热门城市：
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
沈阳哪里的房子升值最快 5大要素决定房价
作者：孙航
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文本
更加方便分享给朋友
[ 摘&要 ]&每一个购房者都希望自己买的房子能够在未来不断升值，即使不卖，也能给购房者越来越强的安全感。房价能否上涨，除了受到当前楼市行情影响外，对房子的选择有着很大的关系。那么，沈阳什么样的房子最容易升值呢？ 小编认为有5大因素，地段（增值、保值的首要因素）、交通（除地段外，购房者最关注的因素）、商圈（年轻购房者最看重的因素）、周边配套（关系到日后生活便利程度）、名企开发商（房屋质量、售后有保障）。今天小编就给大家盘点一些具备上述因素的楼盘，希望给购房者置业提供参考。
综合评价：
开盘时间：
产权：50年
主力户型：
楼盘地址：
沈河 青年大街173号（青年大街与文萃路交汇口）
400 电话：
400-099-0099 转 13658
最新看房活动，楼盘优惠信息免费通知我
已有31人报名
当楼盘有以下变动时通知我
价格变动&&
开盘通知&&
折扣优惠&&
已有44人报名
已有31人报名
我已同意[]
我已同意[]
已有0人报名
专属置业顾问 一对一免费带看
装修住宅准现房在售，在售楼栋C座和D座，工程现已经封顶，52层封顶，均价13000元/平米，主推面积45平、70平和112平户型。
综合评价：
开盘时间：
产权：50年
主力户型：
楼盘地址：
沈河 文艺路与彩塔街交汇处
400 电话：
400-099-0099 转 28276
全款97折，商贷98折
最新看房活动，楼盘优惠信息免费通知我
已有27人报名
当楼盘有以下变动时通知我
价格变动&&
开盘通知&&
折扣优惠&&
已有107人报名
已有27人报名
我已同意[]
全款97折，商贷98折
我已同意[]
全款97折，商贷98折
已有0人报名
专属置业顾问 一对一免费带看
目前在售：9#，13#，14#。
9#（45顶）：130平（东南，西南），一个单元两梯四户，均价1元/平，交房时间日之前。
13#（45顶））123平（东南，西南），83平（纯东，纯西），一个单元，两梯六户，均价16500元/平，日交房。
14#（45顶）：123平（东南，西南），83平（纯东，纯西），一个单元两梯六户，均价1元/平，日交房。
购房优惠：正常购房现全款97折，商业贷款98折，公积金暂无折扣。以上仅供参考。价格以售楼处折扣为准。
综合评价：
开盘时间：
产权：50年
主力户型：
楼盘地址：
皇姑 北陵大街17号（北陵大街与宁山路交汇）
400 电话：
400-099-0099 转 31933
全款97折、商贷98折、公积金99折
最新看房活动，楼盘优惠信息免费通知我
已有48人报名
当楼盘有以下变动时通知我
价格变动&&
开盘通知&&
折扣优惠&&
已有19人报名
已有48人报名
我已同意[]
全款97折、商贷98折、公积金99折
我已同意[]
全款97折、商贷98折、公积金99折
已有0人报名
专属置业顾问 一对一免费带看
二期7#-10#楼在售，户型建筑面积区间77平-180平，赠送空间，南北通透，均价11500元/平，现购房享全款97折，商业贷款98折、公积金以及组合贷款99折优惠。预售证为：沈房预售第16198号，对应楼号为7#,8#,9#,10#，预计2018年交房入住。
除住宅产品外，目前限量推出单层、两层临街商铺，面积约50-300平，项目商铺位于项目主出入口，是项目未来人流集中的位置。
综合评价：
开盘时间：
产权：70年
主力户型：
楼盘地址：
沈河 文化东路20号（省图书馆东行300米）
400 电话：
400-099-0099 转 13879
最新看房活动，楼盘优惠信息免费通知我
已有36人报名
当楼盘有以下变动时通知我
价格变动&&
开盘通知&&
折扣优惠&&
已有36人报名
已有36人报名
我已同意[]
我已同意[]
已有0人报名
专属置业顾问 一对一免费带看
全部高层现房在售。主要在售3#、4#、7#、8#、10#、14#，住宅产权70年，7#楼位于项目中心景观区。可选户型包含60㎡一室、101㎡和111㎡两室，2梯3户，2个单元，单价元/㎡。主力户型的建筑面积145平方米,145㎡为两梯两户户型，三居室。现有约800个车位，使用产权70年。车位价格：16-18万一位。价格较高为三居室户型。现有部分房源推出特价房，全款99折（特价房除外）。
综合评价：
开盘时间：
产权：50年
主力户型：
楼盘地址：
于洪 汪河路与大通湖街交叉口北100米(玛丽蒂姆酒店东侧)
400 电话：
400-099-0099 转 13471
一次性付款96折，贷款98折优惠
最新看房活动，楼盘优惠信息免费通知我
已有154人报名
当楼盘有以下变动时通知我
价格变动&&
开盘通知&&
折扣优惠&&
已有500人报名
已有154人报名
