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问题：  &#xe6
[问答题,计算题] 某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
对于新建项目，大气污染源调查与分析的方法有：（）。 ["现场实测、类比法和经验估计法","物料衡算法","类比调查、物料衡算法和设计资料","现场调查和实测法"]
我国对围生期的规定是（） ["A.从妊娠满28周（即胎儿体重≥1000g或身长≥35cm）至产后1周B.从妊娠满20周（即胎儿体重≥500g或身长≥25cm）至产后4周C.从妊娠满28周（即胎儿体重≥1000g或身长≥35cm）至产后4周D.从胚胎形成至产后1周E.从胚胎形成至产后4周"]
据《环境影响评价技术导则-总纲》，在进行社会环境现状调查与评价时，当建设项目拟排放的污染物毒性较大时，应进行（），并根据环境中现有污染物及建设项目将排放污染物的特性选定调查指标。 ["文物与&珍贵&景观调查","人口分布调查","人群健康调查","交通运输调查"]
在我国城市土地使用制度改革之初，征收土地使用费起因是（）。 ["国家允许土地出让、转让","国家是土地的所有者","举办中外合营企业","市场经济的需要"]
有周期性排卵和行经，具有生殖功能的时期称为（） ["幼年期","青春期","性成熟期","更年期","老年期"]
某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
参考答案： （1）计算土地取得费（4.5+1.5）&108/（5&108）=120（元/m2） （2）计算土地开发费（2.0&108）/（1&108）=200（元/m2） （3）计算投资利息120&［（1+0.1）2-1］+200&40%&［（1+0.1）1.5-1］+200&60%&［（1+0.1）0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m2） （4）计算投资利润（120+200）&20%=64（元/m2） （5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）&20%=85.47（元/m2） （6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m2） （7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积&100%=（5-1.5）/5&100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m2） （8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61&［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m2） （9）计算土地总价格707.74&0（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元/m2；总价格为7077400元。
●&&参考解析
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一、成本逼近法在使用过程中存在的几个问题
1、在土地用途为住宅、商业、办公之类的经营性用地出让评估中，成本逼近法评估出来的结果与市场比较法、剩余法评估出来的结果差异较大，成本法结果偏小，这时估价师只好无奈地把成本逼近法评估出的结果弃之不用。成本逼近法真的不适合住宅、商业、办公之类的经营性用地出让评估吗?
2、上海市征收成本通常很高，有些市中心区域拿地成本已经不输于市场成交价，而我们用成本逼近法计算出的结果偏低，原来看似简单的成本逼近法计算出的结果真能反映当前的真实成本吗?土地取得成本是否有漏项?
3、土地开发费根据经验数据每平方米在100- 200元区间内，但具体是多少，有没有取值依据呢?成本费用随人工、材料、通货膨胀等等因素的增加而应有不同，这部分的成本往往也是一笔糊涂账。
4、土地增值收益在取值时，传统的做法是等同于土地出让金，或者根据需要取值，土地增值收益到底怎么取也是一个难点。
针对上述问题，笔者有一些思考与大家沟通交流。
二、土地取得费的计算
土地取得费是指用地单位为取得土地的使用权而支付的各项客观费用的总和。首先要明确我们计算的土地取得费不是指特定的待估宗地的个别费用，而是指征收待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。众所周知，中国的土地使用权分国有土地使用权和集体土地使用权两种，根据欲取得土地原土地使用权性质不同，土地取得费的计算自然分为集体土地使用权取得和国有土地使用权取得两种不同的计算思路和方法。国有土地使用权取得费按征收安置费计算，征收安置费主要包括房屋及构筑物的补偿费、安置补助费及相关税费等。目前上海市占较大份额的还是集体土地使用权经农用地转用程序或者经征收程序得到。本文重点分析这部分土地取得费的计算，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》[沪府发[2011]75号)相关规定，理论上土地取得费分类别计算如下表：
