业主消极应对诉讼往往“有理”变“无理”_网易新闻
业主消极应对诉讼往往“有理”变“无理”
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物业是“管家”，业主是“东家”，两者相处融洽，则生活环境融洽。但现实是，现在越来越多小区的业主和物业成了水火不容。这一矛盾的升级，就表现为法院受理的讨要物业费的物业合同纠纷节节攀升。日前，记者从肥西县法院了解到，随着城镇化的进展，该县区的生活小区越来越多，物业合同纠纷也几乎涉及到所有小区。面对物业提起诉讼，业主往往采取“不理睬”的消极方式应对，从而错失了维护自己合法权益的机会。
刚刚审结的一起物业合同纠纷中，物业公司起诉业主李某，李某经法院合法传唤后未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。法院经缺席开庭审理后认为，因物业公司与业主签订的物业服务合同是“双务有偿合同”，物业公司提供了物业服务，李某应按期交纳物业费。李某拒不履行给付物业管理费的义务，属于违约，故依法支持了物业的诉讼请求。
据承办法官介绍，业主拒缴物业费案件，送达时往往会遭遇拒收，就算业主签收了传票，往往也是不出庭、不答辩，失去了“为自己说话”的机会而败诉。
就算法院判决生效后，业主对此往往依旧采取不予理睬的态度，从而因拖欠物业费成强制执行对象。通常情况下，业主认为物业公司服务不到位，就采取不缴纳物业费的手段予以对抗。物业公司在催缴无果的情况下一次起诉多名业主，经法院判业主给付物业费后，业主主动补交的寥寥无几，拒不补交的原因是物业收了钱但服务不到位、安防问题、邻里纠纷及开发建设单位遗留问题等。
对此，法官提醒，应诉既是当事人的权利也是义务，如果当事人不应诉，法院无法听到当事人的陈述和理由，那么就会认定当事人“没有理由”。一般情况下，法官会综合考虑当事人双方的利益予以下判，或者通过调解来解决问题。故业主应积极应诉，向法官陈述自己的理由，莫让“有理变无理”。
（程磊刘薇薇记者唐欢）
作者：程磊刘薇薇唐欢
本文来源：中安在线-安徽法制报
责任编辑：王晓易_NE0011
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业主好几年没交物业费被起诉，该怎么应对？什么情况下可以拒交
提问者：祝静逸|
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有些业主即使物业一次次打电话催交物业费，可还在坚持拒缴物业费。物业也会走法律途径维护自己的利益，如果您被起诉了，是您单方面的原因，您最好早点补交。一、业主好几年没交物业费被起诉，该怎么应对？1.如果您是对物业的服务不满意，可以通过业委会解除合约。2.如果您完全就是不想缴费而拖欠了物业费，您最好尽快去把物业费缴纳齐全，不然就算打官司您也很难胜诉。二、什么情况下业主可以拒绝交物业费？1.该物业提供的服务并没有想条约中规定的那么好，业主对小区的物业不满，可以不交物业费并上报业主委员会，进行申请更换物业。2.对于物业虚造的，不在业主缴纳范围的可以选择不交。由此可见，享受了服务就应该交钱，如果是对物业的不满意，物业的不作为，完全可以通过委员会解除物业公司，换一家，但是有些人就是“钉子户”，不肯缴纳应有的物业费，没有拿出合理法律的依据来证明自己有权利不交物业费的情况下，一般法院会判物业部门胜诉。希望物业和业主双方都能尽到自己的责任，维护自己的权利。面对业主的无知无赖和无德 应该这样处理
在物业管理服务过程中，业主作为物业的顾客和服务的对象，是支持和推动物业发展的中流砥柱，是物业生存与否的砝码。但是，在日常的社区、小区生活中，业主的不道德行为却随处可见，常常让物业公司难以处理。物业既没有现成的政策法规来规范，也难以利用《业
&&&&&&在物业管理服务过程中，业主作为物业的顾客和服务的对象，是支持和推动物业发展的中流砥柱，是物业生存与否的砝码。但是，在日常的社区、小区生活中，业主的不道德行为却随处可见，常常让物业公司难以处理。物业既没有现成的政策法规来规范，也难以利用《业主公约》来管束。那么，是什么原因导致业主的道德素质和法律意识淡薄呢？怎样对业主的行为进行规范和疏导呢？
　　业主不道德行为的类别
　　一个喝醉酒的业主在夜深人静的时候，由三五个人搀扶着，口里骂着脏话不停地踢打小区的大门，与保安发生纠纷后，从单位叫来二三十人，将物业公司团团围住，将保安一顿暴打住院治疗。某业主在家圈养了几十条各式各样的狗，每晚狗吠声不绝于耳，被影响的对面住户无奈只得投诉到物业。物业又是打电话劝阻，又是张贴通告对其进行规劝，但仍无任何效果，十多家被扰业主为此拒交物业管理费长达两年之久。某年春节，某物业服务中心正在上班，突然听到鞭炮的爆炸声和一声惨叫，大家循声望去，发现某物业管理工作人员的眼睛已经被炸得血肉模糊，原来是几个业主的小孩在玩耍时将鞭炮从窗户丢进了物业公司办公室。
