买房合同上共有人必须合同非本人签字字吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-05 15:06 标签： 抵押合同无共有人签字
买房时共有人没签字如何过户 哪些情况下算二套房
买房时共有人没签字如何过户?
根据法律规定，买卖房屋时，买方需要和房屋权利人(包括所有权人和共有权人)一起签订合同，并到房管部门办理过户登记;其中，城市房地产权属登记管理办法还规定：房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。因而，房屋共有权利人必须签字同意才能办理;若共有权利人没有签字，需要补办手续。 　买房时房屋共有人没签字，依据上述法律规定，补办措施如下;
约见产权共有人
这里所说的产权共有人，包括房屋共有权证持证者，房屋所有权人的配偶即事实共有权利人; 看好房屋后，在签订合同交款之前要求房屋产权共有人出面在买卖合同上签字捺印;在未见到产权共有人、产权共有人没有在买卖合同上签字捺印之前，不要交付房款;
产权共有人不能出面
若已经咨询过产权共有人，产权共有人同意卖房，但因为特殊原因不能出面签字办理过户手续，那没问题;让产权共有人办理公证委托书，委托他人代理签字并办理过户手续;
办理委托代理书
让产权共有人找一个人，签订委托代理合同，约定好委托事项，代理自己去办理卖房过户手续; 　签订好委托代理合同，两人一起带着身份证明、委托合同等材料到当地公证部门申请办理公证，要求出具公证委托书;
委托公证书
公证部门工作人员受理后，核实、调查，并闻讯笔录;报有关领导审批后出具委托公证书; 　代理人可以行使代理权，和房屋所有权人、买方一起到房管部门申请办理过户手续;
代理房屋过户登记
代理人行使代理权，和房屋所有权人、买方一起到房管部门申请测绘、评估、缴税费后到房管部门申请过户;房管部门工作人员核实材料等后受理、审批、出证，买方带着身份证明领取房权证，委托代理合同随即终止;
产权共有人不同意
若产权共有人不能出面办理委托公证书或不同意卖房，房屋买卖合同不能签订，更不能交款过户，只有放弃该房屋买卖。
在哪些情况下买房算二套房?
在国家差别化信贷政策的指导下，购买首套房和二套房在首付成数及贷款方面都有很大不同，所以在买房前，购房者首先应该搞清楚自己买房是算首套还是二套。那么，在哪些情况下买房算二套房呢?
1.个人名下有贷款购买的住房，结清出售后再贷款购房的人群
目前银行对二套房认定标准是&认房又认贷&，也就是说虽然这套房产被出售后、家庭名下没有住房，但因为其有过贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作第二套住房。
2.个人名下有全款购买住房，再贷款购房的人群
虽然没有贷过款，但只要在房屋产权中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，均会被视为第二套住房认定标准执行。
3.父母名下有住房，以未成年子女名义再购房的人群
根据新&国十条&中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是未成年子女是被划为家庭范畴的。子女购房会按照第二套住房政策执行，只有父母卖掉这套房产再贷款购房，才可以按首套房贷款政策执行。
4.首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款的人群
目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算做第二套住房。
5.未成年时名下有房产，成年后再贷款购房的人群
根据目前银行认贷又认房的标准，如果不出售现有房产，再贷款购房是属于第二套住房，将按照第二套住房认定标准政策执行。
6.婚前一方曾有过贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有一起
结婚后虽然户口没有落在一起，但是肯定在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明或单身证明，所以另一方再购房时会被算作第二套住房。
7.婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房的人群
因为目前银行对第二套住房的认定是既认房又认贷，也就是只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款纪录，那么即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为第二套住房。
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说到房产的处置权这个问题，首先就要考虑房屋的所有者是有几个人，如果是只有一个人，毫无疑问，自己想怎么处理都可以，只要合法，但是，如果是有多人共同所有，就需要经过所有人的签字同意。那么，房屋共有人未签字租赁合同是否有效呢?请看上海辩护律师http://www.02164.net/xingshibianhu下文介绍。房屋共有人未签字租赁合同是否有效吗产证上有两个人的名字，就是这两个人共有，共有人都有对房屋管理和利用的权利，因此其中任何一方对此进行出租都是有效的，租金归共有人共同有。如果子女的话，必须是成年而且要是完全民事行为能力人的签字才具有效力。1、当然如果房产共有权人不能都到场的，务必让未到场的一方出具同意卖房的书面声明。 最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”2、不动产不适用善意取得制度。房屋属不动产，而善意取得制度仅适用于动产，因此依照第三人是否善意来决定合同的效力是没有法律和理论依据的。3、不动产不适用家事代理制度。 最高人民法院关于婚姻法的司法解释(一)第十七条第一款规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权作出决定。”这是我国关于家事代理制度的规定，但该规定将家事代理仅限于日常生活需要，涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，需要经双方同意。那么如何判断第三人为善意还是恶意呢?这里涉及到一个举证责任分配的问题。如果房产登记在一人名下，此时举证责任在共有人一方。而如果房产登记在二人名下，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，比如有授权委托书，提供身份证原件等。不用支付违约金，因为本身合同是无效的。因为共有人你老公没同意;建议这么做：别说你反悔，要说你老公不同意，最好你老公回来一趟去办一下，协商把首付款退回去，如果协商未果，就不用管他，产权证对方也拿不到，对方即使起诉，合同无效也没有什么问题。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
逛了这许久，何不进来瞧瞧？
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