“学区房”溢价持续扩大的原因与对策研究——来自北京市的经验分析--《西部论坛》2015年05期
“学区房”溢价持续扩大的原因与对策研究——来自北京市的经验分析
【摘要】：在当前义务教育资源供给趋向公平、地区及学校间教育差距有所缩小的背景下,我国"学区房"溢价却呈愈演愈烈之势,引起了社会的广泛关注。以北京市义务教育资源分布最具代表性的区县为例,在考察"学区房"溢价水平变化趋势的基础上,将义务教育资源竞争程度、家庭财富不平等程度和经济增长等作为内生变量,构建联立方程进行经验检验,结果表明:家庭财富不平等程度和义务教育资源竞争程度对"学区房"溢价水平变化的回归系数显著为正,且前者的相关性要显著高于后者,家庭财富不平等的加剧是近年来我国"学区房"溢价水平扩大的主要原因。因此,治理"学区房"问题不仅要均衡区域间义务教育资源的供给,更要有效遏制家庭财富不平等的加剧。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F299.23;G522.3【正文快照】：
一、引言无论在国内外,“学区房”溢价现象普遍存在。然而,近些年我国“学区房”溢价的愈演愈烈之势,引起了社会的广泛关注。以北京市为例,2013年,海淀区五道口地区的华清嘉园小区成交一套面积37平方米、价格350万“学区房”,被舆论评论为“宇宙中心”。然而仅仅在1年多之后,2
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京公网安备75号失控的“学区房”：几百万买房入学还要摇号？_第一财经
失控的“学区房”：几百万买房入学还要摇号？
第一财经罗韬 21:21
&500米名校资源，孩子未来不是梦。&
&住XX小区，上XX中学。&
在中国，几乎每一个楼盘在宣传推广时都会傍上一所学校，因为开发商深知中国的父母为了孩子得到更好的教育会不惜代价，&学区房&因此深得人心。
可是江苏南京的一些家长最近却很惆怅。南京河西四大学区房小区银城西堤国际、万科光明城市、中海塞纳丽舍以及万达华府的家长们花费几百万买的学区房遭到前所未有的资质挑战。原因是其对口学区新城小学本部今年的实际应该入学的学龄儿童有600人，但学校原定的招生计划只有240人，整整多出了360人！
为了解决这一难题，南京市建邺区教育局建议：600名新生参与摇号，部分学生进入隔壁的建邺高中&借地方&上学，并承诺学校师资力量不会改变，仍由新城小学本部老师执教。
建邺区教育局这一举动却引起这几大学区房的业主家长的不满，几百万买的房子，为什么要被分到别处念书?而这个学区房事件还在不断发酵，对此家长和教育局依旧在博弈。要知道这些家长们花高价买这几个小区房子的最重要原因，就是因为有优质的教育资源。据说，这些担心被划入建邺高中&借房就读&的家长们，为了子女的上学权益，将于4月28日向南京建邺区教育部门提出请求取消摇号入学。
事实上，不同的&学区房&正在中国的每一个城市上演，这些楼盘因此学区而身价提高，有的甚至一房难求。在这个由房东、家长、中介、学校一起参与的楼市游戏，究竟又有多少疯狂与理性交织的故事上演?
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十分钟抢房
当张军(化名)和其他购房者被卷进购买学区房的旋窝以后，他发现买房已经身不由己。
张军的女儿已经5岁，这个也逼迫他必须考虑学区房的事宜，他买的房子位于上海市虹口区文苑小区，在决定购买的过程他大概花费了十分钟不到。&我去看这个房子的时候正好有一个购房者看了房子出来，而在房子的楼下还有中介正在催促客户前来看房，我突然感觉到一种强大的压力。看了这个房子不到十分钟时间，我就赶紧要求房东手下我的定金，我担心如果房东看到市场那么好继续涨价。&张军告诉《第一财经日报》记者。
为什么要买学区房?
