银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还
来源：凤凰房产综合
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全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？先来举个例子：地点坐标：北京，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。三、等额本息or等额本金首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。但是，真的是这样吗？其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；（1） 第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为92元。（2） 第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元以此类推等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元以此类推等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。上图，这样大家看的更直观：通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。结论：建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款提前还款三类人：1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，一块玩吧。建议不用提前还款的类型：1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。总结：首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，低利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！来源：第一财经首席评论微信公众号
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提前还房贷利息
选择贷款买房是房屋贷款怎么计算？房款下来之后房子贷款利息怎么算？借款人因为某些情况有能力将贷款提前还清，这个时候房贷提前还款利息怎么计算？如果要提前还房贷利息怎么算才划得来，下面和吉屋小编一起来看看房屋贷款计算是用什么方式，提前还房贷利息怎么算的？
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“半年内不得提前还贷，提前还贷要交1%违约金”很多购房者在提前还款的过程中大伤脑筋，难得碰到房贷利率降低的机会，但是贷款时间又没有过提前还贷免违约金的期限。提前还贷要交违约金吗?各家银行对于提前还贷的规定和尺度上的把握各有不同，很多银行和借款人签订贷款合同时，都会规定在半年或一年期限内不得提前还款。
通常,房贷提前还款主要有两种方式,一是提前全部还清,二是提前部分还清。在一些城市房价较高,贷款额度较大,很少有人能一次全部还清,因此多数人都会选择部分提前还贷。
住房公积金提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。购房者可以选择一次性将所剩贷款全部还清，也可以选择部分提前还款。无论是商业贷款还是住房公积金贷款，每次提前部分还款的本金额须为1万元以上，个别商业银行还提出5万元的较低额度(具体视合同而定)。
买房对于很多人来说都是人生大事，居高不下的房价让很多人都选择贷款买房。但是第1次接触贷款，对这方面知识不太了解，那么什么是贷款买房？房子贷款利息怎么算的呢？怎样还贷款划算呢？这些问题我们在贷款之前较好
提前还房贷，已还的款项中有一部分是利息，一部分是本金。已归还的利息不退，本金减去已还的本金是你要还的款项。
有两种方式：一、等额本金还款方式：将贷款额按还款期数均等分为N期，按每期未还本金额乘贷款利率等到当期应还利息；二、等额本息还款方式：将贷款期间的本利和年金化，每期偿还的本息和均相等。利息计算较复杂，每期利息均不相等，但每期本息和相等。第一期利息为占用本金额乘贷款利率，将每期偿还的等额年金减第一期利息...
1.房贷提前还款，贷款一次性结清银行本息，利息计算截止到你还清银行本息日期为准，结算以后的日期不需支付利息（你借银行的本金，借用几天就归还几天的利息钱）。2.房贷提前还款只是归还部分银行本息，未结清银行贷款本息，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行（有优惠就会一直优惠下去）。未结清贷款余额，...
房贷利息按以下规定执行：1、房贷如果是部分提前还款，那么剩余的贷款利息还会重新计算，但提前还款需要交提前偿还部分约1%的违约金(或称手续费)。2、房贷如果是提前还清，之后的利息不用交了；提前还房贷的方法有以下两种：1、部分偿还贷款分为两种：一是每月还款额不变，缩短还款期限；一是每月还款额减少，还款期...
现在提前还贷的话必须要一次性还清的前提下！如果不是则不能提前还贷！另外每个银行的提前还贷年限是不一样的。比如上海这边的建行提前还贷条件是至少要还贷三年以上，否则要付违约金的。如您申请了提前还贷，那么只需要支付贷款结清之前的利息就可以了，只有的利息是不用支付的。提前还贷利息母庸置疑是少很多的。具体建议...
