小区物业管理存在的问题及对策
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来源:《敖汉党政干部论坛》&&
作者: 张雅丽
责任编辑: 董迎新&&
发布日期:日 16:54:55
　　　城镇是由小区组成的，小区是城镇的窗口，因为它直接反映城镇的文明程度。敖汉旗近年来城镇建设快速发展，住宅小区如雨后春笋，现在面积已逾100万平方米。这样一方面增加了新惠镇的亮点，而另一方面随着住宅小区的增多，入住人员的庞杂，在城市管理领域也出现了诸多问题。尤其是小区物业管理越来越复杂而困难。物业管理其实是一项复杂的系统工程，不仅仅是物业管理服务企业的事，而需要有关部门及相关业主协同解决。　　一、小区物业管理存在的主要问题　　敖汉旗物业管理方面存在的主要问题有：管理机制不健全，业主委员会选举不规范；各有关部门不能互相沟通，管理理念陈旧，管理形式单一，业主素质参差不齐。　　（一）物业管理服务企业准入机制不健全　　敖汉旗物业管理体制单一薄弱至今还不能有效解决，如服务企业的准入机制。几个规模较大的小区、物业管理公司同开发商捆绑进入，不交物业费不给楼房钥匙，物业费的高与低都是霸王条款。以银河花城小区为例，小区第一期房交工是日，交付时必须交清不知是谁规定的各种费用，其中有线电视收视费，煤气管道开通费，物业管理费，卫生费、办理出入证件费等等，业主不交，钥匙就到不了手。至今出入证也未办。但钱是收了。更何况在业主毫不知情的情况下，银河花城小区已经两易物业服务公司。由于交房之初物业管理服务公司进入不规范，致使业主一开始就多有怨言，免不了就产生抵触情绪，因此物业管理服务部门工作也就越来越难开展，以致换了别的物业公司，因遗留问题太多，所以开展工作非常困难。久而久之，形成恶性循环。造成业主与物业管理服务部门关系紧张，致使物业没有管理的现象不断出现。银河花城小区院内的健身器械，刚安上就弄坏了，一方面是质量问题。另一方面也是管理不到位的问题。　　（二）业主委员会的成立不规范　　外地的经验和当地的现实都表明，住宅小区的管理必须依靠全体业主，而全体业主的积极性怎样调动？至今仍未得到解决。多数小区业主根本没有统一的意志，各人自扫门前雪的现象很普遍。而要想解决这一问题，只能通过业主选出业主代表，再由业主代表选出业主委员会，由业主委员会代办一些事情，遇到问题同相关部门交涉。而目前一些小区的业主委员会名存实亡，原因是一开始就留于形式，有的是谁委派的。做为业主也意识不到成立业主委员会的重要性，物业管理部门也不清楚业主委员会重要性，如是相继而来的问题就是，业主的权益受损找不到确切的说法；物业管理服务部门收费困难也没人能帮助解决。业主和物业管理部门常常闹矛盾。动不动就告上法庭。富都家园小区业主２０06年底入住广源物业公司进入，除２０07年同开发商捆绑进入的一年不欠交物业费，2008年至今还有一部分住户未交物业费，2009年不交物业费的就更多了。具体原因各有各的说辞。一家十五口，七嘴八舌头。没有规范的业主委员会，不定期召开业主大会是很难以沟通的。　　（三）物业服务公司与其它相关服务部门缺乏统一协调机制　　物业交付业主使用后，常常出现一些与相关部门有关的问题。如暖气不热，自来水结冻等等。有的能找到相关责任人，可有时业主找不到相关责任人，找物业管理部门说是让找某某单位，而某某单位说让找开发商，有些很小的事为什么越闹越大呢？就是因为业主找不到当事人，所以就只能找法院，来依法解决。要么就以不交什么什么费的方法来硬扛。因此常常造成不该有的矛盾。纠其主要原因是开发商、物业服务部门和相关部门不能统一协调，齐抓共管。　　（四）业主的个体原因有时也影响物业管理的质量　　敖汉旗大大小小的住宅小区已有三十几个，从有物业服务企业进入的28个小区看，业主的构成都很复杂，每个小区仕农工商俱全，各行各业、形形色色。有的业主只讲权利，不讲义务，在共用场地乱摆乱放，在干净的墙上乱写乱画乱帖。有的不但不爱护公物，而且还恣意破坏公共设施。有的无故不交管理费用，还无理取闹，这些都大大增加了物业管理难度。　　二、解决小区物业管理问题的对策　　物业管理工作好与坏直接关系到城镇居民的生存质量，关系到城镇的文明程度，关系到社会的安定有序。小区物业管理不只是几家物业管理服务企业力所能及的工作，而需要各级部门，尤其是地方各级行政部门充分重视，齐抓共管，各服务机构互助联动、所有业主共同努力才能完成的一项重要任务。　　