《投资与理财201...》
人民币贬了 房价还能坚挺吗
阳春三月，在中国的绿野上，一下子发生了两件让国内外投资者瞠目结舌的理财事件，一件是人民币突然贬值，一件是杭州楼盘出人意料的大幅降价。人民币的贬值和杭州楼盘的降价，标志着人民币和国内楼市的长期牛市开始发生逆转。先说说人民币贬值吧。自打人民币汇率开始实施浮动汇率之后，人民币兑美元的中间价就从12元人民币兑1美元一路上涨，最高涨到了今年的6.04元人民币兑1美元。人民币的一路涨势吸引了全球热钱的眼光，尤
阳春三月，在中国的绿野上，一下子发生了两件让国内外投资者瞠目结舌的理财事件，一件是人民币突然贬值，一件是杭州楼盘出人意料的大幅降价。人民币的贬值和杭州楼盘的降价，标志着人民币和国内楼市的长期牛市开始发生逆转。先说说人民币贬值吧。自打人民币汇率开始实施浮动汇率之后，人民币兑美元的中间价就从12元人民币兑1美元一路上涨，最高涨到了今年的6.04元人民币兑1美元。人民币的一路涨势吸引了全球热钱的眼光，尤其是在美国、欧洲相继遭遇次贷危机和欧债危机之后，很多国际资本纷纷流入中国，这样不仅可以分享中国经济的高速发展成果，还能获得较高的存款利率，使得做多人民币成为一门只赚不赔的生意。不过，随着中国政府决定将国内经济发展速度从原先的高速发展转入中高速发展之后，国内经济发展增速的减缓，驱使人民币单一升值的趋势发生变化，有涨有跌将成为今后人民币汇率走势的常态。这自然迫使一部分做多人民币的国际资本退出中国人民币汇率市场，短线来看，人民币的贬值还会持续一段时间。人民币贬值不仅深刻影响了汇率市场，客观上也对国内房价产生了潜移默化的影响。因为人民币贬值，自然导致国际热钱逃离，而房地产市场的上涨基础，很大一部分来自于这些热钱的合力推动。去年下半年以来，我们已经看到了李嘉诚家族在大量抛售其在国内的地产，而今年2月杭州德信北海公园楼盘每平方米直降6000元的横幅，可以说是让国内地产业的小伙伴都惊呆了。这是迄今为止国内二线省会城市房价第一次出现如此之大的降幅，意味着国内三线城市、四线城市的房价降价态势已经开始向二线城市蔓延。而国内地产业大佬潘石屹近期出手其在上海的地产，表明他也追随李嘉诚，开始看淡国内楼市的前景。这对于国内投资房地产的人们来说，不是个好消息，但是对于国内刚需型买房人来说，房价涨不动了，可是最大的福音。房价之所以涨不动了，一是这几年房价的迅猛涨势，让国内外各路资本蜂拥而入。在资本的大力助推下，大批大批的新房矗立在国内城市的四面八方，一些地方的新房由于密集型推出，使得销售不畅，新房空置量大幅上升，庞大的存量房压抑了房价的上涨。二是在银行对房地产业务贷款从严后，地产商开发房地产的融资主要依赖民间贷款，其利率在20%以上。随着房子销售速度减缓，巨大的开发资金成本迫使开发商不得不挥泪减价卖房，以求加快资金周转速度。三是经历了长达十多年的房价上涨之后，房价客观上也有“歇歇脚”的意图。这三大合力的共同驱动，令国内房价的涨势趋缓。在今年的两会上，住房和城乡建设部部长姜伟新就房价走势表态，说要对房价实施双向调控，这也从政策层面上抑制了房价的涨势。房价，谢天谢地，别涨了！
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经济不好，房价却坚挺八年的真实原因!
