重庆市2月1日起抵押房产不得预售 预售商品房不得抵押
来源：华龙网
重庆市国土房管局网站截图。
　　华龙网2月4日16时讯（记者 佘振芳）今（4）日，记者从重庆市国土房管局网站获悉，为规范房地产交易行为，确保房地产市场平稳健康，将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记，从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。
　　近日，重庆市国土房管局联合人民银行重庆营管部、市银监局、市金融办联合发布了关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知，通知全文如下：
　　为规范房地产交易行为，保障购房者合法权益，确保房地产市场平稳健康，根据《房地产管理法》、《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，现就规范商品房预售许可和在建建筑物抵押管理有关事宜通知如下。
　　一、抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。
　　二、预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。
　　三、规范在建建筑物抵押登记。开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的，只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、申请人身份证明材料。各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件，相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。
　　四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。土地使用权已办理抵押登记的，可在不注销原抵押权的情况下，申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记，在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。申请人提供的登记材料除第三条规定的材料外，还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。
　　从日起对申请办理在建建筑物抵押登记的按本通知执行。凡与本《通知》不一致的相关规定停止执行。
重庆市2月1日起抵押房产不得预售 预售商品房不得抵押
今（4）日，记者从重庆市国土房管局获悉，为规范房地产交易行为，确保房地产市场平稳健康，将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记，从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。
重庆市国土房管局网站截图。
　　华龙网2月4日16时讯（记者 佘振芳）今（4）日，记者从重庆市国土房管局网站获悉，为规范房地产交易行为，确保房地产市场平稳健康，将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记，从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。
　　近日，重庆市国土房管局联合人民银行重庆营管部、市银监局、市金融办联合发布了关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知，通知全文如下：
　　为规范房地产交易行为，保障购房者合法权益，确保房地产市场平稳健康，根据《房地产管理法》、《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，现就规范商品房预售许可和在建建筑物抵押管理有关事宜通知如下。
　　一、抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。
　　二、预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。
　　三、规范在建建筑物抵押登记。开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的，只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、申请人身份证明材料。各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件，相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。
　　四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。土地使用权已办理抵押登记的，可在不注销原抵押权的情况下，申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记，在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。申请人提供的登记材料除第三条规定的材料外，还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。
　　从日起对申请办理在建建筑物抵押登记的按本通知执行。凡与本《通知》不一致的相关规定停止执行。
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拿出了预售许可证后可以抵押吗?
无论是在建工程还是土地，能抵押吗？
抵押后房子还怎么卖？
法律上是不能抵押的
但实际操作中，都在抵押。几乎开发商都这么搞。
所有的开发商都是这么操作的
[ 本帖最后由 新明人家 于
14:54 编辑 ]
杭州的开发商眼下都这么搞的，包括绿城。已经成为缓解资金压力的新手段了。他们会在合同里承诺，或者签一份所谓的抵押合同补充协议。
一般拿到土地证和施工许可证后就可以抵押了，这个是允许的。
只要在土地复核验收前接触抵押，就可以了。
.............................
