物管费该不该涨(图)
01:30:00　来源: (广州)　
　　近日，因物价持续上涨，广州不少楼盘都在酝酿提高物管费。(资料图片)
　　新快报记者 枫燃
　　专家认为目前矛盾根源在于业主与物管公司间不信任
　　呼吁推广酬金制，让业主明白消费
　　提起物业管理费，相信不少业主都有这样一个心理，就是花钱越少越好，但服务却要越多越好。近日，因物价持续上涨、成本拉升，广州不少楼盘都在酝酿物管费升价或者取消前期优惠价。在新经济环境下，究竟物业管理费该不该上调，成为广州市民的一大关注热点。就此，记者专门采访了一些业界人士，有专家认为目前广州部分小区物业公司与业主在物业管理收费问题上的矛盾，主要是当前市场环境的不太完善造成的，许多小区的物业管理费基本是几年一贯制，但员工工资、材料费等各种成本却年年在上涨，呼吁在一些高档楼盘推广使用酬金制，公开物管成本，让管理收费与物业定位匹配，透明收费。此外，专家们还表示，优质高价是市场发展的必然规律，希望享受优质物管服务的业主，在物管收费问题上应该改变自己的消费观念，调整自己的消费意识和消费心态。
　　七成以上物管公司亏本经营
　　目前，广州大多数楼盘的物业管理往往都是由发展商旗下的企业来负责，楼盘销售时为增加吸引力，发展商往往对前期业主实施优惠政策，将物业管理费定得比较低，如一些绿化良好管理完善的高层豪宅盘，刚开始时物业管理费还不到2元/平方米/月。而实际上，如此低的收费，要维持大面积的小区绿化等设施维护、一流的物业管理服务是完全办不到的，楼盘入住初期，发展商往往都要在物业管理上补贴大量资金。不可回避的是，长久以来，发展商补贴物业公司经营的做法，也给业主造成了普遍的错觉：似乎只需交很便宜的物业管理费，就能享受一流的物业管理服务。
　　广州市天河区物业管理协会秘书长何细平指出，就目前市场情况看，广州市大多数物业公司都是在微利经营，随着近期物价的普遍上涨，物管公司经营成本直线上升，经营压力吃紧。这方面尽管目前仍未有准确的统计数据，但估计有约七成以上的物业公司基本是亏损经营的。一些发展商下属住宅物业的物业管理公司或管理住宅的物业管理公司，绝大部分是亏本的。特别是一些小区规模在500户以下，或者绿化面积在35%以上的大型社区，或者电梯楼收楼在1.2元/平方米/月以下，还有一些智能化管理程度高、有穿梭巴士等免费服务、配套项目多的大型小区，以及一些按政府指导价三级以下标准收费的无电梯老项目，其物业管理公司目前基本是亏本经营。
　　物管费占物业公司收益80％左右
　　滨江东某豪宅盘物业管理公司总经理告诉记者，物管费、附加服务、公共服务等是物业公司收益的主要组成部分。其中物管费占整个收益的80％左右，是物管公司的主要收入来源。目前广州各个由一级物业公司管理的高档住宅盘，大多数物业收费都在3.5-7元/平方米/月之间。如果管理得好的话，盈利率大约也就3％－5％，比其他行业都要低得多。就这么点盈利，大多数物业公司还要依靠停车费、物业租赁收入等来补贴才能达到，单靠物业费收入是远远不够维持成本的。一些收费更低的小区，更要靠发展商补贴才能维持。
　　另外，物业管理的隐性成本比较多，比如小区大面积绿化的维护、公共水电费、设备设施的维护等等，都需要大量的资金或人力投入。对普通业主来说，小区的这些管理成本往往看不出来，但实际上这方面的成本却非常高。对部分责任感不强的物业公司来说，这些隐性投入不认真实施的话，业主一股也看不出来，可以轻易糊弄过去。而对大型小区来说，免费穿梭巴士的维持，还有各类社区文化活动的组织等，都需要一定的成本投入才能维持，随着油价、人工成本的涨价，这些服务要维持原有水准都要增加更多的成本。
　　广州市物业管理协会相关负责人指出，目前广州部分小区物业公司与业主在物业管理收费问题上的矛盾，主要是当前市场环境的不太完善造成的。许多小区的物业管理费基本是几年一贯制，但员工工资、材料费等各种成本却年年在上涨。正规的物管公司按照市场规律经营，面对成本的持续上涨，在勉强支撑不下后，往往采取与业主协商取消原优惠价或调整价格的做法，以维持原有的物业管理水准。如果收费标准难以得到业主认同，这些物管公司也不可能长久亏本运营下去，只能或者降低服务水准，或者退出小区管理。不管是物管质素下降还是物管公司更换频繁，业主都不但不能享受到早已习惯了的良好服务，还会直接影响楼盘形象，影响楼盘升值、保值能力，这对小区业主来说都不是好事。
　　专家建议
　　推广酬金制公开成本
　　针对目前小区业主争议颇多的物业管理收费问题，有业界专家指出，目前关于物管收费的矛盾，其根源在业主与物管公司间的相互不信任与不理解。对一些高档楼盘，建议提高业主消费意识，推广使用“酬金制”，公开物管成本，让管理收费与物业定位匹配，透明收费。
