房地产业年内或推“营改增” 房企该如何应对？
来源：新华网
　　新华网上海5月2日电（记者郑钧天）按照规划要求，“十二五”期间要完成“营改增”任务，目前，还有包括房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等几个行业未纳入试点。市场普遍预期，2015年将是营改增税制改革的收官之年。　　房地产项目成本费用构成比较复杂，是营改增过程中的硬骨头。记者近日在多地调研发现，不少房企担忧房地产业纳入营改增范围后会增加企业运营成本。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。　　山东一位开发商告诉记者，已开工、已开盘等的存量资产项目，可能受营改增影响巨大。假设一个房地产项目已完工但销售还未结束，若实行营改增，项目成本基本上均已发生，无法再行取得进项税票抵扣。而项目预售、销售合同可能也已签订，如无法更改，税负就只能由开发商负担，项目收入及利润必然大幅下降。　　普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军认为，因为很多房地产开发商的资金来自金融机构的贷款，如果没有同时开始营改增，会对上下游业务链条的抵扣造成一定压力。对于土地成本，由于土地来源的多样性，如无偿划转、集体合作、股权收购等，很难取得相关税务发票，因此很可能无法获得进项抵扣。　　房地产业的显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离。这些可能导致营改增之后，房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。　　房地产业“营改增”确实是一个“硬骨头”，如何面对？一些企业认为，需要变更业务模式，以适应营改增的税收政策。比如对供应商、客户群体进行分类及管理。营改增后，供应商是否能够提供增值税专用发票，客户能否接受税负转嫁，将在很大程度上影响企业的收入、利润、税负、现金流。　　普华永道建议，首先，企业要重视并积极进行营改增的全面影响测试分析，包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的数字模拟。　　其次，根据影响分析的结果，企业可以考虑对于经营模式进行相应调整，对供应商、客户进行梳理，重新确定定价政策等，以降低负面影响。　　另外，企业应当提高税务管理水平，加强税务风险管控能力，尤其要加强增值税专用发票的管理。在这个过程中，应当加强对财务、税务以及各部门业务人员的培训、学习。　　作者：郑钧天
(责任编辑：Newshoo)
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营改增形势下房地产开发企业“重特事项”的会计核算与税务处理专题班
授课专家：王老师
开课时间：
结束时间：
课　　时：2天
地　　点：苏州
费　　用：￥2980
各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
营改增形势下房地产开发企业&重特事项&的会计核算与税务处理专题班
‖日&5日‖&‖苏州‖&‖主 讲：王老师‖
‖专题背景‖
&#61507;&#61472;全面取消营业税，改征增值税将是我国流转税制最为猛烈、重大的一次改革。房地产业、建筑业将施行的&营改增&坊间猜想不断，&营改增&既近且远，这两个行业营改增将对地方财政收入的获取方式是一大挑战。&营改增&之后仅仅是税率的变化吗？是可以让房地产企业达到减轻税负还是继续加大税负？房地产企业又该如何应对即将到来的增值税改革，抓住营改增的重要机遇并采取有效措施防控企业可能面临的涉税风险呢？
&#61507;&#61472;房地产企业税收处理与其它行业相比，有明显的特殊性，加之该行业税收政策复杂难以掌握，在开发全程各阶段又有很大区别，我公司特举办&营改增形势下房地产开发重特事项的会计核算与税务处理&专题讲座，本讲座以营改增政策为背景，以房地产企业特殊经济行为涉税疑难问题（营业税纳税时点、收入的税会差异、甲供材、售楼处、精装修、车位、成本的分摊、融资等）为主线，通过身边日常的案例重点解析房企&重特事项&的稽查应对思路，用最短的时间，让我们房地产企业财务人员掌握房地产企业的项目开发疑难问题及营改增基本原理，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为您企业争取最大化的利益！
&#61507;& 本课程，让&税收政策&密切结合经济业务，全面解析企业运营中的税收政策差异，将税务风险消除在萌芽状态，做到事先筹划，并深度解析新旧税收政策衔接运用，深度解析，手传心授，一课在手，让您知己知彼，税收无忧！
‖主讲内容‖&
第一部分：营改增政策应对以及前景预测
1．营改增背景分析以及时间安排
2．房地产企业可能涉及到增值税税率或征收率？
3．营改增对房地产业售价及净利润有何影响？
4．房地产企业哪些发票可以抵扣？注意什么问题？
5．混业经营需要注意什么问题？
6．甲供材业务在营改增面前的优劣分析
7．纳税义务发生时间的差异分析
