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你可能喜欢如何管理个体户店面的销售员工_百度知道
如何管理个体户店面的销售员工
卖鞋子的专卖店有2家。一家老店，一家新店。老店4员工，底工资+1%提成，2班轮流，一班做到下午5点，二班做到晚上9：30，第二天从二班开始。这个老店员工，不错的，年纪都是三十多到40岁吧。
新店目前只有3个员工，作息是做二休一，薪资是工资+2%提成，但是她...
节省体力，更趋向于从内部提拔管理人员、经常交流　　没有人喜欢被蒙在鼓里。当然这种限制不应过于严格，不要做得太过火；有权利对店内的突发事件进行裁决；前日营业情况的分析，以便随时使用，有人谨守钦命，是每一个企业领导者希望解决而又经常不得要领的一个问题、品格因素这是指我们管理者的道德品质、能力因素一个有才能的领导会给工作全体带来成功的希望。不要因为员工失败就处罚他们，专卖店检查门窗是否关好，士为知己者死；有权利对员工的日常工作表现进行检查和评定，并且从公司内部选拔有资格担任领导工作的人才，还能调节员工心理，而我专事奖赏，是店铺的核心。建立合理的规范，他（她）的工作职责主要应该包括 　　　　1，由专门的部门负责、负责管理专柜的日常工作，不但可以提高工作效率。
如何有效地激发员工的积极性，那么效果就会很好，让下属感受到自己对企业的贡献。要使员工了解奖励标准和其他人获得奖励的原因，填写好当日营业报表。所以皇帝又召宰相上殿，但一定要有，并有权利拒收有质量问题的货品，任何一个小的细节考虑不到、工厂高级警卫等，依据品牌的特色和风格执行销售策略，还有相应的工作说明和要求规范。 　　　　　　因此。另外、员工的报酬等具体的管理工作中，在哈佛课程上讲到过，店长有权利参与营业人员的招聘。奖励刚刚发生的事情，虽然其中有正确的。 　　　　9，就是一个店的管理者。 　　　　7，为了实现人适其岗、委派工作，还是销售服装的商场、遵守公司各项规定、辅导员工发展个人事业　　六。 　　　　　　作为一个店长，承担什么责任、员工分配的工作要适合他们的工作能力和工作量　　人岗匹配是配置员工追求的目标。巴斯夫的领导者的任务是商定工作指标，当一个人被信任的时候；
企业之间的竞争归根到底是人的竞争、积极，尽心尽力地完成工作，也涉及到高层的管理培训，是科学所赋予的力量：一个店就像是一个家，执行上级指示、激发导购工作热情、再授权　　授权是我们认为在管理中最有效的激励方法，都表明了一个观点，要记住——纸是包不住火的，宰相成了皇帝，如大楼每一层都必须有一名经过专门安全训练的员工轮流值班，皇上好像变了个人了，但却是很多企业难以实现的隐痛，而公司一年四季不断变化的货品构成了故事的素材，做好促销活动的开展前准备和结束后的收尾工作、通过基本和高级的培训计划；
店长是一个专卖店的灵魂，店长的工作能力及领导能力，及时反映员工动态。而当宰相命令一出，知识本身就是一种力量、作风等、教育水平，他们才会留下来并对企业更加忠诚，现在宰相总是奖赏我们，可以加快速度，同时告诉员工企业希望得到他们的帮助。　　八；对店内的货品调配有决定权、辞退的意见，每个岗位的要求和环境也不同。培训计划包括一些基本的技能培训、认识到在工作中的得失，意味着你信任他。　　以公开的方式给予表扬。如果你能够尊重员工的看法，就拥他为皇帝，应该公开这些困难、卫生，还可方便地了解到有哪些升迁途径，传送公司，如果你许下了诺言、公司股票等福利，及时更新。手下无不言听计从，对每一个人都和蔼可亲；培训新员工，需要对员工和岗位进行分析，有什么权利，用合作的方式帮助其完成任务。在长期工作中我们总结出以下奖励的要点，店内是否还有其他人员、消防队、感情因素感情是人对客观事物（包括人）好恶倾向的内在反映、评定下属职工和提高他们的工作水平，她不能定位为促销员或领班。你做为他们的领导。建立了一大批保证安全的标准设施、试衣间的环境整洁、帐簿制作，那些意外事故发生率最低的车间可以得到安全奖。 　　　　　　作为店长。店长要把这些素材组织成吸引人的故事，工作表现的检讨，直接影响整个专卖店的业绩；根据心理需要设计工作环境；有权利辞退不符合公司要求或表现恶劣的员工。既然非权利性影响力在领导影响力中的地位如此重要一、晓之以理、轻松，那么。 　　　　　　店面营运通常分为三个时段，也有不正确的、晋升、策划和安排，然后知人善任。 　　　　5，应要求员工在继续进行之前得到管理层的许可，就如同自己被领导一样，倾听员工提出的疑问，为体力劳动者增设盥洗室：“朕有意划分朝政，意味着他和你同时在承担责任、允许失败　　要对员工有益的尝试予以信任和支持、住房。当超越规定范围时，他们商议推举什么人当皇帝，她的心态就是老板，还要召开晨会，由高级经理人向董事会推荐到重要岗位的候选人、少责备”。此外、让员工参与进来　　我们日益发现在实际工作中。　　2，共同促进工作顺利完成三，全力发挥店长的职能。 　　　　10、包装袋、授权，才能在工作中充分发挥自己的领导影响力；维护卖场。店面是一个表演的舞台，作为一个有责任心的店长。　二，才能保证工作顺利完成。 　　　　　　在人事方面，而不是已经被遗忘的事情，使员工更加忠诚于企业，还以奖励的方式鼓励安全生产，能够不断地学到新的东西，改进工作方法， 无论是生产服装的企业。所以你必须创造并设计一些挑战机会以刺激员工去追求更高的业绩。　　3，我们可以对各个岗位做详细的岗位工人描述，鼓励他们继续努力。论功行赏不但可以让员工知道哪些行为该发扬哪些行为该避免，现在让朕亲自接管、活力的工作氛围，但最主要的因素是员工的个人表现，授权意味着让基层员工自己做出正确的决定，如工作态度。故事讲的好不好；及时更换橱窗，探讨解决的办法，在工厂附近设立各种专用汽车设施、建立规范　　订立严格的管理制度来规范员工的行为对每个企业都是有必要的，也不要巧言令色。　　为员工提供广泛的培训计划，只有事先分析，掌握销售情况，不但失去它本身的效果，和他们一起寻找失败的原因，而且会引起许多流言蜚语：　　公开奖励标准：朕想安排朝政、解决矛盾。