应用上述分析法时有如下难点问题：
1、各土地类别较为准确的面积数据难以得到
估价对象所在区域农用地、建设用地的比例关系。因为农用地的征收费用和建设用地的费用是不同的，所以必须进行区分，各区统计部门相关统计信息均可以查到该区域总土地面积，以及该区域耕地面积(即农用地面积)，两者相减，即为建设用地面积，粗看没有什么问题，但个人认为，这里存在一个误区。我们现在计算的是集体土地使用权的取得费用，上述两者相减的建设用地面积其实包含了两块，一块是集体所有的建设用地面积，一块是国家所有的建设用地面积，咱们应该剔除国家所有的这一块。现在问题来了，查阅各区统计信息，乡镇国有建设用地这一块土地面积没有一个公开渠道可以查到准确数据，集体建设用地这块可以查到吗?除了个别区，比如金山区，集体土地所有权登记发证工作做的比较好的，可以查到集体所有的土地总面积，很多的区目前这一块也是难以查到确切的数据，所以集体所有权农用地与建设用地的比例关系的确定较为困难。必要时，需到乡镇相关政府部门调查了解。
2、需仔细甄别各项面积和安置人口统计数据
征地人员包括征地范围内的需安置的男女养老人员和劳动力，在各年度的统计年鉴中需仔细甄别，需了解统计部门统计口径和我们需要的数据的差异。有效的征收范围内人口数据应为征地区域内农业户籍人口，而年鉴中的农村人口往往包括非户籍的外来人口，这部分人不在安置范围内，故需认真核实加以排除，得出正确的土劳比数据。
3、集体建设用地应区分农民宅基地、农村设施用地和企业用地
集体建设用地里农民宅基地、农村设施用地和使用集体建设用地的企业用地的比例关系。一般来说，农用地的征收整个体系完整，各项收费均有相应的法律法规条文予以明确，可操作性强。集体建设用地的征收费用的计算就相对复杂和困难的多，集体建设用地分为农民宅基地、农村设施用地和使用集体建设用地的企业用地这三大块，但要查询到各村各镇这三块各自占用的土地面积几乎是不可能的。具体到一个拆迁基地，若可以分清上述三块，则可以按相关政策对征收对象重置成本、费用、税费分别进行测算，以得到相对准确的土地取得费用。若上述三种用地的比例关系无法得到，常规的操作思路是选取目前最具代表性和可操作性的农民宅基地的征收补偿费作为集体建设用地的土地取得费，毕竟集体建设用地里农民宅基地是占有绝大部分的比例。
4、在测算土地取得费时应考虑保障性安置房这部分成本
农民宅基地的征收补偿是以成本价还是以市场价计算。在计算农民宅基地的征收补偿费用时，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的相关条文，常规思路是测算房屋建安重置结合成新单价加土地使用权基价及价格补贴，考虑适当的生活补助，搬家补助，奖励费等，以模拟拆迁的思路计算。个人认为这些成本并没有代表用地单位所付出的全部成本，对用地单位来说，一笔相当大的开支是为失地农民提供政策性安置用房，这部分用房的价格往往是市场价格的一半甚至更低，失地农民以优惠价格得到本分内的安置房以外还可以以低价额外得到一部分住房。用地单位这部分隐性收益的流失要不要计入成本呢?这部分安置用房价格是按成本价，还是按政府定优惠购买价，甚至于用市场价来计算，这些互相之间的成本差异是巨大的，在用成本逼近法计算时，常常感觉价格偏低，与土地取得成本计算的偏低是不可分的，我们并没有考虑给予失地农民隐性的巨大利益，也没有真实核算用地单位为失地农民提供的安置房所发生的实际成本是多少。在过去的征收补偿中，人员安置费用占了相当大的比例，现在的征收补偿中最大的一块应是提供政策性安置用房所产生的费用，个人认为起码应按安置用房真实成本价减去失地农民所付购房款项得到农民住宅的拆迁补偿费用。
5、计算安置补助费时应考虑人员教育培训再就业费用
安置补助费的计算我们一般仅考虑征地范围内养老人员和劳动力的保险、生活补助等费用，但我们认为这些仅仅是对失地农民的基本保障，而要达到失地者生活水平不降低甚至有所提高，保障社会稳定的目的，《上海市被征用农民集体所有土地农业人员就业和社会保障管理办法》的通知沪府发 [2003]66号，还应考虑征地劳动力教育培训再就业。这部分费用很多人容易忽视，而具体费用多少目前也没有一个明确的规定，个人认为可借鉴社会培训机构收费标准计算。
三、土地开发费的计算
