农村违法建房为何难以遏制
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农村违法建房为何难以遏制
农村违法建房为何难以遏制
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　　安化县法院主管国土非诉审查业务的行政庭法官小吴近段时间头有些大：半个月内，国土部门送来35件村民违法占地建房行政处罚案件要求进行非诉行政审查，这些案件均是“限定15日内拆除非法建筑，恢复土地原状。”其中一个人口只有5万人的小乡镇，一次就送来11件。让小吴法官头大的原因是面对这些案件法院存在“两难”抉择：一“难”，裁定进入执行程序，法院不堪承受，在法院的执行登记账户上，“拆除非法建筑，恢复土地原状”的执行积案多达100余件，裁定这些案件进入执行程序，意味着又要增加一批无法执行的积案；二“难”，不裁定进入执行程序，有违法院行政审判职责，同时农村违法占地建房态势无法遏制。
　　近年来，国土部门对农村违法占地建房进行了多次专项整治行动，法院在维护国土整治上也加大了执法力度，仅去年一年，安化法院就在违法占地建房的重点乡镇开展了大规模的整治宣传和执法行动，出动宣传车宣传国土政策，强制查封房屋和冻结违法建房人存款，兑现罚款，对拒不交纳罚款或撕毁封条进驻房屋居住的被处罚人实施拘留，但其警示作用并不明显，农村违法占地建房现象并未得到有效遏制，并存多发之势。
　　农村发生大量违法占地建房的主要原因可分为：
　　直接原因--农村宅基地供给和需要存在矛盾，导致村民违法占地建房。随着新农村建设的整体推进，改善农村人居条件成为必然趋势，农村改、建新房屋进度日益加快，因农村年轻人口生存幸福观念已发生改变，在改、建新房屋时纷纷向城镇边缘或平坦地迁移。但村集体组织没有应对这一需求的措施和条件，责任制将土地全部承包到人，集体没有空地用来调配地基，只得任由村民选定承包地作为宅基地建房；村民从正规渠道，比如到小城镇挂牌购买地基，既受制于经济条件，要增加购买地基的成本，离开原居地又受制于农业的生产管理，向小城镇转移条件并不成熟。所以农村建房者或向迁移地村民私自购买地基，或占用平坦地区的责任田、土作为地基，发生大量违法占用耕地建房案件。
　　间接诱因--其一“放水养鱼”烙下后遗症。在国土部门自行处理或法院已经执行的农村违建案件中，真正实施强制拆除的几乎为零，都是用罚款方式变通处理。由于地方财政每年对国土部门下达收费任务，国土部门为完成任务，将任务指标分解到乡镇国土所，如果本地没有开发和商用土地挂牌或协议出让，国土所完成任务指标就只能指望违建罚款填补，因此，即使发现了违建行为，国土部门也只是象征性地下发通知停建，没有实施真正的制止行为。“我们为了完成收费任务，不得不放水养鱼。”一位国土所长如是说。正是这种“放水养鱼”的管理方式，导致农村违建大量发生；其二干部带头树了坏榜样。在审查国土非法占地建房行政处罚案件时发现，村干部带头违法占地建房现象普遍，甚至有的家属在本地域的乡镇干部也参与其中，他们利用与国家机关的关系逃避处罚，有的在竣工时大摆宴席，国家机关的干部还前往庆贺，为其违法占地建房“撑腰”，起着非常坏的负面导向作用；其三拆迁安置撕开溃决口。国家基本建设、招商引资项目建设、小城镇建设等的拆迁，地方政府都是用临近公路的稻田或平坦地势的耕地进行基地安置，政府表现出的这种不重视保护耕地的行为，加上农民从耕地上获得的收益低，土地不为农民重视，荒废、非法侵占土地现象难于遏制。