　　综合起来，业主的不道德行为主要表现在以下几个方面:
　　蛮横无理类:随地乱丢垃圾;高空抛物;野蛮装修;楼道堆物;乱停放车辆;破坏绿化环境;损坏房屋结构或违规加层、扩建;擅自改变房屋外貌;占用、损坏住宅区共有部分&&
　　无故拖欠类:享受物业的服务和管理后卷铺盖走人，水电煤气相关费用一分不交，等到物业通知交费的时候，早已人去楼空;无故拖欠物业管理费、装修工程款;拒绝支付维修基金&&
　　无知捣蛋类:乱踩草坪，践踏花木，攀摘苗木花草;破坏公共财物;在物业服务区域大喊大叫;乱放鞭炮&&
　　无理取闹类:对于政策法规和道德约束不管不问，我行我素;进门不带钥匙还怪罪物业;对与自己无关的事横加指责;动不动就想炒物业的鱿鱼;对物业和业主委员会的决定大发脾气;对物业人员随意辱骂，进行人身攻击&&
　　不守秩序类:滥养宠物咬伤别人;随地吐痰;开车横冲直撞;电视声音过大;在草坪上随地大小便&&
　　业主不道德行为产生的根源
　　业主表现出来的种种不道德行为，究其根源，有其深刻的社会背景，主要是对物业管理和业主接受服务的位置没有搞清楚，觉得出钱就应该享受服务，拥有产权就是上帝，当物业管理政策和方式方法对他们稍加束缚的时候，就引起他们的不满。
　　其次是社会舆论的负面作用。翻遍几乎所有传媒关于物业纠纷的报道，可以发现这样一个规律:保安动手打业主、物业服务和管理不到位往往成为头条新闻;断水断电断煤气不及时供应成了物业的过错;保安不及时开门就是其素质有问题。而业主拒交物业管理费、暴打物业工作人员、无证养狗、宠物扰民在各类传媒中却罕见报道或者一带而过。
　　最后就是法律法规的不健全和不完善。尽管建设部已下发过《业主公约》范本，尽管《物业管理条例》对业主的权限和物业的责任进行过规范。但是对于业主的不道德行为，却没有强制性的规定，更没有具体的处罚办法和处理方法。
　　物业公司应挺直腰杆管理
　　纵观中国的物业发展历史，从建设商品房、开展物业服务和管理，至今不过短短20多年时间，个别业主仍存在着&我买房我做主&的思想观念，认为物业是业主出钱聘请的&管家&和&保姆&，物业无权管理和劝阻他们的不道德行为。正因如此，物业在处理纠纷时，往往是尽量满足业主需求，忍让业主和顾客表现出来的不道德行为，尽量使业主来得高兴，走得开心，以达到&服务&的目的。
　　笔者认为，作为物业，不管是建筑开发商的下属单位也好，属于业主委员会公开竞标聘用的也好，应该做到有尊严有面子地服务和管理，不能因为业主是服务对象，就在人格上尊严上低人一等。应按照物业服务合同认真履行职责和义务，在工作中做到有理有节，有理有据、不卑不亢;如果不是自己管辖的和力所能及的事情，就应向业主解释清楚，告知解决事情的方法和途径;在处理纠纷时，应本着实事求是的原则，把事情调查清楚，然后再判断谁是谁非，明确责任，对于自己员工造成的物业纠纷，应该依照现行政策和制度进行惩处，同样，对于业主的错误，也应理直气壮地说服教育，不能偏袒和纵容，来源于蜂巢物业论坛。
　　对于那些无故拖欠和拒交物业管理费的业主，物业应该向其讲清楚相关政策法规和相关管理公约，劝解其理解和支持工作，交纳费用;对于那些无故殴打物业员工的业主，或者是带有扰民问题的业主，物业应该通过各种渠道和手段加以解决，实在不行的，只能通过法律的手段，维护自己正当的合法权益。
　　业主和物业是伙伴关系
　　个别业主在教训物业服务人员时都说，物业是业主花钱雇来的，应该听业主的。实际上这是一个错误观点，因为服务管理是双方的，物业与业主的关系应该是服务与被服务的关系，而不是家长与保姆的关系，更不是主人与下人的关系。受人之托进行服务和管理本身是市场经济的一种行为，为顾客服务只能说明社会分工不同而已。物业公司与业主在民事上是两个主体，在分工上物业是提供服务的，业主是享受服务的;在人格上，物业员工与业主应是平等的。
　　目前我国的物业产品和服务经营水准等许多方面都在努力向国际看齐，希望打造成国内国际列强，但是一些业主在行使自己的权利时，却不了解自己的义务。他们以为拥有了产权便拥有了一切权利，不愿为公众的利益牺牲一点个人的利益。同样，有的业主只接受物业公司的服务，而不愿接受物业公司的管理，实际上，管理与服务是并存的。
　　谁来规范业主的不道德行为？
　　对于业主的不道德行为，到底应该由谁来规范，靠法律法规？靠社会？靠物业？还是靠道德自身？
