美丽的院子业委会候选人名单提交 首个业委会产生
08:54:13 来源：华商网-华商报 编辑：李欣蔓（实习）
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　　“经过一年多努力，我们小区的业委会即将产生，感谢街道办和媒体的支持!”1月23日上，美丽的院子业主大会筹备组成员们在小寨街道办门口合影留念。
　　他们小区也即将成为西安市新物管条例实施后，和媒体公益律师结对子成立的第一个业委会。
　　历程：先后两次酝酿成立业委会
　　美丽的院子小区位于电子东街，属雁塔区小寨街道办四季社区。业主大会筹备组成员吴先生介绍，小区共1023户，2012年底因为办房产证的事，业主们第一次准备成立业委会，但因各种原因连筹备组都没能成立起来。2015年底业主们再次商议成立业委会。按要求提交资料后，在小寨街道办的支持下，2016年3月业主大会筹备组正式成立。筹备组由街道办城市管理科科长魏涛担任组长，开发商也是筹备组成员之一，业主代表7人。
　　筹备组成立后，就开始起草《业主管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》。吴先生说，起草这些文件需开发商提供相关资料，街道办还要审阅把关，同时开发商还要和物业公司协调解决筹备组的办公地点、办公经费等问题，所以用时半年多。
　　2016年10月，筹备组按规定对这3个文件进行公示。公示结束后，筹备组成员又挨家挨户请业主们对这3个文件签名表达意见，书面表决。这一过程为时一个月，到日完成了书面表决，达到了“双过半”的要求。此后，便进入推荐业委会候选人的阶段。
　　日，筹备组在小区内发公告，开始让业主们自由推荐业委会候选人名单，推荐时间从日至日，最终产生11名候选人。
　　“这份业委会候选人名单经过筹备组全体成员签名确认后就正式生效，下一步就可以进行业委会的推选工作了。我们7名筹备组中的业主代表已签名同意，本来准备邀请街道办城管科魏科长和开发商一起签字确认，但开发商方面的代表因为这两天家里突然有事，没法过来签字，我们准备把这份候选人名单交给筹备组组长，由他代表街办签字同意后，再约开发商方面的代表把字一签，这样年前就可以把这份名单确定下来，估计春节过后业委会就可以正式产生了。”吴先生说。　　业主大会筹备组中的业主代表被提名为业委会委员候选人的，其在筹备组的工作停止，由推举结果中的其他业主依次递补。规定业主大会筹备组中的业主代表和业委会委员候选人身份不能重叠，不只是出于什么考虑。但这明显不符合由来已久的各类机构筹组的惯例，从来没有听说过筹备组成员不能进班子，甚至连所筹组的单位都不能进的道理，除非他还具有其他的职位，进入筹备组本来就只是起协调指导作用的。坚持要这样做的理由长沙市物业管理办公室和《指导程序》都没有解释，也许原本就没有任何理由。要不就是过高地估计了当地业主的奉献意识和牺牲精神，相信每个小区都会有大量的业主甘当铺路石而无怨无悔。要不就干脆是要枪打出头鸟，谁敢申请筹备业主大会，我就让你绝对进不了业委会。　　
申请筹组业主大会的条件原本就十分苛刻，在街道启动程序组织推举业主代表时，业主彼此互不熟悉，多半连其他人的名字都叫不出几个，所推举的只能是也必然是少数几个原始发起人，而这些人恰恰都是既热心公益，又对相关法规、规章有所关注和了解的。由这些业主筹组业主大会并最终组成业委会，不正是最有利于“小区两会”工作的吗？这会违反哪条法律法规，又会损害到谁的利益？非得让游离于筹备组之外的业主组成业委会才能更有利于推进“小区两会”的工作吗？　　
《指导程序》既然能考虑物业管理工作的连续性和长远利益，严厉告诫业主大会慎用解聘物业公司的权利，怎么就不能顺便也考虑一下“小区两会”工作的连续性和规律性呢？《指导程序》是为指导“小区两会”工作而制定的，在长沙市业主委员会协会尚未成立，“小区两会”数量也相对有限的前提下，由数百家物业公司组成的（大多与开发商本就一体）长沙市物业管理协会在《指导程序》的制定过程中想来该是发挥了多么重大的作用，因为这些规定怎么看都正像是开发商和物业公司所热切期望的。如果这中间没有贯穿相应的利益关系，这对他们来说就真的不异于天上掉馅饼了。你相信会有这样的美事吗？　　
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　　长沙市现在共有多少个楼盘，组建了业主大会和业主委员会的小区有多少个，所占的比例又有多大？　　