我已同意[]
一次性付款96折，贷款98折优惠
我已同意[]
一次性付款96折，贷款98折优惠
已有0人报名
专属置业顾问 一对一免费带看
【名门】配套齐全，外拥浑河双公园，内享万平私湖，开启沈城3.0智能生活。户型以3—3.15米超高举架， 化提升居住舒适度；其选装产品更将采用一键式智能家居系统、全热交换新风系统等；园区更规划为人车分流、智能车牌识别系统、全wifi覆盖、速易递、自动贩卖机、塑胶跑道、老人活动区、儿童游乐区、五重安保等人性细节。 全新推出140—280平墅级智能大宅名门组团，均价元/平，坐拥浑河晚渡公园。繁华里组团，建筑面积区间69㎡-120㎡，均价6388元/㎡。一次性付款96折，贷款98折优惠。春节期间不休息，工作时间9:00-16:00 。
最新楼盘导购
本月最新楼盘
11000元/㎡
13000元/㎡
平均价格 : 6100元/㎡
位置 : 浑南东路59号（建筑大学东3公里）
热线 : 400-099-0099 转 10995
平均价格 : 11000元/㎡
位置 : 兴工北街53号
热线 : 400-099-0099 转 12932
11000元/㎡
平均价格 : 15000元/㎡
位置 : 双园路108-109号
热线 : 400-099-0099 转 28378
15000元/㎡
平均价格 : 15000元/㎡
位置 : 中山公园南门对面
热线 : 400-099-0099 转 36969
15000元/㎡
平均价格 : 10500元/㎡
位置 : 昆山西路75号（原车辆厂）
热线 : 400-099-0099 转 13521
10500元/㎡
平均价格 : 11000元/㎡
位置 : 东陵森林路2号（世博园西门对面）
热线 : 400-099-0099 转 28490
11000元/㎡
平均价格 : 7500元/㎡
位置 : 胜利南街888号
热线 : 400-099-0099 转 13566
平均价格 : 6500元/㎡
位置 : 肇工街北二路
热线 : 400-099-0099 转 12121
总价均价 : 300万元/套
位置 : 辉山668号
热线 : 400-099-0099 转 28585
300万元/套
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号房价未来会涨还是会跌，你必须关注这五大因素_凤凰财经
& 观点 & 正文
房价未来会涨还是会跌，你必须关注这五大因素
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
不得不思考，为什么在这么高的住房自有率的情况下，我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下，地产市场还会大幅提升？过去到底发生了什么？说到房产市场变化，我们不得不说从2014年开始，政府对房产的态度从
如图，中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%，农村更高达96%，未来还有空间继续提升吗？相对于一些发达国家，美国现在也不过只有65%，英国66%，德国因为政府提供了大量的公共房屋支撑，只有53%。不得不思考，为什么在这么高的住房自有率的情况下，我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下，地产市场还会大幅提升？过去到底发生了什么？说到房产市场变化，我们不得不说从2014年开始，政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持，因为经济下滑了，很多地方房子库存太高，卖不出去了。所以政府的态度从打压变成了支持，最近看到他的态度现在又开始慢慢转向一定程度的抑制。以深圳为例，在过去一段时间里面，房价的变化是怎么样的？南山同比增幅是74%，福田是87%，盐田是78%，宝安是55%，罗湖是40%，龙岗是78%。整个深圳的涨幅大概在50%左右，坦白说，这是我从业以来看到的最快的单个城市的涨幅。上一轮涨得最快的地方是上海，是2009年的上海，当时正好是2008年金融危机之后，中国政府出台了经济刺激计划，所以上海出现了一个快速的房价上涨。但是这一轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。上海从土地市场来看，我们看到也有一些变化，如图，2010年，上海的市场很热，土地市场也很热，所以成交的土地单价达到了9000块，当时的涨幅是50%，2011年市场下来了，土地成交单价是7000块左右，涨幅只有17%，2012年市场照样很热，土地还是只有7500左右，涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了，所以成交单价到了11000左右，溢价率到了35%。