【图文】第七章 城市房地产管理法律制度_百度文库
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第七章 城市房地产管理法律制度
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楼盘社区商业配套设计要点提要：交通设计要点1.运动与通路：设计中应充分考虑居民的行走习惯和商家的经营需求，根据现有地形的地理高差及出入口条件的布局方式
　　楼盘社区商业配套设计要点
　　根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：住宅底商、独立商业街、社区商业中心。
　　一、商业配套的建设类型
　　根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：
　　1.住宅底商
　　即利用住宅楼盘底层或首层作为商业用房，以基本满足就近区域内居民对日常生活用品的便利性需求。
　　2.独立商业街
　　位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧设有独立商铺，以充分满足居民的日常生活需要。
　　3.社区商业中心
　　设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括超市、肉菜市场、便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体，与酒店、运动中心等高级配套共同组成楼盘的综合配套体系。
　　二、商业配套规划原则
　　1.便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满社区居民便利性需求的原则;
　　2.和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则;
　　3.开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求;
　　4.适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套;
　　5.景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。
　　三、商业配套总体规划建设要点
　　1.中型楼盘：
　　(1)楼盘总人口规模：户;
　　(2)商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行配置,或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置;
　　(3)可设定的商业层次：住宅底商+商业街;
　　(4)商业交通时间：步行10分钟以内;社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上;
　　(5)商业功能满足：日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。
　　2.大型楼盘：
　　(1)楼盘总人口规模：户;
　　(2)商业配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.7-0.9平米/人的标准进行配置，或参照总建筑面积的7%-8%的标准进行配置;
　　(3)可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心, 商业街和社区商业中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80%：20%为宜;
　　(4)商业交通时间：社区商业中心与住宅的距离不少于100米，步行15分钟以内，辐射半径约1000米;
　　(5)商业功能满足：可建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并结合休闲娱乐类商业的补充，餐饮可全业态引进，应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。
　　四、商业业态规划设置要点
　　1.各种商业业态建筑面积规划比例宜按照购物(超市或便利店、生活用品专卖店等)40%、餐饮(日常性餐饮)30%和其他便利服务(洗衣、药店、美容美发、各种、家政服务等)30%的比例进行设置。
　　2.中型楼盘应配置超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务，肉菜市场或便民菜店依据楼盘具体情况需要决定是否设置;
　　3.大型楼盘除设置以上商业业态外，还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施，并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施;
　　4.青少年活动、老年活动中心、自行车库，可根据楼盘开发具体情况进行配置;
　　5.建筑规划报建功能原则上为“商铺”或“商业”，不具体明确业态，以保证业态可转换。
　　五、建筑布局设计要点
　　1.总建筑面积超过50万平方米的楼盘(如金碧天下)应在首期小区主要入口处集中建设组团式社区商业中心，并以集中独立商业形式设置，同时在二期、三期组团位置或重要出入口按人口规模和地块条件配置住宅底商或单侧式商业街及小型商业中心;
　　2.总建筑面积在20-50万平方米的楼盘(如恒大山水城)可结合项目情况，在首期组团中心位置集中配置住宅底商或单侧式商业街;