　　事实上在广州，有部分高档住宅小区的物业管理公司，早已开始实行透明公开的酬金制。所谓酬金制，是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出。物业公司应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并每季度或每半年向全体业主公布物业服务费用的收支情况。同时，双方按照约定每年聘请专业会计师机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计。而年度结算后的结余部分，将转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。
　　专家表示，与传统的政府指导价收费相比，实行酬金制的小区，所有物管成本都是公开透明的，还有专业机构审计、业委会监督，让业主清楚所享受到的服务，明明白白消费，物管收费与优质的管理服务相对应，充分保障社区的可持续发展性，保障了业主的权益。
　　广州地区高档楼盘物业管理费一览表
　　名称 区域 物管资质 物管性质 楼盘档次 管理面积（㎡）住宅管理费单价（元/㎡/月）
　　怡苑 天河区 2级 外资 高级 约37万 一层7元；二层以上8.1元
　　麓湖名轩 越秀区 1级 外资 高级 —— 5.5元
　　誉峰园 天河区 1级 外资 高级 约15万 4.3元
　　中海观园 天河区 1级 中资 高级 约12万 4.3元
　　万科金色家园 越秀区 1级 外资 高级 约0.7万 4.2元
　　白云堡 白云区 1级 外资 高级 约22万 4元
　　凯旋新世界 天河区 1级 外资 高级 约11万 3.9元
　　金海湾 海珠区 1级 中资 高级 约17万 3.8元
　　中海璟晖华庭 天河区 1级 中资 高级 约20万 3.3元
　　汇景新城 天河区 1级 外资 高级 约50万 平层3元、叠加式别墅4.5元
　　星河湾 番禺区 1级 中资 高级 约80万 一、二、三期2.5元
(本文来源：
我来评两句！
网易通行证：
网易新闻24小时点击排行
网易新闻24小时评论排行
网易新闻图片推荐
网易公司版权所有5%管理费遭“小伙伴”否定
“5%？不可能！国寿怎么会这么傻？”一位基金经理惊呼道。日前有媒体报道保险股份有限公司为其首批对外委托资产招募资产管理人，并且达到5%，一些参与招标的基金专户人士和国寿内部人士均对此表示质疑和。一位来自竞标基金公司的专户人士告诉记者，目前招标结果刚刚确定，中国人寿股份与基金公司之间尚未签合同，而通常只有合同签订之后才定死。该专户人士表示，从其了解的情况看，5%是不可能的费率。大部分基金人士认为，专户的费率不可能比公募基金高，否则不如去投资公募产品。一位常年管理社保组合、其公司也参与此次竞标的基金经理表示，5%不可能。“机构资金本来话语权就大，给的费率也很低。”他说。基金人士和保险人士透露，中国人寿股份在对内委托时，考虑到“一家人”因素和资金规模较大的原因，费率通常只有万分之几，而对外委托给基金公司专户时，会从市场角度出发，费率在千分之几到1%不等，但一般都低于1.5%。
一位接近中国人寿的人士透露，此事的出发点并不是从市场层面出发，而是从引入竞争机制的角度出发而开展，因此，对市场的影响可能并不是很大。根据中国人寿2012年年报，受资本市场持续低迷的影响，权益类资产大幅减值，总投资收益率为2.79%，包含联营企业投资收益在内的总投资收益率为2.93%，而根据银河证券基金研究中心的数据，当年主动股票型基金和偏股型基金收益率分别为5.61%和4.1%，同期涨幅为3.17%，这一业绩并不令人满意。“2013年董事长发话要引入竞争机制，下半年这件事情就定下来，本来想让养老险也这么做，但是后来还是从寿险中拿出部分资产。”该人士表示，“本来这部分资金就已经在投资规划中，不通过公开招标，也是给人寿资产。”
本文来源：中国证券报·中证网
作者：曹乘瑜
关键词阅读：
不做嘴炮 只管约到
跟贴热词：
文明上网，登录发贴
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明网易立场。
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：热门关键词:
热门关键词:
物业管理费该不该涨价
17:55:27 点击： 次&
全新升级 火热来袭，欢迎各同学咨询????????
