涉案的三个来自德阳中江的95后女孩，家境都不算差。
他们刚执行完任务准备返回，还穿着厚重的消防服。
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　　近年来，休闲农业迅速崛起，对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定、社会经济持续发展发挥重要的推动作用。而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，就必须建设配套商业和服务设施，这就与我国实行严格的基本农田保护和建设用地管制政策之间产生了矛盾。为解决这些矛盾，从2014年起国家先后出台一系列政策文件。
　　2016年中央一号文件更是定位到繁荣农村、富裕农民的新兴支柱产业。对休闲农业用地也出台了很多政策?哪些地可作为休闲农业用地?
　　农民自有住宅、闲置宅基地
　　在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批难度和建设成本。
　　《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。
　　农村集体建设用地
　　农村建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。
　　主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。
　　四荒地
　　“四荒地”是农村较丰富的土地资源，包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”和农民集体经济组织所有的“四荒地”，具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。
　　2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。
　　城乡建设用地增减挂钩
　　城乡建设用地增减挂钩是指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。
　　转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。如：数量上――异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为3倍、4倍、5倍;质量上――保证新垦地总产量大于所占地原产量。
　　异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。
　　其他方式
　　《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。
　　休闲农业与乡村旅游用地最新政策?
　　在农业部十二届全国人大四次会议第2044号建议答复摘要中对关于休闲农业和乡村旅游发展的给予了一些建议。
　　休闲农业和乡村旅游是现代农业、现代旅游的新型业态。近年来，农业部等部门高度重视休闲农业和乡村旅游发展。
　　一、加强规划引领。农业部专门制定了《全国休闲农业发展“十二五”规划》，通过明确休闲农业发展的思路、原则、布局和重点等。正在编制的《“十三五”全国农产品加工业与农村一二三产业融合发展规划》，也将对“十三五”时期的发展思路、总体目标、重点任务作出部署，引领休闲农业和乡村旅游产业发展。
　　二、强化政策创设。《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》明确提出，要拓展农业多种功能，加强统筹规划，推进农业与旅游、教育、文化、健康养老等产业深度融合。2015年，农业部会同发改委等11部门联合印发《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》，进一步明确发展休闲农业的总体要求、主要任务和政策措施，并在创新用地政策、加大财税支持、拓宽融资渠道、加大公共服务方面提出政策措施。
　　三、拓宽融资渠道。为促进各地发展休闲农业，农业部、财政部、发改委等部门组织开展了出台指导意见、创新投融资模式、设立扶持基金、落实财税政策等系列工作。
　　四、保护农业文化遗产。为弘扬传统农耕文明，农业部通过出台管理办法，开展品牌培育、示范创建、公益宣传、农业文化遗产评估与普查、发掘与认定等系列工作，着力保护、利用和传承中国农业文化遗产。目前，已经发掘认定三批共62项中国重要农业文化遗产。