　　放纵因素--首先农村非法占地建房“发现难”。农村人口居住分散，住房修建自主性强，申报管理制度缺失，加上建筑面积小、建筑周期短，不易被国土管理部门发现；农民对土地所有权和承包使用权存在模糊认识，将土地的责任制等同于所有制，把违法占地建房行为视为在其个人所有的土地上的正常利用行为，同时，村集体组织和村民对村民的违法占地行为态度冷漠，不予举报，不干预，村民之间形成默契，为自己今后违法占地留下后路，“我不举报你，今后别人也不会举报我”；农村土地的经济效益低下，远逊于农业工业、第三产业和打工的经济效益，农民对土地失去了应有感情，故任由他人违法占用本来属于集体的土地。其次是制止难。即使发现了违法侵占土地建房，具有管理和处罚职能的土地管理部门制止和处罚违法行为也是力不从心，收效甚微：一是土地管理赋予土地管理部门的制止权缺乏操作性，即违法建房人不停止施工，没有赋予国土部门相应的强制制止措施；二是国土执法力量不够，难以应付辖区内大量发生的违法占地建房案件。再次是查处难。对于违法建房案件，国土部门在制止不能的情况下，作出自行拆除的行政处罚决定，在被处罚人复议、诉讼期限届满后申请法院强制执行，此时违建房既成了事实，法院执行时，面临诸多难题和困境，困住了法院强制执法手脚。农民集一生一家之积蓄建造住房，“拆除”意味着农民一家一生的积蓄全部化为泡影，因此很容易发生家族性或群体性对抗特别是暴力对抗，在和谐理论指导下的我国行政和司法机关都不能承担由此产生的社会后果，因此凡决定拆除的违法建筑案件，一律变通为现金回购方式处理。现金回购方式负面效应相当明显，等于助长违法占地风气，因为通过守法申报购地建房的成本远高于违法占地建房的成本，前者交纳土地出让金，一宗60平方米的地基，摘牌基准价1万元左右，如果形成竞买甚至高达3-4万元，后者的处罚按“占地面积X100元X20%”（去年6月后基数增加到120元/平方米），60平方米地基最高只需交纳罚款3000余元。前者公开挂牌，出让金没有协商余地，后者是罚款性质，执法中存在协商可能，减少罚款数额，因违法反而获得利益。“三难”的存在使农村违法占地建房不能得到有效遏制，且有愈演愈烈之趋势。
　　土地是国家最重要的生存资源，耕地红线不能被突破，保护土地资源就是保护民众生存的命根子。制止和遏制农村违法占地违建房，要探索建立有效机制，确保农村依法使用土地，可从以下三个方面入手：
　　一是强化国土的行政作为，加大制止和处罚力度。《中华人民共和国土地管理法》第八十三条规定了行政机关对违建行为具有的制止权，《中华人民共和国》第六十六条更是赋予了行政机关对不服行政机关作为的生效具体行政行为“可以申请人院强制执行，或者依法强制执行”的强制执行权。只是由于律、法规没有明晰“制止”和“强制”的适用条件和可用措施，缺乏操作性，国土行政部门为规避行政赔偿风险由此主动放弃了法律赋予的行政权力，一味依靠法院的强制执行权，致使法律赋予的行政强制权力空置，国土自身执法乏力。由于司法严格的程序性导致执法的滞后性，违建房既成事实，在违法制裁效果和相对人利益衡平时，法院执法陷入困窘，依法制裁和打击违法占地建房行为效果甚微，导致违建行为屡禁不止。在此，法律应明晰行政机关行使“制止”和“强制”的适用条件和措施，便于行政机关主动积极作为。因国土部门的积极作为，相对人不服或因作为错误造成相对人损失的，应纳入国家赔偿范畴，由相对人申请启动国家赔偿程序进行救济。
　　二是探索新的管理方式，满足农村建设需求。历史经验证明，在社会管理中，疏导才是科学合理选择，治理农村违法占地建房不能用堵塞方式防守，应建立相应机制疏导。首先是着手农村规划，保障农民建房的地基需求。改善生存条件是新农村建设的必然要求。土地曾是农民生产生活的命根子，农民对土地怀有深厚感情，保护耕地观念意识浓厚，农民建房大多自觉地建在坡地、荒地上。由于时代变迁，土地增值效益远低于工业效益和打工经济效益，加上国家建设和小城镇建设大量征用、征收耕地的导向作用，和农村年轻人生存幸福观念改变等因素，农民对土地感情淡化，农民改建住房，纷纷选择迁离原来生活不便的原基地，或向小城镇集中，或向平地搬迁。新农村建设并没有跟上农村这一发展变化的需求，改善村居环境尚为村民个体自发和自为。由于农村集体没有基地提供，也为了节省开发基地费用，农民就占用自家的责任田、土建房，发生违建行为。为适用农村建房的新需求，农村应尽快进行乡村建设统筹规划，统一规划农村住房建设用地，变农村建房的无序性为规划性。农村集体提供规划基地，农民是不会甘冒受到处罚的风险而违法占地建房；其次是强化乡村自治，让农村集体组织获得土地增值效益，培育农民对土地的感情，在违法占地建房的查处中，应调整利益分配制度，罚款应有相应比例返还村级组织，提高村级组织和村民自我监督的积极性。农民关注土地权益了，对违建的监督和制止就有即时性和实效性；
