从空置率和拥有率窥视房价涨跌--百度百家
从空置率和拥有率窥视房价涨跌
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西南财大报告测算，目前住房需求(含可实现刚性住房需求和可实现改善性住房需求)约为3250万套，而住房供给(含空置房供给和待售商品住宅供给)约为5248万套，供给是需求的1.6倍，不只是供给完全可以覆盖需求问题，而是供给严重大于需求。仅从住房空置率就可以看出，房价下行趋势已定，住房市场的寒冬已经来临。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心10日在京发布报告显示，2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%；截至 2014 年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%（6月11日《经济参考报》）。
住房空置率和住房拥有率是住房统计中最重要的两个指标。其重要性主要在于反映的是住房市场整体供需是否平衡，住房需求饱和度状况。是衡量住房市场健康与否的重要数据，最重要的是它反映住房市场是否存在风险。
住房空置率和拥有率由于受住房开发、供给和需求影响较大，其动态性较强，只能是一个时点指标。这也给准确统计这两个住房比率带来难度。至今中国官方统计机构没有公布这两个比率。而民间和研究机构公布的住房空置率和拥有率争议性又很大。主要集中在对其准确率的质疑。
西南财大中国家庭金融调查与研究中心历时多年研究调查公布的这两个数据尽管准确程度仍需商榷，但作为目前较为空白的领域，最少具有参考意义。
这两个数据已经透视出中国房地产市场存在的大问题。从住房空置率22.4%单独一个数据也许很难看出问题所在，但与国际惯例一比较，问题大的吓人。尽管计算空置率的方法和统计标志有许多种，而西南财大研究中心报告所说的空置率概念采用的是和美国相同的概念和计算方法。有研究机构披露：空置率的国际惯例是“在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区，在20%以上为严重积压区”。中国已经高达22.4%，属于严重积压区间。未来将加大保障性住房的全力推进入市，住房空置率和严重积压状况将会越来越严重。
西南财大报告测算，目前住房需求(含可实现刚性住房需求和可实现改善性住房需求)约为3250万套，而住房供给(含空置房供给和待售商品住宅供给)约为5248万套，供给是需求的1.6倍，不只是供给完全可以覆盖需求问题，而是供给严重大于需求。仅从住房空置率就可以看出，房价下行趋势已定，住房市场的寒冬已经来临。
住房拥有率指居民拥有的住房比率。西南财大报告显示，中国住房拥有率接近9成，而目前国际平均住房拥有率为60%左右，中国高于国际标准近30个百分点。背后折射的是住房刚性需求市场的饱和。这一指标说明此前开发商以刚性需求大为由，来佐证限购情况下住房上涨的合理性完全是强词夺理的。去年推动房价上涨根本原因还是绕过限购政策的投资投机性需求。这种需求是泡沫式需求，是风险最大的需求，是给楼市预埋巨大风险隐患的需求。这种隐患目前不是正在暴露吗？
另一方面说明在城镇住房拥有率近9成情况下，继续大力推行土地财政、房地产GDP政绩和税收，受房地产暴利诱惑所有资本资源等蜂拥进入房地产领域是多么之危险。这种状况继续下去，必将把中国经济推向泡沫风险爆发的不归路。
西南财大报告另一个引人注目的数据是，截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。截止今年3月底，全国个人购房贷款总余额10.29万亿元。也就是说空置房贷款占了整个金融机构个人购房贷款的40.8%。这是一个可怕的数据，可怕在背后的金融风险巨大。金融机构把4成多的个人购房贷款都发放在了空置房贷款上，在当前房价下行压力巨大情况下，既是首付款比例高，也可能面临巨大风险。
令人思考的是，监管部门要求金融机构支持首套房贷款，而为何竟然发放了4.2万亿元的空置房贷款呢？金融机构是如何审查的？监管部门又是如何监管的呢?