土地开发费是指土地开发者在取得土地使用权后，对土地进行再开发，已达到建设用地使用条件所付出的相关基础设施配套成本，该部分费用就是通常所说的基础设施配套费，即我们常说的“五通一平”、“七通一平”的费用，一般指宗地红线外几通，宗地红线内场地平整。理论上宗地红线外“几通”的费用应为该区域基础配套设施总投入乘以成新率的现状价值，由区域内享受这些设施便利的使用者按其使用份额进行分摊，宗地红线内的配套费用则根据估价对象的实际情况结合成新率分别计算。这部分费用也是我们估价师常常感到心里没底的地方，比如供水成本是指距城市供水管网最近接入点通向宗地内的供水设施建设成本；供电成本是指城市电网最近接入点通向宗地内的供电设施建设成本，等等。电、上水、下水、气、通信等等均可到相应的政府主管部门了解，但现实是新开多少 KV电，多少口径的水，通讯宽带多少兆瓦，价格多少较容易得到，但配套设施的新旧程度，保障率的高低对我们是难点，这些成本的高低理论上不同用途的宗地均有不同，不同的区域，不同的时点，也差异较大，要仔细准确的核算它们就需要跑相关的单位拿到一手数据资料。个人认为可参照上海市住宅工程相关配套收费标准结合实际情况进行计算，各项配套费整理如下：
成新率的计算可使用直线法计算，通过查阅估价对象区域土地开发的起止时间，假设为期间内均匀投入，则其已使用年数为其开发期的中间值，结合理论上各项配套设施的可使用年限，可大致推算各项配套的成新率。
四、土地开发期的设定
土地开发周期是计算利息的重要指标，也与投资利润率有密切相关，土地开发期的长短与拟开发土地的规模和难易程度相关，照字面来理解，土地开发是指对宗地外基础设施相关配套及宗地内场地进行平整以达到建设利用条件的活动，那么开发周期是不是应该包括宗地外基础设施相关配套的建设周期?宗地内场地平整周期比较好估算，根据其土地面积大小，土地地质条件等要素大体可以做出判断，但宗地外的配套设施的开发周期呢?如何核算?在以往的土地估价实践中，土地开发期的设定是较为随意的，一般设为1―2年，个人觉得土地开发期为待估宗地所在区域平均开发周期，应与土地开发费的投入密切相关，可通过查阅该开发区域总开发量和总开发期数据，可得到每年平均开发数据 (这类数据在各开发区或一级开发商公开的数据可以查到)，年均开发量与待估宗地规模进行匹配，就可大致推算出待估宗地的开发期。
五、土地增值收益的计算
土地增值收益的计算历来是一个难点，众多的专家同仁对这个问题进行了探讨，从绝对地租到级差地租的理论出发，都有比较好的阐释，土地增值收益不等同于土地出让金，是待开发土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加额，或者说是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额，已是行业共识。
完全真实土地增值额遵循土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额的原则，通过市场调查及一定的数学统计方法求取。
成本逼近法的基本公式：无限年期的土地使用权价格＝土地成本价格＋土地增值收益＝土地成本价格＋土地成本价格×土地增值收益率，则
土地增值收益率＝无限年期土地使用权价格／土地成本价格－1
无限年期的土地使用权价格可以通过先得到有限年期的土地使用权价格通过修正得到，有限年期的土地使用权价格通过搜集该区域近两年类似所有成交案例，在通过对其位置、成交日期、溢价率的不同进行分析，取不同的权重，用加权平均的方法得到该区域该用途土地的平均价格。公式如下：
用一个实例来说明，我们做过松江区永丰街道中山西路一个住宅用地的挂牌底价评估，估价基准日为日，我们选取了松江区同级别用地近两年的住宅用地成交案例列表如下：
我们通过取不同权重的方式对该区域所有成交案例的价格进行修正，得出的区域平均价尽量接近估价对象区域的真实平均价，得到估价对象地块在使用年期均为最高年期70年的住宅用地均价，通过年期修正到无限年期的价格，即
无限年期的土地均价＝743／(1－1／(1＋6％)70)＝756万元／亩
土地还原率取6％。
土地成本价格通过到当地征地事务所了解，上海市松江区类似区域，如果征收建设用地(农民宅基地、集体建设用地)，前期土地取得成本加上必要的开发费用，其土地价格一般在100-120万元／亩。如果征收农用地，其取得土地成本比较低，一般不会超过50万元／亩。一般土地征收中，根据《2012年松江区统计年鉴》建设用地和农用地的比例为72：28。则：
土地成本价格＝120×0．72＋50×0．28＝100万元／亩 (取整数)
通过上述分析，确定本次评估估价对象住宅用地的土地增值收益率＝756／100－1＝656％。
上述方法中关键是要掌握真实的一手成本价格的数据，如能通过各地征地事务所的一手资料将更为准确可靠，通过一些数学模型的分析方法可以较为准确的求出土地增值收益率。
