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山东省企业托管经营股份有限公司与济南海东发实业有限公司、赵晓平股权转让纠纷民事判决书
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中华人民共和国最高人民法院一起由经营场地转租而引起的纠纷及相关法律问题
企业租赁商铺、仓库、厂房等场地作为生产经营场所是十分常见的行为，其中不少是通过转租而取得的场地。法律上所谓的“出租人”、“承租人”和“次承租人”等称谓，在日常生活中通常对应着“大房东”、“二房东”和“租客”等俗称。在笔者日前办理的一起由企业经营场地转租而引起的诉讼案件中，我们发现有一些转租关系中经常会发生的法律问题值得总结和思考。
一、基本案情
甲公司（本案中是“二房东”）是一家从事咨询服务业务的外企，由于偶然的机会，这家公司从一家大型国企丙公司（本案中是“大房东”）处租赁取得了上海市中心地段的一处数百平米商铺场地，租期为2008年9月初至2015年8月底。乙公司（本案中的“租客”）是一家从事百货零售批发业务的外资公司，经辗转联系到甲公司，从甲公司手中以转租方式取得了这一场地开办了超市，租期自2008年12月起至2015年8月底（转租合同）。这一转租行为得到了业主丙公司的同意。甲公司与乙公司的租赁合同中约定的租金价格，相比于甲公司与丙公司之间的租金价格要高出一些。自从2010年9月起，乙公司就停止向甲公司支付租金，而直接向业主丙公司支付租金。由于甲公司失去租金收入来源，于是从2010年10月起也无法向丙公司交纳租金。本案中的两份租赁合同（即丙公司与甲公司之间以及甲公司与乙公司之间）分别都规定，如果租金逾期支付超过三个月，出租方有权解除合同。2011年2月，甲公司通知乙公司解除双方租赁合同，并于3月向法院起诉，要求乙公司支付逾期租金及承担违约金、利息等各项损失约1000余万元。在本案中，笔者担任原告甲公司的诉讼代理人。
二、争议焦点
被告乙公司在答辩中提出了以下几个主要抗辩理由：1，甲公司系咨询公司，主营业务
不是商业房地产租赁，而本案中的商铺租金收入是甲公司主要的营业收入，所以甲公司超越其经营范围，转租合同应属无效；2，即使转租合同有效，由于甲公司欠缴丙公司租金超过三个月，丙公司已经在2011年1月向甲公司发送了解除丙公司与甲公司租赁合同的通知，所以从2011年1月起，甲公司已经不是商场的承租人（二房东），也无法再向乙公司转租商场，所以无权要求乙公司支付2011年1月以后的租金，相反，甲公司还构成不能履行转租合同的违约行为；3，乙公司已经直接向丙公司交付租金，该部分租金应当抵冲乙公司对甲公司的部分欠缴租金。
根据这些理由，本案主要争议可以归纳为：1，甲公司与乙公司之间的转租合同是否有效？2，如果合同有效，那么丙公司与甲公司之间的租赁合同是否在2011年1月被解除？3，乙公司对甲公司的欠缴租金是否应当扣除乙公司直接交给丙公司的租金？
三、律师分析
租赁合同，尤其是转租合同，虽然在实践中非常常见，但其中的法律关系实际上是相当复杂的，这也是为什么2009年最高人民法院针对城镇房屋的租赁问题要专门出台司法解释予以规定，上海市地方司法文件也早在2005年就已经出台了规范性文件，并在司法解释出台后及时进行了相应的修改。本案中，承租人（二房东）和次承租人（租客）都存在没有向各自的出租方及时支付租金的现象，究竟是谁对谁违约，需要仔细分析其中的法律关系和事实。
对于第一个争议问题。我们认为这其实是一个公司法上的公司法人行为能力的问题。拘泥于行政机关规定的“经营范围”来判断公司法人所从事的法律行为的有效性，是一种对立法本意十分机械、落后的理解。虽然民法通则第四十二条规定企业法人应当在核准登记的范围内从事经营，但“从事经营”并非对法人行为能力的限制性规定。比如非“经营”性的行为，只要不违反法律的强制性规定，同样属于法人的法律行为，应由法人承担相应的后果。所以，法人民事法律行为的效力，应以法律禁止性的强制规定为限，而非“经营范围”。本案中甲公司与乙公司之间的租赁合同显然是合法有效的。
对于第二个争议问题。我们认为是本案的关键所在。我们对此提出了两方面的分析意见。&&&
一是在事实方面：丙公司确实在2011年1月向甲公司发出一份通知，称由于甲公司逾期未付租金超过三个月，丙公司解除租赁合同等。但是我们注意到该通知存在一个重要的错误，即将“2011”写成了“2010”，这无疑导致这份解除通知所涉及的解除时间被提前了整整一年，而这种提前显然是没有依据的，因此我们对这份通知的有效性不予认可；更重要的是，我们发现在2011年2月丙公司居然还曾经向甲公司发送过一份催缴租金的通知书，这就表明，至少到2011年2月，丙公司仍然在要求甲公司履行租赁合同，因此这与此前的解除通知是自相矛盾的。
