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【问答】业委会“悄悄”签订的物业服务合同，合法吗？
来源：上观新闻
作者：褚觉美
摘要：在尚未获得业主大会授权的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。
市民陈先生：
我是我们楼的业主代表，我了解到前几天，业委会部分成员和物业签订了一份物业服务合同，没有经过业委会全体成员，更没有经过业主大会表决。我找到业委会相关人员想了解合同内容，可对方一再推脱不给看。我想问：业委会部分成员和物业签订的合同有效吗？正规的签订流程是什么？
陈先生的问题，可以从三方面来作答：
1、关于物业服务合同签订的合法流程：物业服务合同属于与小区业主共同利益相关的要件，按照《物权法》和《物业管理条例》规定，应当经过业主大会决议通过。
2、关于合同效力：未经业主共同决定的情况下，物业服务合同已经成立，存在一定瑕疵，合同效力处于不确定状态。业主委员会只是业主大会的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业主委员会处于一种类似于代理人的地位，其是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。在尚未获得业主大会授权的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。如果此时该物业服务合同取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认，物业服务合同则具备了生效要件；未经法定比例的业主追认的，则物业服务合同无效。
3、关于如何维权：《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”也就是说，业主们如果认为业主委员会擅自签订合同的行为损害了大部分业主利益，可以通过法律途径解决。
（有关此话题的详细讨论，可收听上海电台FM93.4，上午9时到10时、下午1时到3时播出的《市民政务通—直通990》节目。 编辑邮箱：）
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业委会未经业主大会同意签订物业服务合同是否有效
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业委会未经业主大会同意签订物业服务合同无效，可经由街道办事处、住建局物业科、乡镇人民政府责令改正或撤销，也可以起诉侵权予以撤销。法律依据：物业管理条例第六条：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十一条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式；应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议.业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十九条：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第四十八条：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。第六十七条：违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
业委会本身就是代表业主的，所以业委会与物业管理公司签订物业服务合同是有效的。当然，业委会签订的合同也必须进行公示，让所有业主知晓。你要是对合同有异议，可以发动业主召开业主大会要求修改，这是身为业主的权利。
本回答被提问者采纳
业委会代表业主，签订后自然有效。业主大会是业委会的职能之一，是业委会和业主沟通的方式，是业委会和业主的事，跟物业没关系。
你们选举粗话业委会，不就是为你们签订物业服务合同的？
其他1条回答
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重庆市梁平区政府公开信箱
&&&&&&&&&&&&
发布单位：
梁平区政府
来信内容：
非法签订物业服务合同
尊敬的各级领导及主管部门：
梁平区东城丽景小区是梁平区最大的一个小区，于2008年底相继交付业主使用，入住使用时间已达8年多，入住业主3000户左右，入住人口超万人。但就是这样一个超大小区，竟然一直无法成立业主委员会，物业管理混乱，小区物业管理由开发商和物业公司控制，业主的正当权利受到严重侵害。针对小区现状，现具体反映问题如下：
一、梁平区最大居民小区竟然无法成立业主委员会。