8．招拍挂拿地营改增之后的风险分析
9．&拆一还一&以及&红线外&的支出是否有进项可以抵扣？
10．&甲供材&营改增之后对房地产企业是忧是喜？
11．营改增之后房地产企业&存货&是否抵扣？
第二部分：房地产企业特殊事项稽查防范
一：营业税相关疑难问题
1．诚意金、定金是否缴纳营业税？营业税纳税义务发生时间是如何规定的？如何界定和理解&销售合同&？
2．您觉得资产负债应交税费期末余额是红字是否合适？收到诚意金（或定金）如何做账务处理？和收入的关系如何协调？
3．企业收到违约金和支付违约金的税收待遇有何不同？
二：会计收入所得税计税收入的差异暨申报表的填报
1．在开发流程的整个过程中，会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定的？二者的为什么会有如此差异？
2．如何让理解&完工&的标准？&未完工&取得的收入如何进行账务处理？又如何在季度申报表和年度申报表反映？
3．预交的营业税等税金是否可以在税前扣除？
4．&完工&开发产品如何确认计税收入？计税收入的金额和会计收入、计征营业税的计税依据有什么关系？
5．如何确认计税成本？计税成本的有哪些部分构成？计税成本的有哪些要求？
6．在所得税处理的不同阶段，您是如何进行所得税税金的账务处理？
三：车位、精装修、售楼部暨成本分摊
1．成本分摊的方法有哪些？不同的成本对象如何采取&合理&的分摊方法？
2．什么是装修？销售精装房的利与弊是哪些？
3．什么是软装？什么是硬装？二者的税收待遇是否相同？
4．不同形式的售楼部如何进行会计处理？如何归集发生的成本费用？税收对此又是如何规定的？如何协调可以减轻税负？
5．售楼部是否缴纳房产税？ 物业用房是否会产生房产税？
四：企业融资的困惑
1．企业直接向金融机构借款和委托借款的税收待遇有什么差别？委托贷款的凭证如何入账？
2．&明股实债&税收如何界定？如何扣除相关的融资成本？
3．什么是&统借统还&？统借统还的利息如何在所得税、土地增值税扣除？凭证如何处理？
4．&转贷&的骗局如何处理？和&委托贷款&有什么差异？
5．向股东的借款需要注意哪些问题？向非股东（自然人）的借款又需要注意哪些问题？没有利息费用如何处理？
6．财务顾问费（咨询费）、罚息等归集哪个科目？税收待遇有什么不同？
五：甲供材
1．如何划分材料和设备？二者的税收待遇有什么不同？
2．&甲供材&业务双方如何进行会计处理？
3．&甲供材&业务如何开具发票？如何索取发票？
4．装饰劳务和&甲供材&税收处理有什么差异？
六：收入的确认与风险控制
1．&买一送一&如何进行税收处理？买房送家电，买房送面积，买房送物业，买房送车位（有产权、无产权），买房送旅游，买房抽大奖等。业主接受赠送的家电（面积、车位等）是否涉及个人所得税的风险？
2．以老带新的税收风险如何控制？抵券销售形式下如何确认收入？
3．&假按揭&&零首付&的区别是什么？二者的税收风险有何不同？
4．销售价格明显偏低如何确认计税依据？如何解释属于自己的&正当理由&
5．&拆迁还建&（拆一还一）建造模式下，如何确认会计收入？营业税、企业所得税、土地增值税的计税收入如何确认？契税的计税依据是什么？
6．房企代相关部门收取业主的费用存在什么税收风险？如何规避？
7．如何界定合作建房？出资方、出地方不同的合作模式如何界定税收经济业务？如何计税？
七：成本的确认与风险控制
1．股权收购的风险是什么？是否涉及土地增值税？股权收购之后如何确认土地成本？
2．&以房换地&&以地换房&如何确认成本？如何确认营业税的计税依据？
3．购买烂尾楼后续建造销售的，如何确认扣除项目？计算土地增值税是否适用加计扣除20%？
4．土地返还款如何进行税收处理？本课程将针对不同形式的返还款与不同的会计处理来综合分析税收问题，让您不再困惑。
5．城镇土地使用税的开始时点与终止时点如何确认？如何计算？
6．业务招待费、会议费、差旅费如何确认？私车公用的税收问题如何应对？
第三部分：专家现场预留时间与学员互动交流、答疑解惑。&
王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
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2016营改增最新政策解读 房地产营改增如何办税
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　　()4月12日讯
　　日即将全面推开试点，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。房地产业你知道该如何办税吗?下面小编奉上2016年房地产业营改增政策解读及办税指南。
　　营改增最新政策解读
　　纳税人
　　一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
　　二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
　　征税范围
　　1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目