　　三是启动法院的先予执行制度，法院下达“停工令”协助制止违建行为。《行政诉讼法》对先予执行制度虽然未作规定，但依据《最高人民法院关于执行&中华人民共和国行政诉讼法&若干问题的解释》第九十七条规定：“人民法院审理行政案件，除依照行政诉讼法和本解释外，可以参照民事诉讼的有关规定。”民事诉讼中有先予执行制度，因此，人民法院审理行政案件或审查非诉行政案件时，可以探索适用先予执行制度，及时控制相对人权益，防止因相对人的损失增大而增加执法难度。在国土行政执法不阻止相对人实施违建行为时，司法权不能沉默，也可以积极作为。可以尝试由国土部门向法院申请强制“停工令”方式，维护国土部门“停建通知书”的效力。申请“停工令”的条件：“通知”指向的相对人有不履行“暂停”行为且不暂停就会造成既成的违法事实和扩大违法损失；申请时间：应为国土部门实施制止行政行为后的十日内。法院受理行政机关的申请后，即时裁定下达“停工令”，不执行“停工令”的，以妨碍司法由法院予以法律强制；强制方式为：冻结建筑材料、拘留行为人。冻结或拘留后仍然不停止的，追究刑事责任。对多次被责令停建或违抗法院停工令而强行建筑的房屋一律强制拆除，损失由行为人自行承担。
　　【作者简介】
　　李文斌，教书11年，1995年考入法院，从事办公室工作多年，宣传和调研有所成绩。
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《缙云县农村村民建房审批管理暂行办法》出台 日起施行 《今日缙云》权威发布 （全文附后）& 《今日缙云》讯 （通讯员 项佳）为加强和规范城乡规划管理和农村宅基地管理，引导村民节约和合理利用土地，科学规划村庄布局，推进美丽乡村建设，缙云县近日制订出台《缙云县农村村民建房审批管理暂行办法》（全文附后）。&　　管理办法适用于我县县域范围内农村村民建房的审批与管理。此办法明确了国土、建设、综合执法等十多个相关部门及乡镇、街道和村民委员会的管理职责。同时将村民申请建房的建房条件、建房标准、建房审批程序等方面一一做了规定。办法自日起施行。缙云县人民政府制定的原《缙云县农村村民建房管理暂行规定》（缙政发〔2005〕26号）文件同时废止。&缙云县人民政府办公室关于印发《缙云县农村村民建房审批管理暂行办法》的通知各乡镇人民政府、街道办事处，县属各单位：《缙云县农村村民建房审批管理暂行办法》已经县政府第二十二次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &缙云县人民政府办公室& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & 日&& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & （此件公开发布）& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &缙云县人民政府办公室文件&& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &缙政办发〔号&& & & & & & & & & & &缙云县农村村民建房审批管理暂行办法第一章 总则第一条 为加强和规范城乡规划管理和农村宅基地管理，引导村民节约和合理利用土地，科学规划村庄布局，推进美丽乡村建设，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省实施&中华人民共和国土地管理法&办法》等有关法律、法规，结合本县实际，制定本办法。第二条 本办法适用于缙云县县域范围内农村村民（以下统称“村民”）建房的审批与管理。第三条 村民建房实行分类管理。