房价中地价究竟占几何？
在品牌与设计横行的天下，面包的价格越来越脱离原材料面粉的价格。房子亦是，建安成本在中微不足道，反而是土地的价格占比越来越大。这也是地产商和舆论指责现行的土地招拍挂制度的现实依据。那么，究竟如何呢？地价在房价中占比又是呢？房价与地价：一笔复杂的账笔者在专著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中，曾梳理了从2008年12月~2014年3月重点城市走势。受金融危机影响，2009年上半年的地价甚至略低于2008年，但此后一直到2011年6月，地价一直处于上升态势，重点城市平均地价从3500元/平方米涨到4500元/平方米，尤其2009年四季度上升得很迅猛。而2011年年中直至2012年底，地价处于徘徊阶段，重点城市平均地价维持在4500元/平方米，这和房地产市场的走势较为一致，但从2013年3月后，地价追随房地产市场，再度进入上升态势，截至2014年3月末，重点城市平均地价在5139元/平方米。但这是一笔比较复杂的账，一是地价与房价数据的不匹配，笔者能查到2008年底以来重点城市的平均地价，但房价统计可没有对应的口径；二是地价的跳跃性，房价基本一直在上涨，但地价受土地供应、季节等因素影响呈现跳跃性；三是地产商这些年有意捂盘，缓慢开发，地价在房价中的占比也就自然容易失真。所以最好的方法，只能是抽样调查，从楼盘入手。地价占房价比的一桩公案关于地价占房价比，数年前可谓有一桩公案。2009年的“两会”上，全国工商联房地产商会公布了全国9城市2008年“房地产企业的开发费用”的调查，数据显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。现在回头去看，这个调查值得玩味，一是发布方是地产商的协会组织；二是2008年房价处在这7年中的低位，自然抬高了占比；三是这个58.2%是土地成本在直接成本中的比例，不是占房价的比例。尽管如此，作为土地的供应方，国土资源部还是有些坐不住了。2009年6月底，国土部首次正面回应“地价推高房价”的争论，当时国土资源部副部长鹿心社在国新办的新闻发布会上表示，全国地价约占房价23%。但争论并未平息，于是同年7月，国土资源部将全国620个楼盘调查数据悉数发布。在这620个楼盘案例中，地价占房价比例平均为23.2%，最低比例为5.3%，最高为58.6%；78%的楼盘地价占房价比在30%以下；地价占房价比在15%~30%之间的楼盘有356个；北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。另外，2010年中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组发布报告，称2009年我国城市房价、地价持续上涨，房价增长率大幅超过地价增长率，全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%，基本处于正常市场区间内。房价公式当然不同的楼盘，房价中的成本构成自然有差异，这得取决于市场行情、开发商的竞价。这几年情形又怎么样呢？某上市银行审计部人士告诉笔者，在其所审计的上海几个房地产项目中，土地成本低的只有20%，高的也有超过40%，正常的则在30%多。虽然土地成本在房价中并不显著，但地价推动房价一点也不含糊。华中师范大学袁平等人测算，地价上涨1%，导致房屋价格上升0.21%。而根据重庆工商大学管理学院副教授黄居林的研究，房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度最大，达到70%；其次是销竣比对房价的影响，再其次是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。注意，这里的“贡献”并不是地价占房价比。上述研究，仅供参考，基于上述数据，大概能得出这么一个房价公式，房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。这个公式一般是比较有说服力的，当然特殊案例也免不了。其中，开发费用是指三大费用，包括管理费用、财务费用、运营费用（也叫营销费用），管理费用一般不超过房价的3%，三项费用一般不会超过房价的10%。但近些年地产商融资紧张，一些项目借道房地产信托，融资成本自然水涨船高。上述公式中，利润占25%，其实只能是一个大概的估算。这和地产商的策略也有关系，笔者手头掌握的华南某大型地产商内部数据资料显示，该地产商的绝大部分项目利润率在15%左右。该份资料还显示，有些楼盘可能是暴利，譬如在三四线城市，土地成本只有几百元/平方米，而房价至少三四千元/平方米，利润翻倍都是有可能的。但也有些项目，可能利润率低到我们都难以相信，在5%以下，甚至只有0.46%，而2014年起诸如佛山雅居乐这样的地产商完全是在甩卖楼盘，利润率完全是负的。
此外，不同的项目利润有很大差异的。一般而言，楼盘的定案价只是提供一个成本收益核算上的参考，实际销售价是随行就市的，因而利润也就起伏很大。南京一家中型房地产公司的投资部负责人曾告诉笔者，市场热的时候，实际售价高出定案价2000元/平方米都有可能，但市场冷的时候，实际售价比定案价低上千元也是有可能的。回到房价公式，在房价中，政府拿走的是土地、税收、“建安成本”中的政府规划费，地产商拿走利润，但也可以借助融资提高自有资金的回报率。所以，本质上地产商和地方政府属于利益共同体。
本文来源：第一财经日报
作者：艾经纬
