房地金融上海房地；方面都非常稳定，因此，操作运营方式也就形成了一套；浅析海外房地产基金在中国的发展；文/南房集团；式；（一）投资在开发项目或者是开发企业――追求开发周；（二）投资在经营性的项目或者是投资/控股公司――；在中国房地产市场与国际接轨的过程中，海外房地产基；济发达二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等；（三）投资在不良的房地产资产――发行ABS
房地金融上海房地
方面都非常稳定，因此，操作运营方式也就形成了一套很有效而稳定的模
浅析海外房地产基金在中国的发展
文/南房集团
式。同时，海外的房地产基金成立的目的都是比较明确，投资政策与投资的对象都会有清楚的界定，而且范围很窄。比如说有些基金只投资在酒店或者是高档的办公楼，或者是只会选择某种类型的购物商场作为投资组合。从投资类型来讲，一般分为：
（一）投资在开发项目或者是开发企业――追求开发周期所带来的高风险高回报，其中包括了参与土地一级开发和项目开发，从前期开始介入。如新加坡政府投资公司（GIC）、摩根斯坦利（MorganStanley）、德意志银行（DeutscheBank）、荷兰ING、澳大利亚麦格理银行(MacquarieBank)。
（二）投资在经营性的项目或者是投资/控股公司――追求相对稳定回报的租金收入。通过购买有稳定租户成熟物业，长期持有物业收租盈利，不介入前期开发。美国国际集团（AIG）、RodamcaAsia、新加坡政府投资公司（GIC）、新加坡腾飞基金（Ascendas）首选北京、上海，有成功经验后，选择广州、深圳开始进入经
在中国房地产市场与国际接轨的过程中，海外房地产基金的进入是不可避免的。在目前中国的金融环境、政策体系下，海外房地产基金投资中国房地产除了要面对普遍的市场风险即开发风险外，还有许多必须考虑的因素，
济发达二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。投资物业类型：有稳定租户的成熟商用物业。
（三）投资在不良的房地产资产――发行ABS（Asset－backedSecuri-tization），追求把不良资产处置、包装转售或打包证券化的收益，加速不良资产处置速度。通过收购不良资产，将其证券化，打包处置，变现盈利。
一、基本概念
房地产投资基金（Real Estate In-vestment Trust，简称REIT），在香港译为“房地产基金”，在我国台湾和日本则译为“不动产投资信托”，是产业投资基金的一种，以房地产业为投
资对象，实行多元化投资策略，在房地产的开发、经营、销售等价值链的
不同环节及在不同的房地产公司与项目中进行投资，具有筹集资金的灵活性和广泛性，具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高、品种多等优点。
在海外，房地产基金已经是一个发展了数十年、非常成熟的行业。从政策环境、金融环境、市场环境等多
高盛（GoldmanSachs）、莱曼兄弟（LehmanBrother）、摩根斯坦利（Mor-ganstanley）。ABS即以资产支持的证券化。具体来说，它是指以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来收益为保证通过在国际资本市场发行高档债券来筹集资金的一种项目证券融资方式。ABS方式的目的在于，
在内的四行业固定资产投资项目资本金比例提高到35%及以上，这对于主要依靠项目贷款和期房销售回款来维持项目运作的发展商来说是一个最为严峻的考验，而这些发展商必须寻求其他资金融通方式，房地产投资基金的出现为房地产企业提供了一条全新的融资渠道。
2006年7月，建设部等六部委共同签发的《关于规范房地产市场外资
批准外汇借款结汇。在境内没有设立分支机构、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。反之，可以购买自用、自住的商品房，且采取实名制。境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、股权转让及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。此外，外汇局将加强审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇。