2014年市场走弱，所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年，成交额比2014年涨了50%，溢价率达到38%。大家看到一个比较有意思的现象，上海政府很聪明，在市场热的时候多卖一些土地，2010年很热，我多卖一点，市场不好我就少卖一点，市场再不好我再少卖一点，市场热了我再多卖一点。唯一的例外是2015年，市场很好，但是我卖出的土地依然只有前一年比较弱的时候的六成左右。为什么？原因在于2013年底出台了《新城镇规划》，其中要求特大型城市控制土地规模，所以大家都听到了，在北京也好，在上海也好，我们开始赶人了，另外一个方面就是控地了。在土地市场、在住房市场快速上涨的情况下，我控制了土地供应，情况会怎么样？所以我们就看到情况就是&地王&频出，这是上海过去一段时间土地成交的状况，我们可以看到哪怕在远郊区都出现了快速的上涨，而在市中心，我们可以看到，融信拿的这块静安区中心社区这一块地块，名义楼盘价是10万块，但是抛去不能卖的，包括保障性住房，实际估算下来成交价在14万，而周边的楼盘当时的成交价也不过就在八九万左右，这确实是一个非常惊人的变化。
同时，在可售住宅和去化周期方面，市场也发生了剧烈的变化，在市场最冷的时候，2014年的年底，我们看到上海可售的住宅的存量达到92000套，现在不足当初的一半。2014年底、2015年初的时候，我记得当时我们跟上海政府开了一个&怎么样解决房地产低迷，怎么样把房子卖出去&的会。当时我记得有一位房企的老总作了这么一个表述，他说不管大家怎么看，反正我觉得这个房市是到头了，所以他做的一个举动，他说我把我自己住的房子卖掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么样，但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%，另外一个很大房企的营销总监当时也说，我从业20年，这是我见过的最冷的冬天。但是没想到，大家都万万没想到的情况是在最冷的冬天之后，市场就迎来了一个快速的上涨。这个是2007年到2015年上海楼市的平均走势，黄线是它的月成交价格，黄色虚线是12个月的平均移动价格。这个图表我们可以清晰地看到，每一轮调控都是有效的，每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交，可能也进而引起了当时的一个短期价格。不过从长期来看，调控几乎对成交价格是无效的，它并不能改变房价上涨的趋势。知道了现状、知道了过去，我们其实最关心的其实是未来。跟大家聊一聊未来会是怎么样，因为我们每一次看到的短期波动，每一次我们看到短期的成交变化，每一次我们看到短期的政策的调控似乎当我们去追的时候都已经太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影响房价走势的五个因素。第一个因素，是经济。经济增长大家收入增加了，财富增加了，所以房价上涨了，名义经济增长和实际增长之后的一个差异。大家可以看到在1995年，中国全国GDP大概在6万亿左右，2015年中国的GDP是67万亿，整整增长了11倍。在这里边我们会发现有一样差异，就是我们被媒体灌输，过去20年平均增长率10%，是什么？是GDP的实际增长率，但是如果考虑到通胀，它的名义增长率大概在15%左右，大家不要小看这10和15的差异，经过20年的复合就是巨大的增长差异。我们可以看到在1995年人均的可支配收入是4000块左右，而在2014年，这个数字达到了29000左右，也是20年，20年增长了大概也是7倍左右。我们可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢过GDP。在过去很多年里面，很多城市，它的房价未必可以跑赢GDP的增长，但是它可以跑赢收入的增长，这也就是为什么房价涨得更快的一个原因。类比美国，随着GDP的增长，房价一样是上涨，到2008年我们可以看到它的房价增速背离了GDP的增长，所以它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国其实也是差不多。第二个因素，是利率。这里说起1998年到现在，中国的人民银行给的基础利率走势，跟我们很多的直觉相反，我们可以看到在高增长的经济因素背景下，基础利率高于7%的年份只有三个月，大部分年份中国的利率在6%上下波动，什么意思呢？在过去20年，中国GDP平均大概是15%、14%的增长，但是基础利率是7%。这意味着只要你借到钱，基本上就能赚到钱。更何况房价可以在基础利率的基础上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基础利率上下利息借到钱？国企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能够借到这么便宜的钱吗？借不到。