　　(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;
　　(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。
　　2不征收增值税的项目
　　下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：
　　(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
　　(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。
　　(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
　　(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
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樊剑英：房地产企业营改增政策走向及应对策略
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3秒自动关闭窗口2015年房地产企业营改增政策走向及应对策略
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》 》樊剑英:2015年房地产企业营改增政策走向及应对策略
（课程编号：）
2015年房地产企业营改增政策走向及应对策略
思考：为嘛要营改增？建筑业、房地产业增营之争：本是同根生，相煎何太急？樊剑英税友汇问题：请问房地产和园林公司签订绿化施工合同，园林公司有苗木基地生产，既涉及工程劳务又涉及货物销售，但签订合同分别注明苗木销售总价金额，开具苗木货物发票，涉及工程劳务的开具建安发票总价，这样行吗？请老师帮着解答。二、
思考：营改增试点的步伐――我们什么时间营改增？日、7月1日、10月1日？三、
思考：建筑业核算的范围是什么？四、
思考：建筑业营改增的基本政策是什么？1.
《细则》第十六条：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。2.
《条例》第五条第三项：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。五、
思考：建筑企业施工主体与纳税主体一致否？1.
什么是转包？2.
什么是违法分包？3.
什么算借用资质？4.
什么是劳务分包？5.
什么是内部承包？ 六、
思考：建筑业新老项目如何过渡？如何计算增值税？1.
在执行过程中的合同如何过渡？2.
已预收工程款并预交营业税的项目如何过渡？3.
决算滞后造成的收入滞后（成本已发生）如何过渡？4.
营改增政策过渡问题――如何确定新老项目？七、
思考：营改增后挂靠会怎样？1.
必须申请认定一般纳税人的涉税风险2.
挂靠经营大部分成本进项税额难扣除3.
虚开发票行为的罪与罚行为人有以下四种行为之一的，即构成虚开发票的行为：1)
为他人开具与实际经营业务情况不符的发票；2)
为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；3)
让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；4)
介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。八、
思考：营改增过渡阶段账务如何调整？九、
思考：房地产业营改增面对的若干问题及猜想有无道理？1.
通过税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。2.
减税不一定实现在营改增的企业，但是对于下游购买服务劳务的增值税企业，是负担下降的，所以会引来一轮新的价格调整，分享其中利益3.
营改增后房地产销售收入可以分解吗？4.
营改增后房地产企业纳税地税是哪里？5.
销售款之外收取的利息、违约金、奖励款项怎么办？6.
施工方逾期交付工程，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？7.
客户逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？8.
在进行工程在建预收款，收齐款项并缴纳增值税后，该工程所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？9.
销售有房子的公司是否缴纳增值税？10.
以土地使用权、商品房投资设立新公司是否缴纳增值税？11.
销售地下基础设施形成的车位、车库是否缴纳增值税？12.
二手房转让如何缴纳增值税？13.
投资商铺、写字楼用来出租会遭遇什么障碍？14.
自建办公楼使用可否抵扣进项税额？十、
房地产业营改增后材料采购还要不要货比三家？十一、
房地产招投标预算造价营改增后如何改变？十二、
现行有效的税率及征收率有多少？十三、
既然营改增，什么票可以抵扣进项税额呢？1.
