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谁是房地产食物链上的“木偶”
来源：新华网
作者：于书媛
开发商也好，银行也罢，他们远不是房地产这个击鼓传花游戏中的唯一木偶，真正的也是最大的木偶还在后边。与最后的木偶相比，开发商和银行即便他们是木偶，也不是完全被动的木偶。
　　对于各地频现的“地王”现象，有著名人士指出，成为“地王”的开发商，其实不过是被地方政府牵线的木偶而已，甚至其背后的银行，也一样。
这话固然没错，但是，笔者要说的是，开发商也好，银行也罢，他们远不是房地产这个击鼓传花游戏中的唯一木偶，真正的也是最大的木偶还在后边。与最后的木偶相比，开发商和银行即便他们是木偶，也不是完全被动的木偶。
为什么这样说?不妨看一看最大的开发商方面能将游戏玩都什么程度——
以巨头恒大集团为例，该集团最新发布的数据显示，今年上半年，其土地储备建筑面积达到1.68亿平方米，累计平均成本为人民币1302元/平方米。
1302元/平方米的平均地价，对于生活在大城市里的人们来说，可能有点意外，怎么这么低?这是因为恒大集团在在全国175个城市拿地的平均价，其中包含许多中小城市，平均下来就很不起眼了。
关键是盖房后的销售价格。该集团公布，今年上半年销售面积是1660.5万平方米，而销售额是1417.8亿元，折算平均每平方米售价是8538元。地价在房价中的比重还不到20%。
据报道，今年上半年，恒大集团拿地规模全国最大，在全国各地共拿了80多个项目，总共花了800亿元，规划建筑面积4236万平方米，平均拿地成本是1994元/平方米。似乎比以前的拿地成本高了不少，但是因为项目主要分布在包括北京（楼盘）、广州（楼盘）等一线城市和南京（楼盘）、成都、济南（楼盘）等省会级城市，平均地价较以往明显上升。但是，这些地方的房价则更高。
如果参照北京平均5万元以上的平均房屋销售价，以及全国省会城市不下2万元的均价，恒大1994元/平方米的拿地价格，看来更便宜了，只会更加低于20%。
营业额与销售额的比例，显示开发商售房后赚取的差价。根据该集团公布的数据，今年上半年其房地产核心业务营业额是875亿元，相对于1417.8亿元的销售额而言，比例高达61.7%。
其他几家大型放房企，比如万科、中海、碧桂园、保利、绿地等等，营业额也都不逊色，几乎都接近、达到或超过销售额的一半。
虽然只是管豹一测，已经能知晓一二。房价如此之高，一直听到的开发商的解释是“地价高”。其实土地成本不足两成。一流的开发商已经将最大化的利润空间展示出来了。
螳螂捕蝉，黄雀在后。开发商这么一转手，获利空间如此之大，似乎很让人惊讶，至少比起实业赚钱。其实，“耗子拉木锨，大头在后边”，其身后的银行享受其利的份额，比开发商更大。
根据上市公司工商银行(601398,股吧)的公告，其上半年净赢利则达到1507亿元，营业收入是多少，虽然没有透露，但根据其手续费及佣金收入817.15亿元、且占营业收入比重24.84%推算，其营业额约为3200亿元，这样一来，净利润率竟然达到47%的程度;同期，农行营业额2625亿元，净利润1050.51亿元，净利润率达到40%左右。建行、中行等巨头也都不逊色多少。
在银行的收入构成中，存贷款利差仍然是主体收入来源。在工商银行占比超过75%，在民生银行(600016,股吧)也超过60%。而贷款的对象，已经越来越集中于房地产。于是个人购房按揭贷款大门敞开，于是开发商死拼“地王”争夺战，较劲各方的背后，则是银行之间资金如潮般的输送。你骂银行嫌贫爱富，无利不起早，但银行确实从房地产项目中赚得盆满钵满.
为什么银行对前来告贷的实业企业漫不经心、对渴望其雨露浇灌的小微企业爱理不理?因为当今房地产业已经是难得的“优质资源”。符合银行的本性，它要的是一本万利无风险。哪个行业能一本万利?如今只有房地产!哪个行业无风险?还是房地产!
