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推销处理异议
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一天，王先生带着儿子逛庙会，在浏览摊位时， 儿子吵着要买一辆35元的玩具小汽车，王先生当时就不怎么在意地买了一个。可是到了第二天，不知道儿子的玩具太粗野还是玩具车的齿轮没有接合得好，车子一动也不动了。王先生非常无奈，只好笑着对一直耿耿于怀的儿子安慰说：“没办法，这是地摊货，过几天再买一个好的给你。”　　过了两天，王先生在公司附近的一家玩具商店看到了同一款式的小汽车，就花了40玩钱如约再买了一辆给儿子。儿子很高兴地玩了起来，可是到了第二天，车子又转不动了。王先生得知儿子的使用方法无误后，判断所买的玩具车是有瑕疵的，于是便利用下班的时间前往 玩具商店理论。结果，营业员小肖漫不经心地说：“是你的小孩使用不当造成的，别找其他的理由。”并以“当场验货，货出店门概不负责”为由不予以调换。王先生很是生气，便与他当场争论起来。当时围观的人不少，这时柜组经理梅佳过来，问清缘由后，便给王先生换了一辆玩具汽车，并双手把小汽车交给王先生，并代表整个柜组向王先生表示道歉。事态得到了平息，围观的群众大都赞叹：看人家负责人，真有水平，给人一种讲道理、重信誉的印象。
引例说明：顾客异议是推销过程中的一种必然现象，作为企业和推销员来说，应鼓励和欢迎顾客提出真实的异议，并认真分析顾客抱怨的根源所在，从而采取适当的方法与策略来妥善处理顾客异议，以提高顾客的满意度与忠诚度，树立企业的良好形象。
一位“吃过亏”的顾客的回答　　
一位汽车推销员正在电话里同顾客进行交谈。顾客虽然很有礼貌，但声音显得很强硬。“不，谢谢你啦！我现在不需要购买新汽车，如果需要的话，我自己会找汽车经销商的。记得一年前，我经不起一个推销员的百般劝说，就向他买了一辆小汽车，可是还没用多长时间，那辆汽车就坏了。老实对你说吧，吃亏上当只有一次，我再也不会听你们那套销售经了。”
由于其他推销人员使用了对顾客不负责任的推销方法，使这位“吃过亏”的、有过经验教训的顾客，面对其他的推销人员自然心生反感，给其他推销人员的推销工作带来不利影响，增加了推销阻力。推销人员对于固守购买经验与成见的顾客，应从认知的角度进行科学的分析，做好转化与耐心的解释工作，以达到有效处理顾客异议的目的。
　　在实际推销活动中，虚假异议占顾客异议的比例比较多。
日本有关推销专家曾对387名推销对象做了如下调查：“当你受到推销人员访问时，你是如何拒绝的？”结果发现：有明确拒绝理由的只有71名，占18. 8%；没有明确理由，随便找个理由拒绝的有64名，占16.9%；因为忙碌而拒绝的有26名，占6.9%；不记得是什么理由，好像是凭直觉而拒绝的有178名，占47.1%；其他类型的有39名，占10.3%。　　这一结果说明，有近七成的推销对象并没有什么明确的理由，只是随便地找个理由来反对推销人员的打扰，把推销人员打发走。
推销活动开始时提出：
应视为是一种搪塞的表现，是顾客拒绝接近的一种手段。
在推销活动进行中提出：
表明顾客的其他异议已经很少或不存在了，只是在购买的时间上仍在犹豫，属于有效异议。
在推销活动即将结束时提出：
说明顾客只有一点点顾虑，稍加鼓励即可成交。
请指出下列顾客异议的类型，并说明异议划分的标准。　　顾客：“嗯，听起来不错，但我店里现在有7个品牌21种型号的牙膏了，没地方放你的高露洁牙膏了。”　　顾客：“这种鞋设计太古板，颜色也不好看。”　　顾客：“万达公司是我们的老关系户，我们没有理由中断和他们的购销关系，转而向你们公司购买这种产品。”　　顾客：“给我10%的折扣，我今天就给你下订单。”　　顾客：“算了，连你（推销员）自己都不明白，我不买了。”　　顾客（一中年妇女）：“我这把年纪买这么高档的化妆品干什么，一般的护肤品就可以了。”
美国纽约电话公司曾遇到一个蛮不讲理的客户，他拒不付电话费，声称电信公司的记录是错的。对此，他暴跳如雷，破口大骂，甚至威胁要砸碎电话机，同时写信给各大报社，向公共服务委员会抱怨。为此，与电话公司打了好几场官司。公司派出好几个人去处理此事都失败了。后来，公司派了最有耐心的乔治去处理此事。在乔治面前，那位客户没完没了地大发脾气。第一次，乔治静静地听了三个小时，对客户所讲的每一点都表示同情。后来又去了三次，静听客户的抱怨。在第四次时，客户的态度渐渐地变得友好起来。最后，乔治说服了这位客户加入了他的“电话用户保持协会”，与此同时，客户付清了全部电话欠费账单，结束了他的投诉。
美国心理学家马斯洛认为，每个人都有受尊重的需求，都希望得到别人的尊重。身为推销人员，当顾客提出异议乃至抱怨时，应学会认真倾听并表示理解
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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
执行异议包括执行行为异议和执行标的异议，由于执行强调效率，所以当事人、利害关系人、案外人提出执行异议的时间和次数有严格的限制。
一、对执行行为提出异议的时间
1、可以提出执行行为异议的情形
（1）利害关系人提出执行行为异议的情形
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，利害关系人在下列情形下可以提出执行行为异议：认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。
（2）当事人、利害关系人提出执行异议的情形
查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施违法；执行的期间、顺序等没有遵守的法定程序；债权消灭、丧失强制执行效力等情形；执行标的系被执行人本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋；人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为；
2、当事人、利害关系人提出执行异议的时间
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。也就是说，即便法院在执行过程中有违法行为，当事人或利害关系人也应当在执行过程中提出，但是如果当事人或者利害关系人对执行终结措施有异议（如在没有穷尽一切合法合理执行手段的前提下就终结执行），可以在执行终结之后提出。
在此需要注意的是，根据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，当事人、利害关系人对（执行行为异议）裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
在此还需要特别注意的是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款的规定，当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。通俗地讲，就是当事人或利害关系人对于同一执行行为的异议只能提出一次（不服异议裁定的可以向上一级法院申请复议）
二、对执行标的提出异议的时间
1、可以对执行标的提出异议的情形
如果案外人认为其对执行标的享有足以排除执行的民事权益，可以对执行标的提出异议。
（1）案外人是执行标的的权利人
对于是否是执行标的的权利人的判断方法：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
（2）金钱债权执行中，在执行标的被查封、扣押、冻结前案外人就有了另案生效法律文书
（3）案外人对执行标的享有物权期待权
（4）案外人对执行标的享有租赁权
（5）其他情形
2、案外人对执行标的提出异议的期限
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
当然，如果对执行标的的处分被撤销或者被确认无效，执行标的被返还给被执行人，执行标的依法重新开始被执行，则在新的执行程序中，案外人也可以对执行标的提出异议。但是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款的规定，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。也就是说，案外人对执行标的所提异议也只有一次机会。
附交通运输部东海航海保障中心上海海事测绘中心排除妨害纠纷其他执行案
