房贷到底要不要提前还？看完你就知道！ 综合 - 法律法规网
房贷到底要不要提前还？看完你就知道！ 综合
一、货币贬值影响下提前还房贷不一定划算许多家庭为了尽早还清巨额负债，平时省吃俭用、节衣缩食，只要积攒了一笔小钱就到银行申请提前还贷款。但这种做法不一定划算，原因很简单，因为货币一直在贬值，你的收入也一直在涨，而真正有压力的供房期只有10年甚至更短。举两个例子：案例一：工薪阶层小李一家2015年的时候在上海买了一套总价150万的小两居。当时夫妻两人没多少积蓄，仅付了首付款，其他115万都贷了款，每个月还贷的金额占到了夫妻两收入的一半还多。为了还贷夫妻二人在最初的时候倍感压力。但这样的日子没过几年，小李和妻子因为升职加薪，月工资翻了几番，每月6000元的贷款根本不影响日常生活还有了小积蓄。看着房价继续升值，夫妻俩用积蓄又买了一套房子。案例二：钟先生一家和小李一家的情况差不多，都是普通工薪阶层。钟先生夫妻二人因为感觉房贷倍感压力，每一年只要稍微攒了点积蓄就去申请提前还贷款，到2016年时，房贷已经还得差不多，但夫妻二人资产并没有积攒多少。这两个案例告诉我们按揭买房确实给购房者带来了压力和困扰，但10年之后，这点钱已经不算什么了，20年之后更是如此。小编算了一笔账，在货币超发成为常态的情况下，假设人民币平均每年贬值10%，那么100元人民币的购买力10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4块钱。换言之，如果你买了一套房，假设月还贷1万元，如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一，也就是每月3500元了。这仅仅是因为货币贬值带来的影响。另外这几十年还贷过程中，你的工资会涨，而且如果你恰好在一二线城市买的房，那么房价的涨幅会远远超过货币贬值的速度。到那时你还会想着提前还贷吗？这时用来提前还房贷的钱用作投资或许会划算，还房贷等于泼出去的水，而投资等于钱生钱。二、有合适的理财项目提前还贷不划算要想在房贷上省钱，真不是件容易事儿。市民林小姐昨日对小编表示。据悉，自去年以来，由于有些银行房贷业务有所收紧，首套房贷利率优惠也大幅缩水。不过由于目前市场上各类理财产品收益率不断攀升，也使得一些房贷一族提前还贷热情不高。有额外的钱不如投资理财，林小姐告诉小编，她把本想提前还房贷的钱认养了一些牧芽互联网牧场的小猪，收益还不错。认养35天的保育猪收益达到年化8%左右，60天的后备二元母猪年化达到11%左右，而135天的怀孕母猪收益则高达13%左右！2013年林小姐买房商业贷款16.5万元，现在已还款3年半左右，当时的还款利率是4.0-4.5左右，现有5万元左右可作提前还款，但现在投资认养牧芽后备二元母猪，5万元年化收益为5800左右，林小姐觉得还是投资好。理财专家建议，从目前各类产品的利率差异来看，将手中闲钱投向牧芽互联网牧场这样的稳健的理财产品，可能更好于提前归还所欠的银行贷款。理财师王彬认为，有闲置资金的房奴，要进行科学理财，通过合理的理财渠道，将闲置资金较大程度利用起来，获得可观收益，实现资产增值。三、专家：公积金贷款买房族别急还理财专家表示，从目前各类产品的利率差异来看，公积金贷款买房，或者房贷享受利率优惠的朋友最不用着急。以房贷为例，按照最新的房贷利率统计，公积金贷款年利率5年期为4%、5年期以上为4.5%。如果是在2013年前后买房，享受商业贷款7折的利率优惠，实际利率成本5年期约为4.03%、5年期以上为4.16%。而目前很多稳健理财产品的收益率都超过了5%，足以覆盖公积金和7折商贷的利息成本。目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，即使是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适。四、建议：理财产品替代提前还款理财专家介绍，目前市场上适合作为提前还款替代的理财产品很多。数据统计，目前互联网金融理财平台中，不少平台年化收益率仍然高于5%。理财专家称，投资者可以每天看到理财产品收益率情况。只要该理财产品的收益率高于自己的银行房贷利率，就可以考虑将资金继续留在理财产品中赚取收益。很多上年纪的人都喜欢提前还贷，不喜欢欠银行钱。但对于现在的财富管理理念而言，如果没有最大程度利用好资金的价值，是对资金的极大浪费。有时候一次性付清房款，收益并不是最高的。理财专家建议，提前还贷对购房者来说并不一定划算。如果你是等额本息还款者，越到后期所剩的本金越少，所产生的利息也越少，当还款期接近一半时，购房者已还了一半多的利息，提前还贷的意义并不大。除此之外，拥有7折、8折优惠利率贷款的市民，也大可不必提前还贷，因为中长期理财产品的收益基本能赶超房贷利率。关于是否应该提前还贷，还是应当结合自身的情况作出选择。保持理智和谨慎才是明智的。附：各大银行买房提前还款细则中国银行1、住房贷款不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，约5个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；4、住房贷款三年以上的以抵押合同为准。农业银行1、住房贷款不足一年的罚息六个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足三年的罚息三个月，约7个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满三年以上的罚息一个月。工商银行没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。建设银行1、房贷不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，1个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；4、住房贷款三年以上的无罚息。招商银行1、提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存，需提前一个月申请方可提前还款；2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚，约10个工作日后拿房产证注销过户。