报告关注的是空置住房占用的银行贷款，属于资本闲置，降低了金融市场的效率。笔者作为银行资深人士更为关注背后的巨大金融风险。
总之，从住房空置率22.4%和拥有率89.2%两组数据中，笔者读出了两个字——风险！
（百度百家独家首发）
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什么是空置率 为何有住房空置率
来源：房天下 &&发布时间：
是指某一时刻空置占房屋的比率。 按照国际通行惯例，空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大的力度，以保证市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
住房“空置率”为何被“空置” 商品房空置率对波动的影响 空置率的定义 空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。 空置率的种类 按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率 空置率和增量市场的空置率。 房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论初次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。 房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指初次进入市场的新房屋。 空置率的算法 空置率的算法--当前流行的空置率的计算方法有三种：空置率=全社会空置房面积/全部住房面积 空置率=空置商品房面积/最近三年内竣工面积 空置率空置率=空置商品房面积/当年竣工面积 众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。　　近期，住房空置率再度挑动了房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标，虽然官方一直坚称“没有准确的定义”、“计算出来很难”，但第三方机构和民间对此的关注热度一直很高。最近又因为一个独立研究机构的数据再次成为社会争论的焦点。
　　【争议】任志强驳斥：空置房不可能有5000万套
　　“2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。”6月10日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁公布了他们通过抽样调查计算出的最新结果。数据称，在我国的几类城市中，三线城市的总体空置率（23.2%）略高于一、二线城市（一线城市为21.2%，二线城市为21.8%），六大城市的住房空置率中，重庆最高，达25.6%，而上海最低，只有18.5%。
　　上述数字引起了巨大反响，首当其冲的就是华远地产董事长任志强。6月11日晚，他在其个人微博上称，从住宅竣工数量推算，绝不可能有5000万套或更多的空置房。“如果说小城镇中有较长期无人居住的住房，或许是全家外出打工，但这是他们的根，不可能放弃的根。”任志强在微博上说。
　　6月12日晚，甘犁对此回应称，“任志强先生的看法是‘已购房的空置在不同城市意义不同，如三四线城镇的空屋多是由劳动力流入大城市造成的’。的确，在城镇化态势下，大量的农村户籍人口涌入城市，造成户籍地房屋大量空置，但我们的数据显示，即使排除由于外出务工等原因造成的空置，三、四线城市的空置率也与一、二线城市的空置率相当。”
　　【吐槽】国内住房空置率计算标准存疑
　　那种晚上去数‘黑灯’房间的方式，是存疑的。”一位不愿具名的长沙本地房企总经理表示，“这里面涉及到业主出差、探亲，以及部分房源被作为商办用途的情况，如果仅仅是通过一两个晚上，去数亮灯的方式来计算，问题较大。”
　　“的确，目前长沙地产研究机构，基本上很少有对住房空置率的统计数据。”中原地产研究中心总监陈世霞坦言，但一个值得市场注意的动态是，长沙楼市成交颓势覆盖2014全年，库存去化周期拉长到17个月，创下“自2009年以来历史最高值”。
　　筑梦星园营销总监周胤表示，其所在小区采用的是以住房装修备案的数据来判定是否为空置房，因为不管究竟是自住，还是出租、办公、经营等投资性用途，“这套房子，已经被确实认为成‘在用’状态。”
　　“事实上，长沙配套完善的中心城区房屋空置率，低得惊人。”周胤表示，随着城市吸附人口数量、房地产开发量、销售情况的节奏改变，空置率将永远是个“变量”。
　　住房空置率到底怎么计算出来的？
　　甘犁介绍，“我们给出的空置住房的定义与美国的定义是一致的，我们调查员在入户调查的时候问的是在当时的这个时点，家庭拥有的住房的情况。例如一个在北京工作的四川人，家里的房子没有出租出去，那么就计入空置房，但我们的调查不包括新建但未出售的住房，如果上这个数据，空置率可能要再提高1.5个百分点。”。
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统计局：住房空置率目前无法计算
核心提示：
在昨日召开的7月份最新宏观数据新闻通气会上，国家统计局发言人盛来运在回答“房地产的待售面积和空置面积”问题时表示，目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。同时国家统计局认为目前房地产调控效果较为显著。
&&& 盛来运说，房地产的待售面积和空置面积并非同一概念。待售面积是指房地产企业没有销售出去的或者在出租的状态，而空置面积是指卖出去以后，住房处在闲置没人住的面积。“国家统计局以前发布的是房地产的空置面积，大家容易将其与空置不用的状态联系起来，但是
在昨日召开的7月份最新宏观数据新闻通气会上，国家统计局发言人盛来运在回答“房地产的待售面积和空置面积”问题时表示，目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。同时国家统计局认为目前房地产调控效果较为显著。
&&& 盛来运说，房地产的待售面积和空置面积并非同一概念。待售面积是指房地产企业没有销售出去的或者在出租的状态，而空置面积是指卖出去以后，住房处在闲置没人住的面积。“国家统计局以前发布的是房地产的空置面积，大家容易将其与空置不用的状态联系起来，但是这并不符合目前房地产企业的库存留存状况”。
&&& 他解释说，没有销出去不等于空置，因为房地产企业可能没有销售这个面积，也可能自用，或者借给他人使用，所以比较准确的口径是待售面积。
&&& 盛来运进一步解释说，国家统计局不能计算出空置率指标的原因，一方面由于空置率包括空置的概念，房子空置也是近几年房地产行业的新问题，统计局的调查统计制度还没有来得及作出统计；更重要的一点是空置率和空置面积概念很清楚，但要计算清楚很难。他举例说：“各位生活在北京，假如你生活水平提高以后在海南买一套房子，平时在北京，周末到海南度假，那算不算空置？”
&&& 尽管无法给出空置率数据，但国家统计局对于目前房地产调控的效果表示满意。国家统计局称，7月份当月房地产价格环比持平的统计结果符合当前房地产市场出现的价稳量跌的现实，部分城市房地产价格上涨的势头得到了初步遏制。
&&& 盛来运分析称，自去年以来，房地产市场表现一直不错。房地产商加大了土地开发和房地产开发，但是项目并非短期内可以完成，所以后期需要增加投资。而此前规定打击房地产的囤地和捂地行为，房地产占用的土地必须在一定期限之内进行开发，否则政府有权收回。在这样的规定下，房地产商加大了土地开发的力度。数据显示，今年1到7月份，房地产的新开工面积高速增加，1到7月份房地产新开工面积为9.2亿平方米，同比增长67.7%。
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来自：腾讯房产（查看更多“空置率”新闻）
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