我们来看一下，蓝线是温州的民间综合借贷利率，黄线是央行的基准利率，我们可以看得非常非常清楚，蓝线远远高于黄线，基本上整个蓝线的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思？大家可以想一想，如果我们去借我们的信用卡，它的年化利率月息大概1.5%，年化是18%左右，跟民间的借贷利率相仿。而房贷是在下面这条黄线，甚至更低，也就是说你能借到房贷差不多是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面，能以这么低的利息借到钱基本上是大概率能够赚到钱的。第三个因素，是土地。前面两个我们谈到经济、利率，这基本是全国普适性的，他们解释了房价的上涨，但是不能解释房价上涨的差异，所以在后面三个因素，我们会来聊一聊各地房价涨幅不一的原因。先来看土地。关于土地我们最耳熟能详的，包括在很多的媒体，包括很多网上我们都谈到一个叫饥饿供地。为什么北京的房价这么高？饥饿供地。为什么上海的房价这么高？饥饿供地。为什么中国的房价这么高？饥饿供地。哪里学的？学香港，这句话有没有道理呢？有点道理，但是如果我们看一下事实，我们会发现，说中国整个国家在饥饿供地，这句话肯定是不对的，因为从土地出让开始，我们看到整个土地供应是这么上去的，每一年几乎都出现了大幅上升，但是何来饥饿之说呢？事实上中国有660个城市，某些城市可以饥饿供地，但绝大部分城市做不到。我们以一个城市作为例子，我们称之为A城市，A城市来了一个市长，他上来之后，一个中国地级市市长平均任职两到三年。上来之后，秘书告诉他，某市长，我们看到现在我们历史上供应的土地足够我们发展十年之用。他怎么办？他有两个选择，第一个选择，土地供应这么多，我们要不就减少土地供应，或干脆我们两年里面一块土地都不出。两年里面一块土地也不出，市场不就恢复到8点，还是严重供过于求，不供地有什么问题？不供地就少了一大块财政收入。大家知道，中国的中央和地方的两级财政收入是中央的事权少财权多，地方是事权多财权少，少了土地来供应的财权，就意味着这个市长在上任的两年里面可能很多事情做不成了。那边有一个企业，我们要扶植他上市，那边有一个桥要修，那边有一个新区要开发，这里有两条高速公路要建。哪来钱？没有钱就没有政绩，没有钱，城市面貌就没法改善。还有另外一个选择就是照常供地，而且对一般城市来说这个预算是每年增长，今年供的地不是两年，可能三年才够用。所以等他卸任以后，新任市长上台会看到怎么样？原来我们的土地已经够十三年用了，我该怎么选择？所以几乎所有的市长只要能够在卖得出地的情况下都会做类似的选择，饥饿供地绝不容易，所以我们可以看到每一次中央调控都是在勒令各个地方政府严控土地供应。在中央集权和大一统的情况下，不但土地供应过剩的城市土地供应要求紧缩，那些土地供应不足的城市，包括北、上、广、深，包括中心二线城市，它的土地供应也受到紧缩，大家查一下过去几年的调控就知道了。所以现在我们看到，中央改变了他的调控方式，各地因地制宜来调控，这是一个进步。所以我们总结一下，饥饿供地有哪些条件？第一，执政长官要有长远眼光，这个不是太难，很多网友都会，我们饥饿供地，这样卖的地少，但是收入更多。第二，叫历史负担少，这个就不容易了，因为我无法决定我的前任卖的土地到底多还是不多。对于90%以上的地方土地供应可能都是过剩的，财政要有一些盈余，这个其实也不容易做到。最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后，如果我的人口流出速度超过土地减少的速度，其实我饥饿供地还是没有用，对于中国来说，其实百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能够保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。所以这种情况下，大部分地方想做到饥饿供地其实并不容易。但是有些地方可以做到，比如说北京、上海。给大家看一下上海的情况，这是从上海公开招拍挂以来，2003年以来，上海全部的商业土地供应状况，大家可以看得非常非常清楚。13年下来，每一年相应的住宅的销售是超过土地供应的。平均一下我们可以看到，每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右，我说的都是楼板面积。每年的住宅类土地供应大概在700多万平方米左右，大概是销售出去住宅的一半，正好是一半。这意味着什么？这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求，难怪上海的价格会涨得这么快。我们再看下一张图，大家还有什么疑问？一定会有，如果每年卖掉的住宅都是超过他的土地供应，请问这些住宅哪里来？秘密在这里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供应。跟很多地方一样，之前的土地供应相对来说比较混乱，比较无序。但是正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地，这些土地在规范市场之后，仍然可以慢慢进入这个市场。