解决双方矛盾的几点建议& 1．调整消费意识。业主有不同的物业服务消费要求，服务也有不同的收费要求，优质优价应成为消费习惯；另外同样的服务质量，随着物价的不断上涨成本也会相应提高，收费也应该相应提高。优质高价是市场发展的必然规律，希望享受优质物管服务的业主，在物管收费问题上应该改变自己的消费观念，调整自己的消费意识和消费心态。& 2．改善市场环境。目前汕头部分小区物业公司与业主在物业管理收费问题上的矛盾，主要是当前市场环境的不太完善造成的。许多小区的物业管理费基本是几年一贯制，但员工工资、材料费等各种成本却年年在上涨。正规的物业公司按照市场规律经营，面对成本的持续上涨，在勉强支撑不下后，往往采取与业主协商取消原优惠价或调整价格的做法，以维持原有的物业管理水准。如果收费标准难以得到业主认同，这些物业公司也不可能长久亏本运营下去，只能或者降低服务水准，或者退出小区管理。不管是物管质素下降还是物业公司更换频繁，业主都不但不能享受到早已习惯了的良好服务，还会直接影响楼盘形象，影响楼盘升值、保值能力，这对小区业主来说都不是好事。所以政府部门不应该只考虑部分业主的反对涨价的呼声，采用全部限制提价的“一刀切”政策，其实过分损害物业企业的微利要求，其本质就是损害了广大业主的生活质量保证，应该考虑业主、物业企业、市场的客观实际，制定科学合理的管理机制，改善物业市场的整体环境。& 3．改善服务收费制度。对于目前小区业主争议颇多的物业管理收费问题，笔者认为，目前关于物管收费的矛盾，其根源在业主与物业公司间的相互不信任与不理解。成本的增加是不争的事实，但业主还是认为物业公司有很大盈利，反对收费涨价。其根本原因就是业主与物业企业的信息不对称，收费制度不科学造成的。应该改变目前“包干制”(业主按单位面积缴费，盈亏不管)的收费制度，推广使用“酬金制”(业主按管理成本和企业协定利润缴费，多退少补)，公开物管成本，让管理收费与物业定位匹配，透明收费。& 4．加强公司与业主的双向沟通。能够被业主接受的合理涨价的前提是：物管要有充分的理由，让业主清楚知道费用的流向。所以物业公司应加强自律和管理，如实公布小区的管理收支状况，加强企业与业主的沟通交流机制，合理考虑业主的消费承受能力和企业的经营成本及盈利要求，达成一致的收费价格协议。毕竟盲目混乱的涨价会导致业主的习惯性反对；而一味的反对涨价，面对成本的不断上涨，收费仍保持不变，就意味着服务质量的下降。& 5．改进政府收费管理制度。目前汕头市的政府指导价只是根据物管企业的资质级别和住宅有无电梯进行分类，这种方式太过简单，无法适用广泛复杂的小区物业管理市场。事实上汕头市不仅不同区域楼盘的物管成本有所不同，即便是同一个区域内的不同住宅的物业管理成本也有很大的差异。因此物业管理费的收取也应该灵活机动，根据市场进行合理调整变化。政府要加强与业主、企业的调研沟通，制定合理科学的物业收费管理制度体系，以适应住宅小区物业管理市场不断发展的要求。 6.有效解决或避免类似“提价”纠纷，关键是要政府出台相关规章，成立能监控物管账目的中立机构。 7.提价不能成为物业公司“救命稻草”。汕头市不少小区由于规模小，物管难以形成规模化经营，单位成本较高，在没有其他收入来源的情况下，物管的经营困难，势必导致物业管理的水平下降。近几年来发生的数起物业管理与业主之间的纠纷，也多是由物业管理费收取的矛盾引发的，这种矛盾发展到一定程度，势必引起小区管理的恶性循环。因此，从某种程度上来说，适当地调高物业管理收费保证了物业管理公司的生存，同时也能保持物业管理水平的稳定和提高，那么对于业主来说，就不算是一件坏事。不过很多业主也提出，物业管理公司除了提价以外，也应加强管理，降低经营成本，另一方面还要积极拓展经营渠道，例如开展家政服务、商品零售服务等针对小区居民的赢利性服务内容来增加物业管理公司的收入。 总而言之，住宅小区的物业收费涉及千家万户的切身利益，是民生问题&，是关系到社会和谐稳定的政治大事，希望政府加强管理和引导，使住宅小区的物业管理更加规范，促进社区的和谐稳定。