案情简介：关于测绘中心与顾某某排除妨害纠纷一案，杨浦法院于2016年7月28日作出(2016)沪0110民初6097号民事判决，判令顾某某于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋并将该房屋返还给测绘中心。判决后，顾某某不服，向本院提出上诉。本院经审理，于2016年10月26日作出(2016)沪02民终7498号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，因顾某某未履行该行为义务，权利人测绘中心向杨浦法院申请执行，内容为要求顾某某迁出涉案房屋。杨浦法院以(2016)沪0110执4671号立案受理。执行中，杨浦法院于2017年4月24日至涉案房屋张贴(2016)沪0110执4671号公告，要求顾某某于同年5月4日之前迁出涉案房屋，若顾某某到期仍不履行，该院将依法强制执行。后因顾某某仍未履行房屋迁让义务，杨浦法院于2017年7月26日强制顾某某搬离涉案房屋，并将该房屋交付测绘中心，测绘中心于当日向杨浦法院确认案件已执行完毕。顾某某在本案异议审查中向杨浦法院确认，其于2017年4月26日当天即看到该院张贴的迁让公告。杨浦法院于2017年年7月26日对涉案房屋强制迁让时，顾某某在场，该院亦告知其个人物品存放地点，向其交付存放地点的钥匙，并告知其限期取回及逾期不取回的法律后果。
裁判原文节选
一审【案号：上海市杨浦区人民法院
(2017)沪0110执异64号】依照法律规定，当事人、利害关系人或案外人提出执行异议的，应当在执行程序终结之前或异议指向的执行标的执行终结之前提出。根据本案查明的事实，杨浦法院于2017年4月24日张贴强制迁让公告，责令顾某某限期履行房屋迁让义务，并明确告知其拒不履行的后果。但顾某某于2017年7月27日案件执行完毕后方向杨浦法院提出执行异议，不符合执行异议案件的受理条件。且执行依据已判令顾某某应履行涉案房屋的迁让义务，现其仍以该房屋为其生活必需用房为由提出异议申请，实质涉及对执行依据的审查，亦不属执行异议的审查范围。据此裁定驳回顾某某的异议申请。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2017）沪02执复114号】本院认为，执行行为异议案件审查的内容是执行行为的合法性。现顾某某请求撤销执行依据，并非执行异议、复议案件的审查范围，其应通过审判监督程序解决。顾某某自2017年4月24日即知晓杨浦法院将对其采取强制迁让措施，但其在(2016)沪0110执4671号执行案的执行程序终结后才提出执行异议，已超出期限，不符合执行异议案件的受理条件。另外，(2016)沪0110执4671号执行案的执行依据的内容即为房屋迁让和交付行为，杨浦法院自张贴迁让公告之日至采取强制迁让措施时已超过三个月，顾某某现以涉案房屋系其维持生活必需用房为由提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第二款的规定，依法也不应支持。综上，顾某某的复议请求不成立，应予驳回。杨浦法院裁定驳回顾某某的异议申请符合法律规定，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回顾某某的复议请求，维持上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110执异64号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
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一、合同效力
房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？
名义产权人出售房屋，合同无效？
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买卖担保（让与担保）合同无效的三种理由
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一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
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民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
房屋买卖中价款显失公平的认定
附义务赠与房产可以撤销？
二、合同解除和违约赔偿
买房人不具备购房资格，卖房人可否解除合同？
买房人迟延过户是否构成违约？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？
买房人付了全款就不会违约了？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
买房人要求变更买房人，构成违约？
卖房人迟延（重新）网签的法律责任
房子噪音太大，买房人可否解除合同？
房子漏雨，买房人可否解除合同？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
支付违约金就可以解除合同？
房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生
从房屋买卖合同一方享有合同解除权却给对方宽限期看解除权的产生与消灭
房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果
卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同
买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？
房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同？
解除网签合同的时间点
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？
是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？
房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？
房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？
卖房人违约，买房人可否主张佣金损失？
卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？
卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
房屋差价损失和已付房款利息损失可否同时主张？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？
卖房人违约，何时对房价进行评估？
计算房屋买卖中实际损失的时间点
法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万，这就是违约的成本
房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？
逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？
房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款？
房屋买卖中损害赔偿的边界
卖房人逾期交房违约金多少合适？
房屋买卖合同协议解除，守约方可以依据合同约定向违约方主张违约金？
三、其他基础法律问题
合同一方有多人但只有一人签字或盖章，合同是否成立？
房产纠纷中诉讼请求的选择
非真实买卖，房屋所有权如何取回？
房屋所有权的取得时间
诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？
买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证？
父母子女间房屋买卖与赠与的甄别
房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？
借名买房注意事项与风险防范