但是大家也可以看到一个推论，这些土地在每年都在消耗，这样消耗13年以后，它对市场的影响是越来越弱了。所以大家可以看到，在过去我们缩减土地供应，还有这些存量可以帮忙，现在我们缩减土地供应，价格就快速上升了。第四个因素，是人口。我们把整个中国的城市大概分为几个部分。一线城市，一线城市就是北、上、广、深，为什么叫一线城市呢？因为它可以吸引跨区的人口流入，比如北京吸引三北地区的人口流入，哪三北，东北，华北和西北。上海吸引华东，广州和深圳吸引华南，因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动，所以称为一线城市。二线城市是指省会城市以及一些计划单列市，它对本省的人口有很大的吸引力，比如厦门，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东，青岛对本省人的吸引力，可能跟济南差不多，大连的吸引力跟沈阳差不多。其他的城市称之为三、四线城市，它的人口能够保持不减少，或者是停滞是常态了。我们还是以上海作为一个样本。从1999年到2015年，这16年间上海整个人口增加了900万，900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市，差不多每年流入将近60万人口，非常巨量的人口流入。这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。第五个因素，是城市格局。城市格局这是一个城市规划的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影响。在这里我们讲两点。第一个讲城市的行政级别。中国叫某某市其实暗含几个含义，第一个含义是上海、北京叫直辖市，是省级的，杭州、南京是省会城市，是地级的，但是比一般的地级城市位置要好一点，第三层就是普通的地级市，最后是县级市。我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件情况下，房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢？我们从城市发展历史来看，人口往沿海流动，人口往大城市流动，这是一个百年来非常正常的地理现象，但是在中国，我们会看到由于这个行政安排，大量资源向直辖市集中，大量资源向省会城市集中，这种改变其实是改变城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心，又是省的经济中心，交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地，所以房价相对较高，也就不难理解了。我举一个河南省的例子来看，整个河南所有的地方都在流出，只有郑州人口是流入的，就是因为省会的力量。第二个我们会谈到城市的产业结构。所谓城市的产业结构是指一个城市一、二、三产业的比重，第一产业通常是指农业，中国大陆的农业比重也很低了，所以讲一个城市的产业结构主要是讲第二产业和第三产业的比重。我们可以观察到，在GDP相仿的城市，第二产业比重较高的房价较低，第三产业比重较高的房价较高。我以上海周边的一个城市苏州为例，大家知道苏州是很漂亮的城市，人口过千万，但是实际是制造业为主的城市，所以我们看到，虽然它的人均GDP早就超过了上海，但是房价只有上海的1/3，为什么？因为流水线上的工人收入很难提高，但如果你自己是从事第三产业，例如你是房地产业或者金融业，人和人的收入就可以拉开。一个成功的银行家是普通员工的10倍甚至100倍，而整个房子的成交，以上海为例，一年就十万套新房，大概只有100个人中间会有一个人可以买，所以收入拉开会推高房价。因为只有最买得起的人才决定房价，而不是平均收入，这一点请大家再注意一下。所以，未来房价该如何走，大家心里就只有判断了。
[责任编辑：谭红朝 PF009]
责任编辑：谭红朝 PF009
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
预期年化利率
凤凰点评：凤凰集团旗下公司，轻松理财。
凤凰点评：业绩长期领先，投资尖端行业。
凤凰点评：进可攻退可守，抗跌性能尤佳。
同系近一年收益
凤凰点评：震荡市场首选，防御性能极佳且收益喜人，老总私人追加百万。
凤凰财经官方微信
播放数：3220905
播放数：1664673
播放数：957125
播放数：731227
灯谜猜猜猜，“元旦过生日”，打一城市名称？
对啦，马上看美图~
答对才能看美图哦~
不对，再猜猜呗~上海哪里的房子涨得最快？哪里的房子最贵？
作者：周宁弈（）
@林奇看盘 解说点评
１、疯狂的春天
年初上海的房价一夜沸腾,到处都是月上涨百万的房子和日跳价十万的交易,以及人满为患的房地产交易中心。上月某日我打开滴滴快车,刚输入虹口,居然发现自动补出“虹口区房地产交易中心”,
而且排名第一......