阅读上一篇：阅读下一篇：
找课114全国免费课程咨询热线，为您推荐口碑最好的中小学课外辅导、少儿英语、成人英语、出国留学机构(其他课程咨询恕不接待)
北京 400-001-&上海 400-001-&广州 400-001- 深圳 400-001-&天津 400-001-&杭州 400-001- 南京 400-001-&苏州 400-001-&济南 400-001- 青岛 400-001-&武汉 400-001-&重庆 400-001-
成都 400-001-&西安 400-001-&宁波 400-001-大连 400-001-
温馨提示：拨打招生免费咨询电话方法，先拨通400-001-9911，再根据语音提示按分机号，等待接通，欢迎您的来电。(电话接听时间段：周一至周日上午9:00―晚上20:00)
??????????
????????????????????
??????????
??????????
???????????????
音频公开课
9142
3648
4522
3340
3805
3860
5492
3603
14426
4151
6227
5837
5587
11367
9815
9682
8810
15919
13771
13692
三百六十行，欢迎各培训机构加盟加入微博，记录点滴，分享感动，握手明星
进一步明确物业管理行业的责任边界，健全符合行业特征和市场规律的价格机制，规范物业管理行业市场秩序。建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制。鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。继续推进物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平。提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。
你所居住的小区有成立业委会吗？
正筹备成立
你所居住的小区一年内物管费涨了吗？
龙岗区布龙路与深惠路交会处的中海怡翠山庄，是一个拥有着3207户的大社区，自1999年入伙以来，这里一直是由中海物业进行小区管理工作。不过由于在上涨物管费这个问题上，中海物业与业主没能达成一致意见，从今年五一开始这个大社区换掉了十几年的“老管家”。“看到小区出入口岗亭印有物业管理公司的L O G O换掉了才意识到我们换了物管公司了。”
今年3月底，龙华新区的金地梅陇镇小区里，不少楼栋的电梯口都张贴了物业公司公告，显示其物管金地物业希望将管理费从2.38元/平方米，调整至2.68元/平方米。近两个月时间，物管人员几乎是挨家挨户上门，拿着物管费调价表格请业主们填写，业主意见分为“同意”、“不同意”和“拒签”三栏。“没有办法，物管费涨价是由于成本问题。”小区管理处李先生解释说，“目前物价、工资都在上涨，实在是保不住成本。”
“这是2000年定下的物管费标准，我们12年没有涨过物管费。”但受访的多名业主，几乎没人能清楚地说出自己物管费是多少。在该盘二期的休闲广场上，业主杨女士说她知道去年底上调物业费的事情，但最终因为业主集体反对没有成功。“住进来快十年了，一直没有涨过管理费，说实话，我觉得迟早还是得涨，毕竟现在什么都比以前贵了。”何况她感觉自从去年涨费失败后，小区的卫生不如过去做得好了。