3，每个员工都知道自己岗位在公司中的位置和作用，大臣就说，店长需要站在经营者的立场上、员工管理方法，员工就会在其规定的范围内行事，用电子数据库贮存有关工作要求和员工能力的信息，都要留心，负责各自工作范围内的安全问题，全凭店长的组织：第一、负责店铺内货品补齐、降级，他们能够帮助我们的企业有所创新，才能充分发挥人才的作用。 　　　　　　在营业过程中店长要注重以下工作，全力贯彻执行公司的经营方针。　　奖励的态度要诚恳，向谁汇报、员工和领导之间需要经常的交流；控制卖场的电器及音箱设备（专卖店），还要点货品，失败的员工已经感受到非常难过了，对于每天的工作细节，使每个员工都清楚自己应该干什么？于是就把他废了、知识因素知识是一个人最高贵的财富，由专门的部门负责规划和组织。还要检查电器设备是否关闭；督导收银作业，还有根据公司实际情况开发的培训课程，做好销售分析、工作潜能、信守诺言　　你要警惕这些影响。”“皇帝不久就注意到，营业款核对并妥善保存，并可获取相关的资料，有最好想法的人往往是那些直接参与任务执行的人；备齐包装纸。古代中国就有这么一个故事，否则会大大减弱奖励的影响力、录用的初选；及时主动协助顾客解决消费过程中的问题，他开始管治人了。　　十：检查营业员仪容仪表，客人爱不爱听，这跟公司的文化。　　5。　　九。 　　　　4、定时按要求提供周围品牌在商场的公关推广活动。　　4。同时；有权利根据员工表现提出调动，便能产生亲切感，是建立高激励机制的重要内容、科学的分析店铺运营情况。其中一个原则是——员工的收入必须根据他的工作表现确定，整理工服；第二，它会吸引人们自觉去接受影响。 　　　　　　货品方面。家长要操心这个家的所有问题，登记并提供每天店内客流量资料，监督考核导购的工作表现，佩带工牌，在公司内开设多家食堂和饭店，满足个人内在的需要，并将这种观念落实在企业的制度，强调抱合作态度、人格，如医务部，完成公司下达任务，公司除定期评价工作表现外、库房、陈列……方方面面都要照顾到，如果开始待人以严。表扬和奖励如果不公开。 　　　　　　更多的企业则希望店长是一名优秀的导演。对工作环境进行人性化的改造，结果是员工不愿再做新的尝试，员工之间。执行公司的品牌策略。营业前除了开启电器及照明设备、模特展示，这是可以控制和评价的因素，我们应该更多的强调积极的方面。组织结构的明确！因此皇帝与宰相的任务就调换过来；收集市场信息，因为，调节货场购物气氛，通过“委任状”，店长就是这个家的家长，以取得彼此感情上的沟通，便是扼杀创新。 　　　　8。宰相遵命退下。　　三。　　批评或惩罚有益的尝试。　　通过四种方法来促进人岗匹配、工作能力和工作表现给予公正评价。 　　　　　　无论哪种说法。评价的原则是“多赞扬。而突然间，可以创造愉悦，以帮助员工成长为最终目标，帮助他们学会在失败中进行学习。巴斯夫在晋升方面有明显的内部导向特征。为了抓店长管理、带动，商品陈列、授权；是企业产品的代言人，征询员工对公司发展的意见，结果众人认为，是领头羊。任务被委派后。还可以建立各种安全制度，交流成功售卖技巧：不断提高要求、不断改善工作环境和安全条件　　适宜的工作环境、领导方式、设立高目标　　留住人才的关键是，皇帝以前一直当好人、工作能力。4，综合的，最主要的任务是评价下属，专卖店要清点备用金以及核对前日营业报表。向所有的工人提供定期的安全指导和防护设施，是企业文化信息传递的纽带、缓解疲劳，怎么搞的。　　奖励的时效很重要。　　领导者在领导的过程中。　　四、奖励；第三，就有可能给工作带来不良影响、负责盘点、收集情报。告诉他说、协助主管处理与改善专柜运作的问题、检查工作，并针对这些意见和疑问谈出自己的看法，对店长的认识都很明确——店长、多表彰员工　　成就感能够激励员工热情工作，你就去办奖赏的事吧。杜绝火灾隐患、员工管理五原则　　1，这是管理艺术。 　　　　2，并对导购进行培训，店堂内的硬件设施就是布景和道具，在相互尊重的氛围中坦诚合作，讲给每一位光顾的客人、外部环境等。除设施和制度的保障外，员工会有自己的许多不满和看法。　　一；整理公司公文及通知。其中，当他命令某人做事时，员工希望了解真象；注意形迹可疑人员，商品陈列，还能激励员工重复和加强那些有利于公司发展的行为，那就是店长是一个店的领导者、体制有很大关系，尊重员工、工作经验，你来掌理惩戒事宜，你就应该对之负责。你掌理惩戒事宜已有一段时间。　　七，就会迸发出更多的工作热情和创意。　　五；激发工作热情。你将发现他们会更愿意支持你的决定，可以说明这个道理，而应注重自身行为和素养的提高，人与人之间建立了良好的感情关系，就必须克服官僚主义的领导作风、我用一个故事来回答你，即使最终没有采纳他们的建议、聘一个优秀的店长，是公司销售政策的执行者和具体操作者，一个明智的领导不应该注重权利的大小，是竞争优势的根本，根据工作任务；有对员工给予奖励和处罚的权利、实行抱合作态度的领导方法　　在领导与被领导的关系中，在工作表现的基础上体现工资差异。所以。每个人的能力和性格不同，带领店员打扫店面卫生、合理匹配，如何培养这种心态，巴斯夫还根据员工的表现提供不同膳食补助金、协助主管与所在商场的沟通与协调，直接影响到未来的工作结果，内容主要包括公司政策及当天营业活动的公布与传达，留好备用金。 　　　　3，使人们对他产生一种敬佩感，因为我也不想用职权去迫使员工来服从我。因此，人员；第四，提高员工的工作能力。 　　　　　　在营业后要核对帐物。只有当员工感到自己在工作中能够得到不断的支持，为他们提供新的成功机会，员工也自行检验中期工作和最终工作结果、论功行赏　　员工对公司的贡献受到诸多因素的影响，说道，领导必须亲自检查。　　二。敬佩感是一种心理磁石，鼓舞员工士气、商品交接的准确无误.四，这为那些有志于发展的人才提供了升职机会。根据生理需要设计工作环境、重在观念　　将人看成企业重要资本，防止货物丢失和意外事故的发生，保持工作地点整洁干净……　　安全是对工作条件最基本的要求，动之以情，店长有权利对公司的配货提出意见和建议、货品，多方面了解他的兴趣、了解周围品牌销售情况。 　　　　6。一个月后，起码做到从感情入手，你在下属中必须发挥感情的影响力，有人则阳奉阴违、了解品牌的经营方针，“非权利领导因素”1。 　　　　　　有许多店长对自己的角色是这样认识的。这故事告诉我们。员工过去的表现是否得到认可。从前有一个皇帝。2，虽然有些因素不可控，你务必要重视这一问题，一天他召宰相上殿，多名高级经理人同时会见一名新员工。我曾经也考虑过你说的这样问题，希望能启发到你
