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商住两用楼普通住户组织成立的业委会有权招标物业公司管理底层商铺吗?
业主委员会成立时并未取得商铺业主同意,物业合同也是业委会跟物业公司签订的,明知底层商铺空置还制定了很高的商铺收费标准,底下的商铺几年前就被法院查封了,目前都是毛坯房,没有使用,这样也得交物业费吗?
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不合理的,必须经过全体业主同意一致表决的的。
要交物业费用的,可以向物业申请空置,只缴纳70%的物业费用。
1.根据物业管理条例业主委员会的成立、决策只要三分之二以上的业主同意即可。2.对于空置的房屋同样是要交物业费用的,不过可以向物业申请空置,只缴纳70%的物业费用。
1.根据物业管理条例业主委员会的成立、决策只要三分之二以上的业主同意即可。2.对于空置的房屋同样是要交物业费用的,不过可以向物业申请空置,只缴纳70%的物业费用
1.根据物业管理条例业主委员会的成立、决策只要三分之二以上的业主同意即可。2.对于空置的房屋同样是要交物业费用的,不过可以向物业申请空置,只缴纳70%的物业费用。
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物业管理知识问答
　　1、什么是物业？　　物业是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。　　2、什么是物业管理？　　物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。　　3、谁是业主？　　房屋的所有权人为业主。　　4、业主在物业管理活动中享有的权利有哪些？　　（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。　　5、业主应当履行的义务是什么？　　（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。　　6、哪些事项需要由业主共同来做决定？　　（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　7、业主大会由谁组成？　　物业管理区域内的全体业主组成业主大会。　　8、一个物业管理区域可以成立几个业主大会？　　只能成立一个。　　9、业主大会会议的形式是什么？　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　10、业主大会决定事项时需要有多少业主同意才可以？　　业主大会决定筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两个事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；　　决定除以上两项的外的其他事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　11、业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时该怎么办？　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。　　12、业主委员会执行业主大会的决定事项，应当履行职责是什么？　　（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。　　13、业主大会会议分几类？　　业主大会会议分为：定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。　　14、谁可以当选业主委员会委员、业主委员会主任？　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。　　15、前期物业服务企业谁来选？　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。　　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　　16、怎样选择物业服务企业？　　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　17、在办理前期物业承接时，建设单位应当向物业服务企业移交什么资料？　　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：　　（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。　　18、物业管理用房由谁来配置？所有权又归谁？　　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。　　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。　　19、物业服务收费遵循的原则是什么？　　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。　　20、物业服务企业代收费能收取手续费吗？　　物业服务企业接受委托，代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。　　21、物业管理区域内的安全防范工作谁来做？　　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。　　22、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，用途可以改变吗？　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。　　23、业主或物业服务企业需要占用小区内的道路和场地，该怎么办？　　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征的业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征的业主委员会的同意。　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。　　24、业主需要装饰装修房屋的，该怎么办？　　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。　　25、为什么要设立物业维修基金？　　专项维修资金的设立可以保障住宅房屋共用部位和共用设施设备的正常维修、养护与更新。住宅专项维修资金是住宅的&养老金&。　　26、住宅专项维修资金属于谁所有？其管理原则是什么？　　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。　　从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。　　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。　　27、住宅专项维修资金的用途是什么？　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。　　28、住宅共用部位指的是什么？　　住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。　　29、什么物业需要交纳住宅专项维修资金？　　（1）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；　　（2）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。　　30、住宅专项维修资金续交的条件是什么？　　业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。　　31、住宅专项维修资金的使用原则是什么？　　住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。　　32、住宅专项维修资金的使用分摊原则是什么？　　住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：　　（1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（3）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。　　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。　　33、什么情况下可以申请使用住宅专项维修资金？　　住宅的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，可申请使用住宅专项维修资金。　　34、哪些费用不能申请使用住宅专项维修资金？　　（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。　　35、房屋转让时住宅专项维修资金如何处理？　　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。　　36、房屋灭失的，住宅专项维修资金如何处理？　　房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：　　（1）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；（2）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。　　37、使用住宅专项维修资金时，具体程序怎样操作？　　需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：　　（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至申请单位。　　38、新设立的物业服务企业申请办理资质时所需的资料是什么？　　新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：　　（1）营业执照；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。　　39、物业管理项目对企业资质的要求是什么？　　一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。　　二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。　　三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。　　40、物业服务企业申请核定资质等级，哪些情况审批部门不予批准？　　物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：　　（1）聘用未取的物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；（2）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（3）挪用专项维修资金的；（4）擅自改变物业管理用房用途的；（5）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（6）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（7）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（8）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；（9）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；（10）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（11）超越资质等级承接物业管理业务的；（12）出租、出借、转让资质证书的；（13）发生重大责任事故的。　　41、物业服务企业发生下列情形之一的，资质审批部门可以撤销资质证书？　　有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：　　（1）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守做出物业服务企业资质审批决定的；（2）超越法定职权做出物业服务企业资质审批决定的；（3）违反法定程序做出物业服务企业资质审批决定的；（4）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；（5）依法可以撤销审批的其他情形。　　42、物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，该怎么办？　　物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。　　43、物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，该怎么办？　　物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。　　44、物业服务企业不按照规定及时办理资质变更手续的，该怎么办？　　物业服务企业不按照规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。　　45、物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，该怎么办？　　物业服务企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。　　46、物业服务企业发生分立、合并的，该怎么办？　　物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。　　47、物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，该怎么办？　　物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。　　
德城区人民政府主办　德城区人民政府办公室承办股票/基金&
物业服务用房归业主所有
作者：聂金钊 练晓旋
　　南方日报讯 （记者/聂金钊 通讯员/练晓旋）日前，惠州市房管局发布《关于规范我市物业服务用房配建工作的通知》，明确物业服务用房归业主所有，不能挪作他用。通知还对用房面积、位置等进行了详细规定。　　业委会办公用房不能少于10平方米　　通知明确，物业服务用房由开发建设单位负责建设，产权归全体业主所有，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用，不得擅自变更。　　物业服务用房应当纳入项目进行统一规划、设计和建设。建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超过60平方米。对于分期开发建设的物业项目，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。　　物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配备电梯的物业项目，物业服务用房位置不应超过第四楼层。变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房。　　房屋预售公布物业服务用房信息　　通知中提到，县级以上城乡规划行政主管部门应当在审批《建设工程规划许可证》时，按规定明确物业服务用房的位置和面积，建设单位应当在商品房预售时予以公布。　　建设单位在办理商品房预售许可证或现售商品房备案证明书时，向房地产行政主管部门提交的预售商品房分层平面图应包括物业服务用房的坐落位置、建筑面积、测绘报告和房地产行政主管部门出具的物业管理事项确认书等内容或资料。在申请办理商品房所有权初始登记时应如实对物业服务用房申请备案，当地房地产行政主管部门应当在办理房屋所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分，业主有权查询。　　建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及相关资料。
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