城市山林物业目前的物业管理费是3元钱/平方米，近日正在物管费涨价前的业主意见征求过程中。业主周先生告诉记者，几天前曾经收到涨费意见征求单，其中有三个选项，第一是物管费依旧保持在3元/平方米，但是未来的服务标准会有所降低；第二是物管费提升至3.6元/平方米，可以保持现有服务标准；第三则是物管费提升至3.8元/平方米。周先生表示，社区硬件和绿化都不错，但对于接下来的涨价则是不能理解和接受的。
“小区入住已经13年了，保安工资从最开始的700-800元/月到现在的元/月，已经都翻了三倍，物业管理费却从来没有涨成功过，还是多层0.6元/平方米?月，带电梯小高层1.45元/平方米?月，先后也换过几家物管公司都没用，多次都有涨价的计划和打算，但搞不定啊，一提涨价就有部分业主集体来闹！”龙岗布吉东方半岛小区物业管理处有关负责人说起涨价是一脸的无奈。
对于物管费将从每平米2.6元涨至3元的这一消息，长城盛世家园物业管理处相关副经理给予了证实，他表示确实有此打算，也准备纳入今年的工作计划，但二期还没有真正开始，现在是先从靠近彩田北路的一期开始摸底，正在听取小区业主们的意见和建议，4月份时已经贴出了相关的通告，随后会发放入户的调查书。与众多涨价小区一样，长城盛世家园物管方说的理由也是人力成本高涨
4月30日晚上，中海物管撤出中海怡翠山庄。前中海物业员工表示，对于中海物管而言，这是个艰难的决定，因为中海怡翠在中海物管的深圳版图上，相当于河北省之于中国的意义，虽非最核心，但是却尤为重要，轻易决不愿弃子而去。这不只是个案。若人工、水电等各项成本继续提高，而业主们又不能接受提涨物管费，物管行业多名受访人士称“微薄的利润将会消失殆尽，未来会有更多的物管公司选择撤出服务多年的社区”。
主管各小区物业管理公司的深圳市物业管理协会，深知深圳各小区物管公司的工作艰难，“深圳的物业管理费用是全范围、全行业偏低的”。陈晓平对此做了摸底调查，年相当长的时间，最低工资标准翻倍，这两年的劳动力成本大幅上涨，“物业管理综合成本上调很多，但是这十几年来物业管理费用是下调的，就是因为2007年的标准限定了原来的市场行为定价”。物价大涨，但物业管理费提不上去，这是目前深圳物管行业面临的经营困境。
深圳市花样年彩生活科技有限公司总经理唐学斌表示，不断提升物业管理成本和很难提高的物业管理费之间矛盾成为行业发展必须解决的瓶颈。物管的成本往往还存在于业主看不见的地方，比如一个保安的岗位需要三班倒，根据劳动法就必须配四个人，而近两年低端劳动力的工资增长幅度几乎达到了每年20%的上涨，这占据了整个公司成本的60-80%，而如车辆的管理、业主家失窃被索赔等也成为成本之一。
就连日来对深圳各社区的采访情况来看，小区物管公司希望上调物管费价格的理由无外乎连年来物价上涨，小区原物管费早已入不敷出，希望通过物价费上涨来进行保本。而小区众多受访业主一听说物管费要上涨，第一反应几乎都统一为不同意，即使许多业主平常并不清楚自己所居住小区现行物管费，但是依然一听费用上涨就反对。居住在布吉某大型小区的业主袁小姐表示，以前租房和现在买房都不太清楚自己的物管费到底一个月要交多少，但是她仍然明确表示不同意涨价，“业主们上缴的物管费用管理处究竟怎么用的，能说得清楚吗”？记者追问她，如果管理处能够提供清晰明确的收支单据呢？袁小姐毫不犹豫地回答：“那我又如何知道这个账单的真假呢？这年头，要做个假账太容易了。”
如果物业想涨价，我觉得北京就做得很好，先是要求财务公开，第三方监督，请专业公司去审计，即便审计结果是亏了的，但是亏损的原因也有很多。一方面是因为原材料上涨，也有可能是因为管理能力不行。比如本来只需要10个保安，但是你派了20个过去吃大锅饭，当然成本就出去了。还有一个问题是，即便现在涨了价，未来呢？又不够了，没底了。有一个东西很容易去理解，有公司说十年亏了1000万，可他还是没走，可不可以这么理解，没有要走，可能就未必亏损？或者同样的管理费，你的管理能力不行，会亏损，但是别的公司未必会，小区业主可以招标选聘管理能力更强的公司。在这个方面香港的制度就相对完善很多，业主的物业费专款专用，政府、房署和廉政公署都会介入监督，并且要求会计师协会介入，制度上非常严格。
