托乐嘉普通业主对万科物业进驻后的直观感受_物业管理资讯_蜂巢物业网
托乐嘉普通业主对万科物业进驻后的直观感受
导读：实事求是是我们党的思想路线，新的历史时期，习近平总书记强调指出，实事求是始终是我们党的基本思想方法、工作方法和领导方法。时至今日，实事求是四个大字仍然镌刻在中央党校的大石头上，历久弥新，熠熠生辉。
　　实事求是是我们党的思想路线，新的历史时期，习近平总书记强调指出，实事求是始终是我们党的基本思想方法、工作方法和领导方法。时至今日，实事求是四个大字仍然镌刻在中央党校的大石头上，历久弥新，熠熠生辉。
　　什么是实事求是？
　　实事求是就是不唯上、不唯书、只唯实，就是秉持实践是检验真理的唯一标准，就是根据实际情况做出相对正确的判断，想出切实可行的办法。
　　在托乐嘉小区，实事求是又该如何践行？
　　对万科物业而言，要立足小区实际，实事求是开展工作。
　　应该看到托乐嘉经过这么多年的无序发展，甚至是人为毁坏，一方面基础设施毁之殆尽，连最基础的消防、排水、排涝等工作无法保证，另一方面人心不古，管理制度和各项规矩不复存在，不遵章、不守纪还振振有词的人大有人在。因此，在充分调研了解托乐嘉实际情况的前提下，万科物业既要充分发挥物业专业知识，把在自有盘的工作经验借鉴使用，让专业的人做专业的事，又要结合托乐嘉实情，对工作计划和重难点问题的突破进行有针对性的调整。既做到工作步骤有条不紊，又及时回应业主关切，两全其美，相得益彰。
　　对我们广大业主而言，更应该做到实事求是。
　　&&托乐嘉不是金域蓝湾、不是光明城市，不是万科的自有盘，没有一开始就进行约束的规章制度和业主公约。托乐嘉开发时间前后跨度10年，业主素质良莠不齐，再加上前物业的混乱管理，要矫枉就更加困难。我们深知，一张白纸可以很快的勾勒出美丽的画卷，但已被无序涂鸦的纸呢？需要该擦的擦掉、该添加的添加上去，难度之大，和白纸当然不可同日而语，因此，托乐嘉和万科的自有盘绝无可比性，目前，用万科自有盘的标准来考核托乐嘉万科团队的工作，断不可行，这个标准只能作为他们再规定时间内应该达到的目标而已。
　　&&托乐嘉北区的开发商是翠屏而不是万科地产。不可否认，这两家开发商之间的差距不仅仅是名字和品牌的差距，更是房屋质量、硬件设施、规划发展等方面的巨大鸿沟。先天不足给托乐嘉带来了巨大的管理难度，试问有哪个小区如托乐嘉一般，开放式管理、商住混合，房屋质量频繁出问题，物业和社区用房被随意出租，导致小区大量闲杂人等出没。光是解决历史遗留的问题、弥补小区规划中的不足，都够万科喝一壶的！面对如此巨大的资金和人力投入，尽管有人说这是万科的市场行为，但市场双方都是平等的，对于万科而言，物业市场并不是买方市场，参与前期新物业选聘工作的邻居们应该都知道，万科物业完全可以不选择托乐嘉！既然双向选择，也付出了巨大的代价，买卖双方都应该倍加珍惜。
　　&&托乐嘉还有臭名昭著的前物业。尽管我们不能说他们在小区一事无成，但毒害之深，流毒之巨，至今仍然不能消除。君可见，因为前物业擅长耍流氓，他们就纵容一些人耍流氓，导致现在小区极个别人流氓气息严重；因为前物业是私人小作坊，收费随意，物业费都可以打折，导致一些人认为找点物业的麻烦，耍耍赖皮就可以打折甚至不交物业费；因为前物业缺乏有效车辆管理手段，主观上把托乐嘉当成了他创收的停车场，导致在一些人眼里认为小区哪里都是停车位，车辆乱停乱放、占车位现象成了家常便饭；更因为前物业的利益输送，导致一些人对现业委会和热心业主恨之入骨，必欲除之而后快而后安！
　　此间种种，不胜枚举！
　　那么，万科物业进驻以后的所作所为又如何呢？
　　&&园区封闭。小区比较热心的业主应该知道，2013年开发商、业委会、前物业搞了一个三方协议，要求尽快封闭小区，结果呢？协议变成了一张废纸！如果万科没有进场，封闭小区估计还是广大业主的一个期望吧！
　　&&管网完善。万科工程人员每天都在疏通、改造，前物业撤场之前，小区地下管网多年不疏通，管网堵塞、损坏及其严重，化粪池多年不清理，更有甚者，据说撤场之时，拆掉小区大量污水泵带走。业主也听万科的工程人员亲口说过，托乐嘉一天的工作量是自有盘一个星期的工作量！面对如此巨大的工作量，我们还好意思埋怨工程人员反应慢，对所提的问题置之不理吗？