你们见过相关权威数据吗？为什么物业管理部门从不公布呢？是不愿还是不敢？
　　有可能吧。
　　想想可怜的业主，筹建业主大会和业主委员会该有多难。　　
你不去主动提起程序，地方政府绝不会主动帮助你，可你一旦提起程序，看看地方政府及其部门是怎么帮你的吧？！
　　在房管部门眼里，业委会已经成了社会不稳定因素，牵头组建业委会的业主理当成为重点监控和打压对象。
　　不劳大驾，还是网友顶吧，实在不行就自己顶。
　　业主是指物业的所有权人。房产在大多数家庭都是一家三口共同共有，每个人都是业主。长沙市房管部门凭什么只认可其中一人而要剥夺另外两个人的业主身份？太胆大妄为了！
　　本小区业委会换届选举公告张贴十日，没有一位业主报名参选业委会委员，只得在上届委员三位继续参选留任的前提下，多方动员两位业主参选，才保证了业委会的成功换届。　　
如果再要多出四个业主以供“差额”，房管局觉得该去动员谁呢？又会有谁会来淌这趟浑水？如果没有，业委会是不是就该就地解散呢？　　
那恰恰是物业公司最希望的，难道也正是长沙市房管局最希望的码？
　　业主不能维权，社区不作为，用的是业主花钱买的公摊，已经成了社会不稳定因素。
　　@见性不留佛
10:44:08　　 业主大会筹备组中的业主代表被提名为业委会委员候选人的，其在筹备组的工作停止，由推举结果中的其他业主依次递补。规定业主大会筹备组中的业主代表和业委会委员候选人身份不能重叠，不只是出于什么考虑。但这明显不符合由来已久的各类机构筹组的惯例，劳力士手表
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浪琴手表欧米茄 从来没有听说过筹备组成员不能进班子，甚至连所筹组的单位都不能进的道理，除非他还具有其他的职位，进入筹备组本来就只是起协调指导作用的。坚持要这样做的理由长沙市物业管理.....　　-----------------------------　　业委会换届选举公告张贴十日，没有一位业主报名参选业委会委员，只得在上届委员三位继续参选留任的前提下，多方动员两位业主参选，才保证了业委会的成功换届。　　
13:46:00　　　　业主不能维权，社区不作为，用的是业主花钱买的公摊，已经成了社会不稳定因素。 　　-----------------------------　　
想想是谁给他们的权力与胆量。　　
没有法律的明确授权，就是行政乱作为，行政违法！
　　其实这根本就不算什么秘密，相关部门和企业之间的利益关系，地球人都知道！
　　人怕出名猪怕壮、枪打出头鸟、出头的椽子先烂，中华文化历来如此。　　长沙市物业管理办公室也是既依托传统，又立足现实的。一方水土文化养育一方人嘛！
　　现在有些小区就是由社区领头的，而且社区本身也进入业主委员会了。就是不知道筹备业委会的社区代表和进业委会当主任的代表是不是同一个人。如果是，那就违反了“规矩”了！
　　呵呵，楼主淡定一点
　　@有烟好世界
13:26:00　　　　呵呵，楼主淡定一点 　　-----------------------------　　
我一直在淡定地使劲呐喊！　　其实，本小区的业委会改选与备案已在我们的不懈努力下圆满完成，《指导程序》要等五年后才有机会再刁难我们了。可是，长沙还有八成以上小区没有成立业委会呢，已成立的也面临着换届及备案的重重困难。　　我老婆说我这纯粹是为了“劳苦大众”呢！
　　伟大的楼主···希望其他小区的业主们也能淡定一点···
　　于国福有话说真诚的告诉大家，依法维权存在的问题和维权成功的方法：1、目前很多地方政府腐败官员，做了腐败勾当，怕投诉人维权，就以打击报复方式，制造冤案;2、经过实践证明一些无良记者及其他人士借投诉人有价值的证据，以采访、调查等为名收受对方“封口费”后，就装聋作哑;3、由于这些人的介入腐败分子就会掌握投诉人的证据，给投诉人的维权设置了障碍。出于上述问题。笔者为投诉人策划成功维权方案：笔者在维权过程中，只要确认投诉人事实证据，就可以配合投诉人以曝光、举报、追踪。笔者在北京有合作律师事务所。为此，对特大案件、要案有直接受理走法律程序、舆论监督互动的条件，真正的让投诉人明明白白维权。笔者拒绝一切官方非法律保障性邀请，全心全意配合投诉人维权。联系笔者可以网上搜索“于国福有话说”
　　@亲亲宝贝你1