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Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved房贷提前还款合算吗？合理还房贷有秘诀
&房贷提前还款怎么算？教你合理还房贷的秘诀
　　今天跟大家分享一下我收藏的合理还房贷秘籍~
　　房贷提前还款怎么算：两种贷款计算公式
　　贷款计算公式：贷款公式主要有两种，它们分别叫做“等额本息贷款计算公式” 和 “等额本金贷款计算公式”。
　　这两个公式的最大不同在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。
　　另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期，金额逐渐减少。
　　1，等额本息贷款计算公式：
　　每月还款金额(简称每月本息) = 贷款本金 X (简称每月利率×[(1+月利率)^ 还款月数 ] / [(1+月利率)^ 还款月数 ] - 1
　　2，等额本金贷款计算公式：
　　每月还款金额 (简称每月本息) =(贷款本金 / 还款月数) + (本金 - 已归还本金累计额) X
每月利率以这种方式还款的话，到还款后期，还款金额逐渐减少。
　　背景介绍
　　国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。
　　于是有媒体总结如下：银行方在乎信贷额度， 售楼员关心提取佣金， 开发商希望早收放贷，购房者的利益谁计较？ 还款方式不能挑贷款银行不能选，
按揭律师不算帐你的利益谁知道？
　　等额本息贷款与等额本金贷款相比，在正常还款情况下，等额本金贷款的确能节省很多利息。但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。
下面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论—等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。房贷提前还款怎么算？教你合理还房贷的秘诀
　　【两种贷款的利息计算方式】
　　下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。
　　在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。
　　等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
　　等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
　　因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。
　　【两种贷款的每期还款特点】
　　让我们继续分析这两种贷款的区别。
　　虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。
　　下面两张截图来自于“贷款分析师”软件， 展示了两种贷款的每期还款特点。
　　等额本息贷款还款表(部分)：每期还款额相同
　　等额本金贷款还款表(部分)：每期还款额不同
　　【两种还款的比较】
　　前面介绍了两种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下。
　　注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，并发现等额本息贷款中，除了利率以外，还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。房贷提前还款怎么算？教你合理还房贷的秘诀
　　高精尖房贷还款方法介绍
　　A 超越等额本金贷款之一：双周加速还款
　　归功于计算机的普及以及软件工程师的努力，现在的老百姓可以象贷款精算师一样，轻易地掌握贷款的各种计算方法，细致地对贷款方案作分析比较，深入地了解贷款方法的多样性。这使得借款人可以根据自己的经济状况，灵活地采用一些还款方式，来减少利息、缩短贷款期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。
　　等额本息贷款中的双周加速还款就能用来减少利息、缩短贷款期限，达到与等额本金贷款相同的效力。
　　下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元，分别采用等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双周加速还款、等额本金贷款三种方式计算。贷款年利率为6.39%。下面我用贷款分析师软件(个人版)的二张截图来说明它们的差别。
　　等额本息贷款截图：标准的月还款 (用等额本息贷款计算器计算)
　　等额本金贷款截图 (用等额本金贷款计算器计算)
　　等额本息贷款截图：双周加速还款 (用等额本息贷款计算器计算)
　　双周加速还款与等额本金贷款的对比—根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。
　　以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中可以看出，等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样，也能大量的节省利息。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错，但在美国，选择它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。房贷提前还款怎么算？教你合理还房贷的秘诀
　　B 超越等额本金贷款之二：额外还款
　　在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的加速还款，另一种是这里介绍的额外还款。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。
　　因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每月还款一次，贷款年利率为
6.12%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年最后一期还款中，多付上一笔3,360元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。
　　等额本息贷款之额外还款表(部分)
　　额外还款与等额本金贷款之比较
　　上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利息。我们可以用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息
151.46元，节省贷款时间5年10个月(2129天)。所以如果借款人选择了等额本息贷款，一定要考虑相应的额外还款或加速还款。综合对比—将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。
　　对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。秉持着省钱就是挣钱的原则，量入为出，您一定能早日脱离贷款一族的苦海。
　　【观点】
　　目前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。但老百姓却要付出沉重的经济代价。其原应就在于国内一些银行采取各种方式(例如要求缴纳提前还款违约金，限定提前还款次数，或者提高每次提前还款的金额)只允许老百姓按照银行的规定还款，而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前还款手段来缩短贷款周期和贷款利息。
　　国外银行限制提前还款是为了避免贷款的成本遭受灭顶之灾，而国内一些银行限制提前还款是为了让自己的收益最大化。当贷款利率上升时，承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的情况下继续获益。而一旦不能达到收益最大化，就认为有自己损失，就要借用所谓的“遵循国际惯例”或“与国际接轨”的借口，向老百姓收取违约金。这即缺少法律的合理性，也是对老百姓权益和利益的盘剥。
　　一些人将双周加速还款称之为让利于民，其实我觉得称之为还公平与民更贴切。我盼望那些银行不要光想着与国外的钱接轨，更重要的是与老百姓的利益接轨，丰富服务内容，提高服务质量，使借贷双方利益共享，取得双赢的结果，构建真正的和谐社会。
　　如果银行没有相关霸王条款，售房者对贷款购房的老百姓是不是也该对其不同的贷款方式和还款方式有告知义务，而不是要求购房者作唯一选择呢？2&
（责任编辑: 谭玉庆）
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