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈数一数十年调控对房价的影响究竟有多大
全国范围来看，十年房价只翻了一番。一线城市房价的涨幅却要凶猛很多。涨的太过分的城市国家自然就要调控了。这可以从06年说起。日90/70政策国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知“十一五”时期（），要重点发展普通商品住房。自日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这五年可以说是刚需的时代。这期间搬进两居室楼房的家庭确实很多。日国十一条国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知这是政府首次大动作调控房价。2007年楼市开始飙升，2008年底因促进楼市消费而“开口”的二套房贷政策重新收紧，明确二套房首付比例必须不低于40%。“国十一条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。新国十条国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知从通知的标题就能看出来，2010的房价上涨问题已很严峻了。这次调控双管齐下，对买房者要求当地纳税满一年才房贷，首付比例提高并严格限制三套房贷款。对开发商买地，要“综合评标”而不是价高者得。京十二条北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知中央的通知发布后，各大城市会紧跟着推出调控细则。北京的政策往往是加强版。即日起，每个家庭只能再购买一套商品房，三套房和不合规的外地人购房贷款被叫停。如果在北京没有一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明，就不能获得购房的商业贷款。“京十二条”的意图就是把不合理的购房需求剔出市场，抑制投机性购房。新国八条国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知新国八条的核心内容就是限购，也被认为是最严厉的限购政策。要求在房价上涨过快的城市长期纳税才有资格买房。为住房的“去投资化”、“去赚钱效应”明确定调。日京十五条北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知 新国八条之后，北京也推出了空前严厉限购政策京十五条，房价进入低谷。外地人购房需五年纳税证明并且只允许买一套的政策也是从这时开始。如果有购房资格的刚需在2011年买了一套北京的房子。用北京话来说“抄上了”。2016年十一期间二十二城调控如果文章开头所述，受调控影响，北京和深圳的二手房报价指数下调了10%，市场成交量下降了50%左右。限购的22个城市成交量平均下降了30%。调控效果立竿见影。总之，楼市调控的根本目的就是促进房地产市场平稳健康发展，解决人民住房的基本需求。当然短期内对市场造成的波动也不可避免。(国家统计局)>
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved实地探访告诉你：地王对周边区域房价影响有多大！ : 经理人分享
“地价飙升，现房难求。”3月2日，大兴黄村附近，一则地产广告醒目地打在京开高速公路收费站上。
一周前，当4.7万元/平方米的楼面价在大兴黄村区域诞生时，很多人都在感慨：北京地价又上了一个新台阶。很快，该地块周边的房价迅速上涨。
一块高价地的出现究竟会对区域楼市带来多大影响？昨天，记者实地走访了大兴黄村及其周边区域。
黄村周边纷纷酝酿涨价
作为大兴区开发较早的区域，黄村发展至今已比较成熟，拥有便捷的公路、轨道交通网及丰富的商业配套，房价涨幅相比同处五环沿线的东坝等区域也显得较为理性，目前这里的二手房单价不到3 万元/平方米。不过，春节后北京土地市场的第一次拍卖，绿地以39 亿元的总价、折合楼面价为4.7 万元/平方米拿下大兴黄村地块，这里的楼市正出现一些变化。
“这块地的楼面价超过了区域内所有在售物业的售价，是名副其实的地王，预期售价将达到10万元/平方米以上。”中原地产首席分析师张大伟在拍地结束之后曾向媒体这样说。
记者走访时了解到，目前该地块周围已没有在售的新房项目，周边二手房价格大多维持在2.5万元/平方米左右，且房源多为建于上世纪末的老小区。然而这些小区在节后均出现了明显上涨。
“春节过后，由于北京二手房成交火势，黄村周边大部分二手房价格都有上涨，涨幅一般在10万到20万元。”黄村附近一链家门店的经纪人说。另外，一些业主听到区域出了新地王后，多少也会提价。比如富强东里一套54平方米左右的两居室，年前售价130万元左右，年后就已上涨到140万元。
而距离该地块较近的在售商品房项目华润·公园九里，最近一期推盘也在酝酿涨价。“最近市场比较好，我们最新一期的开盘价应该会有所上浮，但具体涨多少还没有确定。”华润置地北京公司品牌部门一位负责人说。
大兴楼市只是持续升温
事实上，大兴区域楼市的热度上升，并非单纯是从节后黄村“地王”出现后开始的。最近几年，大兴土地市场频现优质地块，加之有“城南行动”、新机场等利好，区域楼市持续升温，大兴已成为品牌房企的吸铁石。
2009年，绿地入京，首次出手就是在大兴黄村拿地，其开发的绿地缤纷城目前已成为大兴区域较为核心的商业配套。
2014年左右，念坛公园附近的义和庄区域也吸引了泰禾、恒大、万科三家知名房企扎堆进驻，在未来有着较强的发展潜力。