张军经历了一个漫长的思考过程，一开始张军觉得女儿应该开心快乐的成长，但是随着女儿周围的小朋友都开始学习英语、学习奥数、学习钢琴，张军发现如果女儿不去学习这些技能她就和同龄人无法沟通，将被排斥在同龄圈子外。在女儿的学习之外，学区房也成为张军及同龄人都必须面对的问题。
&我的朋友为了小孩读书，卖掉浦东的大房子买了浦西一个小房子，一家人蜗居在一个两居室里面没有怨言。周围的朋友都在为了自己的小孩做出努力，仿佛我们不做这样的努力就没不是一个好家长，有点随大流但有自己的想法在里面，我们也开始购买学区房。&张军告诉记者。
这像极了电视剧的场景，但是真实发生在自己身上时才知道里面的责任和压力。张军做为一个父亲，自然希望自己的女儿能够过的好、得到好的教育。
&选择这个小区有几个好处，我们计划让女儿去读上海外国语大学实验小学，这个学校不但要面试学生还要面试家长，为了让女儿和我们都提前适应这个小学的要求和周围的环境，我们要提前搬到这个附近。如果女儿没有考上这个小学，我们的小区对口是凉城三小，这个小学也还不错。&张军坦言。
为此，张军卖掉了自己在闵行的价值200万的房子，置换了目前这个价值390万但是环境却比之前的小区差不少的学区房，置换的代价是张军每个月还要付1万多的月供，这无形增加了张军家庭的生活压力。
即便是这样，张军并不后悔自己的选择，最重要的是，能够抢到房子已经让他非常欣慰。
去年11月，张军就开始看房，但是一犹豫就一直没有下定决心，随后张军赶上了今年上海的一轮疯长。在2月底他曾看上一套虹口的房源，在最近给房东定金的时候房东临时涨价120万。没有办法，张军就只能重新找，而此时他的房子已经卖掉，对于他而言买房就迫在眉睫。
&没有最好的选择，做为家长如果我们尽自己最大可能去给孩子提供给好的教育和环境，相信我们的孩子会理解。&张军笑着说。
10%的溢价空间，没商量
像张军这样的中国家长无处不在，他们为了孩子呕心沥血，而教育资源的不均衡使得学区房成为包含了市场价值和人生价值在内的稀缺资源。
朱敏(化名)在2012年9月购买了上海浦东区乳山路的一个48平米的房屋，对口的学校是福山外国语小学本部。当时的购买价格是150万，目前的市场价格是420万-450万。
&当时买的时候有两个打算，第一是投资，因为位置不错而且有对口学区，这样的房子一般价值比较高。同时我们也是为（孩子）挂户口做准备，如果以后没有更好的选择（孩子）可以去那里读书。&朱敏告诉《第一财经日报》记者。
目前，朱敏的这个房子租金每个月5000元，朱敏对于这个投资非常满意，她也打算继续持有这个房屋。
像朱敏这样的投资客也在市场扮演了重要的角色，学区房究竟有多大的溢价空间呢?
目前上海静安区的海防村（小区）因为对口上海静安教育学院附属小学，有学区房已经炒到16万/平方米。
刘先生此前曾住在大闻丽都苑，这个小区同样是上海静安教育学院附属小学的学区房，2014年底他因为缺钱以600万价格卖掉，而如今这个房子已经超过1000万元。
&学区房的普遍价格比非学区房贵10%甚至更多，比如海防村的房子大部分都是购房者买来挂户口读书使用，购房者根本不会居住的。&中原地产昌平分行经理罗安云告诉记者。
不均衡的教育资源，使得&学区房&概念像游戏一样扑朔迷离。
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纵然上海有超过100所社会认同的&重点小学&(由于上海并没有划定重点小学，但是各大论坛仍然有小学排名)，但是对于这个有2400万的人口大都市而言，显然还是不够的。
复旦大学在2015年的一份研究报告显示，将&重点小学&的学区楼盘价格进行了统计，并按照市区和郊区归类，并对比其区域内学区房和所有楼盘的价格中位数，可以看出这些学区房单价比全部房屋单价均高出差不多6000元左右。
上述报告同时提到，所有区域学区房均价都明显高于该区域房屋均价，学区房单价较全区房屋单价差值最大的是虹口和浦东，其中浦东的学区房单价比全区房单价贵达42%之多。该报告提到，因为教育资源差异，浦东新区的适龄入学儿童数量与&重点小学&招生人数差异最大，其所在区的入学可能性低于20%。
理性还是疯狂
这场因为学区房产生的博弈游戏并没有结束，只要家长有对优质教育的需求，学区房就会开始自然产生并一直存在。但是南京建邺区的&学区房事件&则让更多的人思考，学区房到底有多大的作用?
