国外住房共有产权制度及对我国的启示_中华文本库
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式,解决保障对象支付能力的不足以获得住房尤其
是其专有部分产权的问题 。
对作为我国现行住房保障制度主体的经济适用
房而言,土地的划拨性质使住户获得的只是有限产
权,从住房加土地整个资产的角度看,住户和国家就
形成了一种共有产权关系,而土地价值其实并没有
对住户购买经济适用房构成障碍 。 若只考虑地上建
造的房屋,那么国家和个人合作出资购买,则构成了
另一种共有产权,即房产上的共有产权 。 此时即使
将土地投资考虑进去,国家与个人依旧是共有产权,
这就是上述提到的经济适用房租售并举中形成的共
2 国外制度概览
2. 1. 1 共有产权制度
在国外,英国住房的共有产权制度最为典型,因
此做重点介绍 。 对应的住房形式包括共有产权房
( shared ownership housing ) 和共享权益房 ( shared
equity housing) ,后者与美国的有限权益房 ( limited
equity housing) 类似 。
莫智等 : 国外住房共有产权制度及对我国的启示住宅与房地产
城市发展研究 17 卷 2010 年 3 期 Urban Studies Vol. 17 No. 3
英国住房的共有产权 ( shared ownership) ,是政
府对有一定购房支付能力,但又难以在市场上承担
全部购房开支的部分群体设计的一种分阶段购买住
房的方式 ( staircasing up) 。 其所谓共有产权住房,
允许购房人根据其支付能力出资购买住房协会所拥
有住房的一定份额的产权 ( 可使用抵押贷款 ) ,通常
在 25% ~ 75% ,与住房协会共同拥有各自比例的住
房产权 。 购房人对住房协会持有的产权部分支付优
惠租金,租赁年限为 99 年,并可在具备能力后逐步
申请购买剩余的产权[2]。 当然,如果住户因为自有
产权份额较大,而收入下降导致其自有部分贷款还
款负担过重的,还可以申请降低份额,即向住房协会
出售一定比例的产权 。
2. 1. 2 政策背景与现状
英国目前推出的共有产权住房源于 1980 年启
动的 “ 共有产权计划 ”。 主要目的一是解决保障对
象范围的扩大和补贴资金有限的矛盾,腾出更多的
公共廉租房 ; 二是为建设更多的住房准备资金 ; 三是
减轻家庭住房开支负担 。 2006 年后,为了结合 “ 共
有产权计划 ” 和 “ 居者有其屋计划 ” (Homebuy ) 各自
的优点,进一步扩大保障规模并减少公共开支,英国
政府又推出了 “ 新居者有其屋计划 ” ( New
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寻找更多 ""住宅与房地产【文章编号】1006 －
－ 0114 － 07 114 城市发展研究17 卷2010 年3 期Urban Studies Vol. 17 No. 3 2010 国外住房共有产权制度及对我国的启示 莫智邓小鹏李启明( 东南大学建设与房地产研究所，江苏南京，210096) 【摘要】本文从共有产权的基本概念入手，介绍了共有产权制度在英国、美国和澳大利亚的发展概况，从住房形式、保障对象、 产权分配和组织机构等方面解释其具体做法。通过总结三国的模式，在共有产权形式、独立的管理机构和保障性延续方面提 出了对我们有益的启示。最后提出了完善我国住房共有产权制度的建议。 【关键词】共有产权; 经济适用住房; 住房保障 【中图分类号】F293. 31 【文献标识码】A 基金项目: 本文系教育部人文社会科学基金项目( 编号: 09YJCZH014 /09YJA790035) 的阶段性成果。 在很长一段时期内，我国的经济适用房一直是 采取只售不租的供应方式，直到2004 年的《经济适 用房管理办法》出台，才提出实行租售并举，鼓励房 地产开发商建设用于出租的经济适用房。江苏省在 2006 年率先在全国进行了试点，无锡、连云港、姜 堰、高邮、苏州5 市已经开始实施“先租后买”租售 并举的“产权共有”模式。广东、北京、四川、山东、 浙江等省的部分城市也在酝酿或开始行动。 