房屋买卖中所涉善意取得的举证责任
未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果
没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果
买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？
房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？
以房抵债不构成善意取得？
卖房子附带自行车库？
买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？
是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用
买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？
房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？
“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
有租客的房子的交房时间如何确定？
名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？
房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
房屋买卖适用“家事代理”？
符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房，责任如何承担？
是房屋买卖还是房屋借用？
房屋买卖合同约定的过户时间未到，法院可否判决过户？
购买动迁房，需考虑做预告登记
买房人通过司法查封的方式保障交易安全的作用及风险
四、委托公证卖房相关法律问题
“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力
民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力
委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
为“担保”民间借贷债权而办理委托公证，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？
卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
公证委托卖房的合同效力
是房屋买卖还是借贷？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？
房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
委托人死亡后委托代理是否还可以存在？
五、无权处分问题
出售“共有”房屋，合同无效？
部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
无权处分夫妻共有房产的合同无效？
无权处分会导致合同无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？
卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
六、农村房屋相关法律问题
农村房屋同村村民间转让的合同无效？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？
“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？
出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁，出售方可否获得动迁利益？
七、动迁房相关法律问题
动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配？
农村宅基地房屋在买卖之后被动迁，动迁利益如何分割？
购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同？
动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定
动迁房是否属于夫妻共同财产？
动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略
动迁房买卖的法律风险与防范
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
八、做低房价和做高房价相关法律问题
做低房价相关法律问题
做低房价：阴阳合同or合同变更？
买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？
二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
房屋买卖中做高房价的约定是否有效？
做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？
九、户口问题
卖房人逾期迁出户口相关问题
宝山法院一判决：逾期迁出户口每天50元违约金
卖房人逾期迁出户口，逾期违约金每天多少钱？
卖房人逾期迁出户口，违约金每天多少钱？
迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？
买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？
卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？
卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起
标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
十、房产新政（含限购）相关法律问题
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？
房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？
北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析
央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？
政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？
诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？
北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？
上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？
上海房贷新政解读及风险防范
买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？
买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？
区分房屋买卖中的限售和限购
限购者购房，责任如何承担？
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价？
新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？
买了“类住宅”，可否向开发商要求退房？
买了开发商的“类住宅”，如何维权？
违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担？
买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
规避限购政策的代持房屋协议是否有效？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
十一、抵押和查封相关问题
为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？