20:12:00　　　　于国福有话说真诚的告诉大家，依法维权存在的问题和维权成功的方法：1、目前很多地方政府腐败官员，做了腐败勾当，怕投诉人维权，就以打击报复方式，制造冤案;2、经过实践证明一些无良记者及其他人士借投诉人有价值的证据，以采访、调查等为名收受对方“封口费”后，就装聋作哑;3、由于这些人的介入腐败分子就会掌握投诉人的证据，给投诉人的维权设置了障碍。出于上述问题。笔者为投诉人策划成功维权方案：笔者在维权过程......　　-----------------------------　　
谢谢楼上的，我们小区的问题已经圆满解决了。我只是通过这种形式，力争让其他小区尽量少遭受一些刁难。就算是做点功德吧！
其实站在有关部门的角度说就会是这样的：是又怎么的？
为什么许多理所当然的事就是办不了，因为没人领头，打击了领头的，就会有效的遏制住苗头。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)04：04－业主生活
从司法案例分析业主大会筹备组职责及可诉性
& 04：04－业主生活 & 稿件来源：晨报社区报-上实物业 & 作者：宋安成
　　宋安成&&&&北京盈科（上海）律师事务所房地产开发法律事务部主任。&&&&著有&《宋安成律师文集建筑与房地产》、《宋安成律师文集物业管理服务》、《业主权利疑难对策》，主笔中华全国律师协会&《律师办理物业管理法律业务操作指引》等。&&&&案情简介：&&&&筹备组中的业主代表要求筹备组公布业主推荐业委会候选人的结果，遭到筹备组组长拒绝，遂要求镇政府、区房管局公布业主所推荐业委会候选人的结果。因镇政府、区房管局对此要求未给予答复，原告遂提起行政诉讼，请求判令镇政府和区房管局履行公布小区业主所推荐的业委会候选人的推荐结果的法定职责。&&&&原审法院认为，业主大会筹备组系由镇政府和区房管局组建，由多方代表构成，具有独立工作职责范围的组织。确定业主委员会成员候选人并予以公告的具体工作职责属于业主大会筹备组，而非镇政府和区房管局。因此，原告的诉请缺乏法律依据，不予支持。二审法院驳回起诉，维持原判。&&&&律师点评：一、业主大会筹备组的职责范围&&&&根据&《上海市住宅物业管理规定》（以下称《规定》）第十五条第一款第五项规定，“制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单”是筹备组应当做好的筹备工作之一。第二款则规定前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。这就意味着业主大会筹备组具有将选举结果公布的职责。&&&&《规定》第十四条为，乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内，会同区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组&（以下简称筹备组）。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。可见，乡、镇人民政府或者街道办事处和区、县房屋行政管理部门有组建业主大会筹备组的职责，但《规定》并未赋予上述两者公告业主委员会候选人名单的职责。&&&&因此，我们认为业主大会筹备组具有公布业主所推荐的业主委员会候选人的推荐结果的职责，而镇政府和区房地局并无此职责。&&&&二、筹备组行为可诉性分析&&&&乡、镇人民政府或者街道办事处和区、县房屋行政管理部门除组建筹备组外，与筹备组还有一层联系，即筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。且筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。这是否意味着筹备组的行为是行政机关的行政行为？本律师认为无论筹备组由行政机关组建，还是成员中有行政机关的代表，应当肯定的是筹备组本身并不是行政机关，而且筹备组并未得到行政机关的授权或者委托，故它的行为并非行政行为，完全是一个民事主体的行为，所以对其只能提起民事诉讼。&&&&根据&《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅业主大会的决定及会议记录的，人民法院应予支持。&《上海市住宅物业管理规定》第十七条规定，业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案就是通过书面征求意见形式让全体业主推荐业主委员会候选人，从本质上说推荐结果就是业主大会的决定，所以业主有权请求筹备组公布结果并允许其查阅推荐结果和所有书面征询材料。