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怎么处理农村房屋买卖纠纷
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直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；构成犯罪的。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分土地法
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区
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回答问题，赢新手礼包2017年农村房买卖的3种常见纠纷，农民卖房前要先了解！
2017年农村房买卖的3种常见纠纷，农民卖房前要先了解！
目前在房屋买卖过程中，由于信息不对等、供需关系不同等原因，买房人似乎一直处于弱势地位，因此要保护自己的权利就必须了解买房中常见的法律问题，以下法律问题是你买房时必须要知道的。一、房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权是否随之转移？根据我国《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”房屋买卖双方签订购房合同后，买卖双方应到房屋所在的的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记，土地管理部门核实以后，由同级人民政府更换土地使用权证书，至此，土地使用权随着房屋买卖发生变更。△ 图片来源于网络二、房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能否成立？《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，对于房屋买卖双方当事人来说，双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。所以，不能因未办理变更登记，而主张合同无效。△ 图片来源于网络三、房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合同？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因此房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可以先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付，出卖人可以请求解除合同。解除权有一定的行使期限。文丨周文律师 房地产业务部推荐阅读：执行系列（九）执行法院应当向你公开的18项内容执行系列（十）执行程序中，违法拍卖的救济条件拆迁房屋价格如何评估补偿？2017新政，被拆迁人应了解这4点！===============================进入东友头条号即刻可咨询律师
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最高院及部分地方法院关于农村房屋买卖处理的相关规定
第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要 & &19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。　　在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。　　20.在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。 & &相关链接：33个试点县市区名单&&&&北京市大兴区 &天津市蓟县 &&河北省定州市&&&&山西省泽州县 &&内蒙古自治区和林格尔县&&&&辽宁省海城市 &&吉林省长春市九台区&&&&黑龙江省安达市 & &上海市松江区&&&&江苏省常州市武进区 &&浙江省义乌市&&&&浙江省德清县 &&安徽省金寨县 &&福建省晋江市&&&&江西省余江县 & &山东省禹城市 &&河南省长垣县&&&&湖北省宜城市 & &湖南省浏阳市 &广东省佛山市南 海区& & 广西壮族自治区北流市 & &海南省文昌市&&&&重庆市大足区 &&四川省郫县 & &四川省泸县&&&&贵州省湄潭县 &&云南省大理市 &西藏自治区曲水县&&&&陕西省西安市高陵区 &甘肃省陇西县&青海省湟源县&&&&宁夏回族自治区平罗县 &新疆维吾尔自治区伊宁市2015年全国民事审判工作会议纪要35、现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题最高人民法院民事审判第一庭庭长　程新文（2015年12月24日） & & 第二，关于农村房屋买卖问题。这是社会主义新农村建设中的重大问题，这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会2012年3月5日第1次会议通过） & &13、城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，认定为无效合同。　　农村房屋买卖合同被认定为无效的，可以根据当事人的过错、所获利益、赔偿能力等情况，判令其承担相应的缔约过失责任。　　14、非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知（2004年12月15日　京高法发[号）市第一、第二中级法院；各区、县法院：　　为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。特此印发，请各院在审判中参照执行。　　执行中有何问题和情况，请按业务归口与高级法院联系。　　附件：农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要　　近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：　　一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况　　目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。　　二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定　　与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：　　首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。　　其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。　　第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。　　第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。　　与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。　　三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则　　与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：　　第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。　　第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。　　第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。　　特此纪要。