交通银行1、住房贷款不足三年收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满三年预存十天到一个月的不收罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户。邮政银行1、一年内罚贷款余额1%，二年内罚贷款余额0.5%，二年后罚一个月需提前一个月申请方可提前还款；2、新一代业务按剩余本金的5%收取罚息，约5个工作日后拿房产证注销过户。光大银行住房贷款不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去；需提前一个月申请方可提前还款。平安银行住房贷款不足一年的收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；住房贷款满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户，住房贷款满二年以上收取一个月罚息。浦发银行满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息；不满一年罚合同金额1%，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。六、怎样提前还贷更划算？1、组合贷款先还商贷更划算，公积金贷款利率比商贷要低，因此购房者提前归还贷款利率较高的商贷，会划算一些。2、纯商贷还款期限的前三分之一的时间段内，等额本金还款最为划算。3、纯商贷指每月的还款数额一样，随着时间的推移，本金的部分会越来越高，利息的部分会越来越低。
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二手房贷款可以提前还贷吗？有什么需要注意的？
17:18:05&&来源：&&编者：若雨
摘要：在现在的房产交易市场上，不乏二手房的交易，甚至占取的比例还非常大。二手房虽然没有一手房新，但是如果重新装修了也没有多大差别，但是在价格上却有非常多的优势，因此很多人在贷款买下了二手房之后不久有能够攒到资金全部还完贷款，那…
&　　在现在的房产交易市场上，不乏二手房的交易，甚至占取的比例还非常大。二手房虽然没有一手房新，但是如果重新装修了也没有多大差别，但是在价格上却有非常多的优势，因此很多人在贷款买下了二手房之后不久有能够攒到资金全部还完贷款，那么二手房能够提前还贷么？如果提前还贷了由什么影响？还贷的方式是什么？　　提前还贷注意事项　　1、1、首先要提前联系您的贷款银行，在签订二手房贷款合同中注明了您的二手房贷款银行的具体分行，打电话联系说明您要提前还款，不管是全部还款还是只还一部分都可以，银行提示您在某个具体日期是银行划款时期，在这个日期前在您的还款卡上存好您的还款金额就可以了　　2、去您的还款银行签署还款声明，主要包括《提前还款声明》，如果没有还清二手房贷款，银行还会跟您在签署一个二手房贷款合同，主要内容包括贷款和还款方式　　3、在您的二手房贷款划款日前在卡中存好您的还款金额　　4、从下个月份的还款日期就直接自动还款了　　5、一般的银行二手房贷款合同中注明不得在2年内提前还款，否则有违约金，一般的违约金在贷款金额的万分之2　　6、二手房贷款合同中在变更后，您的贷款卡不变，如果没有一次性还清，每个还款日银行会自动从您的贷款卡划款　　7、一定要记住新的二手房贷款合同中的还款日期和还款金额　　特别注意　　别忘退保　　在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。　　组合贷款不必先还　　对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。　　记得办理抵押注销　　最后银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。　　二手房贷款提前还贷方法　　还款　　这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。　　还款　　所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。　　等额递增和等额递减　　这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。　　以贷款10万，期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是1085.76元。如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年需要还1300多元每月，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月700多元。　　等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。　　想要进行提前还贷，方式还是非常多的，但是在这个过程之中存在需要大家注意的事项却非常多。看过上文的一些介绍之后大家在选择提前还款是可以多加留意了哦。
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购房贷款提前还清后还需要办理哪些手续？
　　问题编号为11243的网友反映： 在贷款期间，房产证和土地证都已经拿到手，请问还要办理什么相关的手续。
　　市住房保障和房产管理局回复：您好，还清之后，需要先去贷款所在银行办理手续，领取，由银行在他项权证上盖好公章，写明注销意见，例如：贷款已还请，同意注销抵押字样。然后由本人携带房产证、他项权证、身份证原件前来我局产权处抵押科办理抵押注销登记手续。如果产权证上有多个人的名字的，至少要一个到场，其余身份证原件需带齐也可以办理，有未成年人名字的，监护人需携带证明监护人身份的证明到场办理。谢谢！
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