二是在法律方面：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”虽然本案事实并不直接符合这条规定的情况，但根据该规定的原则，当乙公司已经直接向丙公司支付租金的情况下，允许丙公司直接解除与甲公司的租赁合同是有违司法解释本意的。况且事实上乙公司并未丧失使用场地的权利，因此并不存在损害结果，所以丙公司与甲公司之间的原租赁合同关系不应影响到甲公司与乙公司之间的转租合同关系。
对于第三个争议的问题。我们认为由于原租赁合同和转租合同是两个分别独立的合同，乙公司欠缴甲公司的租金与转租合同外的其他因素是无关的，根据合同的相对性原理，乙公司向丙公司直接交付租金的行为不能抵扣其欠缴甲公司的租金。
四、案件结果
经过律师充分的论证、辩论和其他代理工作，最终法院判决认为，丙公司向甲公司发送
的解除通知在甲不认可合同解除且未经司法裁判的情况下，不足以证明丙和甲之间的合同已经解除。其他问题上法院也支持了笔者的观点，因此全部支持了原告甲公司的诉讼请求。
律师，上海大邦律师事务所执业，联系方式：0
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法人可以私自转让自己的股份吗?
人和股东各占一半股份，法人想把其中百分之二十五的股份转让给我，只能签协议营业执照上不占股份,请问受法律保护吗?
公众采纳地区：北京-朝阳区咨询电话：15810***帮助网友：232298 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_41 人 不受法律保护，需要备案登记 13:57
律师回答地区：北京-西城区咨询电话：帮助网友：49110 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_6 人您好，股权转让需要进行工商登记，不登记不产生对抗的效力，不受法律保护
如还有疑问可以随时联系我 14:06地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：22079 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_5 人协议受法律保护。 14:17地区：北京-东城区咨询电话：帮助网友：386395 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_02 人股东有优先权 14:26地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：194610 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_3 人依照法定程序是可以进行转让的额，但是为了保护你的利益，最好要去工商部门办理股东变更登记 15:12地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：2258 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人您好，只对你们双方有效，应当到工商进行登记更变。需要帮助可以来电咨询。 15:18地区：北京-朝阳区咨询电话：帮助网友：222333 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_3 人您好!是不受法律保护，需要备案登记 15:29地区：北京-东城区咨询电话：13522***帮助网友：832 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人依照法定程序是可以进行转让的额，但是为了保护你的利益，最好要去工商部门办理股东变更登记。 13:59地区：北京-朝阳区咨询电话：13021***帮助网友：15667 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_5 人受法律保护的 15:20甲方在合同期内私自转让承包权给乙方的私人经营，乙方是没有任何的法人代表和营业执照，这是否合法，丙方可 - 110网免费法律咨询
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甲方在合同期内私自转让承包权给乙方的私人经营，乙方是没有任何的法人代表和营业执照，这是否合法，丙方可
广西－南宁&12-04 20:05&&悬赏 10&&发布者:GG0616 & 回答:(0)
甲方在合同期内私自转让承包权给乙方的私人经营，乙方是没有任何的法人代表和营业执照，这是否合法，丙方可以提出起诉两方吗？甲方是否违约行为，丙方是否可以阻止乙方的承包权。
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