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怎样做好房产中介经纪人
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2015房地产经纪人知识点：房地产转让的条件
10:27　来源：来源于网络　 |
　　房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。
　　房地产买卖是指房地产权利人（房屋所有权人和该房屋占用范围内土地使用权人于一身的权利主体）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。
　　房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。
　　房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。正是由于这一点，在实践中，经常会出现为了某种目的（譬如规避交易税费）而将房地产买卖变相转为房地产赠与的行为，需要严格区分并加以管理。
　　《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，规定了下列房地产不得转让：
　　（1）达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。作出此项规定的目的，就是严格限制炒卖地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。
　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定查封、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。
　　（3）依法收回土地使用权的。根据国家利益或社会公共利益的需要，国家有权决定收回出让或划拨给单位和个人使用的土地，任何单位和个人应当服从国家的决定，在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。
　　（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、国有土地使用权为两个或两个以上权利人共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。
　　（5）权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。
　　（6）未依法登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。
　　（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，是指除上述情形之外，其他法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　《城市房地产管理法》规定：&商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房现行转让的问题，由国务院规定。&为抑制投机性购房，日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 责任编辑：青池
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友情链接：房产经纪人如何做好网络客户的秘诀
中华写字楼网　发布日期： 9:19:26
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新闻提要 &&&
搜房网《经纪人下午茶》专栏第二期便邀请来了上海各片区几位资深房产经纪人，一起探讨下做好网络客户的秘诀，教你如何地快速成交，成为一名专业金牌经纪人。
&&& （）：房产经纪人如何做好网络客户的秘诀
不知何时起，生活与移动互联网已变得形影不离，我们的“衣食住行”越来越的流行网络化。比尔盖茨曾说过：21世纪要么电子商务，要么无商可务！在3G网络高速发展的浪潮下，房产也深谙网络这个市场的重要性，因为买房这件大事，不仅地理位置、设计、价格要考虑，还要权衡周边环境、配套设施等诸多因素，越来越多的购房者选择网络来找房、买房。那么在21世纪IT时代，公司如何能够抓住市场机遇，做好网络客户成交呢？
搜房网《经纪人下午茶》专栏第二期便邀请来了上海各片区几位资深房产经纪人，一起探讨下做好网络客户的秘诀，教你如何地快速成交，成为一名专业金牌经纪人。本期特邀经纪人：中世地产――陈文文，美同地产――史东东，九间伴――许恒，汉宇地产――董怀文，中原地产――雷海燕，德佑地产――熊文慧。
网络操作篇：
1.网络客户对哪一类最感兴趣？标题如何拟定？
陈文文：网络客户一般比较关注最新的、降价的房子。像学区房、地铁房、放心房在标题上展示出来，比较吸引客户。标签一定要用好，如高端的、名人啊、海景等凸显特色词语要用好。
熊文慧：房子降价比较明显的，业主急售等之类的网络客户比较关注。标题是要好好拟定，但是最好不要乱搞怪，例如“元芳怎么看”、“小苹果火爆房”等，因为买房是一件大事，标题还是要凸显专业点的好。