如果筹备组不予配合，业主有权向人民法院提起诉讼，人民法院对其诉请应予支持。这是业主的知情权内容之一，理应得到维护。&&&&三、业主权利救济途径分析和展望&&&&原告曾书面要求两被告公布业主所推荐业委会候选人的结果，但两被告未予以答复，原告以行政机关不履行职责为由提起行政诉讼。因为由于镇政府与区房管局确无法定职责，没有公布推荐结果的义务，两被告不作为理由不能成立，所以法院驳回了原告的诉讼请求，该判决也没有错误。根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，两被告对业委会的成立和换届有指导和监督的义务，并派出代表作为筹备组成员开展工作。但这一行政指导行为并不会对当事人的权利义务产生直接影响，所以不具有可诉性。如此一来，原告只能通过民事诉讼寻求救济,否则，业主的法定成员权就没有司法救济的途径。但是，民事诉讼的缺陷是业主大会筹备组只是一个临时组织，业委会选举完成后它将自动解散，将其列为民事诉讼被告从事实上讲缺乏执行可操作性。本案原告之所以选择镇政府和区房管局做被告，也是基于行政机关具有稳定性和权威性，同时也是无奈之举。&&&&《物权法》第七十七条规定了全体业主对选举业主委员会或者更换业主委员会成员享有决定权，业主对推荐候选人结果也应有知情权，而从现有的法律规定和救济途经分析看，这一权利并未得到切实保障。本律师认为有必要通过完善法律使得业主的权利得到更加全面的保护。本律师有一个设想，就是通过立法的形式将业主大会筹备组的职责界定的更为明细，比如说明确公布候选人的时间、期限、后果等等，使得筹备组不得不透明操作，或者在司法实践中明确行政机关的指导行为这种准行政行为具有可诉性，使得业主的成员权、知情权能够通过行政诉讼得到救济。
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小区业主委员会换届选举方法是什么谁知道？
提问者：鲁鹤梦|
时间： 16:02:06
已有3条答案
回答数：15319|被采纳数：5
所有回答：&15319
　一、 &&业主委员会委员、候补委员候选人的推选办法：
　　1、XX花园业主委员会换届选举筹备组会议讨论通过第三届业委会委员由五人组成，候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置，为二名。业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例为百分之二十，业主委员会委员候选人为六名，候补委员候选人为三名。
　　2、业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以联名推荐委员、候补委员候选人共九名。每户业主只能参与一次推荐，重复参与推荐的，则由筹备组征求该户业主意见后确定推荐的候选人。
　　3、候选人资格由筹备组审核确定后公示。
　　4、候选人推荐时间为七天（自公告推荐候选人之日起计算），超过规定时间推荐视为无效。
　　5、业主委员会委员、候补委员候选人应当符合以下条件：
　　1) &&必须是本区域内业主（以产权证明为准）
　　2) &&具有完全民事行为能力，遵纪守法，道德品质好，热心公益事业，责任心强，具有社会公信力和组织能力。
　　3) &&模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等费用。
　　4) &&具有必要的工作时间和一定的组织能力。
　　5) &&本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业任职。
　　6) &&被提名的候选人应将本人的姓名、性别、年龄、照片、单位等在内的个人简介材料及有关证明（如身份证、产权证明等）提交筹备组进行资格审核，筹备组将候选人简历向全体业主公示七天。
　　二、业主委员会委员、候补委员选举办法：
　　1、选举采取差额选举。
　　2、票权数及票权人。
　　1) &&投票权是根据业主拥有物业的面积确定对物业管理
　　区域公共部分和公共事务进行表决权利。在本物业区域内，有投票权的是全体业主，包括会所、商铺业主。
　　2) &&每一平方米为一个投票权，不足或超出的按四舍五入计算。
　　3) &&同一物业业主超出一人的，物业共有人应当推选一个行使业主权利。