今年2月，教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。
多校划片是指一个小区对应多个学校，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。
学区房何去何从呢?
随后，上海则表示上海目前已经在大力推行的学区化、集团化政策，正是符合上海实际情况、推进教育资源优质均衡的举措，和&多校划片&的本质是一样的。 集团化办学就是将优质学校与自主发展能力较弱的学校，或者大型居住社区公建配套新建学校等结成办学联合体，通过学区化集团化办学的组织形式。
浙江省教育厅负责人表示，浙江教育资源相对均衡，且已实行&单校划片&多年，制度比较成熟，效果也较好，浙江近期将不会采用多校划片的入学方式。&
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在北京西城区文昌胡同的一处学区房曾被媒体爆出单价46万/平方米，当地业内人士更是认为学区房投资价值明显高于普通住宅。
&我们发现即便市场再差学区房也可以保持向上的价格，其抗跌能力明显高于其他浦东楼盘。现在的人就是特别重视教育，大家如果有能力还是愿意让小孩获得更好的教育。此外，这些房屋的租金价格也很高，很多家长为了陪读也会选择租房。&中原地产高级研究经理卢文曦告诉记者。
卢文曦同时提到，今年学区房和去年比也是降温不少。去年很多学区房都有投资客存在，今年上海出台了325新政，很多投资客都被挡在门外，因此市场开始回归理性，观望心态开始严重。我们预测今年5月-6月会有一些刚性需求的购房者开始购买学区房，如果没有投资客，这个市场会相对稳定。
易居智库研究总监严跃进建议，住建部门在项目规划和审批的时候，必须对此类学校资源进行系统把握，在项目预售前就应该有各类明确的学区教育资源分布情况，以及分配的机制，这样也可以规范学区房的市场。
而更多的业内人士则认为，目前学区房依旧具备不错的保值增值能力。张军3月买下的这个房子目前市场价格已经涨到了440万，不到两个月张军似乎&赚了&50万。目前看来，在学区房的游戏里面，张军们并未亏本。
附问题调查：
1、你购买了学区房吗，你家附近的学区房房价比周围高多少？
2、为什么要购买学区房？
3、你家的房子出现学区房孩子无法入学的情况吗？
欢迎爆料，请联系记者罗韬：
编辑：吴狄学区房的溢价究竟有多大：利用“租买不同权”和配对回归的实证估计
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学区房的溢价究竟有多大：利用“租买不同权”和配对回归的实证估计
The Capitalization of School Quality in Home Value:A Matching Regression Approach with Housing Price-Rent Comparison
胡婉旸1,2, 郑思齐1, 王锐2
WANYANG HU1, SIQI ZHENG, RUI WANG
1. 清华大学建设管理系房地产研究所, 100084;2. 加州大学洛杉矶分校Luskin公共事务学院
1. Tsinghua University UCLA, 100084;2. Tsinghua University
摘要&中国城市居民只有在学区中买房(而非租房)才能享有学区内小学的入学权。本文借助“租买不同权”的入学制度，以及学区房与相邻非学区房的配对回归，更好地处理特征价格模型中的遗漏变量，精确测度优质教育资源的隐含价格。结果表明，2011年北京重点小学学区房的溢价约为8.1%。将基础教育资源与住房租买形式挂钩的制度安排，是中国城市居民过度偏好住房自有的重要原因之一，会扭曲居民住房选择和资源配置，造成优势区位房价过高。
Abstract：Chinese cities only children of property owners rather than renters are entitled to enroll in local public school when both live in a school's attendance zone. Taking advantage of this "renter discrimination policy" and using a matching regression strategy, we mitigate the bias caused by unobservable neighborhood traits and estimate the implicit price of school quality in Beijing's housing market. We find evidence that a within-zone housing unit is sold 8. 1C more than if it were outside the attendance zone of a Key Primary School. Such renter discrimination policy leads to the over-high home ownership, distorts tenure choice and resource allocation.