原帖由 野爷 于
14:50 发表
杭州的开发商眼下都这么搞的，包括绿城。已经成为缓解资金压力的新手段了。他们会在合同里承诺，或者签一份所谓的抵押合同补充协议。 补充协议？怎么签呢？开发商跟借款方签？已抵押的房子或土地怎么交付给客户？
原帖由 不想入非非 于
14:53 发表
一般拿到土地证和施工许可证后就可以抵押了，这个是允许的。
只要在土地复核验收前接触抵押，就可以了。 KFS在办出预售许可证后呢？能不能再抵押，具体应该怎么操作？
原帖由 野爷 于
14:45 发表
法律上是不能抵押的
但实际操作中，都在抵押。几乎开发商都这么搞。
城市房地产抵押管理办法
　　第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式（注解：也就是说在交付使用办理产权之前才可以抵押）向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
原帖由 魔鬼的诗篇一世 于
15:12 发表
城市房地产抵押管理办法
　　第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式（注解：也就是说在交付使用办理产权之前才可以抵押）向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人 ... 以不转移占有的方式..只是解释不转移占有吧？
能不能拿KFS的已取得预售许可的房子或者土地进行抵押，而不妨碍它继续售房呢？
不能抵押的，看看这个报道：
入住两年仍办不出房产证
安吉城南房产“典当”土地不赎回殃及200余业主权益
　　入住两年仍办不出房产证
　　安吉城南房产“典当”土地不赎回殃及200余业主权益
　　□本报记者 张明星
　　两年来，湖州安吉县递铺镇鼎盛街商住楼200多户业主一直有个心病——他们于2005年底至2006年期间购买的房子早已交付，但就是不能办理房产证。
　　他们无意中被卷入了楼盘开发商安吉县城南房地产开发有限公司（以下简称城南房产）和杭州一家典当行的借款纠纷。
　　由于城南房产公司至今还拖欠浙江广业典当有限责任公司（以下简称广业典当）本利1000多万元。鼎盛街商住楼的开发用地至今未能解除抵押。楼盘业主们办理房产证的愿望也变得遥遥无期。
　　为此，业主代表多次催促城南房产及公司总经理丁爱华应立即解除土地抵押，并数次向安吉县政府反映。但至今，解除土地抵押的问题依旧无法解决。
　　为周转资金
　　开发商抵押
　　土地使用权
　　业主代表戴泽荣说，为了能尽快办出房产证，他们已多次找到城南房产总经理丁爱华，请他尽快还债解除土地抵押。丁爱华总是回答“在协调”，但至今也没有结果。
　　记者在采访中了解到，2005年10月，城南房产遭遇资金链危机，在无法获得银行贷款的情况下，向广业典当“求援”。
　　当年10月25日，城南房产与广业典当达成典当合同，城南房产将鼎盛街商住楼的开发用地——坐落于安吉县城递铺镇胜利西路以北、浦源大道以南的国有出让土地使用权，抵押给广业典当，典当期限为半年。此后几天，广业典当付给城南公司600万元典当款。
　　之后，城南房产完成了鼎盛街商住楼的开发与销售。期间，城南房产又向广业典当续当半年。
　　但直到该楼盘交付，城南房产仍没能还清典当行的本金和利息，因此无法办理解除土地抵押手续。据广业典当计算，城南房产拖欠他们的本金加利息已达1000多万元。
　　在多次找城南房产未果的情况下，广业典当向杭州市江干区法院提起诉讼。面对法院传票，城南房产总经理丁爱华始终不肯露面。
　　去年6月29日，杭州江干法院缺席审判，判定城南房产应向典当公司支付全部本金及利息。同时，法院依法查封冻结了城南房产在鼎盛街商住楼地块上的所有商品房。
　　通过合法销售获得商品房的200多户业主成为“池鱼”。由于土地无法解除抵押，就无法办理房屋产权证。
　　“开发商以土地抵押典当融资时，100多套商品房的购房合同已在县房管局备案。开发商是拿我们的产业在典当融资啊，这没道理。”业主李伟青、钟城很无奈。
　　由于开发商继续逃避债务，杭州江干区法院的判决无法奏效。近日，记者去安吉采访，也没能找到城南房产负责人。
　　法院判决书明确，出现已交付楼盘两年后仍无法办理房产证的原因，就是开发商赖账导致土地抵押无法解除。而开发商在楼盘售罄、资金回笼的情况下，为何仍不归还典当款？至今仍是个谜。
　　另据工商部门的登记资料显示，城南房产在鼎盛街商住楼销售完后，有向外地转移资产的迹象。
　　200多户业主在联名提交给杭州江干法院的意见书中，要求解除财产查封和冻结。业主们认为，开发商以土地抵押借款的行为侵害的是购房户合法权益，在法律上存在重大瑕疵。安吉县国土局批准土地抵押的时间为日，当时100余套商品房购房合同已在县房管局备案，开发商的土地抵押行为实际是拿业主的产业在作抵押。