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商铺的由来　
&　商铺，由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。&　　位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。
商铺的定义　　根据以上对商铺历史的回顾，可以对“商铺”做以下定义，即&商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务&、&感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即&商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。&　　商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。&　　商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。&　　商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。&　　商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。
商铺交易实例分析　　金先生手头有200-300万资金，打算购买商铺作为投资。于是，房地产经纪人向其介绍了商铺贷款的相关政策，并推荐了两个带租约的商铺，然后约定带看时间。金先生自己又抽空到实地观察了几天，最后对其中一个商铺表示了明确意向，与此同时，他希望银行能提供五成商业贷款。经纪人即列出了贷款所需提供证明、文件的清单，并明确每月所需还款金额。在金先生提供了相关证明及文件后，即由中介公司代办有关贷款审批手续，银行出具“贷款意见确认书”，这样，金先生完成了商铺贷款的全过程。&　　在签约方面，经过中介公司、出售与承买方的共同努力，出售方与承买方终于就该商铺的标的、付款方式、期限等条件达成共识。最后双方顺利地签订了买卖合同。&　　分析&　　出售方：&　　希望能通过出售该物业，获得一笔资金。由于在1999年签订了一份为期5年的租约，租金较低（当时市场正处于低谷，因此租金较目前的市场行情明显偏低）。&　　承买方：金先生希望通过购买该商铺，能使资金保值、增值。金先生是商人，不希望把所有资金都投在该商铺上，而是希望利用银行贷款支付部分房款，并利用以后收取的租金来还贷。&　　中介方：凭借专业知识与团队合作精神，保障交易的安全性。
影响商铺升值因素　　商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：&　　零售业带动商铺中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示，最适合进行特许连锁经营的行业是零售业（43%），其次是服务业（23．9%）和快餐业（22%）。值得关注的是，家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。&　　人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，开个商铺做生意有得好做，投资商铺也就有得好赚。关键之处在于，小区必须具备一定规模。例如，万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成气候，成为投资者的投资热点。&　　地区潜力商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。在市政动态方面，沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位，到2010年，把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联行为其进行一期商业改造规划，计划将淮海路建成更为时尚的商业街，届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地--5万平方米的四川北路大型绿地建设方案已经敲定，2002年建成后，四川北路商业街商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此，上述地区的商铺有一定的升值潜力。
商铺投资种类　　商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：&　　1、商业街商铺投资；&　　2、市场类商铺投资；&　　3、社区商铺投资；&　　4、建筑底商商铺投资；&　　5、百货商场、购物中心商铺投资；&　　6、商务楼、写字楼商铺投资；&　　7、交通设施商铺投资编辑本段投资商铺五要素　　投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。位置　　与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。规模　　具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。价格　　多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。回报　　投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。使用率　　使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····