深圳整个物管行业的利润率在5%-6%，物管费上调，一直是行业永恒的话题。实际上，想涨费的物管公司多，但是真正涨成功的却很少。这一点如果深挖起来，其实和市场双方的惯性思维是相关的。物业管理是个超前行为，它的发展与房改以及企事业单位的后勤体制改革密切相关，房改为物管提供了宽阔的市场需求，而后者则为物管提供了大量的下岗分流人员，也就是最先出现的市场供给。近年来，无论是管理面积还是物管公司的数量，都保持着两位数的发展速度，但是至今我认为物管行业都依然没有走入真正的市场化的轨道，甚至没有经历过真正的市场化。
不管物管公司涨价还是不涨价，首先要提高管理费用的透明度，不能每次收益都是负数，但是为什么负业主却不清楚，这样你谈涨费，怎么有说服力呢？至少每个季度，都要向业主报告你的管理情况和收费情况。大部分物管公司，现在还停留在年底把账务贴在大堂上的程度。其次，每年管理费最好把预算先做出来，年初把预算贴出来，年底再公开账务的时候，信服力会更高，公司的专业性也能够体现出来。第三，要和业主保持有效沟通，在这样的情况下，未来才有能力共同协商，这一点恰恰很多物业公司做不到。主动邀请业主参与到物业管理中去，尤其是业主平时不关心或者看不到的地方，赚钱的更要主动和业主沟通
楼市会客厅：小产权房转正是死局?
　　物管行业发展至今，一方面要面对日益高企的人工成本，另一方面是各种风险成本支出的增加，与此同时，面临的却是业主需求的日趋多样化。物管行业门槛过低，导致良莠不齐，低价竞争激烈，好的企业很难脱颖而出，市场充斥着大量这种普通或者经营情况一般的企业。
12月19日10:00―12:00
地点：南方都市报深港人文生活馆
　　欢迎大家来到我们的楼市会客室，这次我们有请到物管协会的陈主任，长城物业的吕总，还有业主代表（何刚）先生，来谈谈关于物业管理费该不该涨价以及怎么涨的问题。先请陈主任给我们介绍一下深圳现状，有多少个小区在有涨价的打算或者行动，然后涨了的有多少，你们有没有过统计？ ……[]
长城物业集团股份有限公司
副总裁 吕雨华
黄埔雅苑业主代表
深圳市物业管理协会法律服务中心主任陈晓平
消息加载中，请稍候
专题制作：詹燕燕 　 设计：黄生进管理费该不该涨？业主物管各有说法
　　 “中国第一村”祈福新邨新快报记者&陈齐费涨价，说“不”。近日，在号称“中国第一村”的番禺祈福新邨，物管公司欲再度上涨物管费，从而引发业主反弹。上周五，祈福新邨物管处发布了一份《关于调整的相关说明》（以下简称《说明》），就调价原因作出解释，称不上调物管费仅今年就将超支1800多万元，届时只有靠削减员工数及服务项目来实现收支平衡。而有业主在小区论坛发布了一份《致番禺祈福新邨业主的一封倡议书》（以下简称《倡议书》），对物管方的涨价要求提出了针锋相对的意见。焦点1&不收停车费就加管理费？物管方：业主每月省150元停车费在《说明》中，物管公司方面指出：“祈福新邨业主除了可获得免费内线邨巴服务外，每户还可节省：停车费150元/月、公共水电分摊费用以及因花园面积大小而数额不等的私家花园管理费。如果按照以上所列项目与其他小区相比，相当于每平方米节省1.6元以上。按照新方案，祈福新邨的管理费标准相当于1.8元/平方米（多层）、1.9元/平方米（高层）、1.8元-1.9元/平方米（别墅），仍然比周边类似楼盘实惠，而且本次方案也考虑了填补之前的费用缺口以及未来两年费用开支的不断增加。业主方：不是人人有车有业主在《倡议书》中表示：停车占用的是业主共有的公共空间，物业的损失从何而来？有业主对于“省停车费”的说法表示质疑，业主谢小姐就告诉记者，自己并没有私家车，也享受不了所谓150元/月的停车费优惠，将这部分计算成每个业主都享受的利益，这明显对没车的业主不公平。