中国的房价能够站得稳，主要在于预期将来的高收入上。假如预期改变，房价就会跌得很快。假如今天楼价再跌三分之二，那就比90年代的时候麻烦多了，因为我们没有了当年的弹性。假如基础研究和有市场价值的思想方面搞不起来，中国充其量也不过是地球上的二等公民。
中国的房价能够站得稳，主要在于预期将来的高收入上。假如预期改变，房价就会跌得很快。假如今天楼价再跌三分之二，那就比90年代的时候麻烦多了，因为我们没有了当年的弹性。假如基础研究和有市场价值的思想方面搞不起来，中国充其量也不过是地球上的二等公民。在日举行的网易经济学家年会上，著名经济学家张五常发表了对房地产问题的看法，并告诫，如果房价急跌，将会造成很大的问题，上世纪80年代的日本是前车之鉴。国际知名经济学家，新制度经济学代表人物之一。一向狂傲不羁，喜出狂言，在经济学圈内有“狂生”之称。以下为张五常先生演讲实录：各位朋友，英国前首相名不虚传，他没有文稿拿在手上却能够那么流畅地做报告，我做不到，奥巴马也做不到。我今天来做报告要看着表，只能讲半小时，主要是分两部分，前半部是关于中国房价的问题。现在房价高 因为预期将来收入高中国的房价是目前中国经济发展的亮点，大家都知道，目前中国经济发展不是那么好，但楼价坚挺。讲到楼价经济的问题，以上海来说，以北京来说，以其它所谓一线城市来说大约有八年的时间都很稳定，楼价很高，而今年楼价还继续上去，主要是因为减息的问题。楼价能够维持相当高的水平已经有八年之久，全中国到处都是高楼大厦，而楼价比美国高一倍都不止，所以在财富方面来看，如果以楼价来算，中国是高过美国很多的。楼价高有两个主要的问题：楼价高是协助人民移动的潮流，北京楼价贵就少了很多人来北京，上海楼价贵就约束了人们搬去上海，这是协助市场调动人口的流动；楼价贵有一点不好，就是分配不平均，你没有买到房子，他买了房子，他的身家上升了几倍，这就有财富不均的问题，也有社会不稳定的问题。如果不顾这个问题，不考虑这个问题，只是光看楼价上升，这个上升并不是泡沫的问题，楼价上升是好事，因为它代表了大家的财富上升，也就是代表了预期收入上升。楼价预期收入上升折现的话，就等于是楼价。所以房价高的问题，假如不是有故意炒高房价的行为，房价高是反映了经济实力的增加，原则上除了刚才我们讲到的财富不均的问题，我是不反对楼价上升的。现在基本的问题是：为什么中国房价会高企？为什么其它不是一线的城市房价也不低？为什么之前中国楼价可以如此坚挺？你不要跟我说是地少人多的问题，香港很多地方人口密度都比中国高，印度人口密度也比中国高，但它没有中国房价的问题。中国的房价能够站得稳，而且在相当高的水平下不单单是地少人多的问题，主要的问题在于预期将来的高收入上。应该说房价就是所谓预期年薪收入的积蓄除以利率，预期年薪收入好，所以现在房价这么高。但预期收入并不是真正的收入，将来的收入到底怎么样，到那时才会知道，虽然中国经济目前有很多问题，但目前看楼价的反应，将来的收入是会不错的。怎么会有这样的情况呢？不要跟我提地少人多的问题，事实是市场对将来收入的预期基本上是好的，答案就是楼价会高企，为什么高企？因为预期收入是高的，为什么预期收入高呢？答案非常简单：中国改革几十年以来，人们的知识增长得很快，青年学得很快，中国人很聪明，年轻好学，将知识用在商业方面，有相当的成就，尤其是目前在数码科技，一些做生意的方法，种种情况之下，中国人是学得快的。就是因为这类有商业价值的知识增长，中国目前做得非常好，这也是目前房价高企这么长时间的原因之一。你不要忘了，楼价的高企不是基于真正的收入而是预期收入，它预期好，而这个预期是可以改变的，假如预期改变，房价就会跌得很快。当房价急跌的时候就会有很大的问题，譬如日本在80年代后期楼价暴跌，到今天了快30年都翻不了身，这是很大的问题。所以我很担心假如北京有什么计划把房价弄低，就会影响预期，从而造成很大的问题。现在说要抽房地产税，很多房子都是空置的，没有房租可以收，要交税，假如他们到市场上卖楼，会触发房价大跌，但要再把它弄上去就不那么容易了。90年代中国的房价大跌，跌了三分之二，结果朱镕基做得好，终于把经济搞起来了，后来房价大幅上升。