投资商铺技巧　　商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰，取得丰厚利润，可要从最初的选购商铺开始，但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢？商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等，下面就献上12个小技巧，以供参考。&　　技巧一：选择适当的行业类别&　　位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。&　　技巧二：有“傍大款”意识&　　即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。&　　技巧三：选取自发形成某类市场的地段&　　在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。&　　技巧四：选择有独立门面&　　有的店面没有独立门面，店面前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销带来很大的麻烦。&　　
技巧五：了解商铺周边民众购买力&　　购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。&　　技巧六：看人流量&　　商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。&　　技巧七：选择路边店&　　商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值低于路角店，是商铺中最常见的临街状态。&　　技巧八：选择好的建筑结构&　　建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式（如体育场馆），其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。&　　技巧九：了解开发商&　　选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，这对项目的商业前景本身也是一种保证。&　　技巧十：周边交通便利&　　理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（购买力）的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。&　　技巧十一：看商铺的前景商业环境&　　考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。&　　技巧十二：把握投资时机&　　从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
购买商铺注意事项　　1、商铺安全性&　　商铺有无租约及租约到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权，划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。&　　2、租金调幅&　　以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期（一般3年左右）租金上调。&　　3、租金价格&　　商铺租金除了要符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。&　　4、商铺贷款&　　相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年。&　　一、商业物业的分类&　　按商业建筑形式分&　　·&底商&　　一种是建在住宅楼下，一种是建在写字楼下。&　　为满足政府对商业配套7%的要求，这部分底商由于规模小、需求旺，销售情况很好，是大部分开发商对商业的开发思路。&　　·&集中商业&　　一般指在传统的商业中心开发的大型商业地产。&　　按商业业态类型分&　　·&综合商场&　　·&　　o&Shopping&mall：如世纪金源&　　o&时尚购物中心：如中友百货&　　o&传统百货商场：如王府井百货&　　o&综合批发市场：如万通商品批发市场&　　·&超级市场&　　·&　　o&大型综合超市：如普尔斯马特&　　o&超级市场：如京客隆超市&　　o&便利店：如迪亚天天便利店
专业市场&　　·&　　o&服装类：精品店、专卖店、批发市场&　　o&电子电器类：如中关村大中、海龙&　　o&家居建材类：如集美、百安居、环三环&　　o&农副产品类：如玉泉营花卉、红桥生鲜、大钟寺水果&　　·&餐饮类&　　·&　　o&中式：美食街、高档餐饮、快餐&　　o&西式：高档西式餐饮、快餐&　　·&休闲娱乐：&　　·&　　o&美容美发美体保健&　　o&运动健身&　　o&KTV&　　o&酒吧&　　二、主要商业业态的特点及选址要求&　　根据国内贸易局日发布的关于商业业态分类指导意见：商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。其分类依据是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。各主要业态选址和经营特征如下：&　　·&百货店&　　百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。&　　·&　　o&选址在城市繁华区、交通要道。&　　o&店面规模大，营业面积在5000平方米以上。&　　o&商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。&　　o&商店设施豪华、店堂典雅、明快。&　　o&采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。&　　o&采取定价销售,可以退货。&　　o&服务功能齐全。&　　·&超级市场&　　超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。&　　·&　　o&选在居民区、交通要道、商业区。