实际上，财产的产权共有在世界各国广泛存在， 如在占有的先后上存在分时共有和同时共同。后者 又可分为共同共有和按份共有等。目前，英国、美国 和澳大利亚等发达国家在住房供应政策中都有一种 共有产权的形式，即各方通过共同出资购买一套住 房并且因此享有一定份额的产权，从而减轻了住户 单方一次性购买的经济压力。我国部分地区试点的 经济适用房共有产权模式同属此类。国内由于实践 晚，对国外该领域的尚不多见。因此，研究和分析国 外的制度无疑能够打开我们的思路，对完善和指导 我国的政策实践大有裨益。 1 共有产权辨析 我国的共有产权住房，是指住房财产在法律上 为多个个体组成的共同体所有，共同体内每一个成 员都分享这些权利［1］。我国的民法和物权法在“一 物一权”基础上，都认可一个所有权可以由两个或 两个以上的民事主体所共有。但本文所讨论的共有 产权制度，出发点并不是讨论法律上的产权共有关 系，而是住户获得住房的方式或者说一种保障性住 房的形式。例如，在公寓住宅中，各户拥有自己独立 的专有部分的所有权，对于公共部分则享有共有权， 这通常是明确的，属于区分所有权的研究范畴，而笔 者关注的则是政府如何通过多方共有这一产权形 式，解决保障对象支付能力的不足以获得住房尤其 是其专有部分产权的问题。 对作为我国现行住房保障制度主体的经济适用 房而言，土地的划拨性质使住户获得的只是有限产 权，从住房加土地整个资产的角度看，住户和国家就 形成了一种共有产权关系，而土地价值其实并没有 对住户购买经济适用房构成障碍。若只考虑地上建 造的房屋，那么国家和个人合作出资购买，则构成了 另一种共有产权，即房产上的共有产权。此时即使 将土地投资考虑进去，国家与个人依旧是共有产权， 这就是上述提到的经济适用房租售并举中形成的共 有产权。 2 国外制度概览 2. 1 英国 2. 1. 1 共有产权制度 在国外，英国住房的共有产权制度最为典型，因 此做重点介绍。对应的住房形式包括共有产权房 ( shared ownership housing ) 和共享权益房( shared equity housing) ，后者与美国的有限权益房( limited equity housing) 类似。 莫智等: 国外住房共有产权制度及对我国的启示住宅与房地产 城市发展研究17 卷2010 年3 期Urban Studies Vol. 17 No. 3
英国住房的共有产权( shared ownership) ，是政 府对有一定购房支付能力，但又难以在市场上承担 全部购房开支的部分群体设计的一种分阶段购买住 房的方式( staircasing up)。其所谓共有产权住房， 允许购房人根据其支付能力出资购买住房协会所拥 有住房的一定份额的产权( 可使用抵押贷款) ，通常 在25% ～ 75% ，与住房协会共同拥有各自比例的住 房产权。购房人对住房协会持有的产权部分支付优 惠租金，租赁年限为99 年，并可在具备能力后逐步 申请购买剩余的产权［2］。当然，如果住户因为自有 产权份额较大，而收入下降导致其自有部分贷款还 款负担过重的，还可以申请降低份额，即向住房协会 出售一定比例的产权。 2. 1. 2 政策背景与现状 英国目前推出的共有产权住房源于1980 年启 动的“共有产权计划”。主要目的一是解决保障对 象范围的扩大和补贴资金有限的矛盾，腾出更多的 公共廉租房;二是为建设更多的住房准备资金;三是 减轻家庭住房开支负担。2006 年后，为了结合“共 有产权计划”和“居者有其屋计划”(Homebuy) 各自 的优点，进一步扩大保障规模并减少公共开支，英国 政府又推出了“新居者有其屋计划”( New Homebuy) ，以此来资助大约10 万个家庭在2010 年 之前拥有自己的住房。它由3 项目子计划组成，包 括“社会住房购买计划”( Social HomeBuy) ，“新建住 房购买计划”(New Build HomeBuy) 和“公开市场购 买计划”( Open Market HomeBuy)。相关的具体内 容如下表1 所示。 表1 英国低成本住房所有计划 实施时间计划保障对象 . 3( 常规模式) ( 市场自助模式) . 3 2006. 