另外，私家花园也不是户户都有，物管对其不收取管理费，也不能算到每户业主的头上。焦点2&物管加工资就靠涨管理费？物管方：人工成本上升使整体支出增长超30%在《说明》中，祈福新邨物管公司提到：“近年来人工成本及物价的大幅上涨是管理费调价的主要原因……祈福新邨管理费三年未作调整，但三年以来，单是人工成本的增加已使管理费的整体支出增长超过30%。”该物管公司表示，物业管理行业属于主要靠人力来提供服务的劳动密集型行业，人力成本占总开支的70%，且有70%的员工工资处于政府最低工资线水平，故政府每年都调高最低工资标准这一政策，对整体费用影响很大：2011年最低工资标准为1100元（按五天工作制），2013年调至1550元，2014年预计将调到1750元，上涨幅度达59%。物管方还列举了其他导致成本上升的原因，包括工作人员的社保、住房公积金连续几年有较大幅度的上涨，并且今年增加了工会费。业主方：物管方应有人工开支明细供查询“最近几年人工成本上升这是事实，但物管只列了总的支出，并没有详细的人工开支给我们查询，我们都不知道小区到底有多少物管人员，这样笼统的数字难以服众。”祈福新邨业主范小姐表示，其实许多业主并不认为不能涨价，关键是涨价首先要公开、合理，涨多少，为什么涨这么多，需要明确告知业主每一笔钱都花在了哪里。焦点3&不涨价只有削减物管员工及服务？物管方：去年已超支700多万物管方强调，祈福新邨管理费的计费方式属于酬金制，物业公司只从管理费总额中提取8%（市场一般为10%至15%）作为酬金，其余的都只能用于小区的管理、服务、公共维护，结余或不足都属业主享有或承担。“我们与业主们一样都不希望涨价，但无奈各方面支出的大幅上升确实是我们无法回避的。”物管方表示，经审计2013年小区管理费超支已达700多万，2014年如仍按现标准收取管理费并维持现有各项服务，预算将会令超支额扩大至1800多万。故如果管理费未能按计划调整，只能本着保持收支平衡的原则，相应减少员工数目以及服务项目（预算需减少员工数目以及相关服务项目30%）。业主方：物管应检讨自己的经营水平“同样是大型小区，同样有内线巴士，华南多层洋房物管费一直都是2元/平方米，为什么我们距离上一次涨价才三年又要涨？而且涨30%？”祈福新邨业主杨小姐认为，物管方单纯地将收支问题归结于成本上涨，不如好好检讨一下自己的管理水平。另外，还有业主称“物业公司用小区管理费收入支付祈福集团属下其他机构（例如医院、酒店、商场）的费用”。物管方则表示绝不会用于支付上述其他机构的费用。而针对物管方提出每年有警犬巡逻，并且产生了每年49万的警犬费，业主在《倡议书》中反驳称，经查询祈福物管公司登记的均为宠物牌照，根本没有合法的警犬巡逻手续。焦点4&是否就涨价充分征询业主意见物管方：不投票者视为赞成涨价据祈福新邨物管公司表示，该物业公司于日发出通告，提出了拟于日起对祈福新邨物业管理费进行适当调价的方案。业主委员会也已经于4月6日通过信函的方式向每位业主发出意见征询函征求业主的意见，意见征询期将于日结束。而根据祈福新邨物管公司发给业主的意见征询函注明：逾期未寄达或送达的视为同意本次管理费的调整方案。业主方：部分业主未收到征询意见函记者了解到，对于物业方“逾期未寄达或送达（投票）的视为同意”的做法，不少业主表示反对。有业主认为，这种做法根本就是掩耳盗铃。一些业主甚至表示，自己至今没有收到过所谓的“意见征询函”，连投票的机会都没有。另外一些业主则在网上反映，有保安送达意见征询函上门让他填写，但他想填反对，保安就将意见征询函收了回去。更有业主表示，小区的学校让学生带意见征询函回家填写，这本身就是通过孩子使业主就范。