　　4) &&业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。
　　5) &&业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。
　　3、 &&投票
　　1) &&本次选举必须是记名投票，否则视为无效票，投票人必须在选票上填写自己所拥有的物业名称和票权数，并签名（盖章），否则视为无效票。
　　2) &&选票上所选人数不得超出本届业主委员会委员、候补委员人数，否则视为无效票。
　　3) &&业主委员会候选人、候补委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数五人，候补委员人数二人。得票多者依次当选为第二届业主委员会委员、候补委员，产生业主委员会。如出现同票则延长投票时间三天，由未投票业主对同票候选人进行投票，以得票多者确定当选委员、候补委员。
　　4、 &&投票方式
　　1）筹备组将以下事项在XX小区内公示七天：管理规约（草案）、业主大会和业主委员会议事规则（草案）、业主委员会委员候选人及候补委员候选人简历表、会议表决票、业主委员会选票。
　　业主对上述公示事项有异议的应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，如有10%以上业主对同一问题提出异议的，由筹备组另行协商确定。
　　2）选举投票工作开始后，选票由工作站、业主（自荐）、物业管理处相关人员将选票发放到业主手中，并做好签收登记。不在XX居住的业主，由管理处负责通知，凭身份证到管理处领取选票。
　　3）选票由业主本人亲自填写，他人代业主行使选举权的须有业主委托书、委托人身份证复印件，投票人身份证原件，否则无效。
　　4）投票地点设在XX小区内，投票箱由工作站、筹备组、物业管理处三方人员确定后加封签字盖章，投票期满后，如登记回收的票权未超过总票权的50%，则由筹备组确定延长投票时间，直至超过50%。
　　5）由业主自荐或筹备组在业主中推选唱票人、计票人、监票人各两名，召开业主大会开箱验票，根据得票多少确定最终业主委员会人选。
　　以上办法公示期限为七天
回答数：3890|被采纳数：1
所有回答：&3890
　根据《物业管理条例》的规定，选举业主委员会的换届会议到会业主必须过半数；被选举人得票也必须过半数，这一般称为“双过半”的选举办法。
　　《物业管理条例》：
　　第十二条 &&业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
回答数：10540|被采纳数：0
所有回答：&10540
业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的符合法定意义下的业主；（即必须是房产证上的房主，或与房产证房主系夫妇关系的另一方）（二）遵守国家有关法律法规：
（三）遵守业主大会议事规则、管理规定；模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）愿意义务、无偿为业主服务，不索取报酬，不损害业主利益；
（八）有正义感，为捍卫业主共同利益，敢于同侵害业主公共财产和共同利益的人和事做斗争。
第 &&2条：业主委员会委员候选人的产生采用推荐和自荐相结合的方法，人人有权推荐候选人和自荐，采用推荐形式的必须经被推荐人书面同意。被推荐和自荐的候选人必须携带房屋所有权证（如属于房产证房主有夫妇关系的另一方，必须同时携带房屋所有权证和户口本），到筹备组办公室确认业主资格，填写有候选人签名认可的登记表（包含候选人简介、做出义务、无偿服务书面承诺等内容为一页A4纸）。筹备组办公室对候选人列表登记，候选人签名确认，并给候选人出具登记书面凭证。筹备组对审查不符合第四条条件者出具登记书面告知书，指出不符合条件原因，给二天申辩时间。
筹备组办公室复印候选人房屋所有权证（如属于房产证房主有夫妇关系的另一方，房屋所有权证和户口本），交业主委员会存档备查。
筹备组在公告栏公示符合条件的所有候选人名单，接受有关部门和全体业主监督。
（说明：任何人任何组织无权剥夺对符合选举办法第四条候选人的资格，保证每一个业主的被选举权，这是保障选举工作合法、公开、公平竞争、公正、民主的第一步）
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