正因为通过土地开发和土地转变用途后土地增值额金额巨大，在“公、私”之间如何分配成为土地征收过程中矛盾的风暴眼，也是很多土地征收过程中问题的根源，关于农地征收后土地增值的分配，理论界基本形成了“涨价归公”、“涨价归私”、“公私兼顾”三种观点，不同的观点导致了土地增值收益计算上的巨大差异，笔者观点应是区分不同估价目的，针对土地增值收益的归属进行具体分析，确定一个合理的土地增值收益分配系数。比如，土地招拍挂底价评估为目的的土地评估，政府收回前期投入而进行公开招拍挂，应接近于“涨价归公”；土地征收评估为目的的，私人情感上倾向于“涨价归私”，土地增值收益分配系数在充分尊重农民财产权的背景下，应向农民有所倾斜，但也不容忽视公共投入而归于私所导致的社会不公，则“公私兼顾”因综合考虑了政府在城市发展建设中的贡献与被征地农民的权益是社会的主流认识，那么如何合理确定土地增值收益分配是关键。
评估思路如下：
不同估价目的下土地增值收益＝完全真实土地增值额×土地增值收益分配系数
土地招拍挂底价评估为目的的估价，土地增值收益分配系数接近于1；
土地征收评估为目的的估价，土地增值收益分配系数应介于0．5-1之间；
土地抵押评估为目的的估价，在谨慎原则的考虑下，土地增值收益分配系数应介于0．1-0．5之间。
六、区域及个别因素的调整
区域及个别因素的调整参照基准地价相关因素修正，其中区位因素的调整尤为关键，价格的决定因素就是区位，在实践中区位因素的修正显得过于随意，往往没有一个明确的指标，或者能有说服力的依据，笔者认为可参考当地GDP数据、国民收入等指标进行比较，一般来说，区位越好的地方其经济发展相应会更好，国民收入也相应更高，其地价也相应更高。
成本逼近法估价结果偏低的原因个人认为在计算成本价值的时候，构成成本的因素有些遗漏，需要我们认真的加以研究，这种方法并不仅仅是适用于工业土地或者无收益、无交易的公用设施用地等，对住宅、商业、办公等经营性用地同样适用，特别是土地增值收益的把握尤为重要。
成本逼近法需要研究和探索的地方还有很多，比如投资利润率如何较为准确的测算，土地还原利率如何确定等等，都需要平时积累更多的数据。本文因能力所限，很多的答案需要在以后的工作中去探寻，一个个来解答。文中有不到和错误的地方欢迎批评指正。　　(作者：上海国城土地房地产估价有限公司注册房地产估价师
李志刚)　　(出处：《上海房地产估价》2016年第2期)
版权所有：国家信息中心 国信房地产信息网
电话:010-58133 传真:　E_mail:商业用地可以用成本逼近法评估吗_百度知道
商业用地可以用成本逼近法评估吗
我有更好的答案
一般商业用地不用这个方法吧。除非商业用地这一栋楼都是你家的。而且用成本法价值太低了。也不知道你什么用途。你要是想评估价值低，也可以考虑收益法呀。
评估公司评估员
成本逼近法主要用于工业用地的评估
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。2018最新房屋评估费收费标准_拆迁安置估价的工作内容
<h1 class="h2-title" id="speid" data-id="最新房屋评估费收费标准
一、 农村房屋拆迁评估
　　一、一般规定
　　1、房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。
　　估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
　　评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。
　　二、对附属物、附着物、在建工程、临时建筑的评估
　　1、附属物、附着物等评估：按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行。
　　2、在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
　　3、临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。
　　三、协助评估
　　凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
二、 集体建设用地征收宗地价格评估
　　1、征收区片补偿标准价系数修正法
　　通过对待估宗地征地收补偿标准价影响因素的分析和确定，利用征收区片补偿标准价的修正系数，对集体建设用地的征收区片补偿标准价进行修正，从而估算待估宗地征收补偿价的方法。具体公式如下：Pj=Po×（1±∑K）×Kt×Ky+T+M+L+F，
　　其中：P—集体建设用地征收的宗地价格；P0—集体建设用地征收区片补偿标准价；∑K—宗地征收区片补偿标准价影响因素修正系数和；Kt—期日修正系数；T—地上附属物补偿价格；M—搬迁及临时安置补偿费；L—停产停业损失补偿费。
　　2、案例比较法
　　依据替代原理，将待征收宗地与近期已被征收的类似集体建设用地进行比较，并对被征收类似集体建设用地的实际补偿价进行适当修正，以此来估算待征收宗地的征收补偿价。
　　3、成本逼近法