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法通则》 第六条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，笔者认为，对这类合同，因违反国家政策而应认定为无效合同，适用《合同法》无效合同的处理规则进行处理。
通过上述分类处理原则，既能杜绝城市居民大量涌向农村，不造成农村土地大量流失，又能有效维护和稳定农村房地产市场的秩序。
(二)法律与政策相结合原则
关于农村房屋买卖合同效力的认定，理论界和审判实践中之所以会形成诸如“有效论”、“无效论”等很多分歧意见，就是由于我国目前尚无专门的法律规定来规范和解决这种农村房屋买卖纠纷。因此，审判实践中，法院也好，审判人员也好，均是基于自身对法律的不同理解和对法学理论不同认识，从不同的角度进而得出不同的结论。他们的看法虽然也有一定的道理，但他们往往都忽视了我国特有法律原则，这就是我国《民法通则》 第六条规定的“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的法律与政策相结合原则。目前，关于农村房屋买卖的法律、法规虽然欠缺，但国家有关这方面的政策却不断出台。我国是一个有着十多亿人口的农业大国，农村集体土地便是农民立命安身的基地。国家要保障农民耕者有其田，住者有其屋，就必须维持农村土地的数量，严格控制包括宅基地在内的农村土地的流转。这种特殊国情决定了国家对农村房屋买卖制定专门法律的慎重和滞后。这就需要我们在审理这类案件中，遵循我国民法通则规定的法律与政策相结合原则，针对法律、法规没有规定的情况，按照国家政策的规定对民事活动作出恰当地处理;而不能在国家已有政策规定弥补法律空白的情况下，仍凭主观臆断对民事活动进行妄自菲薄。
(三)房、地分轨制认定原则
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根据前文所述，我国现行法律对房屋所有权和农村宅基地使用权是分开规定的、两种各自独立存在的权利，并无主从之分;而且目前我国也并无明确的法律规定要求这两种权利在发生变更时必须同步进行。因此，笔者认为，既然这两种权利是分开规定的、各自独立存在、又无主从之分的，那么对农村房、地完全可以实行分离处理原则。也就是说，房是房，地归地，房屋所有权和宅基地使用权可分属于不同的主体。反映到审判实践中就是，房屋买卖的有效、无效与宅基地的能否转让分开认定，各行其道、不搞联动。不过，在分开认定时应当注意的是，根据目前国家法律、政策的规定，农村房屋向城市居民转让无效，而宅基地则是向本集体经济组织成员以外的人转让无效。
这种房、地分离理念不仅在法律、理论上讲得通，而且在农村实际生活中也得到了充分的体现。如农村子女与父母分家析产，处于同一块宅基地上的房屋却分属于不同的子女的事实大量存在;而随着农村居民相对集中建房制度的开展，不少地方农村建起了商品房式的村民住宅楼，住在楼上的农村居民已不再拥有传统意义上的农村宅基地。农村宅基地对农村房屋的影响作用随着形势的发展将变得日趋式微，房地分离也势在必行。再从我国农村房地产权属结构实际状况来看，就是由宅基地所有权、宅基地使用权、房屋所有权三种权利组成的。这三种权利在法律上本身就分属不同的权利主体，宅基地所有权属农村集体经济组织，宅基地使用权、房屋所有权属农村村民，这本身就是一个房、地分离的状态。如我们仍僵化地一味坚持房地一体原则就变得没有什么实在意义。而从现行法律、法规规定来看，也并不排斥农村房屋所有权的单独转让，只是禁止宅基地使用权单独转让。因此，这种房地分离理念并不违反现行的法律制度。另外，从根本上讲，实行房地分离认定，也并未完全割裂房屋与宅基地两者的关系。因为，国家无论是在对宅基地转让还是农村房屋买卖单独进行立法或政策规定时，都已经揉合了保持两者相互关系的法律思想。因此，尽管法院是根据房、地分离原则对农村房屋买卖合同纠纷进行认定和判决，也不会对两者的制衡关系造成不利影响;相反，还能有效解决农村房屋买卖合同纠纷中诸多现实矛盾。
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综上，笔者认为，实行房、地分轨制认定原则在我国是有充分的法律基础和现实基础的，是完全可行的。
三、关于审理农村房屋买卖合同纠纷适用法律应当注意的其他问题
审判实践中，在审理农村房屋买卖合同纠纷中，审判人员还经常会遇到一些貌似农村房屋买卖合同纠纷但又不同于农村房屋买卖合同纠纷的案件。这类案件主要有：
1、农村中心村式房产开发中的房屋买卖合同纠纷。在社会主义新农村建设过程中，农村中心村规划建设是其中的一项重要举措。但由于少数基层村民自治组织在执行中心村规划建设过程中往往搞“搭车收费”动作，致使中心村建设在解决部分农村村民集中居住的同时，也变相搞起了房产开发。笔者就审理过这样的一个案件：某村委会以中心村建设为名，以为村民代建住宅为由，将工程包给包工头，由工头垫资，房屋建成后由工头向外出售。购买者有本村的，也有外村的，而村委从中收取一定的费用。当然，为了规避法律，村委会与工头在房屋售出后，帮助购买者办理了产权证和宅基地使用证。后来，有些购房者因房屋质量问题与工头产生纠纷，便起诉工头要求赔偿。案件受理后，对这个案件的定性和如何处理确实令人头痛。因为这个案件表面上看很简单，房屋买卖事实清楚，房屋质量确实存在问题，双方争议的也只是赔偿数额问题;但如仔细分析，一方面村委会与包工头违反国家规定变相搞房产开发，另一方面购房者原本就有宅基地，这又违反了一户一宅的法律规定。如从这些违法事实是法律禁止的行为看，应认定该房屋买卖无效;但从现实情况看，购房者不仅有产权证，又有宅基地使用证，且入住该房屋多时，如按无效合同处理，会带来很多社会问题。但如按有效合同处理，则是变相认可或放纵违法现象;因而使法官陷入两难境地。
2、农村城乡结合部的房产开发中房屋买卖合同纠纷。由于近年来城市房价不断看涨，农村城乡结合部所在地的少数农村基层组织受利益的驱动，便打起了房产开发的主意。但由于搞房产开发 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题
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涉及很多法律审批程序及房产开发资质等问题，难以上马。于是，他们便以建设农民公寓或农民住宅小区为名行房产开发之实。而城市居民在市区高房价的巨大经济压力下，便也不顾国家规定，争相购买这些廉价房屋。很多购房者往往在入住多年后却无法办理相关房屋权属证书，由此房屋买卖纠纷也就不可避免。
对上述两类纠纷(俗称“小产权房”纠纷)，有人认为，应按农村房屋买卖合同处理。但笔者认为，这两类合同纠纷不是严格意义上的农村房屋买卖合同纠纷。因为，农村房屋买卖合同纠纷标的物即农村房屋通常是合法存在的农民私有财产;而无论中心村式的房产开发还是农村城乡结合部的房产开发，产生争议的房屋并不是合法存在的农民私有财产;它与农村房屋有着质的区别。因此，他们不应纳入农村房屋买卖合同纠纷和适用农村房屋买卖合同纠纷的处理原则。