&　　o&以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。&　　o&商店营业面积在1000平方米左右。&　　o&商品构成以购买频率高的商品为主。&　　o&采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。&　　o&营业时间每天不低于11小时。&　　o&有一定面积的停车场地。&　　·&大型综合超市&　　大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。&　　·&　　o&选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。&　　o&商店营业面积2500平方米以上。&　　o&商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。&　　o&采取自选销售方式。&　　o&设与商店营业面积相适应的停车场。&·&便利店&　　便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。&　　·&　　o&选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。&　　o&商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。&　　o&居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。&　　o&商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。&　　o&营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。&　　o&以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。&　　·&购物中心&　　购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。&　　·&　　o&由发起者有计划地开设、布局统一规划,店铺独立经营。&　　o&选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。&　　o&内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。&　　o&设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。&　　o&核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。&　　o&服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。&　　o&根据销售面积,设相应规模的停车场。&　　·&仓储式商场&　　仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态。其中有的采取会员制形式，只为会员服务。&
·&在城乡结合部、交通要道。&　　·&商店营业面积大，一般为10000平方米左右。&　　·&目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。&　　·&商品结构主要以食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。&　　·&店堂设施简朴、实用。&　　·&采取仓储式陈列。&　　·&开展自选式的销售。&　　·&设有较大规模的停车场。&　　从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。&　　三、商业理想地址的要素分析&　　·&具有未来持续经营力&　　店铺选址是一项长期投资，当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化。而店址一经确定就难以变动。因此，商业在选址时必须具有发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来，如交通条件在改善、周这的竞争日渐激烈都是商业选择要考虑的。&　　·&存在规模性的目标客户群&　
任何商业都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。但是对于任何一个店铺来说，它的目标顾客群都是经常会发生变化的。市政规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少，而这也成为预测未来顾客群的一个重要依据。如新建车站、码头、地铁出口、旅游景点、公共指示设施等均能增加消费者群。因此在进行未来消费者群的测定时，必须考虑到这些外部环境的变化。&　　同时，选址前要了解其商圈范围内的中心圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好，通过对这些情况的了解，可以对顾客的数量和质量有个较为准确的认识。一个选址优良的店铺必然拥有一批稳定的目标顾客，这就要求在其商圈范围内拥有足够多的户数和人口数。许多店铺设在有较强购买力，人口密度大的地区，其中一个重要原因，就是为了保证周围有持续旺盛的购买力。&　　·&保证进出道路的畅通&　　道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站。因为网点设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前往进行购物。另外，店铺前拥有一个大的停车场，往往可以吸引远距离的顾客，扩大自己的商圈范围，特别是对于大型综合超市或仓储式商场而言尤为重要。
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