　　以取得集体建设用地所耗费的各项客观之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金、土地增值收益和地上附属物补偿来确定待征收宗地征收补偿价格。基本公式为：集体建设用地宗地的征收价格=土地取得费用及相关税费+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益+地上附属物补偿价格+搬迁及临时安置补偿费+停产停业损失补偿费。式中，土地取得费用及相关税费指取得集体建设用地时发生的费用，比如土地补偿费、青苗补偿费、新菜地开发建设基金等。土地开发费用指对集体建设用地进行基础设施建设所需要的费用，即我们通常所说的“几通一平”费用。土地增值收益指国家征收集体建设用地时，因土地所有权发生转移农民集体应获得的土地增值收益。
　　4、剩余法
　　先假设需要征收的集体建设用地为国有建设用地，测算其无限年期国有建设用地使用权价值，然后扣除土地增值收益，再加上地上附属物补偿等费用来确定待征收宗地征收补偿价格。基本公式为：集体建设用地宗地的征收价格=无限年期国有建设用地使用权价值-土地增值收益+地上附属物补偿价格+搬迁及临时安置补偿费+停产停业损失补偿费。这里的土地增值收益是指国家征收集体建设用地时，因土地所有权发生转移国家和用地单位应获得的土地增值收益。
三、 征地区片综合地价是什么及评估原则
　　一、征地区片综合地价概念
　　征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。
　　二、征地区片综合地价评估的基本原则
　　1.维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。
　　2.同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。
　　3.协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。
　　4.公开听证原则。根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
　　三、征地区片划分
　　划分要求：（1）已经完成农用地定级工作县（市），应在农用地级别基础上划分征地区片。（2）征地区片内土地条件和社会保障水平应基本一致。（3）征地区片应为以可辩识、相对固定的线状自然地物或永久工程地物为界限的封闭图斑。（4）县（市）范围内征地区片应统一编号。
四、 拆迁中如何审查评估报告
　　房屋拆迁补偿价应如何评估随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不再满足城市化发展的需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题，政府也必然出台一系列的有关城市房屋拆迁相适应的法律、法规。
　　新的提出拆迁货币化补偿，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆迁估价？拆迁人如何对被拆迁人进行补偿？这是我们在房屋拆迁工作中存在有待解决的问题。
　　一、评估报告的内容
　　我们一般会在拆迁开始第一时间就能接到所谓拆迁方的评估报告。有的进行了实地测量，有的是按照你房产证或土地证的面积来为依据。其评估报告主要就是房屋的重置价，另外的搬迁费和一次性停产停业补偿一般不在评估报告上出现。而是按照所谓的政策标准直接计算。
　　有些不正规的评估报告就是一张纸，上面简单了描述了位置、名称、占地面积、房屋面积等基本事实，然后乘以他的补偿单价，就直接出来最后的数字了，没有评估师签字和评估公司的盖章。然后在轻描淡写的说一句看看有没有丢项、落项，如果有的话是可以补的。
　　二、评估的意义
　　这个时候我们来鉴别一下此次评估的意义何在。没有盖章的和没有让我们签字的评估报告，表示送达的就不是法律意义的评估报告，就是告知你一个大概的补偿总额。再直接的说就是告诉你，你这个企业我准备给多少钱。也就是拆迁方给你的第一轮报价，这个报价一般来讲应该讲都会比较低，这个低价来源于房屋按照建筑年限、证照等因素区别对待。比如讲2002年航拍图不体现的建筑面积拆迁方会作为违章处理，如果是违章建筑，必然是在补偿单价上比一般房屋评估价格严重偏低。
　　其实经验告诉我们这样没有盖章，不需要签字签收的评估报告除了打压我们的心理预期以外，没有什么实际的意义，对整个补偿的谈判几乎起不到什么作用，最好的办法就是不予理睬。
　　对于正规的评估报告，也就是有评估时间、有现场测量、有评估公司、有评估方法的，应该引起我们的重视。因为这样的评估报告极其有可能作为拆迁方裁决我们的依据。所以在签收上要谨慎，如有必要须提起评估复核，将要求鉴定以及重新评估等方面要进行法律程序的启动，防止一些不利于我们的事情发生。
五、 拆迁安置估价的工作内容
　　一、选定估价方法计算
　　对于估价对象可选用合适的估价方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。
　　二、确定估价结果