　　&&监控恢复。在万科进驻小区之时，小区的所有监控全部瘫痪，弱电布置基本报废，全部的监控恢复不仅是大额的资金投入，更是巨大的人力成本的投入，这项工作，也有望在3月底前完成。
　　还有消防设施恢复、电梯年检恢复、绿化恢复、保洁恢复，等等。
　　万科物业的一切努力，我们广大业主都看在眼里、记在心里。虽然工作中还存在很多的问题，但万事开头难，要把已经偏离轨迹的火车头扳到正确轨道上，不但要克服巨大的惯性，更要使出浑身的解数，问题反复是很正常的事情，并且人无完人，谁能做到不出错呢？但一个好人所犯的错误与一个恶人偶尔的作秀，哪个更真实？你又会选择哪个？
　　因此，了解实情的业主真的是发自内心的感谢万科物业！更应该理解和宽容！
　　事实情况又如何呢？我们极少数业主的不宽容又到了什么程度呢？
　　&&从自己角度出发，认为自己说的，万科就应该这么做，不做就是万科只收钱不干事。殊不知，你在这么说的时候，你的邻居很有可能也在和万科那么说，都是业主，万科自然要综合考虑，况且，谁也不能保证自己说的就是正确的。
　　&&服务有不满意的地方，就逞口舌之快，仿佛世间有多少狠毒的语言用到万科的身上都不为过，被一时的负面情绪占据了本该纯洁的内心。
　　&&不沟通、不了解，仅凭听到的只言片语就妄下结论，对万科上纲上线，为什么这个不做，为什么那个不做，万科只收钱不干事，还不如前物业等等。实践出真知，没有调查就没有发言权，就拿最简单的地下车库道闸为什么还未落杆来说，我们广大业主应该都十分了解，小区前几年车库道闸的破坏非常严重，经常有非地库车辆为了进入地库，人为破坏道闸，因此，如果万科不先阻止外来车辆的进入，不恢复正常的停车秩序，不恢复监控，车库道闸落杆后，还能坚持多久呢？最大的可能就是万科常修常坏。
　　&&还有一些业主，乐于指点江山、激扬文字，以指出缺点错误为最大乐事，还一副老派作风，仿佛他能看穿一切世事，你不听我的，就是错的。热心业主根据自己了解的情况指出他所提的意见并不是实事求是，就被说成是&喷&，是听不进反对意见，是万科铁杆粉、脑残粉，是跪舔，是闭着眼睛唱赞歌，试问这些人，有多少人在更换物业的时候抱着多一事不如少一事的态度，抱着你们肯定搞不成的想法，是否我们应该冠以&坐享其成派&、&专门挑刺党&这样的名号给你们呢？
　　&&更有甚者，其目可憎、其心可诛，仅仅因为自己在前物业那边的既得利益受损，或者没有按照自己的想法引进自己想要的物业，就扇阴风点鬼火，大搞破坏，挑动业主斗业主，干尽损人不利己的事。
　　世间百态、人性善恶，又岂能用语言穷尽？
　　人说捧米恩、斗米仇，在小区封闭的事情上可以说表现的淋漓尽致！且看，常年未封闭，也不见如此同仇敌忾，现在封闭了，仅因为还不完善，还存在问题，就触动了某些人的神经，将万科物业贬低的一无是处，根本不清楚，人家以及做了90%的工作，剩下的只是10%需要完善的而已，毫无感恩之心、容人之度，不知这些人对身边的同事、朋友是否也这样呢？这样的人，真应该敬而远之。
　　其实，托乐嘉从一开始和万科物业接触，商谈希望万科能够来参加小区物业选聘工作时，就已经在万科物业内部引起了轩然大波。对于是否接这个小区，公司内部是存在争议的，到目前为止，这个争议依然没有平息。或许，是如某些邻居所说，企业都是追逐利润的，这是一个企业行为，万科物业对小区的前期资金投入是建立在有预期收益的基础之上。对，你们说的没错，但是千万不能忘记，也是我前面讲过的，万科所面对的，是卖方市场，而不是买方市场，他们有大把的小区可以去选择，但他们最终选择了托乐嘉，就是对托乐嘉价值的肯定，并且，给出了万科物业在全南京最低的物业费，在新旧物业交接过程中也承受了巨大的压力，付出了巨大的代价，足见其对托乐嘉的真心。
