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市场比较法中模糊数学的应用研究
来源：应届毕业生 &责任编辑:小易 &
　　随着我国房地产一二级市场的建立和逐渐完善，市场比较法已成为房地产估价工作中的主要方法之一，下面是小编搜集整理的一篇探究市场比较法中模糊数学应用的，供大家阅读参考。
　　【摘要】市场比较法是评估房地产市场价值的一种重要方法，运用模糊数学的贴近度概念和特征因素隶属函数改进传统的市场比较法估价，能够使估价结果更客观、更科学地反映待估房地产价格的真实性，提高评估结果的精度。
　　【关键词】市场比较法 模糊数学 贴近度 隶属函数
　　随着我国房地产一二级市场的建立和逐渐完善，市场比较法已成为房地产估价工作中的主要方法之一。运用市场比较法评估房地产价格时，首先收集已交易实例中选择可供比较参照的交易实例，然后进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，最后综合评价确定估价额。其中传统市场比较法有两方面的不足：由于房地产的特性，每宗交易实例不尽相同，选择与待估房地产条件相同的交易实例具有较大的模糊性。计算各交易实例的修正价格后，一般采用等权法或根据估价师经验估计定权。实际工作中对上述两个问题的处理过于粗略，主观性较大，往往影响最终评估结果的可信度。本文遵循模糊数学理论的择近原则，应用贴进度概念，通过计算交易实例贴进度来选择比较交易实例。
　　一、模糊数学估价原理
　　运用模糊数学理论来解决选择比较参照的交易实例问题，首先应用贴近度的概念，在可比交易实例选择上，交易实例的贴近度越大与待估房地产越相似，可选择与待估房地产最相似交易实例作为可比实例。然后再将待估房地产与可比实例的贴近度转化成权重，解决市场比较法的第二个问题。
　　1、贴进度
　　贴进度是描述两模糊子集之间彼此相近的程度的概念，贴进度在[0，1]区间取值。当贴进度等于1时，两模糊子集完全贴近;当贴进度等于0时，两模糊子集完全不贴近。
　　式中?姿为修正系数。由于选择可比实例只是与待估对象相似，而且确定特征因素隶属函数时也存在误差，所以计算结果要进行修正，这种修正主要根据估价师的经验，一般0.95-1.05。
　　二、模糊数学评估步骤
　　1、待估房地产特征因素选择
　　房地产价格构成复杂，影响价格因素众多，而且用途不同的房地产影响因素也不尽相同。因此，必须选择不同类型房地产决定价格的主要特征因素，一般根据《房地产估价规范》要求并结合专家综合评估来确定待估房地产的主要特征因素。
　　2、确定特征因素隶属函数值
　　表示某些因素隶属于某种特征函数为隶属函数，用[0，1]区间的一个数来表示，其值越接近1，隶属度越高，反之隶属度越低。在市场比较法进行区域因素和个别因素修正中，将修正系数转化为隶属函数值。房地产估价中，影响估价的主要因素指标可分成两类，即概念没有明确外延或难量化的软指标(繁华程度、环境状况等)和概念外延易量化的硬指标(面积、距市中心距离等)。软指标可用类比法建立隶属函数，将某一特征因素分成若干等级赋值，实地勘测等级确定其相应隶属函数值。
　　3、交易情况、交易日期修正
　　交易情况、交易日期修正不宜采用隶属函数处理，交易日期修正用传统方法更客观合理，交易情况修正只在正常交易实例不够时才考虑选用非正常交易实例，一般交易实例充足不需要修正。
　　4、贴进度及待估房地产价格计算
　　按公式(1)-(3)计算待估房地产与可比实例贴进度，然后将贴近度由大到小排序，最后利用(8)计算待估房地产价格。
　　三、综合评估示例
　　某一建筑面积为324.3m2住宅房地产(A)需评估，经市场调查选择b、C、D、E四宗交易实例作为可比实例。现以区位、交通、环境、结构、成新、装修6个特征因素作为评判的基准组成论域U，隶属函数值见表1。可比实例单价已进行交易情况、交易日期修正，试评估该房地产2001年11月市场价格。
　　四、结束语
　　通过综合评估示例比较可以看出，在市场比较法中应用模糊数学，使实例选择和权重确定比传统方法更加合理科学，它避免对问题主观决断且减少了个人感情色彩对评定产生的影响，对于规模大、价值高或特殊物业，建议采用此方法。
　　市场比较法估价过程中有很多因素如区位、交通状况、环境等定性评价都具有模糊性，难以量化，只能用优、劣、相近、良好、便捷等方式描述，模糊数学理论是解决这类问题的最有效工具。
　　在市场比较法中运用模糊数学方法，可将许多交易实例分析整理后建立房地产估价数据库。在评估时，利用计算机在众多的交易实例中查找出与待估房地产最相似的3个可比实例，通过选择隶属函数进行因素修正，由计算机计算得到比较合理的待估房地产的评估值，为建立房地产估价系统奠定基础。
　　[1] 施建刚：房地产估价方法的拓展[M].同济大学出版社，2003.