4― 共有产权计划( Shared ownership) 居者有其屋计划(Homebuy) 社会住房购买计划( Social HomeBuy) 新建住房购买计划(New Build HomeBuy) 公开市场购买计划(Open Market HomeBuy) 东部地区、伦敦的重要职业人士( key worker) 和首次购 房者 公共住房租户(existing social tenant)，这些人不够资格享 受后边两项政策，但又没有能力去购买自己的住房者 东部地区、伦敦的重要职业人士( key worker) 和首次购 房者 根据有关统计资料显示，截至2005 年3 月31 日，英国总共有超过113 家住房协会提供共有产权 住房制度的服务，平均每个住房协会拥有640 个家 庭的部分产权。2005 年当年有5300 多个此类住房 出售，平均每个家庭首期的产权份额为47%［3］。 2. 1. 3 实施计划与做法 ■“共有产权计划”与“新建住房购买计划” 根据住房来源分为常规模式( Conventional Shared Ownership，CSO) 和市场自助模式( Do-ityourself Shared Ownership，DIYSO) 两种。前者由住 房协会新建或翻修其拥有住房并租售给住户，同时 被允许在部分住房紧缺地区对住户购买的产权份额 设置上限以控制旗下的房源;后者住房来源为市场 上的私有住房，实行按套补贴，施行的时间较短，其 余同前者。2006 年以后，“共有产权计划”被“新建 住房购买计划”取代，做法类似。 ■“居者有其屋计划”与“公开市场购买计划” “共有产权计划”的做法均属于半租半买，产权 共有。于此相区别的是20 世纪90 年代推行的“居 者有其屋计划”中设计的“共享权益”模式( shared equity)。在这个计划中，住房协会向住户提供从住 房公司获得的无限期免息的权益贷款( equity loans) ，额度为所购买的市场住房价值的25% ( 在威 尔士为30% 且部分地区可达50% ) ，其余的购房款 通常由住户申请住房抵押贷款实现①。该政策的保 障对象必须是住房协会或地方政府住房的租户，或 者符合廉租房要求并且列入了地方政府的轮候名 单。享受该政策的住户，只要将住房重新上市，就必 须一次性补交全部的免息贷款，且所借25% 份额对 应的价值为出售当时住房的市场价值。政府调查的 数据显示，从1997 至2006 年超过8 万户家庭采用 共享权益模式解决其住房［4］。2006 年后，“居者有 其屋计划”被“公开市场购买计划”取代，做法类似。 ■社会住房购买计划 鼓励租户购买其目前租住房屋的完全或部分产 权。购房人可以先支付至少25% 的产权。政府鼓 励出租房屋的房东来参与这项计划，并给予一定的 优惠条件。价格可以优惠，购买的份额越多，打折的 住宅与房地产莫智等: 国外住房共有产权制度及对我国的启示 116 城市发展研究17 卷2010 年3 期Urban Studies Vol. 17 No. 3 2010 程度越大。对于剩余部分的产权，购房人每年按剩 余产权价值的2. 75% 到3% 的比重交纳租金。购房 人要按当期的市场评估价格来购买剩余部分的产 权。 2. 1. 4 共有产权和共享权益的比较 在管理方面，两者最大区别是共享权益模式不 存在租赁关系，没有租金的概念，管理上更加简单; 共有产权模式则进行租金补贴。实际上，贷款机构 的租金收入被提供权益在未来的溢价代替了。在产 权方面，共有产权模式下房屋产权属于住房协会 ( 当然还可以包含其他私营机构或者私人业主) 和 住户共有② ，住户拥有不完全的所有权;而在共享权 益中，住户完全持有其房地产，拥有全部所有权，政 府出资的价值只体现在在利益分配上，一是贷款使 用费，二是所占权益出售获得的溢价。两种模式的 比较如图1 所示。 图1 共有产权与共享权益③ 将共有产权和共享权益进行比较的目的，是因 为尽管两者在所有权上存在本质区别，但是在财产 权益的构成上，都是住房协会与住户按出资份额共 享。也就是说，在房屋的价值形态上相关主体的结 构都相同。既然这两种政策工具都有相同的出发 点，即希望采用共有的方式，通过在住房财产权益上 有限的补贴带动住户以及私营机构自有资金的投 入，提高住户的住房自有率，使私营机构通过分享权 益取得收益，那么这两种模式都符合我们共有产权 制度设计的初衷，因而都可以做为研究的参考对象。 