现梁平区东城丽景小区物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的90%以上，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》的相关规定，本小区早已具备成立业主委员会的条件，为公开透明管理小区，构建和谐文明小区，小区广大业主一直有强烈意愿要求成立“东城丽景业主委员会”，但多次申请和努力均以失败告终。究其原因主要是因为青云地产公司违规、无序开发造成。《重庆市物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。第八条规定，新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域。而青云地产公司根本没有按照规定，在小区物业出售前划定物业管理区域，而是在多年的开发中，将物业管理区域随意更改、扩张，导致物业管理区域至今尚未划定！也直接导致小区物业管理混乱、无序、无规划。比如：因为随意更改规划设计，小区规模不断扩张，但是消防管道却不随小区规模的扩大进行同步改造，导致小区消防管道投入使用不久即欠压无法正常供水，小区内从2011年至今多次发生火灾而消防管道无法供水，造成业主巨大损失，并且至今存在极大安全隐患。
二、青云地产公司违法“代表”业主聘用博诚物业公司并签订非法物业服务合同。
第一，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。东城丽景小区于2008年底相继交付业主使用，业主购房时与青云房地产开发有限公司签订购房合同及《业主临时管理公约》，约定前期物业为开发商聘用的晟唐物业公司。到2013年7月小区入住使用时间已达5年，小区物业出售并交付使用的户数及建筑面积达到总户数及建筑物总面积的90%以上，但2013年7月开发商未经任何业主知晓及同意就私自更换物业公司为博诚物业公司，此时开发商未售房屋所占整个小区房屋比例已经非常微小。根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，从业主的权利来说，如果开发商卖出的房屋已经超过二分之一，其已经不是这个楼盘最大的业主了，不具有类似解聘、选聘物业服务企业的权利，需要占全体业主总人数和总面积二分之一的人通过，方可解聘或重新选聘物业服务企业。
第二，虽然东城丽景小区未成立业主委员会，但也应该由街道办事处按规定程序指定社区代行业主委员会职责。根据《重庆市物业管理条例》第十二条规定，不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。根据以上规定，2013年青云地产与博诚物业公司私自签订物业服务合同，根本没有经过这一合法程序进行，业主完全不知情，更不要说“取得过半数业主书面同意”！并且这份开发商与博诚物业公司2013年所签物业服务合同直到2016年才向业主公开。所以，这份物业服务合同完全违法违规，为无效合同。
第三，青云地产与博诚物业公司私自签订物业服务合同的行为违反国家《合同法》。2016年12月，小区业主将青云地产与博诚物业公司非法签订物业服务合同的情况反映到“大渝网爆料台”及“华龙网网络问政平台”。大渝网的官方回复由重庆市鼎凌律师事务所跟进，其回复是：根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。据此，因开发商无权代理签订物业管理合同，而且该合同没有经过业主的追认，对业主不产生效力。
第四，《重庆市物业管理条例》第三十八条规定，首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。据此，只要还没有“首次业主大会通过管理规约”，业主购房时签订的《临时管理公约》就是合法有效的合约。
2013年青云地产与博诚物业公司签订物业服务合同，完全撇开业主，而且未向业主进行任何形式的告知或追认。并且直到2016年10月，博诚物业公司才向业主公布这份物业服务合同，合同约定物业收费标准上涨40%，现博诚物业公司美其名曰宣布“恢复合同价”。纵观整个过程，完全是一个一步步精心编织的圈套：开发商违法代表业主签物业合同――隐瞒物业合同3年――宣布最初的物业合同作废并“恢复合同价”――实现涨价目的。
青云房地产有限公司及博诚物业公司公然践踏《物权法》《合同法》《物业管理条例》《重庆市物业管理条例》等国家法律法规，“代表”业主签订不平等且违法的物业合同，造成极其恶劣的社会影响，严重侵害业主权利！青云地产与博诚物业的违法行为遭到小区业主的强烈抵制！现小区业主恳请区领导及主管部门调查整个事件的真相，给小区三千住户一个公正的解决方法，维护广大业主的正当权益！
梁平区东城丽景业主
日
附业主代表签名部分扫描件：
办理单位：
区国土房管局