（分类详情附后）一类区：五云、壶镇建成区范围；二类区：五云建成区外总体规划确定的中心城市建设用地范围；壶镇建成区外总体规划确定的镇建设用地范围；其他建制镇总体规划确定的镇建设用地范围；三类区：除上述范围以外的建设用地范围。第四条 村民建房应当按照美丽乡村建设的要求，符合相关规划，保持地方特色和传统风格，坚持安全、适用、经济、美观的原则，贯彻国家和省有关节约土地资源、保护环境等规定。& & 村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过县人民政府规定的标准。鼓励建造公寓式住房，规范建造联立式住房，控制建造独立式住房。第五条 国土资源部门具体负责村民建房的计划指标安排、农用地转用、建房用地申请复核、报批及监督管理等工作。& & 建设规划部门具体负责村民建房的规划审批及监督管理等工作。综合执法部门负责村民建房的监督和违法建设的查处等工作。& & 发改、公安、民政、农办、农业、林业、水利、电力、交通运输等有关部门根据各自职责，配合做好村民建房管理的相关工作。乡（镇）人民政府负责编制、组织实施本行政区域内的土地利用总体规划和乡镇、村庄规划；村民建房的申请审核和监督管理；指导村民委员会依法管理村民建房等工作。& & 街道办事处负责组织实施本行政区域内的土地利用总体规划和乡镇、村庄规划；村民建房的申请审核和监督管理；指导村民委员会依法管理村民建房等工作。村民委员会负责制定本村村民建房年度计划、村民建房用地调整与安排；做好申请建房户涉及的现有住房、家庭成员、户籍关系等相关材料的审查；督促建房的村民对原有住房按照有关规定及时处置等工作。第二章 建房规划第六条 乡（镇）人民政府、街道办事处应当编制土地利用总体规划规划和城乡规划。第七条 城乡规划分类编制。一类、二类区应当编制控制性详细规划，三类区应当编制乡规划和村庄规划。乡规划由乡人民政府组织编制，村庄规划由乡（镇）人民政府组织编制。县人民政府委托城乡规划主管部门审批村庄规划。第八条 村庄规划应当符合县域总体规划、城市总体规划、镇总体规划和乡规划，并与土地利用总体规划等相关专业规划相衔接。第九条 乡（镇）规划、村庄规划要着眼长远，适度超前，内容应当包括：规划区范围，住宅、道路、供水、排水、供电、污水治理、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局，以及对历史文化遗产保护、地方乡土文化特色保护、防灾减灾等的具体安排，同时合理控制建筑密度、容积率、绿地率等各项经济技术指标。乡规划还应当包括本行政区域内的村庄发展布局。村庄规划需加强“一村一品”的规划设计理念。第十条 村民建房应尽量使用原有宅基地、村内空闲地和村边低丘缓坡；严格控制占用耕地建造住宅。新增建设用地纳入全县年度用地计划管理，并在上级下达的计划指标中优先安排村民建房用地指标。占用新增建设用地的，依法办理农用地转用审批手续后，依据年度计划指标安排逐宗批准供应村民建房用地。村民建房建新区原则上有序整体安排。第十一条 各乡（镇）人民政府、街道办事处应根据土地利用总体规划和城乡规划的布局，科学制定村庄改造、归并村庄整治计划，引导村民建房逐步向小城镇和中心村集聚，积极推进农村土地综合整治，提高村镇土地集约利用水平。第三章 建房条件第十二条 村民符合下列条件之一的，可以申请建房：（一）无房户或住房困难户的；（二）农房改造时原有住房属于拆除范围的；（三）整村下山异地搬迁安置的；（四）符合相关规划拆、改建的；（五）经鉴定属D级危房需要拆建的；（六）经评估属地质灾害隐患点且需要避让搬迁的；（七）因灾致使房屋倒塌需要重建的；（八）法律、法规规定的其他情形。第十三条 村民符合下列条件之一的，属于住房困难户：（一）在一类区范围内的村民家庭三代户均住宅建筑占地面积不足 20 ㎡，或户均住宅建筑面积不足40 ㎡的；（二）在二类区范围内的村民家庭三代户均住宅建筑占地面积不足 25 ㎡，或户均住宅建筑面积不足50 ㎡的；（三）在三类区范围内的村民家庭三代户均住宅建筑占地面积不足30 ㎡，或户均住宅建筑面积不足50 ㎡的；& & 本条前款所指的“村民家庭三代”是指以申请建房的村民为基准代，往上计算两代。