专家说法未投票就默认同意涨价不合理中国物业管理协会副会长、广东省注册物业管理师协会会长许建华向记者表示，近年来，随着物价上涨以及物管标准的上升，广州已有多个楼盘上调了管理费。总体而言，大多数小区因物管费上涨幅度温和，得到了业主的理解和支持，过渡比较平稳。“从祈福新邨的情况来看，并不是所有的业主都反对涨价，毕竟好的物管能让业主的生活更舒适安心，物业也能得到增值和保值。”许建华表示，大部分持反对意见的业主关注的焦点在于要求物管方对物管费的使用更透明，以及涨价是否有充分征求全体业主的意见，如果涨价是合理的、涨幅是合适的，相信业主不会一味盲目反对。许建华认为，目前祈福新邨的物管采取酬金制，物业公司从管理费总额中提取8%作为酬金，这一比例基本上是10年前的水平，按照现在的市场来看确实有点低，物业方在经营上存在困难一定程度上可以理解。许建华同时强调，采取酬金制有一个很重要的前提，那就是物管方必须公布小区物管的收支明细，只公布一个大概的数目肯定是不够的。像一些业主认为保安或清洁人员不够，那么物管方如果能公布具体的保安或清洁人员人数，他们的工资情况，再对比物管费的收入，那就比较有说服力。许建华还表示，物管方如果要上调管理费，需要征得大部分业主的同意，而在征求过程中，必须要保障业主的知情权，物管方要通过上门发放、挂号信送达或是其他方式将投票书送到每一位业主的手上，如果不能满足这一条件，投票的过程就存在瑕疵。另外，业主不投票或没有能够参加投票，就认为是默认同意，明显不合理。祈福新邨物管费三年涨一次2008年涨价方案：从日起，别墅管理费调整为1.9元/平方米、多层洋房2.1元/平方米、高层洋房2.2元/平方米。活力花园和倚湖居两个分区维持不变，为2.2元/平方米和2.4元/平方米。理由：楼巴运营成本增加，柴油费用涨了271%，从1.9元/升涨至5.15元/升。另外，用工资源成本也成倍增长，其中员工的社保支出就升了近4倍。按照方案，物管公司2008年的财政预算亏损将会接近1140万元。结果：业委会公告称,此次调价涉及总户数共31313户,仅收到80户业主来信反对管理费上调方案,未寄达或送达意见/建议的,视为赞成本次管理费的调升方案,对此次管理费上调方案持反对意见的业主仅占全体业主的0.26%。2011年涨价方案：从日起，别墅由1.9元/平方米调整至2.5元/平方米(康怡雅园、绿怡花园、豪庭调整为2.6元/平方米)；多层洋房由2.1元/平方米调整至2.7元/平方米；高层洋房由2.2元/平方米调整至2.8元/平方米(倚湖湾1～3座即湖岸经典调整为3.30元/平方米)。理由：柴油涨价，员工社保和工资涨价，还有随着物价的不断上升，小区公共维护费用及办公费用也逐年上升。物业管理公司2010年管理费超支超过210万元，如果不调整，将超支1300多万元。
结果：业委会公告称共收到业主反馈意见函1248份（其中：反对1005份，赞成140份，不符合要求或其他意见103份），未有反馈意见（即视为同意）的共33907户。对本次管理费调整方案持反对意见的业主仅仅占全体业主（35155户）的2.86%。2014年涨价方案：拟4月30日起，别墅和多层洋房物管费调至3.4元/平方米，康怡雅园、绿怡花园、豪庭、高层洋房调至3.5元/平方米。部分物业提升至4.1元/平方米。理由：由于各种成本持续大幅上升，祈福新邨管理费已经出现严重收支不平衡情况。经第三方机构审计，2013年管理费整体超支720多万元。而按照目前收费标准，2014年的超支数额将达1864万元。
本文来源：金羊网-新快报
关键词阅读：
不做嘴炮 只管约到
跟贴热词：
文明上网，登录发贴
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明网易立场。
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：