基金资助:国家自然科学基金(32230);教育部新世纪人才支持计划(NCET-12-0313);清华大学自主科研计划的资助
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北京大学图书馆 .买学区房划算吗？
【绿蚁的回答(8票)】:
買了學區房的孩子成績好不好不一定，但是等孩子畢業就把學區房賣了你們肯定不虧、、、
【徐兰的回答(31票)】:
现在的中国已经变成一种奢侈品了，质量上的外行根本无法估算的微小提升会带来价格上的巨幅增长。
其实很多好的学校，之所以升学率高，老师的教学质量和学校的硬件设施只是一小部分原因，更多的是因为这些学校里的孩子家长更愿意为培养自己的孩子花费金钱和心血！
学区房在一定程度上帮助家长找到了志同道合的一群人，让自己的孩子在相似的所有人都重视孩子学习的环境中学习成长，和孟母择邻一样。
【温义飞的回答(456票)】:
学区房的价格是一个非常残忍的经济指标。
我们常说父母对孩子的爱是无价的，但是学区房溢价却明确的指出了家长愿意为孩子的教育付出多少钱。
学区房到底多贵？
计算学区房溢价非常简单，只需要在学区划分的边界两侧取一样的房子，他们之间的价格差异就是人们愿意为好学校支付的价格。
伦敦政经做过相关的研究，如果一个住房处在英国最好的学区之中，那么房子就会因此增值15%到20%，而在全球市场，这个增值幅度估计为5%到40%。
中国各个城市的情况不太一样，这里就以北京，上海和杭州为例。
下图是北京的情况，图片来自同衡城市研究的报告。北京东城，西城和海淀区重点小学学区内的房价要比相邻同样房型贵20%以上，朝阳群众表示其他区境界还是太低。（这个资料里的北京房价是不是略低了？）
上海的样本取自四个区域，分别是：徐汇区徐家汇，浦东新区洋泾，静安区新闸和杨浦区黄兴。学区对房价的影响为20.63%，影响力仅次于房屋建筑面积。距重点小学距离每增加100 m，住宅价格平均下降0.499%。
杭州主城区的小学溢价率相较北京上海都低了不少，拥有重点小学的学区房溢价为12.8%。但是，在杭州市区重点中学附近的学区房也同样有25.5%的溢价。
那么，买学区房划算吗？
根据清华大学胡婉扬的研究结论，2011年北京城市居民愿意为重点小学的学区房支付18%的溢价，而重点小学平均择校费为13万元。如果按照一套房50-60平方米的住房来计算，择校费开销大约为每平方米，总的溢价金额正好与2011年平均择校费相差不多，学区房市场和择校费市场在一定程度上达到了均衡。
按这样算，如果你想住大房子，那么买学区房是不划算的，因为房屋均价是按比例提高，而择校费是恒定不变的。
但是胡教授的这个计算有一个问题，那就是房屋的溢价是持续的，人们在最终出售房屋时可以收回这笔溢价。实际上的成本只有这笔溢价所产生的利息。假设房子因为靠近学区而贵了15万，即使按10%的利率来算，每年也只有1.5万左右的成本。
另外，大城市房价不断上涨，这笔学区房溢价成本在被房价涨幅对冲过之后，会远低于择校费。因此，买学区房在财务上是划算的。
但是，对于社会来说，重点小学存在本身就是不划算的。儿童教育的质量分化越来越严重，教育资源分配取决于上一代人的社会阶级。这就是所谓教育资本化。
教育的资本化和精英化并不一样。优质教育资源本身的稀缺性决定了受教育的权利是有差异的，因此精英教育在所难免。但是，谁有资格接受精英教育应该由学生本身通过竞争来区分，而不是取决于他们父母的财富和地位。
高等教育权利的公平竞争就需要基础教育的平等，不然乡镇小学的孩子和重点小学的孩子就在未来的高考中如何竞争？
“牛小对渣中”或者“教师的定期轮岗”，都是基础教育公平化很好尝试。想象一下，当优质高等教育的门槛不再是你爸爸能买得起学区房，而是完全取决于个人能力时，教育资源就会更合理的分配，阶级流动性会增强，社会也更加有活力。
当然，这也有一点不利。万一我未来的儿子学习不好，怪不到学校就只能怪基因了。
（这个回答引起了很多讨论，我想简单说一下我自己的观点。首先，我的孩子可能不会在中国上学，但是我觉得基础教育对国家来说太重要了。一个各凭本事竞争的体系，才是健康的体系，其他的因素只会让教育资源分配效率变低）
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3. 毛丰付, 罗刚飞, 潘加顺. 优质教育资源对杭州学区房价格影响研究[J]. 城市与环境研究, 2014 (2): 53-64.