2. 2 美国 在美国，住房的共享权益制度在财产权利分配 上介于租赁和完全自有之间［5］。其共享权益住房 属于可负担住房( affordable housing) ④ ，面向中低收 入家庭，这是因为通过上述形式建设的住房或多或 少都享受了政府不同形式的补贴，政府进而对这些 住房的住户准入进行限制。__________尽管美国的共享权益住 房并没有资产权益或者所有权上按份共有的特征， 但是住户在房屋财产权利分配上的特征如购房享受 优惠，处分受到限制上与英国的制度有类似之处，因 此仍具有研究借鉴的价值。 2. 2. 1 限制性契据住房( deed-restricted housing) 在限制性契据住房中，房屋的契据［6］中附有保 证条款( convenant)。房屋所有者受到该条款的约 束，按照可负担性的要求实施转让。通常保证条款 设有优先权，即非营利机构或政府部门有权优先回 购这种住房。有时，住户可以申请政府机构提供的 低息或免息的权益抵押贷款，与英国的共享权益做 法类似。只要再次转让时以规定的价格出售给符合 保障条件的住户，则贷款不需要偿还。这种贷款同 样起到了限制的作用。 2. 2. 2 社区土地信托住房( community land trusts housing) 在社区土地信托住房中，土地和附着的建筑物 产权由不同的主体持有，即住户只享有住房的所有 权和土地的租赁权，享有土地所有权的是非营利的、 具有社区背景的公司。租赁期通常为99 年，其长短 决定了要保持可负担性的最短期限。场地的租约是 这种做法的核心，它规定了住房维护和抵押上的权 利义务关系，允许住户对租赁权进行调整，并可传给 莫智等: 国外住房共有产权制度及对我国的启示住宅与房地产 城市发展研究17 卷2010 年3 期Urban Studies Vol. 17 No. 3
其后代，但禁止转租住房。持有土地的社区住房信 托公司的成员中，有1 /3 为租赁土地的住户代表， 1 /3为没有租赁关系的人员代表，其余为前两者选出 的人员，但必须包括部分政府部门、私人贷款机构或 者具有社区背景的组织的代表。当然，持有社区土 地的公司所持有的土地范围不仅限于某一社区，可 以更多。这种通过土地租赁关系控制可负担住房的 做法在加拿大和英国也能见到。 2. 2. 3 有限权益合作住房( limited equity cooperatives)英国房产新政如何影响购房投资者？
　　英国财政大臣奥斯本于11月25日下午宣布了财政年度英国秋季财政报告。其中一项关于房地产的政策调整以及印花税的加收引发人们的关注。总体来看，新调整的计划将会为英国首次购房者提供更多的优惠，刺激英国房产市场；但同时对二次购房者加收印花税的政策也会增加了广大房东以及想拥有多套房产的投资者带来压力。下文将对财政报告中关于房地产政策的各个细节信息做出总结，为有在英购房意向的华人们提供更多参考。　　共享产权购房援助计划（Help
to Buy Shared
Ownership）　　所有年收入低于8万英镑（伦敦地区标准为9万英镑）的家庭将可以选择购买部分产权而非整个房产，从而减轻压力。“共享产权”计划允许人们购买部分产权，同时他们可以在之后逐渐增加购买的产权，对于房产中其他没有购买产权的部分，可以以交租的形式来使用。　　目前，地方政府为
“共享产权”的准入资格设置了很多不同的“门槛”，例如购买者需要在当地工作或者是当地廉租房的租户。然而，新的“分享放权”计划将会取消这些限制，而面向所有年收入低于8万英镑（伦敦地区标准为9万英镑）的家庭开放该计划。　　参与“分享放权”计划的购买者，可以选择分享一个房产的25%到75%的份额。剩余的部分房产的租金将不会超出剩余房产购买价格的3%。例如，一个价值22.7万的房子，购买者已经购买了其40%的房产份额，那么其需要支付的租金就不会超过剩余60%份额价钱的3%，那时就4000磅一年，或者是340磅一个月。　　政府将会推出13.5万套共享产权的房产，帮助更多人通过较长的周期来购买他们可以负担的房产。这个计划将会在全英格兰地区实施。　　伦敦购买援助计划（London