住宅建筑占地面积或建筑面积计算采取户均的计算方法。村民住宅建筑面积包括：（一）申请建房时拥有合法产权的集体土地住宅建筑面积；（二）申请建房时拥有的集体土地房屋拆迁安置住宅及拆迁安置时以货币补偿安置的建筑面积；（三）申请建房时已存在的历史违法建筑经依法处理后继续占有使用的建筑面积。第十四条 村民有下列情形之一的，其申请建房不予批准：（一）原住宅不符合土地利用总体规划和城乡规划，申请在原址拆建、扩建的；（二）现有住宅面积已达到本办法规定标准再申请建房的；（三）出租、出卖、赠与等以其他形式转让住宅，再申请建房的；（四）未达到法定结婚年龄的；（五）以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由申请建房的；（六）非法占地或违法建房行为未处理的；（七）征地拆迁或农村土地综合整治搬迁安置中按产权调换或货币方式进行安置补偿且安置补偿面积已达到住房面积标准的；（八）法律、法规规定不予批准的其他情形。第十五条 在村庄规划范围外，不予审批村民建房。特殊情况需对危房改造、修缮的须经乡（镇）人民政府、街道办事处、建设规划、国土资源等相关部门审查同意。已经省政府批准的农村土地综合整治项目规划区，不得审批独立式宅基地，确属危房需要改造的，由乡（镇）人民政府、街道办事处根据实际情况报县建设规划、国土资源等相关部门审查同意。第十六条 村民因灾毁、避险等急需建房的，经乡（镇）人民政府、街道办事处审核和县建设规划、国土资源部门规划选址后，可按照本办法规定的建房标准先行建设，但应当在开工后六个月内申请补办有关建房审批手续。第十七条 华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人回乡定居申请建房的，按照本办法规定办理建房审批手续，其建房面积参照本办法标准执行。& & 回乡落户的职工、军人和其他人员申请建房的，应当持原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明材料，其建房面积按照本办法标准执行。第十八条 申请建房用地的村民应当按照以下规定处置原有住房：（一）申请异地新建住宅的，在核发《建设用地许可证》前应当自行拆除旧房，将宅基地无偿退还村集体，依法注销原宅基地土地使用权证。若拒不拆除旧房、退还宅基地的，暂时停止办理规划许可和用地审批手续。（二）申请人原有住宅确系房屋结构或文物保护等原因不能拆除的，可依法将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记给本村村民委员会。在未办理变更手续前，暂时停止办理规划许可和用地审批手续。（三）在坚持农村宅基地“一户一宅” 原则的前提下，允许村民将原合法的住宅调剂给本村符合建房条件的其他村民，依法将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记给受调剂户，调剂双方应当不存在违法建房行为未处理结案的情形。第十九条 未编制村庄规划村的危旧房，在经有资质的鉴定机构出具危房鉴定意见后，经依法审批后，允许按照原址原面积原结构原高度进行修缮。& & 已编制村庄规划的，危旧房所在位置位于规划建设区和保留区范围内的，在符合规划前提下，经依法审批后，允许其进行拆建、扩建。& & 危旧房所在位置位于已取得规划选址意见书的建设项目的拆迁范围、近期城市建设规划范围、已纳入政府年度拆迁计划范围以及影响城市重点工程、城市道路、高压走廊、电力、电信等基础设施使用和建设，影响公共安全的，不允许其进行拆建、改建、扩建或修缮。&第四章 建房标准第二十条 村民建房户的人数以户口簿作为认定依据，本办法另有规定的除外。