数据狗的俺，自然去找分析报告了。但看起来，大多有关地产的数据分析都比较宏观,比如整个深圳的库存和买卖的关系,银行的政策和股市的兴衰对房价的影响,各个城市的房价和收入比如何,
作为一个小市民,俺的问题就是那么直白: 哪里涨的快？！ 有没有更性感一点的回答呢？
先放个去年上海的房价增长地图。
（林奇点评：图中红点是涨幅大的楼盘，集中在市中心，但是外围那些涨幅大的就要注意思考原因了，一定有某些规划刺激，比如地铁、超市、学校、医院、商场之类。。）
２、技术准备
有许多房价网站,有些乱的就像论坛,信息杂糅,也有些虚假繁荣,重复率很高,比如一套房子都能出现好几次,还有很多已经关闭的交易仍然挂在网上,价格还是n年前的。
链家和搜房数据相对准确一些,但链家只做精做深一线城市,且早几年的数据不多,也不缺租房数据(旧主页有丁丁租房的连接)。相比，搜房网是历史久远的老牌网站,积淀多,但传说做低房价,数据不准,而且网站的组织比链家乱一些。
俺用node.js写了个爬虫框架,开始搜房和链家的数据之旅。
对于房子,宏观而言,至少分为2个大的对象,一是小区,二是房源。一个小区有很多户型,高低、面积、户型、类型甚至年代各不相同,房源则涉及到具体的交易
(当然复杂的情况下,一个房源在不同的时间能有多次交易)。每次交易有很多细节的信息,甚至细到最后一次看房的时间,一个月内看房的次数等等,但亲身经历
告诉我,这些很细的指标有时也少登记漏登记,准确性没那么高。
细的也不多谈了,总之经过多次爬取或清洗,我的数据库里存了几张表,比如链家网的表有两张：
小区名字、经纬度、边界信息、建成年代、物业公司、开发商、绿化率、容积率、楼房数、房间数、12个月的房价变化等。
交易表: 所属小区、总价、均价、面积、户型、楼层、房龄、装修、七天里多少人看过、历史上度少人看过、已经完成 &
历史上交易时间等。
提前说一嘴,链家和搜房的数据是有所滞后的,正在交易的房子,很多已是过去的价格了,而已成交的房子,成交的时间要倒退几个月才是发生交易的价格,何况为了避税,很多人在签署交易价格的时候会做低房价。
３、2000万上海人有几套房子？
从链家爬取的小区信息非常详细,包括每个小区楼房的数量和房间的数量,其实搜房也有这些指标,估摸是从政府拿到的,因为即使某个小区没有交易,这个小区的数据都还有,从这个数据,我count了上海房间总量,约600万左右,上海的人口是2000万,平均3点几个人是能有一栋房子的。
这应该比较符合直觉吧,三口之家都应该有房,只不过有些人有几套房子,而有些人挤隔板房。
４、政策的影子
所有正在交易的的房子里,89平的房子离奇的多,这是为啥呢？
这个答案很简单,有一个政策是:
90平米以下契税征收为1%,90平米—144平米契税为1.5%。144平米以上为3%,所以地产公司肯定料到,愿意住90平和144平以上一点点的的
人,肯定愿意为了避税,忍忍住小一点的房。所以,这就是这个曲线的中间和右边的有两个峰值的原因,而40-50平还有个峰值,老房子的标准大小就是这样。
（林奇点评：买房要买90平以下的普通房，税少，好出手，绝大多数人都需求在这。）
此外,这个政策出现在2006年,诨名『7090政策』,当年政府出来抑制房价上涨定的（2006年恰好也是近年来商品房建成最多的一年）。为了验证这
个,我们列一下2006年之前房屋面积的分布(还是有几个小波峰,毕竟数据取自正在交易的房源,并非全量的房子,所以契税政策还是会对交易政策产生一定的
５、房价的骨骼
关于“中国楼市房价是否会崩溃？何时崩溃？”这个问题，在知乎上众多回答里,我很感兴趣的是“莫名”的回答，复述一下：
美国是一个州和州制度差异很大的地方,在不同的地区不同的制度,演化出了不同的房价。有研究对美国、澳大利亚26个房价超高的城市的研究表明,其中有23个都有严格的“可持续发展”法案,比如旧金山湾区,5
/ 6的土地是不能开发的,这么整,房价怎么会不高。
而一些城市,比如Houston,全美第4大城市,收入很高,但房价却是美国前15的低,