虽然面对调控，但外资今年仍在以较快速度进入各地房地产市场。据国家统计局发布的国房景气指数，今年前三季度，我国房地产开发企业到位资金18402亿元，比去年同期增长28.5%。其中，利用外资259亿元，同比增长46.6%。北京市统计局和国家统计局北京调查总队披露的今年1
8月北京市外商投资情况显示，外商投资七成进入北京第三产业，其中，房地产业成为热点。截至8月底，北京房地产累计吸收外资项目36个，同比增长56.5%；合同外资7.9亿美元，同
准入和管理的意见》已经悄然下发。该文件在外商投资房地产的市场准入、经营管理和境外机构、个人购房等方面作了明确规定。“意见”要求境外机构和个人在境内投资非自用房地产，应遵循“商业存在”原则，申请设立外商投资企业。投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%；低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。未全部缴清注册资本金、未取得《国有土地使用证》和开发资本金未达到投资总额35%的企业，将不得办理境内境外贷款、不予
比增长68.2%；实际利用外资4.7亿美元，同比增长66%。上海市统计局发布的今年前三季度上海外商直接投资数据显示，外资仍以较快速度进驻房地产业。1～9月，上海房地产业外资合同金额达到24.16亿美元，占第三产业合同总额的34%，同比增长了1.4倍，增幅也远高于第三产业吸收外资合同金额的平均增长率。广州市外经局统计的报告显示，今年前三季度，广州外商直接投资新批项目(合同)784个，合同利用外资额33.92亿美元，实际使用外资21.50亿美元。其中，房地产业实际使用外资4.16亿美元，同比
通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目照样可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点，大幅度降低发行债券筹集资金的成本。
（四）投资在房地产项目的抵押贷款资产――追求固定的利息收入。以房地债权投资方式来投到中国的房地产贷款方面，国内现在还没有先例。这可能是由于国内的按揭市场还有一些法律障碍，例如处置抵押物的问题还没有成熟，同时按揭证券化市场也没有开始，造成了收购房地产贷款资产的基金出路有很大的局限。
从投资的方式来说，以第1、2种投资在开发项目和经营性项目时，基金会采取直接投资的方式，直接投在企业或者项目上。但在股权比例方面，一般来讲，基金都会依赖开发项目原来的经营者来操盘，因此，基金一般只占少数股权。而经营性项目的股权结构会比较有弹性。
从资金募集方式来说，海外房地产基金可以分为私募和上市。上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出，没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长，平均在8年左右。在基金到期时就要把基金手上的所有的资产变现，把收益全部派发给投资者，基金解散。
二、政策背景
2003年6月中国人民银行颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)，对房地产项目原来10%～20%的自有资金就能启动的要求提高到30%～40%，这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力；同时，要求土地出让金必须在短时间内缴清，原来付了首期就能随着项目进度逐步还款的模式彻底被打破。而后，国务院发出通知，将包括房地产 50
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增长13.7%，并占到广州服务业实际使用外资总额的47.1%。
频频出台的调控政策并没有让外资进入中国大陆房地产的脚步慢下来。那么，主要以海外基金形式进入的外资近来的发展现状有什么特点呢？存在什么样的风险？
是渣打直接投资有限公司在中国房地产领域投资的第一个项目。接下来渣打直接投资不仅仅对成熟的大型房地产公司进行股权投资，还将对品牌房地产公司旗下的具体房地产项目进行投资。
除了渣打，众多外资对内地房地产都有着浓厚的兴趣。来自荷兰ING集团的数据显示，其在内地管理的物业价值超过2亿美金。该集团近期还在外资涉足较少的长沙开始投资房地产。基强联行董事副总裁陈咏东博士介绍，从上世纪90年代末开始，海外资金就表现出对上海房地产业的浓厚兴趣。