而据北京市国土局土地出让记录显示，大兴从去年起已在瀛海、黄村、旧宫等区域出让了4宗楼面价超过3万元/平方米的高价地。其中，去年12月23日出让的大兴旧宫镇地块楼面价就已经高达3.6万元/平方米。
“伴随着南城的发展和区域配套的不断成熟，大兴在房地产市场上受到的关注度也越来越高。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前，大兴区五环至六环之间的商品住宅签约价格在3.3万元/平方米左右。从市场库存来看，可售住宅为4400余套，比2014年时的6000余套减少很明显。
最近两年大兴部分高价地概况（来源：据北京市土地整理储备中心及公开信息整理）
其实，通过我们近几年的观察，地王对新房、二手房影响真的很不一样。
伴随着一个又一个高价地的出现，“面粉”贵过“面包”已经成为了北京土地市场的新常态。在这些高价地的抬升下，区域房价也水涨船高，而地王对周边区域新房价格的预期影响尤为明显。
比如，2015 年8 月底，丰台区在石榴庄、南苑乡、花乡等区域连续出现地王级别地块。当时业内人士就普遍认为，热拍土地纷纷入市将给丰台区的住宅带来高端化的趋势，而动辄超5万元/平方米的楼面价可能将意味着10 万元/平方米豪宅聚集区的诞生。
事实的确如此，2015年丰台区入市的几个豪宅项目均价都超过10 万元/平方米“地王出现会提高周边楼价，因为地王是未来房价的预期。”张大伟在接受记者采访时表示。
值得注意的是，每当有地王出现，周边二手房常会先涨价。对此，有业内专家认为，地王对周边二手房市场只有轻微的刺激，不会有明显作用。
亚豪机构市场总监郭毅就表示：“现在多个地王的周边二手房多是小户型的老房子，而地王的价格是针对未来打造成豪宅化的产品而言的，二者不具有关联性。”
她还以北京壹号院举例：日，融创拿下了农展馆8号地，楼面价达到73099元/平方米，刷新了全国单价地王纪录。中原地产研究部统计数据显示，2015年11月前，北京壹号院的成交房源均价高达19.5万元/平方米，而该地块附近二手房的价格在地王成交前后并没有明显变化。
采写：陈禹铭、实习生王丹妮
编辑：陈哲婉、心塞的小编
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作者：佚名
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地铁对房价的影响到底有多大，你了解吗？
来源：新浪乐居
长安作为深圳入莞的第一站，与深圳仅一桥之隔，地铁轨道、高速国道等交通体系完善。 深圳的高房价让很多人望而却步，而毗邻深圳的长安却还是价值洼地。
众所周知，地铁对于沿线的楼盘来说，都是一个很大的加码。那么，地铁对于房价的影响到底有多大呢？
地铁一响，黄金万两
2016年1月，房地产服务商“第一太平戴维斯”发布了一份《商业地产地铁效应专题报告》。报告显示，地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度的提升，具体为：离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%—25%，而远郊区物业价值则提升10%—15%。而深圳更为明显，这两组数据分别为26%和18%。
武汉：地铁“首末站”房价涨幅最大，最高30%。地铁开通前1年和开通后2年，沿线区域房产升值速度最快。
长沙：地铁开通后，房价上涨15%。
杭州：有地铁盘上涨超100%，不仅比非地铁盘涨得快，也抗跌。
北京：地铁5号线开通半个月沿线住宅价格暴涨2367元/平米，10号线在建设的两年期间周边物业价格平均上涨一倍多。
天津：地铁的开通带来的交通便利和经济元素大流通，导致周边物业涨幅高达30%-40%。
广州：地铁一号线开通后，沿线的楼盘二手售价对比推出市场时的一手售价，基本上涨15%以上，租金回报率10%以上。
从这些数据确实验证了“地铁一响，黄金万两”这句话！
深圳11号线将释放沿途土地价值
深圳地铁11号线，这条号称国内颜值最高的地铁线，将在今年6月份开通试运行。这条地铁从福田中心，贯穿福田、南山、前海、宝安，在宝安松岗碧头与东莞R3号线无缝接驳；从前面的数据分析可知，未来地铁开通，周围的楼盘必将大幅涨价。
就目前深圳的房价而言，已经有很多深圳人选择置业东莞了，并且带动了东莞临深片区的房价攀升。
从今年3月底东莞的楼市成交价格来看，大部分份镇区已经突破万元大关，更有甚者像长安、虎门已经突破了两万大关！而对于长安来说，东莞R3线贯穿长安，在深圳宝安松岗碧头接驳深圳11号线，深圳11号线的开通，长安的土地价值将得到释放。
千亿房企碧桂园强势进驻长安
长安作为深圳入莞的第一站，与深圳仅一桥之隔，地铁轨道、高速国道等交通体系完善。&深圳的高房价让很多人望而却步，而毗邻深圳的长安却还是价值洼地。
千亿房企地产十强，碧桂园着眼大前海长安片区，2016年强势进驻长安，将打造长安高端品质人文社区。长安碧桂园的产品有约75-140㎡高端奢贵豪宅，是深受市场欢迎的产品。长安碧桂园位于长安中心区，地理位置非常好，2分钟车程直达万达广场、沃尔玛、地王广场等商业核心，休闲购物都十分方便。加上周边107国道、广深高速，以及R2、R3轻轨线对接深圳地铁，往返长安深圳交通十分便捷。相信这么优质的中心区产品，必将备受追捧。
项目地址：东莞·长安·东门中路
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