有钱并没有说明房价一定高。
我认同,供求关系才是王道。
看看我们的国家呗,这里是上海,我们的数据也可以反推这一点,因为每个小区都有建成的年代和内含的楼房数和房间数,我们把近30年来按照年代进行累加,得到下图了。
整个曲线横跨1900年-2017年,没错,房子的建成年代还有2017年,因为链家已经把一些期房也考虑在里面了。
06年以后,楼房的建设量一路往下走,13年之后,转向更加剧烈的下滑。
事实上,这段时间里,上海的人口也日趋饱和,直到去年出现负增长。有意思的是,知乎上还有答案从多角度论证上海市人口确实下跌。但房屋供应下降的更快,供需关系还是那么强烈。在这个过程中,政府用压低土地出让量小心翼翼地维持着高房价。
（林奇点评：供求是核心，上海人口外流后需求下滑，但别忘了，房价还有个保值抗通胀功能，印钞量大，一线城市难跌。）
这个曲线还有个问题,1994年建成房屋量超过了之后的任何时候。为什么？直到俺问了地产行业的学弟虾米皮同学才恍然大悟。1993年是全国性的房产热。那时候全国都掀起了盖房的热潮,而很多房子在1994年房价下跌和调控的时候才刚刚建成。
６、最贵的房在哪？
感觉里,上海的发展比较分散,杨浦、徐汇、黄浦、浦东都有很多繁华的地段,各为中心。然而如果关注到均价十万以上的近百个小区(别墅）,这些点却基本排列在一条东西走向的直线上,
西起佘山,路过西郊宾馆一带(如檀宫),最多的分布是在徐家汇的老洋房(还记得陈良宇当年的马勒别墅么),然后穿过静安区和黄浦区,浦东五道口周边,最后一直到世纪公园周围。
如果我们把低于十万/平的房子去掉,这个线更加明显。
对此,我忽然产生了一个猜测,上海十三五规划,提到大力发展虹桥以西的地区,目前涨的也比较厉害,那这条最昂贵的线会不会一路向西,继续填补版图上的空白呢？
７、哪的房子最好卖？
贵的房子不一定好卖,有些房子有价无市。比如北京的胡同和上海的洋房,动辄上亿不是谁都买的起,中产阶级才是消费主力,他们决定了消费的高峰。
在搜房的数据里,对每个小区,有成交次数一项,因此我们可以看哪些盘买卖最多。
相对于高价房,交易量大的区域比较分散,比如莘庄、三林,之中也包含一些很贵的区域,比如新天地周边的(不幸的是,看链家今年的数据,去年基本没涨幅)
（林奇点评：交易量大的地方有文章，一般都有规划，聪明人大量的买，傻子大量的卖）
８、租房客在哪？
好租的房子明显又是另一道风景,掏空了市区点亮了郊区。
大部分亮点,都比较容易看到逻辑,比如张江园区附近的,上海交大附近的,浦东五道口附近的,松江大学城附近的,等等。
我想到的原因也比较明显,第一是,小区大了,出租肯定就多,大小区当然郊区多,二是人口聚居地普遍在郊区,学校和大公司,现在都往郊区迁。
相信大家更关注房子涨价的逻辑。
（林奇点评：真正好租的房子是在中环附近，地铁方便的，因为谁也不想每天上下班路上几个小时。）
９、7万左右的房涨的快
许多人说,房价越贵,涨得越快。在收藏品、奢侈品上也是如此。
俺屌丝：去你的,匡我呢！买实惠点的不好么,1w5一平的房子能亏么？投资风险小啊！
然而,当我把上海市目前的房价按照1000分段,和在过去一年的上涨幅度画成这么张图的时候,这个道理多少是对的,而且关系很明显:
在上海,去年买今年7万左右的房子是涨幅最快的,但过了7万/平,这个收益就开始回落了。此外,我把交易总量也用灰线画出来了,毕竟交易量很少的时候,可能一两笔不正常的交易会影响平均价格。
对于这种情况,我是这么理解的：
对于去年9月以来的房价涨价,多少是房屋置换引起的,所以300w以上的交易量很大。而卖掉的房子能套出很多现金,因此人们会利用30%的杠杆去买一套更大的房子,而他们能把握的现金决定了大部分人决定了房屋的大小和价格,以至于下面一段分析:
（林奇点评：应该是单价过了7万就涨不动了，3-4万冲击6-7万这段涨的最快。去年300万左右的都是相对好地段好房子，中产还能消费起，去年的政策是鼓励置换，所以交易量最大。今年经过大涨后，基本都到500万左右了。）