　　3.商业街及社区商业中心应布置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方，应临街或临路设置,如设置住宅底商，也必须临街或临路;
　　4.商业街可根据条件合理布置，但规模不宜过大，长度应控制在 100-150米之间，最长不要超过200米;
　　5.两侧式商业街宽度应控制在8-10米，最宽不超过12米为宜，单侧式商业街宽度应控制在5米左右;
　　6.单侧式商业街的高度以不超过5.5米为宜，层数以单层为宜;双侧式商业街高度以不超过10米为宜，层数不超过两层为宜;
　　7.商业街宜按照东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面宜采用塔楼、骑楼的元素，使空间产生新的划分。
　　8.社区商业中心宜与酒店、运动中心等大型配套形成组团，以酒店为中轴进行分散布局，同时社区商业中心应与楼盘屋村巴士停靠点进行整体规划，这样节省停车位空间，又方便居民购买，更能提升商铺的价值。
　　六、建筑结构、水电、暖通设计要点
　　1.商业街、社区商业中心
　　(1)要求层高不少于4.5米，柱距在8米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层;
　　(2)根据满足超市、餐饮等特殊经营业态对房屋承重荷载的要求;
　　(3)设置专用货流通道及专用停车场(原则上只设地上停车场)，商业街停车数量不低于1辆/100O，社区商业中心停车数量不低于1.5辆/100O;
　　(4)预留水、电、燃气、排污等各项[1]&&
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新闻网讯 日前，青岛新闻网网友发帖反映的杭州路28号中海临安府日夜施工噪音扰民的情况，9月6日，新闻网记者实地采访发表了一篇名为《》的新闻，新闻一出则引起众多市民关注和相关部门的高度重视。
杭州路28号定案名为“中海临安府”
【新闻回顾】杭州路28号施工扰民 项目现场无任何公示
9月6日，青岛新闻网记者受网友们的委托，根据网友反应的情况来到杭州路28号工地现场了解情况，在杭州路28号项目的施工现场，记者除发现了网友集中反映的夜间施工噪音扰民等问题外，还有其他让人摸不着头脑的问题存在。在整个杭州路28号巨大的工地外围，记者未曾发现任何有关项目信息，难怪周边居民都跟记者反应：他们连维权都不知道该找谁！
在经过一番调查了解和查阅相关资料之后，记者最终才得知杭州路28号工地为房产大鳄中海地产所有。今年7月中旬，该项目定名为“中海临安府”。
中海地产房地产大鳄的新项目，又是老企业搬迁改造重点工程，这两点都足够让这个新楼盘未上市、先大热，为什么杭州路28号中海临安府要“隐姓埋名”深藏在老城区里“偷偷施工”呢？难道这个已开工两个多月的中海临安府还有其他无法明说的“猫腻”？为此，记者在9月6日现场采访后拨打了市城乡建设委建管局的电话，该部门表示会积极配合有关部门到杭州路28号施工现场了解情况，并将处理意见及时告知公众。
【建管局回复】下令杭州路28号中海临安府停工整改
杭州路28号中海临安府项目施工现场
9月9日，在隔了一个周末之后，记者再度就中海杭州路28号项目工地扰民情况采访相关部门——青岛市城乡建设委建管局。
城乡建设委建管局回复，在接到记者反应的杭州路28号施工扰民，及项目现场无公示“偷偷”施工等情况之后，市城乡建设委建管局安监站第一时间赶赴现场走访调查，经过两天的调查核实，已经下达整改通知。青岛市城乡建设委建管局安监站站长杜润峰接受青岛新闻网记者采访时明确表示：“针对杭州路28号施工扰民等相关问题，我局已第一时间赶赴现场了解情况，目前对该项目已下达停工整改通知，并要求该项目针对相关问题立刻整改。”
杜站长承诺，杭州路28号已经被责令停工整改，在遭受两个多月的日夜噪音骚扰后，该项目周边居民们终于可以睡个安稳觉了。得到这个喜讯后，记者在第一时间把消息告知了几位期待答复的居民代表们。
【再访杭州路28号】无视停工整改通知 现场一片热闹忙赶工
记者第二次来到施工现场的时候项目仍在继续施工
可惜事情并不顺利，9月10日一大早，居民代表又给记者打来了电话，工地并未停工，现场“轰隆隆”的声音，一刻都没有停过。
于是记者在9月10日下午再度赶赴杭州路28号工地，再次来到现场，记者亲眼见证了杭州路28号并未停止施工，反而加快了其施工进度。
现场记者看到：工地内的打夯机仍在不停地工作、并发出震耳欲聋的轰鸣声，靠近北侧出入口的几栋多层建筑居然开始进行主体封顶了，土石方运输车辆排队从工地出入，明显比前几天记者第一次来现场时还要热闹。原先作为周边居民社区文化宣传的围栏这次重新更换为印有“中海临安府”字样的宣传海报，虽然刚刚过去3天时间，但在建的项目销售中心外立面几乎粉刷完毕，大么大样地显示这是这里日夜赶工的成果。
这里的居民向记者反应，这两天杭州路28号工地的噪音“有过之而无不及”。建管局下达的停工整改通知并没有起到任何作用。
为什么有关部门的停工整改通知能被如此毫无顾忌“置之不理”，这让周边多个老小区的居民气愤不已，也感到非常失望。“这样日夜打夯的‘轰鸣’我们到底还要忍受多久？有关部门不是下了整改通知么，为什么都管不住中海？”在记者第二次告别周边居民代表时，几位老住户这样的询问，面对这样的问题，记者也只能表示会再次向有关部门反映情况，但此次也没有多少把握能够帮助大家，但青岛新闻网仍将继续关注这里的违规施工问题，期待此事能够得到妥善解决。
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