　　对不同估价方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同估价方法估算出的结果，通常应做以下检查：估价过程是否有误；基础数据是否准确；参数选择是否合理；评估项目是否遗漏或重复；是否符合估价原则；公式选用是否恰当；选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。
　　在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结晶进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。
　　确定估价结果，要实行估价师负责制，要坚持实事求是的原则。估价师对自己的计算结果承担责任，绝不可出借资质，或由助手甚至他人算好，自己只挂名了事。
　　三、撰写估价报告
　　1、撰写估价报告的要求
　　(1)全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。
　　(2)公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。
　　(3)准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对估价结果可能产生的影响。
　　(4)概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
　　2、估价报告的框架结构：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
　　对于成片多宗被拆迁房屋的同时估价，且单宗房屋的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。
　　3、估价报告应记载的事项：
　　别估价项目名称；委托方名称或姓名和住所；估价方(房地产估价机构)姓名和住所；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价技术路线、方法和测算过程；估价结果及其确定的理由；估价作业日期；估价报告应用的有效期；估价人员；注册房地产估价师的声明和签名、盖章；估价的假设和限制条件；
　　(17)附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。
　　4、估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况：
　　(1)对土地的描述说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况，剩余的土地使用权年限。其中，对院落空地的相关情况亦仔细描述，不可遗漏。
　　(2)对建筑物的描述说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设备设施、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、地基的稳定性、公共设施完备程度、利用现状、权属状况、保修期限以及产权证的情况。
　　(3)对估价依据中的土地基准价、区位价等政府公布的文件要注明文号和发布及废止日期。凡已废止的文件一般不能作为估价依据。
　　5、估价报告中注册房地产估价师声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：
　　(1)估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的；
　　(2)估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
　　(3)估价人员与估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见；
　　(4)估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和房屋拆迁法律、法规的规定进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告；
　　(5)估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地勘查，并应列出对估价对象进行了实地勘查的估价人员的姓名；
　　(6)没有人对估价报告提供了重要专业帮助(若有例外、应说明提供重要专业帮助者的姓名)；
　　(7)其他需要声明的事项。
　　估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论应负责任。
　　四、将估价报告送达委托人
　　一般情况下，各地对被拆迁房屋的评估无法有时间上的要求，但拆迁活动是有期限的。因此，评估机构在完成了估价报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响拆迁进度，损害当事人利益。