（一）各级行政主管部门厉行监督指导之责　　1、制定扎实可行的制约机制。使开发商履行有关责任，本着对居民负责的精神做好住宅的有关善后工作。如各种设施的不完备，物业质量不合格等问题。　　2、责成有关部门监督指导物业管理服务部门。设定服务质量管理机构，定期了解服务企业的工作开展情况，调查民意，体察民情，从居民的实际情况出发，解决居民的实际困难。　　3、物业管理牵涉面广。涉及城建、环保、安全、消防、工商、物价部门等等。所有有偿服务机构进行统一协调管理。帮助成立协调组织，以便避免互相推诿扯皮现象。如热力公司、液化气公司、广播电视局、自来水公司、供电公司等形成有效为民服务的网络，对物业齐抓共管。　　4、授予居委会一定的监督管理权。一方面监督各相关服务部门，另一方面对居民进行不定期的思想政治教育，提高所有业主的政治觉悟，让其发扬主人翁精神，在享有权利的同时，也履行在物业管理中的一些义务。自觉遵守有关管理规约。遵守物业管理区域内物业共用部门和共用设施设备使用、保护和环境卫生维护的有关规章制度。按照国家有关规定交纳某些资金。　　（二）选举产生名符其实的业主委员会　　很多物业管理水平高的城市主要经验就是成立能够办实事并且能代表业主利益的业主委员会。因为一些事情无法让所有业主都到场，有些业主也确实说不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相关责任者协商，这样就必须得认认真真的选举产生业主委员会。　　业主委员会的产生应该充分发挥社区、居委会的作用。只有强化社区的属地管理，授其监督指导权，并给予相应的政治经济待遇。让社区居委会做具体工作，在属地入户宣传《物业管理条例》；宣传成立业主委员会的重要性和必要性。说服业主认真选举业主代表。然后居委会审查代表资格，召开代表大会选举业主委员会侯选人。公布侯选人后，业主没有异意后，进行选举。然后产生名符其实的能为业主办实事，能对物业管理服务有帮助的业主委员会。当然这些人也应当给予相应的劳动报酬。　　（三）业主严格自律，共建和谐小区　　小区物业管理是落实科学发展观的要求，目的是使小区更和谐，让居民更加幸福安宁。是&以人为本&的要求。但&人&的问题还是需要人&自身&来解决，解决小区物业管理中存在的问题主要对策还是来源于居民自身。做为业主都应洁身自律，以建造和谐小区为已任。奉公守法，加强自律，严格要求家庭成员，自己不损坏公物，损坏了照价赔偿，协助各级服务部门管理好物业，维护小区安全，发现安全隐患及时向相关部门汇报。发现破坏小区和谐的行为认真劝阻，对不听劝阻者及时举报，大家一道管理好小区物业，使小区成为文明和谐的小区，成为居民安居乐业的小区。　　(作者分别系中共敖汉旗委党校讲师)
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致河南省信访局：举报惠济区房管局物业科种种不作为
来源：网络整理
　　清华园小区成立业主委员会自从日上午第一次到惠济区房管局物业科递交申请，物业科说签名太乱,要求手抄一遍(900多户). 日下午第二次到物业科递交申请被要求每页上汇总有效的户数,(当时本可以在那完成的，不行非得让拿回重报)。日第三次递交申请时，物业科又说有代签(空号)什么的要求重新核实;日第四次去惠济区房管局物业科递交申请，当天当着我们现场打电话抽查，抽查人数达到30左右，但出现二个说爱人代签的，给予否决，但不说抽查率达到多少才算合格，要求我们拿回再报。我们业主当时再三要求现场审核才给免强通过。至9.28日业主委员会筹备组公示期结束，10.8日下午筹备组人员才接到社区电话说筹备组已经通过，请于10.9日下午召开第一次筹备组会议。10.9日首次筹备组会议召开即向大家发放票权统计表要求大家去入户签字吧，签字过半了才能召开业主大会。
　　日在向市物业科、刘寨街道办、社区多次发函催促召开业主大会最关键资料(见附件5、7)但未收到任何回复。由于相关文件规定筹备期90天必须召开业主大会的的限制(期间因资料不全向物业科咨询延期召开大会，但说没有延期规定)随即进入张贴公告，决定于12.24日召开业主大会，但筹备组在12.23日接到如下通知(见附件1)要求筹备组在三天内完成投票，并于28日自行解散。三天时间对于本小区超1680户之规模是不可能实现的任务，与社区协商无果的情况下筹备组人员只好自行于12.26日张贴如下公告(附件2)并于12.27日上午向街刘寨道办及清华园社区发函(附件3)，但清华园社区在上午接到此函后，仍在下午张贴,如下公告(附件4)，并于日张贴如下公告(附件8)但他们依据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