　　对此，安吉县国土资源局地籍科姓王的负责人向记者解释，法律上并没有规定已预售的楼盘土地不能作抵押，这是一个模糊地带。
　　帮其“过河”却“拆桥”
　　典当行老板陷入困境
　　近日，央行再次强调，对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款，而且企业自有资本金比例也调高到35%。于是，一些典当行开始针对那些手头缺少资金的地产企业，推出土地典当的新业务。这项新业务可以让开发商在四证办妥之前，只要凭土地证即可到典当行去借“过桥”资金。然而，广业典当却遇上了房产商一“过河”就“拆桥”的“意外”。
　　广业典当有关人员告诉记者，由于城南房产典当的土地后来都已经造成了商品房，并且都卖给了业主，对典当行来说，这样的土地已经没有任何价值。
　　也因为城南房产的老赖风波，广业典当受到了很大冲击：“我们在银行的贷款额度被降低了600万元，现在只剩下1400万元的银行贷款额度了。同时，我们还要为这笔借出的本金向银行承担高额的利息。我们与200多户业主一样，同样是受害者。”
　　广业典当公司负责人称，城南房产这样的老赖他们几乎很少碰到：“虽然现在我们赢了官司，但是我们还是拿不到钱。我们通过其他途径了解到，城南房产的资金早已经转移，丁爱华还和老婆办了假离婚，但是两人还是住在一起。”
　　对于这种老赖，杭州市江干法院也有点无可奈何。尽管存在拖欠的事实，但是法院发过去的好多张传票，丁爱华一直没有回音。法官介绍，因为管辖权的问题，他们不能亲自跑到安吉去抓人，最终判决结果要安吉当地法院配合执行。
　　业主戴泽荣、李伟青、钟城称，县政府的确很重视他们的问题，已把解决200多户业主房产证的问题列入政府今年要办的10件大事之中。
　　该县国土局地籍科负责人说，其实县里一直在寻找解决方案，“总不能让业主住得不明不白”。
　　安吉县房地产业界人士指出，这一开发商赖账行为，折射出了房地产业正遭遇的信用危机。目前房地产面临的情况主要是资金紧张问题，所以房地产行业面对最大的挑战将是诚信问题。开发商很可能因为资金困难先是拖欠工程款，再是拖欠政府土地出让金，然后拖欠银行贷款（融资渠道）。毕竟，信用对房地产行来说，事关生死存亡。
　　据了解，现在对于房产商来说，典当行不仅仅是起到“过桥费”的作用。目前一些手中已经有新项目要开工的房产商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此对房产商来讲，短期资金压力也很大。典当行简直是地产企业的“救命草”。
　　典当融资虽然成本相对较高，但是其办理迅速、期限灵活的特点，对一些急需资金的房产商还是很有吸引力的。只是因为抵押一块土地动辄就要上千万元，一般典当行根本无法承担。
　　城南房产
　　早年劣迹斑斑
　　记者从省工商管理局获悉，其实早在2006年，城南房产就受到过有关部门查处。
　　据悉，日，安吉县国土资源局拟对辖区内递铺镇芝里二期土地使用权进行公开拍卖。城南房产为了拍得该地块的土地使用权，分别与安吉名都置业有限公司、周跃彬等7名自然人（分别已另案处理）约定，由该公司付给参与竞拍的其他各方好处费，其他人则退出竞拍。
　　在7月13日的拍卖会上，参与竞拍的其他三方均按先前私下达成的口头约定象征性举牌，竞价不超过1600万元。在城南公司应价1620万元后，其余竞拍人均放弃了竞价，城南公司如愿拍得该块土地的开发权。
　　事后，城南公司分别支付给其他各方共计320万元好处费。安吉县工商局认定，当事人为获得交易机会向竞争对手支付好处费，使其退出竞拍的行为，构成了串通拍卖和商业贿赂违法行为，分别对其作出罚款行政处罚决定。
　　这一案件被列入为浙江省工商局十大典型商业贿赂案例
土地被抵押是很危险的开发商游戏，最后死亡游戏什么时候结束，完全被开发商操控，业主毫无控制能力任由摆布的。
原帖由 卡农 于
15:24 发表
以不转移占有的方式..只是解释不转移占有吧？
能不能拿KFS的已取得预售许可的房子或者土地进行抵押，而不妨碍它继续售房呢？
关于“调整房地产抵押权登记办法”的相关实施细则的通知
发布日期： 浏览量：217
各房地产开发企业:
为进一步优化房地产业投资发展环境，促进我区房地产市场健康稳定发展，根据萧山区人民政府萧政发[2008]88号《杭州市萧山区人民政府关于促进萧山区房地产市场健康稳定发展的若干意见》第十一条关于“调整房地产抵押权登记办法”的相关精神，按照建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，结合我区实际，对已领取《商品房预售证》的房产项目中未销售商品房申请办理抵押权登记事项的作如下调整：
一、未竣工商品房申请在建工程抵押权登记