第二十一条 村民申请建房时具有下列情形之一的，可以计入建房人数：（一）未享受房改政策（包括集资建房、购买经济适用房或者房改房、领取住房补贴等，下同）的非农户籍的配偶；（二）未享受房改政策，尚未成家随父母居住的非农户籍的子女；（三）原户籍在本行政村的现役军人（不含现役军官）、复转退军人（不含已在外结婚定居人员）；（四）原户籍在本行政村的大中专院校在校生；（五）原户籍在本行政村的监狱服刑、劳动教养人员；（六）法律、法规规定的其他人员。第二十二条 村民申请建房时具有下列情形之一的，可以增加一个建房人数：（一）已婚尚未有子女的；（二）已领取独生子女光荣证的；（三）已达到法定结婚年龄，尚未登记结婚的；（四）法律、法规规定的其他人员。第二十三条 具有下列情形之一的，按照以下规定申请办理建房手续：（一）非农户籍人员或者非本村村民在集体土地上依法拥有住宅的，在符合规划的前提下，可以申请拆、改建，其建房面积按照本办法规定的标准执行；（二）非农户籍人员或者非本村村民依法拥有的住宅位于实施村庄规划整体拆除范围内的，其住宅拆除后的住宅用地退还村民委员会，可以申请审批建房。审批的住房建筑面积按照本办法规定的标准执行，但不得超过原有住房的建筑占地面积。已经计入建房人数的非农户籍人员，不得再享受房改政策。第二十四条 村民申请建房，按照以下规定安排住房用地：（一）一类区范围内应当申请公寓式住房，原则上不安排独立式或联立式住房用地；（二）二类区范围内提倡申请公寓式住房，可以安排联立式住房用地，原则上不安排独立式住房用地；（三）三类区范围内鼓励安排公寓式住房，提倡安排联立式住房用地，可以安排独立式住房用地。第二十五条 村民建房面积标准按照以下规定执行：（一）申请公寓住房的，其建筑面积标准为人均40 ㎡。因规划户型等原因，可按户型就近原则申请选择多套住宅，但不得超过标准面积30 ㎡。（二）申请新建联立或独立式建房用地的，其宅基地面积标准为：小户（3人以下），不超过 85 ㎡；中户（4至5人），不超过 110 ㎡；大户（6人以上），不超过 125 ㎡。（三）申请旧房拆建的，在依法拥有的原住宅范围内，其宅基地面积标准最高不超过140 ㎡。第二十六条 村民建房的建筑高度、建筑立面、建筑风貌等规划条件以控制性详细规划、村庄规划和建设项目的具体情况为标准。联立和独立式住宅的檐口高度一般不超过11.5米。第五章 建房审批第二十七条 村民建房审批，一般以行政村为单位分批次上报，由乡（镇）人民政府、街道办事处牵头，相关行政主管部门实行并联审批。审批程序如下：（一）建房申请村民建房应当向村民委员会提出书面申请，经村民委员会集体讨论通过并在村公示栏予以公布，公示主要内容为申请人的家庭人口结构、现有住房及其处置方式、申请建房地点面积与土地用途等，公示期不少于七天。公示无异议的，村民委员会签署意见报送乡（镇）人民政府、街道办事处审核。（二）现场踏勘& & 乡（镇）人民政府、街道办事处接到村民委员会提交的建房申请材料后，应当及时组织建设规划、国土资源等部门工作人员到村民建房用地现场踏勘，确定建房位置和土地用途，调查申请建房户的有关情况，并根据建房审批有关要求告知申请建房户需提供的相关材料。对不符合建房条件的书面告知申请人。涉及林地、水域等其他用地的，其相关部门工作人员应当一同到场踏勘。占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，待农用地转用批准后再办理规划许可和用地审批手续。（三）联合公示乡（镇）人民政府、街道办事处应当及时组织建设规划、国土资源工作人员对申请人的有关情况进行审查。对符合建房条件的，在乡（镇）人民政府、街道办事处和村民委员会公示栏内张榜公布，公示主要内容为申请人家庭人口结构、现有住房及其处置方式、申请建房地点面积和土地用途、拟建层数和高度等，公示期不少于十天。公示无异议的，经乡（镇）人民政府、街道办事处审核后报县建设规划、国土资源部门审批或复核。（四）审核审批建设规划部门应当在收到申请材料后，对符合建房条件的，在城市、镇总体规划建设用地范围内使用集体所有土地的办理规划许可手续核发《建设用地规划许可证》；在乡、村规划区建设用地范围内使用集体所有土地的核发《乡村建设规划许可证》。对不符合建房条件的不予核发并书面告知申请人。