办理结果：
你好，你反映的“青云房地产与博诚物业非法签订物业服务合同”已收悉，我局高度重视，并派员调查核实，现回复如下：
一、东城丽景小区物业管理基本情况
青云房地产在东城丽景项目建设初期，按照相关规定协议选聘晟唐物业为前期物业服务企业。双方签订的《前期物业服务合同》约定：物业服务期限为日至日，物业收费标准为“步梯房0.5元/平方米.月，电梯房0.7元/平方米.月”。
2013年6月，随着青云东城丽景项目建设进度加快，晟唐物业因超越叁级物业资质承接物业项目、违规挪用业主装修保证金、拖欠员工工资及其他债务纠纷问题。晟唐物业通过裁减人员、降低服务标准方式维持运营。但随着服务人员减少、服务标准降低，小区物业管理愈发混乱无序、脏乱差现象日益严重，大部分业主拒缴物业服务费，小区投诉不断增多。县国土房管局、梁山街道多次责成晟唐物业整改，但均无果。
日，青云房地产向晟唐物业下达书面退场通知，要求晟唐物业于日前办理移交手续，但因业主未缴清拖欠的物业服务费用，开发商与物业公司存在债务纠纷，晟唐物业拒绝移交手续和退场。在南华社区的监督下，晟唐物业于日撤出东城丽景小区。
根据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同效力可以约定期限的。附生效期限的合同，自期限截届至生效，附终止期限的合同，自期限届满时失效”。故晟唐物业终止合同的日期为日。
晟唐物业退场后，为维护小区安全、和谐、稳定，县信访办多次召集梁山街道办事处、县国土房管局、县人社局、南华社区、青云房地产、晟唐物业等单位，协商解决职工工资被拖欠和选聘东城丽景小区前期物业企业等相关事宜。由于东城丽景小区业主委员会尚未成立，且没有20%以上的业主联名提请梁山街道办事处、南华社区代行业主委员职责，而且当时尚未出台《梁平县前期物业招投标办法》，为尽快落实小区前期物业管理企业进场，在梁山街道办事处、县国土房管局、南华社区的监督指导下，青云房地产在重庆主城区进行物业企业考察，但符合条件的贰级资质物业公司均不愿意接管东城丽景小区，而有意向的物业公司又不足三家，才选聘具有贰级资质的博诚物业进驻小区开展物业服务，为此，青云房地产于日在小区内书面公示告知全体业主，公示拟选聘物业服务企业，在未收到业主不同意见的情况下，于日正式签订《前期物业服务合同》。
合同约定：物业公司试用期为一年（日至日），在此期间南华社区组织人员，在已入住业主中对博诚物业服务满意度进行了测评调查，其满意度达85%以上。其次，该合同约定物业服务收费标准为步梯房0.7元/平方米.月、电梯房0.9元/平方米.月。但博诚物业入驻后，对入驻前的楼栋业主仍按照晟唐物业定价“步梯房0.5元/平方米.月、电梯房0.7元/平方米.月”标准收取费用。
日，由于物业服务成本增加、服务人员增多、工员基本工资上调、物业公司入不敷出情况突出，经博诚物业请示相关部门后，在小区内书面公示告知全体业主，将于日起恢复合同定价，执行“步梯房0.7元/平方米.月、电梯房0.9元/平方米.月”收费标准。但此举遭到博诚物业入驻前楼栋业主的强烈抵制，部分业主多次投诉、上访。虽经梁山街道办事处、县国土房管局、南华社区多次调处，但均无果。
二、关于业主反映的“青云房地产违法‘代表’业主聘用博诚物业并签订‘非法’物业服务合同”问题
(一)据调查，博诚物业日入驻小区时，东城丽景小区规划总户数4689户，已接房入住1748户，未达到50%的入住率。且当时没有20%以上业主联名提请梁山街道办事处要求成立业主委员会。截止日，东城丽景小区已接房入住2758户，已符合提请梁山街道办事处要求成立业主委员会的条件。
（二）根据《重庆市物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》相关规定，青云房地产协议选聘博诚物业进驻小区并开展前期物业服务的行为，未违反《重庆市物业管理条例》的相关规定。
（三）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。且博诚物业以“业主因物业服务收费纠纷”，多案诉诸梁平区人民法院、重庆市第二中级人民法院，在判决书中，已对该《前期物业服务合同》真实性、合法性予以确认。
（四）目前，东城丽景小区有20%以上的业主已联名提请梁山街道办事处要求成立业主委员会。根据相关规定，业主委员会成立以后，可及时召开业主大会商定相关事宜。
回复时间：
ICP备案编号：渝ICP备号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&业主委员会签订的合同，是否对业主具有约束力？
业主委员会签订的合同，是否对业主具有约束力？
正在读取...&|&作者：王忠明律师&|&来源：法邦网
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