10、买市中心的房子好吗？
那么,是不是地段越好,涨得越快呢？我把所有小区对了经纬度,画在地图上。由于去年上涨普遍比较凶猛,我以20%为界限,没有到这个涨幅的,都标记成蓝色,超过的是红色,红色越大上涨越多,蓝色越大下跌越多。
我们看到,有几个区域比较明显,比如浦东陆家嘴及东、莘庄和七宝、青浦徐泾、普陀真如、杨浦新江湾城、宝山宝杨码头附近。
我放大两个图,第一个是浦东陆家嘴周边,很有意思,陆家嘴的房子普遍涨了,但最好的江畔地段明显涨价一般,而靠近东边的地段却涨势汹汹,而这些房子,价格就在刚才提到的6-7万左右。
所以,总体上,就去年而言,不适合买最好的地段,估值已经太高,退而求其次,周边的地方涨幅倒是还不错,我个人的猜测还包括了上面一段的观点:
大部分改善型的置换,大家提供的资金也只能支持买市区但并不是最核心区域的房子。
（林奇点评：性价比啊。地段最好的单价或总价必然很高，流动性很差，必然涨不过相对差一些的好地段便宜一些的）
11、开发商们，买谁家房子好？
看这看那,房子tm太难选了,不过,房子是不是也有名牌效应呢,选了哪家造的房子,成功率就高一点呢？总有良心开发商选更好的地,造更好的楼,相对更低廉的价格。
因此,这里统计了所有开发公司在上海的项目去年的平均涨幅。
不过真实的数据是,排在最前沿的都是在沪只有1-2个项目的公司,总让人感觉这是运气好的缘故,所以,我又加了一个条件,在沪必须开发过超过8个项目。
看完这个图,你会吃惊吗,很少听过名字的两家宝山打头的企业,稳居房价涨幅榜的魁首,秒杀万科、大华、绿地这样的大开发商。
如果我们回忆一下房屋增长地图,宝杨码头附近的区域也是非常厉害的,居于上海的前列。
直到一位地产公司的学弟一语道破:
去年宝钢搬出上海呀…
没错,当你搜索宝钢,很多网点就在宝杨码头附近,而这就是宝山房价涨的最凶的区域,这片区域的房子也是这几个开发商建设的。
（林奇点评：这个排名靠前的都是周边有规划的，比如宝钢，受搬迁利好刺激。比如大华，在世博附近，受规划刺激，同时还有13号线、CBD等一堆规划刺激）
12、老房好还是新房好？
曾经住在老小区,周围都是一群闲散的大爷大妈,每天出门,都有一种重返90年代或者提前32年后俺退休的感觉,无时不刻,我都想逃离这里。
所以,俺的概念里,新小区必须比老小区居住舒适,价格昂贵,增值潜力大......
数据好像残忍地否定了我。
首先看均价和小区建成年代的关系,这个关系真是亮瞎了我的狗眼,房子越老,价格越高…
我只能这么理解这件事了,城市扩张,越老的房子越位于城市的中心,在历史的进程中,拆迁办大浪淘沙,留下并在交易的老房子本身质量就是老房子里比较好的,特别是解放前的…
去年一年的增长情况,也并没有体现出新房子的绝对优势,这条线好像是平的:
（林奇点评：负责人的说，绝对不能买老小区，绝对涨不动，因为折旧。本身质量都不行。统计新小区涨不动的原因是新房开出来就很贵。统计那种次新的5-10年的涨幅比同地段老小区大多了。）
13、暂停键
好了,这篇就写那么多了。用数据粗粗地扫了眼上海的楼市,很多也就是印证了常识：
比如,房价取决于政策,并不是市场经济完全能决定的。
比如,去年买5w左右的房子涨价最凶,你不要买最核心地段也不要买偏远地段,买个比较贵的就可以了。
比如,有些事件很重要,宝钢搬迁对房价的提升非常迅猛,搞得上海东北角各种指标一路往上走。
比如,房子真是个错综复杂的决策过程,有时候单独的维度很难说明问题,比如房子的新旧。
可是,去年已经过去了,我再怎么分析,也是历史回放,知道了又怎么样,今年涨的快明年难道也涨的快么,你知道么亲?
再者,每个人都有自己的限制,房子不是想买就买的商品:
比如我tm只有30w首付,你给我说400w房子涨价快这不是挑逗我么......
比如我公司在闵行区,你说半个上海外的宝杨码头的房子涨的快......
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。