2.价格和图片怎么样去操作？
许恒：房子价格低的肯定吸引人，图片要好好的拍照.
雷海燕：中原地产在图片上这一块要求很严格，必须要将房子拍的正，拍好，会一级一级审查。虽然说房子内部本身应该还原真实，但是涉及到业主隐私和美观程度，还是会让房东将房屋收拾好再拍照，因为图片是网络客户第一眼先看到的，要给购房者清晰的图片。
熊文慧：搜房网上展示里面的视频看房也很不错，能够比较直观地看到房子的内部和外部构造，就是视频发布麻烦点。
3.现在无线的流量很高，无线搜房帮产品用起来如何？
雷海燕：无线搜房帮还是很不错的，着重分享一点，因为无线来的客户都是没有联系方式的，那我们经纪人便要用专业的房产知识跟他们聊天，让对方认可你，客户自然而然会留给你电话。无线搜房帮随时随地在线，和客户沟通很方便，一定要有耐心，不能一上来就跟客户要电话，要先给客户服务好。
史东东：无线搜房帮有几个功能很好，像潜客推荐，抢拍等新功能都很能切合当下时代特点，很好的将购房者与经纪人联系在一起。
董怀文：我们门店基本上都开通了无线搜房帮，无线过来的客户也挺多的，关键在于要好好利用好无线。
接待客户篇：
1.接到客户电话如何讲解？如何给客户提供服务？
各个经纪人同样的答案就是：了解客户需求
史东东：通过电话要给客户不一样的感觉，要凸显自己的专业性，根据客户类型不同适当地给客户讲解房子的内容，要为客户全面地分析好，比如他的预算，购房目标地址，心态等，要从客户心理出来，为客户买到一套他想要的房子为主，不能单纯的为了卖房赚钱而去讲解。
2.网络客户带看房子时候要注意的？
董怀文：和客户约定的看房时间和地点要因人而异，首先一定要避开同行竞争对手，以免被抢走客户；接下来，要在细节上打动客户，首先看房时自己一定不能迟到，天热时给客户带瓶水，下雨天提醒客户都是必须的；卖房如做人，每件小事都不能忽视。
客户维护篇：
成交后对待网络客户怎样服务？
许恒：一定要重视对成交客户的后续服务，因为客户的交际圈很可能还带来很多回头客。在跟客户成交之前做好各种服务，让客户对自己认可，以后客户有朋友买房子自然而然会给自己介绍过来；成交后，没事给客户问候一下，就当是朋友一样，例如成交过后，给客户的新房送点盆景之类的，礼轻情意重。
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城市分站：27岁的我转行做房产经纪人，从一无所有到房产销售冠军27岁的我转行做房产经纪人，从一无所有到房产销售冠军百万经纪人俱乐部百家号这是一篇相当于小传记的文章，里面关于发帖的心得是这个行业最好的培训教材。希望我能整理他的“故事”，让更多的经纪人知道，这是一份可以通过自身努力改变自己和家庭命运的工作，只要你用心。正如他所说：房产经纪这行累啊，很累，但在这个我无爹可拼的年代，唯一能拼的就是命了。为了生存，更好的生存，我一定要拼命，我不能失恋又失败…一 青春是一笔贷款一年前，我是一名保安，退伍后来到深圳，落脚在一个物业公司。刚从老家回转，现在正躺在宿舍的床上盯着上铺的床板发呆。老家的恋人刚做了别人的新娘，因为我的一无所有。在小城，我无力建立一个家庭。在深圳，仅仅一个下铺的床位容身，而且还不是归我所有。我究竟拥有什么？27岁的我！我怀念部队的生活，尽管训练艰苦，但似乎不用去想太多钱的事情。转业了，部队生活离我远去，这不是营房，是现实中的宿舍。青春是最宝贵的财富，我拥有，却为何如此忧愁？突然间，我突然明白了点什么。这青春并非我的财富，我只是一无所有，我有的只是一无所有的忧愁以及我的生命。那好吧！那好吧！让我向上帝申请一笔贷款吧，给我三年的青春，我愿以生命抵押。三年时间，我得用这笔贷款赚到财富，这样才能还清本金与利息。如无力偿还，我将结束我的生命，作为抵押的交代。确切地说，青春是一笔贷款，如果不能很好地利用，将面临人生的破产。二 入职中介如果继续做保安，注定无法偿还利息，更别说本金。那该怎么办？一没有文凭，二没有经验。我想到了小区外面的房产中介，听他们说，有人能一个月赚几万块，尽管更多的人和我现在的收入差不多。我相信自己一定能够成为凤毛麟角，在部队我的各项训练成绩可都是拔尖的。我辞去了保安的工作，走进了地产公司。我的经理据说曾经是个很厉害的角色。她看起来倒是小鸟依人的样子，只是一双眸子多了些久历江湖的精明。第一天，安排我和两个新人一起跑盘。行内人都知道，跑盘就像是部队的新兵集训，枯燥、辛苦、折磨人。两天跑下来，就剩我一个人了。我其实也跑得懵嚓嚓的，搞不懂怎么个跑法，不过对于一个前战士而言，这点苦微不足道。总之一周坚持下来，算是对店周边的小区情况有一定了解。当然我还不能入职，也就是说我还不能从公司拿到一分钱，尽管我已经花掉了我积蓄的三分之一。旧皮鞋通过一周的强烈摩擦彻底报废，新鞋用去150元；租房押金1200元，租金600元，租了一个小间，是三室一厅被隔成了十二个小间；每天填饱肚子用去28元。开单才能入职，就是说先要为公司赚到钱，公司才能给你发钱。三百六十行中，对新人来说，这可能是最残酷的一行。你不要以为老同事会照顾你，你来了，就意味着多了一个抢饭碗的，这里的游戏规则跟华尔街的并无两样，同样都是弱肉强食。三 老乡告诉我地产公司做的是一个居间生意，有房有客才有成交机会。房源在公司内部是共享的，成交后分给房源人15%的业绩就可以了，但客源得每个人自己找。客源现在无非是几个途径。