申请人取得《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》后，应当按规定向国土资源部门办理用地审批手续。建房用地涉及林地、水域、公路等其他需经相关部门审批的，还应当报经相关部门批准。国土资源部门应当在收到用地申请后进行审查，对符合用地条件的报县人民政府批准，核发《建设用地许可证》；对不符合用地条件的不予批准并书面告知申请人。在城市、镇总体规划建设用地范围内申请建房的，申请人在取得《建设用地许可证》后，还应按规定向建设规划部门申请核发《建设工程规划许可证》。（五）验线打桩审批程序完成后，乡（镇）人民政府、街道办事处应当及时召集建设规划、国土资源、综合执法部门、村民委员会对建房申请户的放样进行验线打桩。验线通过后方可施工建房。（六）竣工验收房屋竣工后，申请建房户应当及时报告乡（镇）人民政府、街道办事处，由乡（镇）人民政府、街道办事处召集建设规划、国土资源、综合执法部门到实地进行竣工验收。第二十八条 农村村民申请办理建设用地规划许可的，应当提交下列材料：（一）建房申请书；（二）拟建位置示意图或者相关证明；（三）现居住农村住宅权属证明；（四）户籍和身份证明材料；（五）村民委员会出具的同意建房意见；&（六）其他必要材料。农村村民申请办理乡村建设规划许可的，应当提交下列材料：（一）建房申请书；（二）拟建位置示意图或者相关证明；（三）现居住农村住宅权属证明；（四）户籍和身份证明材料；（五）村民委员会出具的同意建房意见；（六）拟采用的农村住宅设计图或者选用的通用设计图；（七）其他必要材料。农村村民申请办理建设工程规划许可的，应当提交下列材料：（一）国土资源部门核发的建设用地许可证；（二）建设设计施工图或通用设计图；（三）施工管理合同；（四）建房承诺书；（五）其他必要材料。第二十九条 农村村民申请办理用地审批手续的，应当提交下列材料：（一）用地申请表：（二）建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证；（三）现居住房屋的集体土地权证或者村民委员会出具的无房证明；（四）原有住宅处置协议（异地建房的，还应提供与村民委员会签订的退出原宅基地协议书）；（五）户籍和身份证明材料；（六）其他必要材料。第三十条 森林、交通、水利等法律法规对村民建房用地的另有规定的，从其规定。第六章 建设管理第三十一条建设规划部门应建立农村住房建设通用设计图库，免费向村民提供通用设计图库。申请建房户不采用通用设计图纸的，应当委托具备相应资质、资格的单位设计。设计方案需经建设主管部门审查通过后方可使用。第三十二条 国土资源、建设规划部门工作人员要严格执行选址踏勘、基槽验线、建中监督、竣工验收“四到场”制度，全程做好经批准的村民建房的监督管理，发现不符合审批要求建房的，应当及时制止纠正。第三十三条 乡（镇）人民政府、街道办事处、综合执法部门应当加强对建房过程的巡查与监管，发现违法建房，应当及时制止，依法查处。& & 村民委员会应当加强辖区内的村民建房过程的管理，帮助村民依法审批建房，及时制止和报告违法违章行为。第三十四条 申请建房户应当委托具备相应资质的建筑施工企业或者具备相应建筑施工技能的农村建筑工匠（以下统称承建人）组织施工，并与承建人签订施工合同，明确双方的权利和义务；申请建房户自身具备相应建筑施工技能自行建房的除外。第三十五条 承建人必须严格按照批准的设计图纸施工，遵守施工操作规范，并依法对施工质量和安全承担相应责任。第三十六条 村民建房未经竣工规划核实和用地验收或竣工规划核实和用地验收不合格的，县有关部门不得办理相关产权登记手续。第七章 法律责任第三十七条 村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建房的，由国土资源部门依法责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住房和其他设施。超过本办法规定的建房用地标准，多占的土地以非法占用土地论处。