　　俗话说，&人心换人心，八两换半斤&，既然万科物业给出了真诚，我们更应报之善待。本来应该在付出巨大努力，承受巨大压力，已强烈的责任担当，在广大业主的热切期盼下接手托乐嘉项目的万科物业应该得到更多的鲜花和掌声，但却受到了更多来自各方的压力，各种恶意投诉，借故不缴纳物业费，闯卡夺门，破坏水泵，破坏电源，故意损坏业主车辆，种种时有发生。我想在此说明，作为物业招聘参与者，托乐嘉物业选聘公开透明，多项工作开全国先河，万科物业的选聘，是有上万托乐嘉业主民意基础的，是绝大多数托乐嘉人的共同选择，是经得起历史和实践的考验的！托乐嘉新物业选聘工作不但促进了社区和谐稳定，更推动了物业服务行业的发展，在全国都有样本意义！任何妄图推翻绝大多数业主决定的行径，都注定是不会成功的！同时，我们也奉劝极个别的邻居，历史大势，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡，人民群众对美好生活的向往既是我们党的奋斗目标，又是这个社会的前进方向，孰轻孰重，你们自会有个判断吧！
　　不管如何，万科进小区已经三个多月了，各项工作有条不紊的开展，小区也在日渐向好发展，虽然现在还有很多工作不尽如人意，比如封闭还有待完善、车辆管理还要加强，违建管控还要强硬、商业街管理还需提升等等，但这些问题在万科物业一天天的辛勤工作和广大业主的全力配合中终归会妥善解决。
　　各位邻居，周围不知道有多少小区羡慕我们托乐嘉，但我们自己有时候却自乱阵脚，把个本该经历了共同奋斗而无比团结的业主氛围搞的乌烟瘴气。我们又在不经意间做了多少&亲者痛仇者快&的事情？又在多大程度上成了&对敌慈悲对友刁&的人？
　　各位邻居，实事求是并不是一句口号，需要我们真正的践行。善良和正直也不是一个概念，是我们立身为人的根本。但愿我们的邻居们能够理性客观、宽容友爱，对万科该批评批评、该表扬表扬，监督他们、帮助他们，一起成长进步。
　　毕竟，这是万科，这是一个全国第一品牌的物业，而不是私人小作坊，更不是流氓团伙。
　　响鼓不用重锤！
　　愿我们不忘初心、继续前进，为了早日建成我们的美好家园，为了向社会展现一个和谐文明、团结友爱的托乐嘉新形象而共同努力！
原标题：托乐嘉普通业主对万科物业进驻后的直观感受
责任编辑：admin万科物业“单飞”： 百亿营收的扩张之路
本报记者 张晓玲
实习记者 郑凯婷 深圳报道
日，万科物业已经走过了25个年头。
作为龙头老大万科旗下的重要“大员”，万科物业也有一个野心勃勃的新目标。万科集团总裁郁亮在中期业绩会上透露，2017年，万科物业要将管理面积扩张至5亿平方米；万科物业CEO朱保全对未来更是信心十足：万科物业要做国内第一个营收百亿的物业公司。
与擅长通过并购来扩张的物业服务平台彩生活相比，万科物业的扩张路径似乎显得有些“特立独行”。万科物业总经理朱保全强调，万科物业的市场化并不是“狼来了”，而是想通过与同行合作，真正改变物业与业主之间的关系。
朱保全表示，万科物业将资产管理放在第一位，专注做好业主资产的保值和增值，是万科物业的核心盈利来源。
　　直击物业管理的本质
作为万科第一个从0到1、从1到10的新业务，万科物业最初也是依靠地产部门补贴的“售后部门”，但 2008年，万科物业开始了“内部市场化”，不再依靠集团补贴。
在朱保全看来，无论对盈利有多么迫切的需求，为业主提供资产管理服务、使其保值增值，是物业的第一要务。“今天的市场不能再光是简单的资本受益了，业主也要受益。”朱保全说。
据万科提供的数据，在纳入统计范畴的1468万平方米、接近15万套楼龄超过10年的房产中，超过90%的万科物业服务社区的（、、）价格高于周边；截至2015年8月，万科物业服务的社区房屋资产总价值达1.75万亿，较2014年底1.2万亿增长45.83%。
“在过去几个月里，凡是听说万科物业要进场的，业主的二手房在中介的报价都有变化。” 朱保全举例说，深圳龙岗卓弘高尔夫雅苑的二手房，在得到万科物业将进驻小区的消息后，房价涨了20%。
简单来说，万科物业盈利的逻辑，就是通过物业管理服务，让业主的资产得以保值增值。与此同时，业主愿意付出同等的物管费，从而实现产权所有者与管理者的共赢。
这一模式可以规模化扩张。“中国超过244亿平方米的住宅建筑存量，是物业管理共享经济的天然存量市场”，朱保全说。