房屋存在抵押，法院可否判决过户？
卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？
买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
房子被查封，不能过户的原因及解决方法
房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？
为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
十二、和银行相关的问题
银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？
买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？
买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？
卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？
银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
银行迟迟不放款，买房人构成违约？
因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？
假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？
卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？
卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
十三、违建问题
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行
邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？
十四、居间合同的法律性质和相关法律后果
具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？
《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？
违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
十五、与中介相关的问题
与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
“房屋买卖合同”指哪一版？
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
和中介公司的官司怎么打？
卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起
十六、商品房（一手房）买卖中的相关法律问题
开发商提供的格式条款是否有效？
业主付款迟延，开发商仍要支付逾期交房违约金？
开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？
开发商关于学区房的宣传未兑现，责任如何承担？
商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？
开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺？
开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例
是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？
以房抵债协议的效力与债务不履行的责任
开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金？
开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同，合同的解除与责任承担
开发商变更小区平面布局获得了规划许可，是否还构成违约？
十七、婚姻-家庭-继承问题
离婚的法定依据是什么？
离婚，房产如何分割？
离婚，夫妻共有房屋归谁？
离婚，有限公司股权如何分割？
离婚中的损害赔偿请求权
离婚，彩礼是否应当返还？
夫妻关系存续期间扶养费的追索
夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权
夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房，所有权归谁？
离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈，如何维权？
赌债是否属于夫妻共同债务？
卖房人死亡，房屋买卖合同是否可以继续履行？
共有房屋的使用收益陷入僵局，如何破？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
亲子关系的鉴定与推定，及相关法律责任
十八、租赁合同相关问题
租赁违建的合同无效，装修损失如何分担？
房屋租赁合同无效，承租人支付房屋占用费的截止日期
融资租赁合同中继续履行和解除合同的选择
融资租赁合同被认定无效，租赁物归属何方？
房屋承租人优先购买权的限制
房屋消防验收不合格，承租人可以解除合同？
未依法登记备案的租赁合同的效力如何？
租赁违建的合同的效力及法律后果
房屋新产权人可否要求租客搬走？
租期未到，承租人可否要求继续使用违建？
出租人给承租人发合同解除函之后，次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费？
承租人违约，出租人没收保证金后还可否再主张违约金？
房屋租赁合同无效，承租人还可否享受免租期的免租优惠？
从转租的法律责任看及时发函的重要性
出租人解除合同，承租人翻建房屋的花费可否获得补偿？
出租人以合同无效为由停水停电，法律责任如何承担？
出租人未协助承租人办理营业执照，违约责任如何承担？
承租人可否以房屋实际面积少于合同约定的面积为由主张解除合同？
租赁房屋甲醛超标，承租人可否解除合同？
房屋有瑕疵，承租人不付租金，出租人行使合同解除权，损失谁承担？
十九、程序性问题
逾期举证的法律后果
当事人起诉解除合同，法院可否认定合同无效并直接对法律后果做出判决？
二十、执行问题
如何打赢执行异议（之诉）？
夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产？
符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持？
预告登记可以排除法院的执行？
买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行
案外人执行异议之诉中的确权
案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？
房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？
以房抵债背景下的案外人执行异议（之诉）能否获得支持？
房屋买卖合同纠纷中，为何房子被另案首封法院就不能判决过户？
融资租赁背景下出租人的执行异议之诉
针对商品房的执行异议要注意合同效力
法院强制执行中的罚款
法院执行中的拘留
执行程序中的拘传
执行被执行人的收入需要注意的问题
自然人死亡或者法人合并分立注销的，如何执行？
向法院申请强制执行的时效与救济
加倍支付迟延履行期间的债务利息，如何计算？
唯一一套住房是否可以执行？
民事执行中财产分配的异议
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
法院超标的保全怎么办？
超标的保全的损害赔偿
被执行人拒不履行的法律责任
案外人能否对诉讼保全提异议？
可通过反担保的方式解除财产保全
案外人的财产可以保全吗？法律依据是什么？
买房人首封了房屋，申请强制过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议？
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