4. 胡婉旸, 郑思齐, 王锐. 学区房的溢价究竟有多大: 利用 “租买不同权” 和配对回归的实证估计[J].
(季刊), 7.
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另外，值乎和分答最近很火，但是聊天都得付费。我上知乎就是想听大家夸我，所以就不打算用了。
公众号：温义飞的经济学
【金九九的回答(1票)】:
只要好学区还是稀缺产品，学区房就值。
【嘻嘻的回答(11票)】:
父母才是孩子的起跑线
【姜海涛的回答(1票)】:
只要学校不黄，购买学区房就不但划算而且还是投资的好方向。本人内蒙古三线地级市的市重点高中教书，本市房均价6000+，学区房9000+，学校的家属楼和学校一墙之隔，140平的房子叫到180万，90多平的房子租金一年3万3，我的房子120多平，07年买的房价50元/平，很神奇有没有？离校门步行七八分钟路程。现在要卖给100万我都得想想。总有家长和我打听有没有卖房子的。可以说现在要买，要租的人有的是，甚至有孩子还在别处上小学，家长先买了学区房隔成小单间租出去的也有。教育就不均，没处说理去。学校越好越吸引资金和人才，就越吸引学生。这就一死循环。有兴趣的可以百度一下国家每年给清北多少拨款，给省重点多少拨款？上面都这样，下面也是如此，我校去年财政拨款没花完，被要回去，今年头半年就开始突击花钱，上大屏幕，重新硬化路面，出去考察学习... ... 怎么？我好像跑题了？ 嗯，买学区房合适，划算，值......
【高波的回答(0票)】:
除了特别老的小区，居住体验很差外，学区房在别的方面应该都不错。
【Gavin的回答(5票)】:
孟母三迁，你说学区房重不重要，划不划算
【顾雷的回答(0票)】:
1. 人都希望自己的孩子起点高，不能亏待孩子
2. 有钱人一定会把对自己有用的稀缺资源的价格提升
3. 随着有知的有钱人的增加，大家会越来越重视教育
4. 教育是连续指数积分，早很重要
5. 学区房是需要一批老师，几批学苗，若干年才能新生的。
综上，学区房是保值的
其实看看过去几年，普通房，学区房，股市，绩优股，中国经济的增长，哪个是最快的？
【单身汪汪汪的回答(1票)】:
划算啊……
1.我认为学校对孩子学习成绩有显著影响！学习成绩！学习成绩！（综合素质不在考虑范围）别提是金子都会发光 大部分孩子都不是金子， 都是黄铜 被打磨了才有价值 不打磨只能卖废品……花钱买学区房=好的学习环境和学习资源 一个字 值！
2.学区房是可以周转的，上完就卖了啊！只要不是政策变动 这笔钱迟早会回来的……政策变动真的是运气不佳
孩子智力缺陷 性格缺陷 品行障碍的……家长就别花这个钱了 花也白花！
觉得自家孩子不是学习的料 也可以考虑换个培养方式 不要去拼学习成绩了
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