但朱镕基在90年代能够把经济搞得好，因为当年可以改进的地方很多，当年还有很大的弹性可以做。假如现在楼价再跌三分之二，那就麻烦多了，因为我们没有了当年的弹性，可以通过人口大流动等种种放宽方法来搞，现在变成了经济方面没有弹性。中国应更重视基础研究 放手让大学自己搞我现在讲下一个问题。中国的青年知识增加，主要是有商业价值的知识增加。从这方面来看，我个人的观点就是不仅中国人聪明，学得快，而且中国的中学是不错的，大专和本科也是不错的，但到了研究院的时候问题就出现了。有商业价值的知识中国发展得很不错，中国人聪明、学得快，大家都知道，一看到知识可以增加收入的时候就学得很快，这是中国发展快的原因之一。但有些知识没有直接的商业价值，这一方面就非常不好，譬如大学的研究院，我对他们很失望。假如真要成为领导世界的大国，没有商业价值的知识也不能缺少。举例英国是个小国家，但它曾经雄视地球，所谓的日不落帝国，为什么那么小的国家可以控制这么大部分的世界呢，问题在于他们出了几个大思想家。回看18、19世纪，在物理学有牛顿，在社会科学、经济学有斯密，在生物学有达尔文，随便一提就有这几个。当然还有其他很多，因为有了这些所谓思想大师的存在，所以当年英国雄视地球，这是一个最基本的知识。在中国赚钱赚得多，这一点没有问题，但要更加重视思想的发展，现在我对中国各大学的研究院非常失望。最近我在北京出版了一本书《科学与文化》，我对大学制度在这本书里批评得非常厉害，你们看现在的世界，所谓基本研究，没有直接商业价值的，这一点是很重要的，商业价值方面的知识发展得相当好，但没有商业价值的研究也是很重要的，这方面中国一团糟。假如真的要维持中国的继续发展，就要注意一下没有商业价值的知识、没有商业价值的思想的发展，即所谓的基础研究。北京很肯出钱，很肯花钱，很慷慨，他们的研究经费比美国多很多，现在美国基本没有研究经费从事什么研究，现在中国在外国念得好的，应该是乐意回中国。但因为现在中国的制度有太多问题，人事关系、约束言论太多，他们不肯回来。现在很多外国大师，一年20万美金就可以请到，中国可以请很多很厉害的人回来，这个价钱中国很容易出得起的。但他们不知道怎么做，管得太严，就把研究院的制度搞得不好了。我认为在这方面北京要大胆尝试一下，什么东西可以教什么东西不能教，要放手让他们自己做。所以我个人的建议就是选出几间大学，答应五年内给他们多少经费，北京在这方面是很慷慨的，然后放手让他们自己去搞：让他们自己自由收学费，教什么科目都可以，就放手让他们去做，老师的薪水怎么定也让他们自己决定，收多高的学费也让他们自己去收，完全不管。试试几年嘛，看看发展如何。因为大学做得好不好，基本思想发展得好不好，以我们习惯了这种方法的人来看(很容易看清楚)。世界上很多像我这样的人，我在校园走一两天就知道了，我到任何大学只要问几句话我就知道他们到了什么地步。假如北京的上头不清楚，那就让外面知道的人回来指点一下。主要是要放手，出这么多钱资助，那就继续资助咯，只要花几年时间，完全不管，让他们喜欢怎么做就怎么做，然后看效果。美国人批评中国人没有创意、中国人没有想像力、中国人什么都行就是创意不行，批评太多，完全是胡说八道。中国人怎么会没有创意？看看苏东坡、看看礼拜，中国诗人的想像力是最丰富的，外国诗人没有中国诗人那么有想像力，中国人以前吟诗写词，但要他们转去做科学也没有问题，因为想像力还存在，所以说中国人没有想像力、没有创意是说不通的。我们拿钱去美国哈佛大学念书，6万美金一年，多少人能出得起学费呢？中国有许多许多聪明的学生，为什么不在自己本国培养呢？你看美国现在也没有研究金了，以中国出的工资能随时请到美国的大师们，但问题在于他们不肯回来，因为回来后要搞人事关系，有zz约束，言论又不够自由，这些都是无谓的东西。为什么不放手让大学自己搞搞呢？引进点人才回来吧，以中国的经济实力可以请到外国的大师。我现在坚持的问题是：楼价能够很坚挺地站住，只要不是财富不均的问题，这就是好事，反映了人们预期将来收入高企。
本文来源：网易财经
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