店铺上门客，基本都被老同事截获，根本轮不到我；打到公司的电话，靠抢接，老业务员都练就了弹指神通，抢也抢不过；网络广告，通过在网站上发房源广告吸引客户。看来只能走网络广告这条路了。买了端口，试着发了几条，三四天一个电话都没有。请教店里的一个老乡，他摇着头说，“网络广告有效是不假。但你看看，一年深圳才多少套房子成交，深圳6万多业务员在发房源，轮到你头上哪那么容易。这行当本来就是一小部分人吃香喝辣，大多数都是喝西北风的。可还不能不发，你不发就是凭空把机会让给别人。” & 我不禁暗暗思考这个问题，这里一定有些窍门，就像攻占一个阵地一样，也得讲究个战术，直接挺着胸脯冲上去，纯粹是活靶子。四 瞄准镜里只有一个目标我联想到打仗上，看上去是千军万马厮杀，可实际上你需要对付的只是一部分敌人，一次出现在你的瞄准镜里一定只有一个目标。那我现在做的是南山华侨城这个片区，也就是说我的对手只是华侨城的业务员，6万人和我并没有多少关系。一个楼盘小区就相当于一个战场，用这个楼盘小区的网站房源平均来到这个小区的浏览客户，就是每条房源吸引客户的概率，所以多发房源，自己概率就大些，就降低同行的概率；少发房源，自己概率就少些，就增大同行的概率。放大来看，所有网站的房源平均所有浏览客户，就是每条房源吸引客户的概率，自己在各网站房源总数就是自己的总概率。单单从数量来看，规律如此，所以多发就是硬道理。发哪些网站更有效呢？我请教了好多同事从哪些网站来询盘的客户较多？百度、谷哥搜索房源看看哪些网站排在前面？通过网站知名度甚至流量的分析？……我总结出十个房源网站，深圳购房者覆盖率几乎能达到95%，我给自己设定了目标，每天在这10个网站发3条房源，不断地登陆发送，一次次的重复工作，这可把我累坏了，最麻烦的还是刷新，比发房源还要累，而且经常错过最佳的刷新时间，每天我都折腾到凌晨2~3点，我苦苦坚持了一个月。可发房源也是一件挺消耗时间的事情，而且不停做重复工作，也容易产生厌烦情绪。同事当中有一个同事，他向我推荐搜房不错。接下来的一周，我发了好多房源。不过效果一般，有几个打电话过来的客户，也许是自己不大会说，总之没有一单成交。看样子，只是多发还不能解决问题。想想也是，如果每天拼命从公司房源系统往网站上搬房源就可以成为销售冠军，公司就多找些文员来好了。事情还没这么简单。中介业务是居间。一般的做法是有房源先登记下，有客户来找房子，再到房源里寻找。实际上，房源系统或房源登记表对房子信息的反映还是很些局限的。所以，只凭房源系统，我对房子一知半解都做不到，根本也就谈不到抓住房子特点发好房源广告了。由于入行时间短，对于客户需求也是一头雾水，也就谈不到针对客户需求发好房源广告了。五 网络发帖赚到钱了网上都有些发布房源广告的技巧，认真照做都会有所帮助。但是，写好标题写好描述最根本的是要有基础。这个基础就是对房子的透彻了解。我们说每一套房子都是独特的，尤其是被装修并使用过的二手房，这种独特性就更强。你对房子理解比别人更深刻一些，就不会发那种人云亦云的房源。接下来，我利用一切机会尽可能地多看房子，仔细了解房子的情况，业主的情况，小区的情况，那个链家干过的同事还告诉我，发帖子需要拍房子照片效果才会好，于是我拍很多照片。大概一个月的时间积累下来，发房源似乎更容易了，不像原先那么难产，根本没必要发假房源出来，标题和描述也更容易了，内容也越来越能精准抓住客户的需求。懂得了如何发好房源，又有土地公的帮助，我如虎添翼，发的房源又多又好，而且总能在客户浏览高锋时把广告刷新在前面，客户的电话量也就自然多起来了，由于对房源的深刻理解，我总是能说到客户的心坎上，月底的时候就接连成交了两套，佣金收了13万。我发工资的当天晚上专门取了5 万在家里数着钱玩，也许有人会笑话我，但是当一个穷困出身的人，心里一直渴望赚钱，而真的赚到钱的时候他的兴奋是无法用语言表达的。六 我的经验客户接触多了，对发房源的针对性就把握更好。我的经验是，尽量针对房子的独特性来编写广告，比如，我一般不写“小区环境安静”，我会写“这套房卧室向小区取光，白天可以欣赏草木花卉，望见自家孩子嬉戏，踏实欣慰；夜间柔和的小区灯光被一层薄窗帘就可以挡住，却又不是那种漆漆的黑，尽可安然入睡。”再比如，我一般不在标题写“红本在手”，我会写“可以马上过户，小区内少有。”因为红本在手是个挺专业的词汇，马上过户对于普通人就好理解了。吸引客户点击进入详细页面后再细细介绍不迟。对于二手房来说，户型是可以作为独特性很好发挥的，因为拿出来卖的二手房基本很少撞户型，而户型又是一套房子最重要的特点之一。所以，挖掘户型的优点是我的一个绝招。任何优点也挖掘不出的房子几乎没有，就算是没有，也一定会有另一个优点可挖，就是“同一小区单价最低”。七 青春的贷款，申请提前还款接下来的半年，我月月攀新高，公司升我做经理，我没同意，因为经理不能直接做单。忙不过来的时候，找了公司的一个同事跟我搭档，我给他另发一份辛苦费。一年时间下来，最少的一个月我也有20万的业绩，一年的积蓄，我买了一辆小QQ，在莆田也买了一套自己的小房子，按月还贷。拿到房本的那天，阳光很刺眼，我向老天爷申请的这笔青春的贷款可以提前还贷了。文章来源：互联网本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。百万经纪人俱乐部百家号最近更新：简介:房产经纪行业媒体平台，没有谁比我更懂你！作者最新文章相关文章