　　首先，应该靠明细的法律法规来进行规范。在国家颁布的《物业管理条例》里，规定了业主委员会的诞生及业主的职责义务等条款，对于业主的不道德行为，却没有相应的条款来进行规范，《物权法》也没有提及相关的内容。在这方面，法律还有待于进一步细化。只有细化的法律法规，才能保障业主和物业公司双方的利益。在新加坡，法律充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。对房屋内装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失。立法部门跟得上，物权法完善了，物业就可以有根有据地进行管理，在遇到自身权益受到侵害的时候，就可以拿起法律的武器，严格依法办事，有效维护自身权益;同样，业主在实施自己行为的时候，可以在法律法规限定的范围内开展，有根有据地在法律范围内自由、愉悦地生活和学习，如果确实觉得聘用的物业服务和管理水平达不到自己的要求，也可以启动法律程序将其炒掉，而不必进行人格上的侮辱，做出种种不道德的行为来，蜂巢物业网首发。
　　其次，要靠物业行业协会和业主委员会的共同努力。作为民间组织的物业行业协会和政府备案的业主委员会，在成立之初就可以通过征求意见、发放调查问卷、投票公决的方式制定详细的可操作性强的行业法规和业主公约，并努力予以推行。
　　再次，物业自身的服务和管理跟得上。物业应该搞好自身建设，加强员工培训，减少与业主的冲突和矛盾。目前物业员工挨打的事件时有发生，好的物业员工因此离开了这个行业，而高素质的人不愿从事这项工作，物业服务的水平就难以提高。物业公司真正的管理难点在于如何协调、平衡业主之间的关系，如何处理好业主不道德行为产生的纠纷和后果。作为物业，既要保证最广大业主的根本利益，也要维护自身的尊严。
　　最后，靠业主自身素质的提高。业主委员会在制定业主公约之前，应该进行大量的调查问卷工作，广泛征求业主和顾客的意见，深入调查和研究，再制定出详细的对业主不道德行为的处罚条款。也可定期对业主进行家庭美德、社会公德、传统美德的教育。但业主自身素质的提高却更为重要。
　　尽管物业公司为了维护广大业主的根本利益采取了一系列措施，尽管多数业主也积极支持和配合物业公司的工作;尽管每个省市都制定了《业主公约》、《临时公约》范本，但是对于少数侵害整体利益的行为如何制止，始终是困扰物业管理企业的难点。毕竟物业公司不是执法部门，在制止违规行为时没有相应的权利，个别人明明知道自己的行为是错误的，可仍然肆无忌惮地为所欲为，原因就是他们看准了这个管理上的漏洞和法律上的缺憾。笔者在此建议政府及立法部门为业主的不道德行为进行立法，只有在详尽的法律法规的保障下，物业才能放开手脚开展工作。
　　但是，某些业主的不道德行为终究是法律法规所无法规定和管束的，因为道德建设牵涉到社会主义精神文明建设，需要全社会的共同关注。如果道德建设的工程无法开展，社会主义精神文明建设的成果得不到有力巩固，那么共建社会主义和谐社会的重要目标就无从谈起。
(责任编辑：湖南物业网陈)
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　　包青天在那？十八大后拍苍蝇的政绩？
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)& & 我是东郊小镇业主，小区物业是南京金凤凰物业，该物业公司不作为，部分走廊灯从入住就一直无法使用，有的坏了报修了2个月了还没有处理，根据前期物业管理合同一年要公布两次的公摊水电费也一直没公示，经常有小区无关人员进小区发传单和推销商品也无人管，未经业主同意，物业擅自把岗亭的使用权出租给商贩使用，后经业主多次反映后又擅自让商贩开了辆厢式货车停在小区内经营，并且从岗亭私拉电线使用电量，小区内路上及消防通道乱停车辆也从不管理。以上问题已经和物业公司交流好多次，从未见整改过。另外，物业公司把小区停车费和物业费绑定销售，不交物业费的不给更换蓝牙停车卡及续交停车费，小区停车卡才使用半年又被要求重新购买蓝牙停车卡。& & 请问面对物业公司的不作为行为和霸王条款，我该投诉到哪个部门，请律师帮忙，谢谢！！！
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发表于：15-12-21 22:12
你好，楼主。
& & 物业与业主的纠纷一直是一个比较难以调和的矛盾，不要去投诉，因为没有哪个部门有此职责。你只要牢记，物业是服务于业主的，双方间应存在合法有效的物业管理合同，双方应就合同内容行使自己的权利、履行自己的义务。如果业主不满意物业的服务，完全可以通过法定程序予以更换物业，只是过程麻烦罢了。
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