与银行暴利相反，其他行业尤其是实业，可谓哀鸿一片。能挣到个位数的利润率，已经是很优秀的了。
通过“招拍挂”的角逐舞台，地方政府让开发商将地价一抬再抬，成了台上被牵线的木偶，但开发商并不亏，你高来，我高去，搭车涨价多加码就是;在银行环节，开发商加码越多，银行赚的也越多;开发商抬价越狠，银行钱赚的就越快。巨额资金快速滚雪球越滚越大。
即便如此，食利阶层还没完，还有炒房人的哄买哄抬添油加火。兴风作浪、呼云唤雨，再次将房价一抬再抬。
总之，一环又一环的不断加码，最终就落到了“刚需族”的头上了。看似击鼓传花，其实又不是，因为击鼓传花不加码。这其中，除了“刚需族”外，其他各个环节，其实谁都不是木偶。反倒象中央电视台《动物世界》里猛兽捕食后按先后次序进食的百兽。
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房产税的当务之急不是着急出台一个不成熟的没有共识的法律文本，而是通过广泛的讨论，形成基本的共识，摆脱“功利主义”思维的桎梏。
地产少壮派之逆市
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92年海南房地产泡沫始自于“击鼓传花”
《财经》网络版【
核心提示：总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。最后的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。
一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。
48层的信托大厦，尚无复工计划。今年内没有希望复工。这里曾经寄托着当年海南金融家们的梦想，欲将海南建成区域性金融中心。
对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。
日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
26层的富人阁国际大厦，处于海口第一条景观大道龙昆南路，地段相当不错，已有商家买下，但目前尚未复工。
平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。
时隔十六年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；
同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业；
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。
与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。
1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于上海……（北海建设）要量力而行”。
在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。
下一页：海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束
往期精选：
&& 前一页1
杨彬彬　　
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对于各地频现的“地王”现象，有著名人士指出，成为“地王”的开发商，其实不过是被地方政府牵线的木偶而已，甚至其背后的银行，也一样。这话固然没错，但是，笔者要说的是，开发商也好，银行也罢，他们远不是房地产这个击鼓传花游戏中的唯一木偶，真正的也是最大的木偶还在后边。与最后的木偶相比，开发商和银行即便他们是木偶，也不是完全被动的木偶。为什么这样说?不妨看一看最大的开发商方面能将游戏玩都什么程度——以巨头恒大集团为例，该集团最新发布的数据显示，今年上半年，其土地储备建筑面积达到1.68亿平方米，累计平均成本为人民币1302元/平方米。1302元/平方米的平均地价，对于生活在大城市里的人们来说，可能有点意外，怎么这么低?这是因为恒大集团在在全国175个城市拿地的平均价，其中包含许多中小城市，平均下来就很不起眼了。关键是盖房后的销售价格。该集团公布，今年上半年销售面积是1660.5万平方米，而销售额是1417.8亿元，折算平均每平方米售价是8538元。地价在房价中的比重还不到20%。据报道，今年上半年，恒大集团拿地规模全国最大，在全国各地共拿了80多个项目，总共花了800亿元，规划建筑面积4236万平方米，平均拿地成本是1994元/平方米。似乎比以前的拿地成本高了不少，但是因为项目主要分布在包括北京（楼盘）、广州（楼盘）等一线城市和南京（楼盘）、成都、济南（楼盘）等省会级城市，平均地价较以往明显上升。但是，这些地方的房价则更高。如果参照北京平均5万元以上的平均房屋销售价，以及全国省会城市不下2万元的均价，恒大1994元/平方米的拿地价格，看来更便宜了，只会更加低于20%。营业额与销售额的比例，显示开发商售房后赚取的差价。根据该集团公布的数据，今年上半年其房地产核心业务营业额是875亿元，相对于1417.8亿元的销售额而言，比例高达61.7%。其他几家大型放房企，比如万科、中海、碧桂园、保利、绿地等等，营业额也都不逊色，几乎都接近、达到或超过销售额的一半。虽然只是管豹一测，已经能知晓一二。房价如此之高，一直听到的开发商的解释是“地价高”。其实土地成本不足两成。一流的开发商已经将最大化的利润空间展示出来了。
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今天上午的文学写作课上，刘老师一反常态，没有给我们布置题目，而是大声宣布：“我们这节课来做个游戏——‘击鼓传花’！”老师的话音刚落，教室里一片沸腾，同学们你一言，我一语，议论纷纷。有的问：“击鼓传花怎么玩呀？”有的说：“这游戏好玩吗？”…… 　 　　老师好容易让大家静下来，宣布了游戏规则：“我这里有一束菊花、一面小鼓。大家都坐在座位上，听见我敲鼓就按蛇形往下传。鼓声一停，花在哪个位置上，就让他（她）上来表演一个节目。可以唱歌、跳舞、讲小……”我一听，心里好激动，又想看精彩的表演，又怕自己被选中上去表演得不好被别人笑话。可好多同学一点也不紧张，还大叫着要快点开始。 　 　　“咚咚咚”，随着老师越敲越快地敲起了鼓，我的心也随着鼓声的节奏“嘭嘭”地跳起来。那束菊花在同学中快速的传递着，仿佛成了人们手中的“定时炸弹”。忽然，鼓声嘎然而止。阮豪这时正想把菊花传给后面的同学，鼓声一停，他的手就像给定住了一样。同学们顿时幸灾乐祸地叫起来，非要让他上台表演节目。 　 　　阮豪只好一步一挪地上了讲台，可是他呆在那里半天，一句话也说不出来。同学们鼓动他唱支歌，他摇摇头；让他讲个小，他也说不上来……最后，他给大家鞠了一个躬才算过了关。 　 　　就这样鼓声阵阵，笑声不断，好多同学被选上台表演了自己的拿手好戏。其中最令我难忘的是徐乐表演的小魔术。他让我去当助手，从一叠作业本中选一本记住上面的人名，然后他把本子插回去打乱顺序放好。他对大家说，只要问我两个问题就能找出那本作业本。只见他把本子分成三份，随便抽出一份来问我那本是否在里面。我点了点头。他又从这一小叠本子里抽出一本，问是不是，我摇了摇头。他想了一小会儿，选出一本来展示给大家说：“一定是这一本了！”我惊呆了，那正是我记住人名的本子！大家见我点头认可，也都发出了惊讶的声音。 　 　　最后，游戏在罗晨甜美的歌声中结束了。遗憾的是，我没能单独上台表演节目。
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