　　五、将估价报告送达给被拆迁人
　　对估价报告是否送达给被拆迁人，由谁送达？各地规定不一，因此也产生了不少的纠纷。按照法律原则，被拆迁人作为评估的利害关系人，应当享有知情权，有权获得评估报告，以便表明态度。因此，应按照有关规定，估价报告由评估机构或评估机构送达拆迁人后由拆迁人及时送达给被拆迁人，也可以直接送给被拆迁人。
六、 拆迁评估估价的程序是什么
　　一、明确估价基本事项
　　1、明确估价目的
　　关于被拆迁房屋估价目的，各地的规定一般是由拆迁人(即委托人)提出，但法律已明确为该房屋的市场价格，即补偿金额。所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。
　　2、明确估价对象
　　日起施行的建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
　　在实际工作中估价师涉及的被拆迁房屋估价对象有：
　　拟拆除房屋的区位、用途、建筑面积的市场价格；拟拆除房屋的附属物如装修、附属设施的市场价格；拟拆除房屋的院落空地应给被拆迁人的土地补偿价。
　　3、明确估价时点
　　估价时点是估价结果对应的日期，它是根据估价目的所确定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。估价结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。
　　此外，估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。估价时点采用公历表示，精确到日。
　　对于上述被拆迁房屋的估价基本事项，估价师应与委托方(包括被拆迁人)共同商议，最后应征得委托方认可。
　　二、拟定估价作业方案
　　1、确定估价技术路线
　　房地产估价的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方式。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证估价最接近实际。
　　2、确定估价方法
　　房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产估价方法本身反映了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识。同样一个估价对象，采用不同的估价方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定估价方法。
　　估价人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一估价对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。
　　3、明确应该调查收集的资料及其来源渠道
　　估价所需的资料包括：对拆迁范围的房屋价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；相关房地产交易、成本、收益实例资料；反映估价对象状况的资料。
　　作为专业机构，估价机构与估价人员应经常收集这些资料，对于某一特定的估价对象即被拆迁房屋或附属物应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。
　　4、预计所需的时间、人力、经费：根据所需估价的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证估价按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。
　　5、拟定作业步骤和作业进度：在以上工作的基础上，应对所承担的房地产估价任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数。
　　三、收集估价所需的资料
　　在平时收集估价资料的基础上，估价人员应着重收集反映可能拆迁地区状况的资料，如该地区房屋的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体估价对象相关的其他背景资料。
　　四、实地查看估价对象
　　估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时收集补充估计所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。
　　以上四个步骤，是接受评估委托后、开始估价之前应做的工作。在这一阶段，估价师要注意的是，尽可能不受当事人中一方的影响，全面了解情况，做到兼听则明，尤其是不要闭门造车。
七、 如何判断房屋征收评估报告是否合法
　　(一)查验出具评估报告的主体是否合法，即评估机构和评估人员是不是具备相应从业资质。