　　清华园小区业主委员会筹备组均按相关规定在规定的90天完成了召开业主大会，并及时发布了投票延期公告并向相关单位发函要求他们监督指导的情况下，仍被解散，但相关文件均无任何规定筹备期90天包括投票期(加入的有中国业主委员会互助群，均被大家证实投票期均是由筹备组人员根据小区情况自己设定的，而且北京有相关信访文件可以证明此规定，详见附件9，此文件并向相关单位提交过，但被回复那是北京的而不是河南的，但河南的我们所知道的利海托斯卡那等小区投票期均超过筹备期90天.筹备组并在12.18日向相关单位发函确认此条规定见(附后件6)他们三方很明确的盖章回复了投票期包含在此90天内(详阅附件1)
　　日又向物业科咨询我们筹备组为什么会被解散时，竟然又说是我们自己要求的90天解散(保留有录音文件)2017年进入向住建部信访(因为所有解散筹备组依据均来自于住建部指导规则)惠济区信访办信访，进入处理期。
　　日中华人民共和国住房和城乡建设部回函(详阅附件10)可以证明筹备组可以自己确定投票时间而非社区和物业科要求的必须在90天内完成.我们多数筹备组人员签署的召开方案本已经在12月初和召开公告确、议事规则管理规约一起递交到社区,却被压下不予公告理由还是投票时间在90天之外(有社区主任录像证实).
　　日及时把住建部回函发往刘寨街道办事处，在他们未向广大业主和上访人员未进行任何调查的情况下，单方面在出具了社区和街道办不予承认投票时间等的处理意见(详阅附件11)
　　。在成立业主委员会期间郑州清华园社区主任赵卫华不是积极处理矛盾，而是不断的自造矛盾。惠济区各级政府踢皮球不考虑民生所需，我们清华园广大业主走投无路，只有上访，相信党和政府为我们主持公道。(另几个成立业委会的主力曾被人跟踪到单位张贴诽谤公告而且在5.2日当天一个被堵南门进出不让另一个在5.3日半夜凌晨被截断了水管详见附件12、13并上附跟踪人照片，且所发生各事均已报警)
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车停自家小区被人恶意划坏，物业推卸责任，投诉无门该找谁？！
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我是瑞景熙园的一名住户，去年年中前后买了一辆红色小福，元旦期间跟家人出去旅行，把车停在自家车位上三天，哪知道4号上班准备开车，车引擎盖上无故多了好几道划痕，横着几道，竖着几道，明显是人恶意为之。于是找到看门老头那里，把情况告诉他，结果老头说车子划了跟他们无关，还说我爱找谁负责找谁去，还说我们小区不止我一个人车子被划，我家后面那栋楼的住户的车子后保险杠之前都被人恶意撞坏了，都是那个住户自己修的，前面有栋楼的住户失窃，被盗2万多元，最后也是不了了之。我说我物业费、停车费一分钱没少交，怎么出了事就不认账了呢，那我找谁呢，他让我找后面看车棚兼负责物业的老头。结果找到那个老头，那老头说物业费、停车费都是他们的工资来源，每年停车交500块钱只负责把你的车位看住不给别人停，车子被划被破坏跟他们无关。想想真是可笑，我们小区旁边有个酒店叫礼宾大酒店，相信很多人都去吃过饭的，每天来来往往很多人，我们小区门口虽然设置了路障杆子，但是一年到头几乎不用，形同虚设，我们的车位也经常被来往吃饭的人的车子占位，经常还要找到车主把车开走，才能把自家车停到车位上，这些都不算什么了。现在车子被划也跟他们无关，那我们住户要物业到底是干什么的呢！不维护住户的权益就是光收费不做事的？！无奈我只能报警，警察叔叔来了之后先是看看车子被划的情况，然后让看门老头给我调取了监控，让我们先看看监控能不能找到是谁划的，再告诉他们。然后我和家里人就守在监控旁边看啊看，白天的没有什么线索，晚上5点开始太阳下山前后，监控就完全模糊一片了，什么都看不清，还是找不到任何线索，我只能再烦警察叔叔了。警察叔叔又来了。看了之后告诉我没有确切证据不能立案，我说那我找谁维权去呢，物业也不认账，警察叔叔说如果要投诉物业就是我自己的权利了，没办法。