基于这样的认识，万科物业立志要做物业界的Uber，“物业+Uberlization”模式就是其对自身的定位。
而承载这一模式的，是万科“睿服务2.0”开放平台，依托这一体系，万科将用托管＋收购方式，输出万科物业服务品牌和标准，将合作伙伴纳入。合作伙伴有三类：业主、物业公司和开发商。
据万科公布的资料显示，睿服务体系自2015年入市后，已与金隅、首创置地等物业公司合作，其中增加服务的面积已经超过万科物业过去25年总累积面积的20%。在合作的企业中，物业公司、开发商下属公司占七成，私人企业占三成。
　　财务视野下的万科物业
万科物业的财务报表显示，2014年实现营收33.7亿元，净利润约3.23亿元，净利率不到10%。对比2014年营收3.89亿元，净利润约1.46亿元，净利率50.5%的彩生活，万科物业的财报似乎并不好看。
对此，朱保全表现淡定，“不能只看净利率。只有资产负债表、现金流量表、利润表三大财务报表都好看，那才是真的好。”
万科物业目前的盈利基本来自于物业管理费。朱保全指出，业内普遍认为物业管理费再没办法上涨的想法是错的。“过去三年万科有72个项目跟业主大会协商涨了管理费，万科因此增加了8500万元的收入”。
万科物业管理费的收缴率相较于同行遥遥领先。朱保全透露，“万科物业费收缴率是96%，行业平均是76%，这就是差异。”
截至去年年底，万科物业的收费面积为7000万平方米，而今年将会增加万平方米。
在可预期的盈利增长中，万科物业采用了一种类似于基金管理的GP-LP模式，为合作的物业公司提升效率、做增量，以收取超额利润。
具体模式是：万科首先对合作的物业管理公司业务进行一轮审计，建立基础信息。确定合作后，保留原物业公司手中的物业合同权利不变，由万科物业帮忙打理，原公司的收益优先，万科物业做劣后。
至于资本市场关注的另一焦点——O2O社区服务模式及其可能带来的增值服务收益，朱保全指出，市场上很多所谓的O2O，都偏离了“连接”的本质，埋头只做ONLINE的物业，会进入一种“怪圈”，户主只要关掉了手机，O2O就完全不生效了。O2O的本质，在于将线下的东西连接到线上，线下管理和服务仍是第一位。
朱保全称，万科物业随时可以做成平台，但目前不希望靠增值服务赚钱，公司还是围绕为房子资产提供服务。
光大证券(601788,股吧)报告提出，物业管理是“被忽略的蓝海市场”。物管公司从提供品牌溢价转为独立输出，将带来“实质转变”。其预测，物业管理的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元。
处在当下物业管理行业被资本青睐的风口，万科物业无疑面临很大的机会。万科也适时提出了一个全新的目标：从今年开始用三年时间把管理面积由7000万平方米提高到5亿平米，也就是三年增长7倍。万科高级副总裁、董秘谭华杰也坦言，这是一个野心勃勃的目标。
从市场占有率来看，中国的物业管理公司正在迎来跑马圈地、优胜劣汰的兼并浪潮。北美物业管理公司的前50强市场占有率近30%，而中国的前50强仅为5.6%，且中国没有一家物业公司市场占有率超过1%。
如果万科物业2017年可以实现5亿平方米的管理面积，则其市占率将提升至2%左右。董秘谭华杰透露，万科物业的最终目标是达到美国最大物业管理公司4%的市占率水平。(编辑 骆轶琪)
本文来源：21世纪经济报道
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物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