　　[2] 张勇、沈涛、李听：模糊数学综合评判方法在房地产估价中的应用[j].建筑技术开发，2004(5).
　　[3] 王秀丽、骆汉宾：市场比较法估价中可比案例选择研究[j].华中科技大学学报(城市科学版)，2003(4).
　　[4] 施建刚：基于模糊数学的房地产估价实务[j].东南大学学报(哲学社会科学版)，2002(4).
　　[5] 司红云：工程设计方案选择的模糊评判方法[j].扬州大学学报(自然科学版)，2002(4).
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　　在求取一宗待评估土地的时，根据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
　　市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，、、、、等。
　　（1）。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
　　（2）。是以参照物为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：
　　=参照物成交价格×（1-价格折扣率）
　　（3）（）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：
　　①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为：
　　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力
　　②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为指数法：
　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）
　　（4）（）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用调整估算评估对象价值的方法。
　　（5）。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：
　　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率
　　直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。
　　(一)理论依据
　　经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求，即要以最少的费用求得最大，因此在选择时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。
　　市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图5-1所示：
　　市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估，还可以利用相应的实例，测算土地的，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的的评估。
　　(二)适用的估价原则
　　市场比较法是以替代原则为理论基础。
　　在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。
　　（一）、特点
　　1、市场比较法具有现实性，有较强的说服力。
　　2、市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。
　　3、市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。
　　4、市场比较法需要估价人员具有较高素质。
　　5、市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
　　（二）适用条件
　　仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
　　①有足够数量的比较案例（不少于3个）；②与待估土地具有相关性和替代性；③交易资料的；④交易合法性。
　　（三）适用范围
　　从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
　　（1）调查与选择比较交易案例
　　（2）确定价格可比基准
　　（3）进行交易情况修正
　　（4）进行估价期日修正
　　（5）区域因素比较与修正
　　（6）个别因素比较与修正
　　（7）其他相关修正：使用年限修正、等
　　（8）确定比准价格
　　根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。
　　（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，
PD=PB×A×B×D×E
　　（2）间接比较过程：以一个或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，
PD=PB×A×B×C×D×E
　　（3）有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
　　（4）公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。
　　（5）对区域因素和，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素条件指数。
　　基本步骤：
　　（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正
　　（2）计算当地或编制地价指数表
　　（3）计算容积率修正指数
　　（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、年限等对地价的修正
　　（5）计算各案例宗地修正后的价格
　　（6）综合评估地价
　　（1）比较基准错误
　　（2）修正公式错误
　　（3）修正指数计算错误
　　土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。
　　市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：
待估工业用地价格（比准价格）＝
待估工业用地情况指数
比较实例宗地情况指数
待估工业用地估价期日地价指数
比较实例宗地交易时点地价指数
待估工业用地区域因素条件指数
比较实例宗地区域因素条件指数
待估工业用地个别因素条件指数
×年期修正系数
比较实例宗地个别因素条件指数
　　收集和选择比较交易实例
　　评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息。
　　比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内，最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。
　　建立价格可比基础
　　选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。不同货币种类之间的换算，应按公布的成交日期时的中间价计算。
　　交易情况修正
　　交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有：有利害关系人之间的交易；急于出售或者购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或者一方获取的不全；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相临地块的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常的交易。
　　在选择交易实例时，应尽量避免上述特殊交易情况，否则就需要进行交易情况修正，修正步骤为：
　　测定各种特殊因素对的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可根据估价人员长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方各自应负担的税费卞的价格。然后，利用修正系数，修正求得比较实例的正常价格。