我还是找到物业交涉，物业老头说他们只负责收费看住车位，平时看到有小孩子在划车子的，他们也会阻止，但是不可能老是守在车子旁边，监控不管用也没钱换新的，总之让我感觉就是住在瑞景熙园，我们住户的安全，车子的安全得不到任何保障，好像被偷被抢都跟他们物业一点关系都没有一样，我们只要负责交钱就好。想想住在瑞景熙园真是可怕啊，车子这是第一次被划，以后指不定还有第二次、第三次，根本没有任何保障，一年却还要掏500块钱停车费，物业费那是另算的。家里被偷了被抢了，都跟物业没半点关系，都不知道还要有人看大门干什么呢？！无奈我只能再打市长热线了，现在看看市长热线能给我什么样的答复。不知道大家有什么好的建议说来听听，这事怎么解决，难道只能怪自己车子停在自家院子活该被划么？！
有钱任性，别问为什么
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&&E滁靓号:20011
顶。市长热线还是算了吧& &
正在等待市长热线答复看看物业不作为怎么办&
积分帖子主题E币 个
我以前车停在那个小区的院子里也被人划过，好像专门有垃圾干这个事，我深表同情，没住对地方啊
专门干这个，那真是垃圾啊！&
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这个小区物业怎么这么不负责任，归根究底还是要找物业赔偿
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车上装个行车记录仪吧，有那种带感应的，只要有人路过，就自动拍摄的，还能360度转头的。靠谁都不行的时候就要靠自己
兄台说的这个东西好高级啊，我家的行车记录.
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所以说选房要先看物业管理，还是搬家吧
有没有好的小区推荐啊？&
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物业只收费，不作为，那就联合全小区不交物业费了，在开个业主大会，成立业主委员会，重新选择物业公司
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&&E滁靓号:605888
你看哪个小区物业会赔的。
难道都是这样，物业只收钱不作为？！&
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&&E滁靓号:55556
物业单方面的免责合同&&是无效的
建议搞大 诉至法院
这方法很管用的感觉&
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顶。市长热线还是算了吧
正在等待市长热线答复看看物业不作为怎么办
市长热线也是虚的，打过无数次，都没有下文了&
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我以前车停在那个小区的院子里也被人划过，好像专门有垃圾干这个事，我深表同情，没住对地方啊
专门干这个，那真是垃圾啊！
我有个同事就买的这种，他车子停在路边被划过2次，自从装过行车记录仪就再也没有被划过了&
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所以说选房要先看物业管理，还是搬家吧
有没有好的小区推荐啊？
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你看哪个小区物业会赔的。
难道都是这样，物业只收钱不作为？！
滁州市没有任何一个物业会赔，我敢这么说，没办法业主是孙子。&
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物业单方面的免责合同&&是无效的
建议搞大 诉至法院
这方法很管用的感觉
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专门干这个，那真是垃圾啊！
我有个同事就买的这种，他车子停在路边被划过2次，自从装过行车记录仪就再也没有被划过了
换个这个好！&
逛了这许久，何不进去瞧瞧？
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