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万科城位于吉林市的南部，坐落在吉林市松花江北岸，跨高新区和丰满区，是通往景区松花湖的必经之地。万科城坐拥长达3.2公里的南向无遮挡江景。 万科城南侧为滨江南路，北侧为吉丰东路，东西两侧为市政规划路，周边有多条市政主干道，路网十分发达，吉林大街，吉丰东路，南山街等，交通顺畅，可快速到达城市中心区域及松花湖景区。沿路有多条公交线路，3路、33路、19路、51路，可以通往东市场、火车站、客运站、市中心医院、政务大厅等，城市各大主要区域。 周边商业配套也非常完善，项目三公里范围之内毗邻厦门街商圈、恒山路商业街等，百货、超市、餐饮、娱乐一应俱全。医疗则有四六五医院、丰满区中医院，华侨医院，博华医院，满区妇幼保健站等，多家医院为您提供良好的就医条件。教育配套更是尤为突出，春芽幼儿园、丰满二实验小学、初高中一体的重点中学松花江中学、吉林市二中、财经学校，化工学院，北华大学。为您的孩子提供优质的教育资源。
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&万科物业：做“不一样”的物业服务
万科物业：做“不一样”的物业服务
来源：中国新 闻网 &&发布时间：
中新网12月6日电 未来物业管理与互联网怎样结合，或者说如何用互联网思维改造物业管理，物业管理的本质始终是“做物业”。万科物业在做“不一样”的物业服务。物业管理是一个用时间来检验的行业，是一个和业主百万资产挂钩的行业。万科物业和客户的关系是每年将近97%的累计收缴率。尽管我们可以感受到物业管理费的提价非常难，但是万科的经验是，只要我们在最基础的客户层面与我们的客户形成一致，提价是可以实现的。在过去的一年半中，万科物业成功对全国近四分之一的项目进行了提价。而且在提价过程中，业主赞成的票数远远大于“双过半”的要求。这个案例告诉我们，整个行业经过了三十年客户服务所奠定的基础，使业主与物业服务企业在物业管理最基础的工作上达成共识是有可能的。根据万科物业全国项目的数据统计，在全国356个项住宅目中，有70%房屋资产的价值高于周边的小区；交付十年以上的项目中，有80%高于周边的小区。这恰恰说明时间越长，物业管理在其中体现的价值越高。万科物业要和时间、要与客户的资产做朋友。随着时间的推移，优质的物业服务在我们业主房屋保值增值的过程中，得到真正的认同。万科物业做了大量投入与技术的运用，包括建立了EBA远程传感器和业主专属的APP“住这儿”。“住这儿”是万科物业开发的业主私属APP平台，核心理念是“为社区公共权益而生”，APP由万科物业独立自主开发，是一款以社区生活为服务场景，连接小区居民、物业公司及专业生活服务商的互联网产品。根据亿翰智库号公布的2017年中国物业服务品牌活跃度TOP30榜单，万科物业“住这儿”iOS下载量与安卓市场占有率达11.7%，稳居行业名列前茅。万科物业希望通过业主专属的APP“住这儿”实现万科业主、万科社区场地、设施设备从线下到线上的转换，实现线下资源与互联网的连接。近两年来，万科集团提出下一步转型目标——做城市配套服务商。万科意识到，只有一辈子的生活服务，才是无穷无尽的商业利润来源。事实上，通过近两年IT技术与数字化的应用，万科物业在内部提出要做“四有青年”——首先是所有项目有“经纬度”。只要在百度平台上输入经纬度，万科物业所有城市的项目就会应然而出；第2是所有万科物业设备设施都有“身份证”——也就是通过“战图”系统，为每台设备设施形成二维码标签，后台能够显示设备的基础信息。第三个方面，万科所有的员工岗位要有二维码——我们把项目中的工作岗位通过二维码的方式进行了管理；第四个方面，每名员工要有“经验值”。事实上，人工成本的上涨是始终困扰我们的一个问题。现在可以通过后台系统，看到北京某项目在某个岗位上的某个员工在某时间段是“生手”、“熟手”，还是“老手”。在这种机制下，来配合员工的训练体系及基于不同时间点的人力资源配置，形成对人力资源的较大化使用。未来，通过万科物业的“睿服务”，针对现场、属地和云端实现增量市场的可复制管理。不管科技会如何颠覆我们的观念，改变物业行业，不管如何发展，物业管理的本质还是做“物业管理”。只有行业和业主的资产深度挂钩，只有物业管理在业主资产保值增值的过程中体现出真正的价值，物业行业的未来才有一片更加广阔的天地。
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