猜想1：成本都能取得进项税额发票？2.
猜想2：商品混凝土等材料增加税负3.
猜想3：建筑劳务费增加税负4.
猜想4：转包或分包给个人取得发票能否扣除5.
猜想5：材料都可以抵扣17%？6.
猜想6：发票的收集和认证容易吗？7.
猜想7：“甲供材料”谁来采购?8.
思考：企业发生的经营业务费、工作服、劳保用品进项发票可否抵扣9.
思考：房地产、建筑企业是否要设立库存，设立材料收发台账？10.
账面固定资产所含增值税如何处理？11.
代开发票抵扣多少？十四、
营改增后注意防范发票风险1.
要提高防范意识，从思想上重视虚开发票问题2.
要择优选取购货对象3.
对供货单位应当做必要的考察4.
要尽量通过银行账户支付货款5.
要求开票方提供有关资料，落实内容的一致性和合法性6.
对有疑点的发票，要及时向税务机关求助、查证十五、
思考：房地产有哪些专属进项税额？十六、
思考：营改增后不得抵扣进项税额的有哪些情形？十七、
思考：房地产融资租赁有木有？财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知文号：财税〔2012〕82号发布日期：对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。十八、
思考：建筑、房地产企业营改增后身份不能选择？1.
可申请认定一般纳税人2.
可选择认定一般纳税人3.
不得认定一般纳税人十九、
思考：BOT\BT项目是否视同销售缴纳增值税？二十、
思考：建筑、房地产营改增无法回避的一个思考――税率可否选择？二十一、
思考：您有境外付汇吗？如何扣缴税款？二十二、
思考：如何从增值税纳税义务发生时间看建筑房地产营改增？新正建筑公司2016年承揽天山房地产公司商品房工程5000万元。2016年1月预收工程款2000万元；2016年6月预收工程款2000万元；2016年10月结算工程款1000万元；2016年11月结算清分包工程款、材料款。如何计算缴纳增值税？二十三、
思考：营改增后存量资产该如何处理？
如您是房地产企业领航人，您可以：
理解如何站在战略角度看待房地产企业营改增；
认识自上而下全集团一致行动应对营改增的重要性。 2
如您是财税总监，经理，您可以：
领略房地产业营改增政策，探索营改增应对措施；
分析本企业财税管理现状，理解如何建立完善营改增内控制度；
初步学会正确降低本企业税收负担的方法。
培训师介绍
中国注册税务师 中国税网特约研究员;
国家税务总局网络学院 兼职讲师;
中国税网 房地产业务项目总监;
得法网业务总监，“房言税语”栏目首席顾问;
方欣科技有限公司税务事业部 咨询顾问;
曾任天山发展控股有限公司（HK02118）总会计师、多家房地产税务顾问、房地产纳税筹划专家、先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、《上海.现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范》、《税收优惠最优方案设计与点评》等。
研究方向：会计与纳税实务、纳税筹划、税务咨询服务过的客户有：曾任天山发展控股有限公司（HK02118）总会计师、多家房地产税务顾问、房地产纳税筹划专家、先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、《上海.现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范》、《税收优惠最优方案设计与点评》等。
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营改增、房产建筑、
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（点击对应图标或加为好友即可联系；在线时间：周一至周五 9:00-18:00）
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? 老客户介绍新客户参加公开课或内训课，老客户将可额外奖励0.5 倍学分；
培训师：所在地：深圳企业法律培训师：所在地：长沙“极简房地产营销”创立者&&讲师：&&讲师：张老师培训师：所在地：广州跨境电商实战派讲师培训师：所在地：上海创赢汇股权投资基金创始人&&讲师：全面掌握企业重组的6种重组方式及3种支付方式全面了解企业内部重组、重组成本全面掌握如何设计“零税负”企业内部重组方案全面掌握企业并购的程序全面了解...&&讲师：1、学习和掌握现代成功项目管理的概念，并能够认识国际先进项目管理的管理思路和方法；2、能够通过项目管理软性技能的掌握，对项目管理中的重点环节认识、...培训师：所在地：上海高级人力资源管理师培训师：所在地：杭州IPTA国际职业培训师&&讲师：&&讲师：张老师
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