第三十八条 在乡、村庄规划建设用地范围内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行农村住房建设的，由乡(镇)人民政府、街道办事处依法责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，应当依法强制拆除。在城市、镇总体规划建设用地范围内，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，按《浙江省城乡规划条例》规定执行。第三十九条 农村宅基地不得买卖或者以其他方式非法转让。擅自买卖、转让宅基地的，按买卖或以其他形式非法转让土地论处。第四十条 国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。第四十一条 单位或个人以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房的，依法追究相关责任。第八章 附则第四十二条 本办法自 2014 年1月1日起施行。缙云县人民政府制定的原《缙云县农村村民建房管理暂行规定》（缙政发〔2005〕26号）文件同时废止。第四十三条 本办法由建设规划和国土资源部门负责解释。（附件）具体分类管理范围一类区1.五云街道：镇中社区、水南社区、北门社区、风景山社区、朝晖社区、新城社区、建设村、水南村（水南、谢山）、中心村、丹阳村、东门村、洋岙村、三里街村、杜桥村、状元村（桥头、占山、、湾潭）、西寮村、镇东村、官店村、船埠头村、名山村、下双龙村、双龙村、周村村、洋潭头村2.壶镇镇：高潮村（高潮）、中兴村（中兴）、新范村（新范）、新和村（新和）、工联村（工联）、农兴村（农兴）、新民村（新民）、和联村（社后、观坛庙）、姓汪村（姓汪）、湖川村（湖川）、应庄村（应庄）、南顿村（南顿）、桃源村（元古、上田、陶滩）、好溪村（好溪、李庄）、明新村石明堂(小陶滩)、联丰村（雅化路、高垅）、龙川村（塘川、石龙）、胡宅口村（胡宅口、青川）二类区1．五云街道：黄龙村、古塘下村、五都村（莲塘）、浣花溪村（白峰湖、岭下）2．壶镇镇：团结村（团结）、 宫前村（宫前）、沈宅村（沈宅）、 坑沿村（坑沿）、苍山村（苍山）、明新村（石明堂、下新屋）、陇东村（田畈、卢宅、后宅）、苍源村（项宅、仁旦、后湖、后叶、前山、凤凰山、杨梅园、五里牌、苍岭脚）、吉安村（东山、黄迎祥）、和联村（芦西、大溪滩）、胡宅口村（胡宅口、青川、下项）、联丰村（高陇、牛江）、上王村（中王、上王、向阳）、山河村（西山沿、云岭、驸马）、北山村（上宅、下宅、塘下）、和睦村（和睦、美里）、桃源村（五丰、元古、上田）、龙川村（曹坟）3．新建镇：新建村（新一、新二、新三、新四、新五、新六）、洋山村（洋山）、韩畈村（韩畈）、河阳村（河阳、岩山下）、笕川村（笕川、前朱）、溪南村（寺根、钦村、庙后、溪岩下）、新湖村（葛湖、陶墅、马墅）、杨公桥村（东山杨、张公桥）、溪东村（双港桥、山岭下）、和源村（王路、迎祥、大筠、三马东、川石）、新联村（马堰、茭雅、古溪）、新合村（西岸、东岸、潘村、下杨）、凝碧村（凝碧）4．舒洪镇：舒洪村（舒洪）、姓王村（姓王、螺蛳岩）、仁岸村（仁岸）、岭口村(岭口、江沿)5．大洋镇：前村村（前村、鸟外、后家弄）、后村村（后村、高宅）6．大源镇：大源村（大源、麻车、余溪）7．东方镇：胪膛村（胪一、胪二、胪三、胪四、苏宅）、靖岳村（靖一、靖二、靖三、靖四）、 东方村（上东方、下东方）、四方村（西山、址墩、古楼）8．东渡镇：东渡村、兰口村、雅村村9．七里乡：七里村（七里、六百田、杨岭、下余）、黄村畈村（黄明、梅店、梅下、河宅） 天寿村（上前、腰畈）、金弄村10．新碧街道：新康村、黄碧街村、三都村、新南村、福康村、新西村、黄碧村村、姓尚村、上小溪村、下小溪村、黄碧虞村、宅基村、马渡村11．仙都街道：铁城村（上章、沐白、梅宅）、鼎湖村（笋川、板堰）、田村村（田村）三类区上述村庄以外的范围。这里是缙云县广播电视台《今日缙云》微信号：jybs1994