Buy）　　从2016年起，如果你在伦敦购房，政府将可以为你提供40%的免息贷款。　　伦敦帮助购买计划将为住房成本较高的伦敦居民提供40%的贷款，并享受到五年的免息，有效期将到2021年。这个计划将会同时开放给首次伦敦购房者，以及新搬迁到英格兰购买房产价格在60万以上的购房者。　　针对伦敦帮助购买计划的买家，需要满足以下条款：　　-至少支付房价的5%作为定金；　　-政府提供房款40%的贷款；　　-申请另外的高达55%的抵押贷款；　　另外，首次购房者的个人储蓄帐号（Help
ISA）将于12月1日正式执行。账户的持有者每储蓄200英镑，政府将会额外补充存款50英镑到个人的账户，相当于政府补贴25%给购房储蓄。政府补贴的上限为3000英镑，相当于帐号持有人储蓄12000英镑。　　购房援助计划（Help
to Buy）　　首次购买房产者若购买新建的住宅（Starter
Homes）可以获得低于市场价格20%的优惠。根据财政报告显示，政府将会投入23亿用于未来五年建设20万套新建住宅（Starter
Homes）。这些新建的住宅可以以低于市场价格20%出售，但这种优惠只会面向40岁以下的首次购房者。打折后的房屋价格，在伦敦以外的地区将会低于25万，在伦敦地区则会低于45万英镑。　　印花税
Tax）　　日起，二次购房者将要交付3%的印花税。从日开始，针对购买格外住宅的购房者，如买房出租的投资者（Buy
Let）或者购买第二套住宅的购房者，将额外征收3%的印花税。　　到2021年，额外征收募集到的10亿英镑将用于帮助增加经济适用房的预算，以帮助首次购房者。　　“购房权”计划
（Right to Buy）　　“购房权”计划目标对象将会扩展到到住房协会的租户。
（责任编辑: 党思欣）
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财经新闻 你总比别人先知道英国签证在线申请表的问题,What is the ownership status of your home? (Required) 您所居住房屋的产权归属？ 我目前的居住房屋属于夫妻共同财产，我是我拥有它，还是选择我和家人住在一起选项呢？
全部答案（共1个回答）
我是填的 post code,上面的地址行1,2会自动填写,英国用这个邮编定位比较普遍
关于不动产证明
　　中国的房子目前还算值钱，有房不仅能证明你有钱有住所，关键是让签证官觉得你在国内还有归属感，有牵挂，减少有移民的嫌疑。
　　以前签证宽松的年代...
到当场递交的时候,还是可以更改的,等叫道你的号,去交文件时,和收件员说你需要做些更改。直接在表格上改,然后在更改处旁边签名,就可以了。 我之前就填错过东西,当场...
都可以,如果按英镑就写GBP xxx,如果按人民币就写CNY xxx。是你计划花费的费用,生活费指一般生活费。有同伴就写同伴,签证尚未取得。
找到原因了,是前面填好的资料没保存好
答: 中山有好点的小产权房吗，这个肯定有的呢。小产权一手楼盘,有多年的集资房策划经验,二手房等最新最热最火房源信息,为您找到最适合的房。所有看房是免费服务，没有任何中...
答: 朋友你好！因为一时的不顺而失落消沉一时这是难免的，人人都会碰到！但要及时的调整自己的心态，及时从谷底向上爬！我觉得你应该多参加一些论坛，多参加一些活动和聚会，比...
答: 当今社会节奏紧张,人们只顾住工作,却忘了或根本没有时间去休息,体力一直在透支,身体内堆积的生活垃圾无法排除,时间长了垃圾多了就会出病了,等待到发现是都迟了;所以...
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这个不是我熟悉的地区Shared Ownership
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Want to get on to the property ladder but struggling to stack it up financially&
Shared Ownership
Want to get on to the property ladder but struggling to stack it up financially Shared Ownership could be the answer.