　　五、强化规范管理。农业部发布了《休闲农庄建设标准》《农业科技园区建设规范》《农家乐(休闲农家)设施与服务规范》和《休闲农业术语、符号规范》4项标准。2014年至今，举办各类培训提升了管理人员、从业人员的政策理论水平和业务能力。
　　下一步，我们将按照中央一号文件要求，以促进农民就业增收和满足居民休闲消费需求为目标，谋划发展政策，争取扶持项目，强化公共服务，加大宣传推介，促进休闲农业与现代农业、美丽乡村、生态文明、旅游服务产业的融合，持续推动休闲农业与乡村旅游健康发展。
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格式 文档名称 用户评分 浏览量 下载量园林种植业用地变成旅游接待用地的流程_重庆市政府公开信箱
重庆市长寿区政府公开信箱
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邮件字号：
渝土房信箱[
发布单位：
长寿区政府
来信内容：
园林种植业用地变成旅游接待用地的流程
我现有80余亩土地（已有土地证，性质为园林种植业，现实际种植柑橘），拟转变为旅游接待用地（计划修建餐厅和茶楼），想咨询具体的转变流程。另，是否涉及到地证？无法找到正确答案，无法办理。请解难。谢谢
办理单位：
区国土房管局
办理结果：
尊敬的来信人：
您好，您的来信收悉（渝土房信箱〔号），现将有关问题回复如下：
根据土地管理法第四十四条规定“建设占用土地的，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。建设项目选址应符合土地利用总体规划及其他相关规划。同时，应取得新增建设用地计划或者获得“地票”用地指标后，才能申请办理农用地转用审批。旅游接待用地，属于经营性质，根据我市有关规定只能通过购买“地票”获得用地指标。在获得新增建设用地计划（或者地票）的基础之上，报请市人民政府批准征收土地，然后按规定实施土地征收安置补偿，最后按招、拍、挂方式出让土地使用权，只有获得了土地使用权才能作为旅游接待用地。
非常感谢您的来信
发布时间：
ICP备案编号：渝ICP备号>关于乡村旅游用地政策的研究及分析近年来，随着旅游业成为国民经济发展的重要产业，各省、各地区都大力发展旅游产业，特别是对于旅游资源丰富，而经济不发达的广大农村地区，开展了大量的生态旅游、乡村旅游、文化旅游、农业旅游、民俗风情旅游等，使得集体土地流转旅游用地，带动农村经济发展。
由于我国农村土地政策特殊性以及旅游业对于资源信赖及环境破坏，将农村土地作为旅游用地用途是否可行，如何发挥土地政策作用，更好地促进农村发展，解决&三农&问题及城乡二元结构等问题，成为当前迫切需要解决的问题。
一、旅游用地的含义
旅游用地是一种新的土地利用方式，目前还没有统一的定义。通常旅游用地指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区的全部土地,供人们进行旅游活动，具有一定的经济结构和形态的旅游对象的地域组合。还有一个相近的旅游用地概念为：凡能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、保险、猎奇和考察研究等活动的土地。
从上述两定义可以看出，旅游用地的实质都是旅游景区内部的土地利用和功能布局，但这都是仅局限于狭义上的概念。
从广义上来讲，旅游业用地不仅是狭义旅游景区土地，还将考虑有潜在旅游功能建设用地，农用地和未利用地等。如果仅将旅游用地从狭义上的观点，那就严重制约着我国旅游业的发展。而且严格的旅游用地规则和土地利用总体规则。导致了旅游业用地供需矛盾。
二、旅游用地现行政策
《物权法》建设用地使用权第一百三十七条&设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。&
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》推进农业产业结构战略性调整中提到&因地制宜发展特色产业和乡村旅游业&，以及健全严格规范的农村土地管理制度中提到&土地承包经营权的流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。&
《土地管理法》里规定&集体土地转为建设用地的，要按规定办理农地转用和征用手续。因而在农村集体土地开发旅游景点，要改变土地用用途和土地利用方向，有些还需改变土地性质，因而要办农地转用和征用手续。
三、农村旅游业用地开发遇到的难点
1.农村土地用途应有新思维，自主提供旅游业用地。