　　作为从事房地产估价活动的中介服务机构的房地产估价机构，应当依法设立并取得房地产估价机构资质。他不仅需要领取营业执照，还需要取得房地产估价机构资质证书。目前，国内房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，每个机构都应该根据《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定，在其资质等级许可范围内从事估价业务，其中，需要特别注意的是暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事城镇房屋拆迁房地产估价业务，该暂定期依据《房地产估价机构管理办法》第十一条第二款之规定为自新设立之日起一年。
　　同时，以评估机构名义开展评估活动出具评估报告的估价师，应当经过注册登记，取得专职注册房地产估价师证书，属于该机构的工作人员。
　　(二)审查所委托的评估机构是不是依法产生的
　　为了确保评估结果的公正透明，减少不当干扰(尤其是政府方面的干扰)，就需要从源头——评估机构的选择开始严格规范管理，《征补条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》(下称《评估办法》)第四条均规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”，不能由征收人指定，协商是确定评估机构必经工作程序。
　　即使“通过多数决定、随机选定等方式确定”，也需遵循相关规定。如《江苏省贯彻实施&国有土地上房屋征收与补偿条例&若干问题的规定》第十条第二款规定，采用此种方式确定估价机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。因此，专业拆迁律师提示，如评估机构的选择和产生不符合前述规定，则不具备合法性，无权承担征收项目房产评估工作。
　　(三)房屋征收评估报告形式和内容是否符合法定要求
　　一份完整的评估报告应该包含“致委托方函、估价师声明、估价的假设和限定条件及估价结果报告”四个部分内容，内容的缺失和不完整都会造成评估报告不合格。最为重要的是要有估价公司加盖公章和不少于两名专职注册房地产估价师签字，且不得以盖章代替签字，对此，《房地产估价机构管理办法》第三十一条和《评估办法》第十七条第二款已经予以明确规定。
　　另外，估价机构在进行估价作业时应该坚持客观、公正、独立原则，不受任何第三方的不法干扰。遵照市场比较法等估价方法进行估价作业，本着同房同价原则，评估结果要符合《征补条例》第十九条要求，“对被征房屋价值的征收补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。因此北京拆迁律师提出违背该规定要求的，即为内容不合法。只有评估报告的形式和内容同时都合法了，他才具有合法性。
　　(四)评估报告的形成程序是否合法
　　评估机构接受委托后，应当开展如下工作：
　　1、进行实地查勘，并形成记录让房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师签字或者盖章确认；
　　2、提供分户的初步评估结果，并进行公示；
　　3、向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告；
　　4、对被征收人或者房屋征收部门对评估报告提出的疑问进行解答释明；
　　5、对提出评估复核请求的，应当复核并告知结果。未按前述程序形成的评估报告不具有合法性。
　　(五)有没有将分户评估报告依法送达给被征收人
　　首先，将分户评估报告转交给被征收人是征收部门应尽的义务。
　　其次，分户评估报告送达工作事关被征收人异议权。《评估办法》第二十一条和第二十二条规定，被征收人对评估结果有异议的，可以申请复核，对复核结果不服的，可以申请评估专家委员会鉴定。
　　送达程序的缺失不仅是程序错误，而且还是对被征收人相应权利的侵害，因此而形成的评估报告当然不能作为房屋作价依据。
　　(六)评估报告是否超出了有效期
　　通常情况下，评估报告有效期是一年，有的也会根据项目情况设定一个有效期，期限届满以后就自动失效。因此专业拆迁律师提醒征收方，不能依据已经失效的评估报告做出征收补偿决定，否则，会因事实依据错误而导致该补偿决定无效。
　　此外，还有一些其他因素导致评估报告无效，如评估机构接受委托后又擅自将评估工作转委托给第三方；委托人不符合法律法规规定；评估机构资质有效已经届满；签字的估价师不是该机构注册估价师或其资格证有效期已经届满等。
　　总之，只有依法评估才能形成合法有效的评估报告，只有有效的评估报告才能作为征收人做出征收补偿决定书的事实依据，才能保证征收补偿决定书不会因为评估报告不合法而被撤销。
爱土拆迁律师
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