5万。对于寸土寸金的龙岗cbd核心位置这样一方热土，物业自身的升值潜力不言而喻。而门槛低的物业，未来相对升值空间就越大也是不争的事实。当然深圳升值潜力大的片区的综合体项目，投资者可以根据自身的资金实力和购买目的进行甄别和筛选。