农村土地不仅只是为土地安全和粮食生产的责任，它更需要为发展农村经济，因为农村土地使用用途的新思维才是解决农村经济发展的最值得思考的问题。农村土地不应只肩负着做农业生产用地和一般居住建设用地，在新时期，农村土地有发展农村经济，推动农村产业结构调整和升级的使命。只有当集体农民有自主权利，将自己的土地朝最高最佳使用原则方向去使用。农村集体土地只用作于农民住房建设和农业生产，不能用于旅游业开发建设，这是没有效益的表现。农村流转土地的使用权完整性。农村土地流转只是规模上的流转，而并不是真正的产业升级或者产业结构调整。
2.农村旅游业用地性质是有所突破。
即发展农村旅游业用地可以是集体性质旅游用地和国有土地性质旅游用地。在城市国有土地流转中，获取旅游业用地方式有，按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》中规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。农村和城市土地的性质是不同，这就为什么当初土地制度要划分为集体所有和国家所有所考虑的。城市旅游用地都是属于建设用地，用于旅游开发经营的。而农村旅游用地用于旅游开发经营是为了发展农村经济、盘活农村土地。农村旅游用地还有生态环境的使命，有保护弱势群体的功能，对整个&三农&问题来讲，农村旅游业用地不应该只是实现经济利益最大化。
3.农村旅游用地开发理念和开发模式要实现创新。
农村旅游业用地要实现经济效率与国家安全功能的结合。当前农村旅游业用地开发都是一些农业经营性用地，着重强调农村土地生态安全。因而农村旅游业用地开发摆脱现有成见，就得在开发理念上有所突破创新。农村旅游用地的开发要追求的是农村经济发展和生态资源保护。农村旅游业用地即要实现经营性用地，那就是实现经济效率最大化，这部分必须要实现土地性质转变，实现集体土地招、拍、挂，类似于城市旅游业用地开发。农村还有生态土地安全功能，因而要有部分留有集体自己开发，这就是现今的乡村旅游发展模式，实现国家粮食安全土地生态安全。因而在农村旅游用地出让的过程中，要考虑的是旅游用地的开发模式。
4.农村旅游业用地政策要以民为本，在开发的过程中，实现可持续发展。
一要以农民为本。完善农村旅游业用地用途管制，使农村土地实现产业结构升级。农民对农村土地的思维定势就是进行农业生产，如何采用新技术、新品种提高产量。二要以投资者为本，只有满足这两点，才有旅游用地供给。对于投资者而言，需要看到可持续性的利益回报，对游客来说，要满足他们的休闲度假等旅游功能，才会有乡村旅游的需求。有旅游用地的需求和供给才能发展农村旅游业，发展农村旅游经济。
四、乡村旅游土地开发需要解决的问题
乡村旅游规划中，同一地区的乡村体验性产品和民俗文化的演绎特色不明显，重复性的规划建设是值得注意的问题。以下问题是目前乡村旅游规划中既难又亟待解决的问题：第一，不改变现有农村土地集体所有制前提下，如何更好解决农村土地流转问题;第二，如何对农民居住点及各类用地进行合理布局以保持乡村原真性景观。
既要保持乡村的原真性，又要进行乡村旅游开发。也需要一定量的商业开发。这使得农村土地的利用结构将随之产生变化。原有的农业用地在功能上更加丰富，不仅是农业生产和农民生活的载体，也是旅游商业服务的重要载体。也就是说，乡村旅游景区需要一定量的商业用地。但按照法律规定投资者只拥有对土地上附着物的一定时限(即按农民联产承包经营权的时限)使用权，对土地本身并没有使用权(土地不能征用)因此，如何解决商业化用地问题在乡村旅游规划中显得尤为重要。
五、农村土地开发的模式
1、土地置换和土地整理方式：即经发包方同意，这种方式一般是农户与农户或经营大户与农户间产生。如在乡村旅游开发中，需要迁移部分农户的住宅、自留地或承包地，便可采取机动置换方式为农户重新配置面积相当的耕地、宅基地等。被置换后的农户土地不仅能满足农户生产、生活需要，而且由于根据旅游产业经营需求配置土地，有助于旅游投资商更好地介入，发挥土地商业化作用。同时在保证耕地总面积不变的前提下，实现农民居住环境和配套设施的改善，集中起来的民居可作为聚居村落开展旅游接待，发展餐饮、娱乐和旅游商店等。
2、土地股份合作方式：土地股份合作是指农户以承包的土地入股为核心。并以在册村民为配股对象，按村龄或对集体经济贡献大小确定配股比例，进行股份合作的新的社区合作经济组织。其特点是土地集中经营，高效经营，易形成规模化生产，产业化经营，并由于采取现代企业管理方式，具有严格的管理制度和科学的管理方法，当今市场经济条件下，土地有效流转和规模经营的重要方式。
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