Shared Ownership is where you buy just a share of a property (between 25% and 75%) from one of the UK's housing associations. You then pay the housing association an 'affordable rent' on whatever part you don't own.
What kind of property can I buy?This will vary according to the specific housing association. But generally, Shared Ownership schemes can be applied to new-build and existing properties – all of which will be leasehold.
Am I eligible?You can qualify for the shared ownership scheme if:
You are a first-time buyer or non-homeowner (although you may have owned in the past) who cannot afford to buy a home outright.Your household earns ?60,000 a year or less. This rises to ?71,000 if you're buying a one or two-bedroom property in London and to ?85,000 if you're buying a three or more bedroom property in London. (Note – from April 2016, these household earnings thresholds will be raised to ?90,000 a year in the capital and ?80,000 for the rest of the country.)If you are aged over 55, you may qualify for the Older People's Shared Ownership scheme. But, unlike the wider Shared Ownership, here you can only ever own a maximum of 75% of your home.
If you have a long-term disability, you can apply for another Shared Ownership scheme, known as Home Ownership for People with Long-Term Disabilities (HOLD).
If you already live in a local authority property, you may be able to apply for Social HomeBuy. This works in the same way as Shared Ownership but offers a discount on the value of your property on the first and any further shares you purchase.
What costs should I expect?Deposit: Typically, you'll need to raise a deposit of at least 10% of the share of property you are buying. You'll also need to secure a mortgage for the remainder of that share from a bank or building society.Rent: You'll then have to pay rent to the respective housing association on whatever the share of the home you don't own.Fees: All normal house-buying costs will still apply such as mortgage and legal fees, surveys and Stamp Duty.Annual charges: As Shared Ownership properties are leasehold, there will probably be annual service charges to pay to maintain common areas and grounds.How do I buy more of the property?Once you're in, you can buy more shares of the property from the housing association until you own it outright, a process known as 'staircasing'.
The cost of your additional shares will depend on the value of your home at the time you choose to buy them. So if the value of your property goes up, so will the price of your shares. Likewise, if the value of your home falls, the price of your shares will be cheaper.
Each time you want to buy another share, the housing association will value the property – and you'll be charged the valuer's fee.
The greater the share of the property you own, the less you will pay in rent. And once you own the property outright, you will no longer need to pay any rent at all.
What happens when I want to sell?When it comes to selling, the process will depend on how much of the home you own. If you still own just a share of your home, the housing association has the right to find a buyer for it. The property will be known as a 'Shared Ownership resale property'.
If you have staircased and now own 100% of your home, you will be able to sell it yourself. However, for 21 years from the date the home became 100% yours, the housing association may have the right to buy it back first - known as 'first refusal'.
How do I buy a Shared Ownership resale property?The buying process is almost exactly the same for existing resale properties and new-build Shared Ownership homes. The only difference is that the minimum share a new buyer can purchase will have to be the same or more than the one the current seller owns. Beyond that, buyers can purchase up to 75% of the home, or just whatever share they can afford.
What are the advantages of buying a Shared Ownership property?It can be a good way (or the only way) to get on to the property ladder – or live in a much bigger home than if you bought outright.
And because you are only buying a share, the mortgage you will need to secure against the home will be significantly smaller than if you were to buy without the scheme.
You may also be able to save extra cash after you've paid your rent, which you can invest later on in further shares of your home.
What are the main disadvantages of buying a shared ownership property?Even if you are eligible for Shared Ownership, not all lenders offer mortgages for Shared Ownership homes.
Once moved in, you won't be able to make any major changes or improvements unless it's stated you can in the lease and you have permission from the landlord.
If you decide to sell before owning 100% of a Shared Ownership home, the housing association has the right to find you the buyer. And even once you own 100% of it, you may have to give the housing association first refusal when you come to sell.
How do I apply for Shared Ownership?That depends on where you want to buy within the UK.
If you are looking in England (anywhere outside London), you will find properties for sale under Shared Ownership at the Share to Buy website.If you are buying within London, the First Steps website is a good place to start.If you are buying in Scotland, visit the Scottish Government's website.If you are buying in Wales, you will need to speak directly the relevant housing association..Looking for more of the latest headlines on LinkedIn?