申请未竣工商品房在建工程抵押权登记的，首先需满足在建工程抵押权登记的相关规定，具体操作分实行网上销售与未实行网上销售二种：
1、实行网上销售房产操作方法
⑴、由申请在建工程抵押权登记的开发企业出具报告，述清原由，并承诺在抵押期间不对外销售抵押房产；
⑵、经区房管处核准，报区建设局相关科室备案；
⑶、由区房管处权属登记管理办公室负责对申请抵押房产在透明售房网上设限;
⑷、开发企业按一般在建工程抵押权登记申请。
2、未实行网上销售房产操作方法
⑴、由申请在建工程抵押权登记的开发企业出具报告，述清原由，并承诺在抵押期间不对外销售抵押房产；
⑵、经区房管处核准，由区房管处权属登记管理办公室负责核查申请抵押房产有否商品房备案记录，并签署相应意见；
⑶、查实无备案记录的，报区建设局审批；
⑷、批准同意后，公告征询异议（公告期一般不少于十天）；
⑸、公告无异议的，开发企业按一般在建工程抵押权登记申请。
二、已竣工商品房申请房地产抵押权登记
1、对已办理开发商品房初始登记、领取开发商品房分证的房产申请抵押权登记的，须由开发企业出具报告，经区房管处核准，并由区房管处权属登记管理办公室负责核查抵押房产的销售备案情况（网上销售的在透明售房网上设限），并按一般房地产抵押权登记方式受理。
2、对已竣工交付但未申请办理开发商品房初始登记的房产，需由开发企业先申请办理开发商品房初始登记（日前已竣工交付的房产补办开发商品房分证），在完成初始登记后按前款要求办理。
三、已设定抵押权的商品房必须在注销抵押权并经区房地产管理处核准后方可对外销售。
四、本实施细则执行时间为自发布之日起至日止。
五、本实施细则由区房地产管理处负责解释。
& && && && &杭州市萧山区建设局
& && && &&&二ＯＯ八年十二月三日
原帖由 野爷 于
15:45 发表
不能抵押的，看看这个报道：
入住两年仍办不出房产证
安吉城南房产“典当”土地不赎回殃及200余业主权益
　　入住两年仍办不出房产证 ...
原帖由 卡农 于
15:05 发表
KFS在办出预售许可证后呢？能不能再抵押，具体应该怎么操作？
要咨询银行的人，抵押的事和他们有关。
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　　商报记者 刘翰书
　　重庆商报讯 新春伊始，为规范房地产交易行为，保障购房者合法权益，确保房地产市场平稳健康，根据《房地产管理法》、《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，日前，重庆市国土房管局、人行重庆营管部和重庆银监局、重庆市金融办等联合下发通知，就规范商品房预售许可和在建建筑物抵押管理有关事宜作出规定：自2月1日起，抵押房地产不得用于预售、预售商品房也不得用于抵押。
　　记者了解到，根据重庆市国土房管局等4部门联合下发的《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》（以下称《通知》），抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。
　　与此同时，预售商品房也不得用于抵押，《通知》规定，开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。
　　此外，《通知》还就在建建筑物抵押登记进行了规范。明确了开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的，只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、申请人身份证明材料。各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件，相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。
　　《通知》还要求做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。即土地使用权已办理抵押登记的，可在不注销原抵押权的情况下，申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记，在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。申请人提供的登记材料除第三条规定的材料外，还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。
　　记者获悉，自日起，对申请办理在建建筑物抵押登记的按本通知执行。凡与本《通知》不一致的相关规定停止执行。