　　交易日期修正
　　所选实例在其成交日期的价格应调整为估价期日的价格才能进行比较，具体可以采取以下方法：
　　——利用本地区工业用地价格指数进行修正，修正公式为：
期日修正后地价＝实例成交价格×
估价期日的地价指数
交易日期的地价指数
　　──利用类似工业用地价格变动率进行修正。
　　──在无工业用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。
　　──通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用，建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。
　　影响因素与年期修正
　　影响因素主要指影响工业用地价格的区域因素、社会经济因素以及一些特殊因素。这些因素状况的描述应尽量具体、明确，尽量采用量化指标，避免采用“好”、“较好”、“较差”、“一般”等形容词概括。
　　工业用地使用年期的长短，直接影响可利用并获取相应收益的年限，工业用地的年收益确定后，使用年期越长，总收益越多，工业用地的价格也会因此提高。因此通过年期修正，可以消除由于使用期限不同所产生的价格上的差别。
　　将比较案例年期修正到待估工业用地使用年期：
年期修正系数＝[1-
(1+土地还原利率)m
(1＋土地还原利率)n
（其中m为待估工业用地的使用年期；n为比较案例的使用年期）
　　然后，利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正：
　　年期修正后的地价＝比较案例价格×年期修正系数
　　计算比准价格
　　实例修正后的价格＝比较案例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×影响因素修正系数×年期修正系数
　　各实例修正后价格的差额率一般不应超过10%，最大不能超过20%。如果价格差额满足要求，根据各比较实例的情况及其与评估对象之间的关系，可以采用简单算术平均、加权平均、中位数等方法计算比准价格。
齐鹏 张林楠.市场比较法在工业地价评估中的运用.中国国土资源报.日第008版
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浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价本科论文
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房地产经营与估价专业毕业论文
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用
二0一四年三月
在房地产估价中，市场比较法估价师运用最多的方法当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明等问题，这些问题必须有的对策或方法来解决。Abstract
In the real estate appraisal, market comparison method is most often used appraiser method. This paper takes the room 3, 1601, building 5 star river constellation garden YingBin Road DaShi Street Panyu District Guangzhou City, for example, write the appraisal report. In the valuation report, according to the actual situation of appraisal object and other related factors, the main of the valuation object by market comparison method to measure evaluation, the appraisal result is based on the analysis of the influence factors of the valuation object, using the weighted average ultimately determine its ultimate value. Of course, the market comparison method exist in the real estate appraisal using the real estate market is not standard, not mature, information asymmetry, information opaque, these problems must have the corresponding countermeasures and methods to solve, so that the market comparison method to get better application in the real estate appraisal.
Keywords: real estate appraisal 、 market comparison approach、 the real estate market、market information
Abstract 3
市场比较法概述 5
市场比较法的定义 5
市场比较法的适用条件和适用对象 5
市场比较法的运用 5
市场比较法估价需要注意的问题 6
广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601估价技术报告 8
个别因素分析 8
区域因素分析 8
市场背景分析 8
2.4、最高最佳使用分析 11
估价方法选用分析 11
2.6、估价测算分析 12
估价结果 16
房地产市场比较法存在的一些问题 17
房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大 17
信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 17
信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 18
估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 19
3.5估价人员估价经验不足，造成评估结果偏差的现象时有发生 19
3.6估价人员缺乏职业操守，没有从实际出发，导致评估价格过高 19
提高市场法在估价中应用的对策 21
政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道 21
政府方面对信息不对称的弥补 21
房地产评估机构应采取积极措施 22
估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神 22
参考文献 24
市场比较法概述
市场比较法的定义
市场比较法又叫市价比较法，是将估价对象与在估价时点
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简述收益法的适用范围
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收益现值法的适用条件是：1、资产现状全部为收益性资产，资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算。2、未来收益可以正确预测。
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什么是市场比较法
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什么是市场比较法是选择实例与委托评估房地产在交易时间接近，交易情况无反常，非故意压低或抬高成交价格，房屋的地点相近，房屋结构、朝向、户型、使用功能、新旧程度相似，可将他们的差别进行指数调整，让成交实例与委托评估房地产的状况达到一致，进行房产比较后，测算出该房产的评估价。
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