可以看出，目前在中国市场上的海外基金投资中国市场的模式多数为：海外的投资载体进入中国带来一定的资金，合作伙伴（当地公司）以各种方式出资一定比例的资金，共同成立项目公司，然后一起开发地块。进入中国的外资地产基金，其与中资企业的合作并非欧美通行的地产基金运作方式。在欧美，地产基金通常是以投资者身份参股地产项目，股份一般也不超过30%，参股后再委托相关专业公司经营管理，因此，独立性和专业性是基金运作的主要特点和要求。进入中国后，外资基金一改不参与被投资企业的经营管理，只在被投资企业的董事会层面上控制的游戏规则，由投资者身份变成投资者兼任开发商，由参股变控股。
房产开发商，全程介入土地购买、房屋建造及销售的整个流程。典型案例是荷兰ING集团开发上海网球俱乐部和第一中国房地产发展集团的“澳丽花苑“项目。
第二个阶段是海外知名投资银行通过参股国内公司，参与期权、物业、营运好的商业房地产酒店式公寓、商业物业、办公楼等。通过与国内公司的合作，海外基金可以专注于自身的投资银行业务，而把项目的日常营运交给国内的合作伙伴。
在未来的两三年内，国际投资银行会购买存量商品房、已完工的物业，来做长期投资。包括出租性服务式公寓、星级酒店、商业办公楼、商业物业（即Shopping Mall）等。这个阶段的投资特点是海外基金最短持有物业3～5年。这期间，每年的租金给房产基金带来稳定的收入。这之后，海外基金将把物业在国内出售或卖给海外的信托基金。
（二）投资呈现地域性
目前，海外基金主要选择在上海、北京投资，有成功经验后选择广州、深圳，接着开始进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。
（三）合作者选择有针对性目前，很多海外基金组织在中国的房地产开发市场上进行投资时，选择和国内房地产企业合作开发的模式来运作，由于房地产投资基金运作涉及金融和房地产两个主要领域，基金收益主要来自于投资后的长期分红，故其发起人必须同时具备房地产实践经验和资本运营经验。而海外基金组织的优势在于资本运营经验和先进的管理模式，但他们毕竟是全球性的投资机构，这些在海外做惯了不动产投资的基金，基本没有在房地产开发方面的经验，房地产开发不是其专长，而且对本土市场不是很了解。因此，
三、海外房地产基金在中国现状
2003年8月，RodamcoAsia成功收购了上海盛捷服务式公寓（SGS）100%股份，共334套，收购价为2300美元/平方米，估计收购总价在5000万美元以上；新加坡发展商凯德置地通过其新加坡母公司设立房地产投资基金Capitaland投资中国房地产，总共筹集金额达到1～2亿美元投入上海的房地产项目；新加坡政府投资公司（GICRealEstate）成为首创置业第二大股东；2004年初，全国工商联住宅产业商会支持设立的第一只外资房地产基金――精瑞基金正式运作，启动资金预计2亿美元；美国洛克菲勒在亚洲的投资基金代表正在洽谈上海南京西路某地块的投资开发，并被邀请参与属于浦江两岸改造的外滩源开发；麦利联行、基强联行与香港私募资金合作成立的麦利联行投资基金（Millen-nium）也开始投资上海房地产项目，总投资金额估计在5000万美元左右。2005年11月, 渣打直接投资有限公司宣布对即将赴港上市的世茂房地产控股公司已投资5000万美元。共同参与本次投资的还有摩根士斯坦房地产投资基金。2006年7月，世茂房地产（0813.HK）于港交所挂牌上市。渣打仅用了两个月的时间就完成了对世茂房地产（0813.HK）5000万美元的投资。此次计划发行5.95亿股，计划集资37.2～50.6亿港元，6月22～27日公开招股。负责本次对世茂投资工作的渣打投资大中国区总裁陈凡进一步指出，世茂
四、海外房地产基金的投资特点
（一）呈现阶段性特征
第一阶段是住宅开发阶段。1998年左右，海外房产基金进入上海乃至中国的时候，当时成熟的房产项目并不多。所以这个阶段的海外基金多以房产商的形式出现。这个阶段海外基金以控股的方式进入房地产市场，作为
（一）法律体系还未完善目前，我国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，所以在当前情况下，房地产投资基金能够参照的法律法规只有《公司法》、《房地产管理法》、《证券投资基金管理暂行办法》等，并没有一部专门规范产业投资基金的法律，这些法津法规尚不能对海外房地产基金提供较有力的保障，很多海外基金无法通过一个完整的政策框架与国内房地产市场进行有效的对接，这也会给海外基金带来不确定性。为保证房地产基金的设立、募集、使用、收益、分配等环节能够规范运作，建立和健全相应法律法规已刻不容缓。2002年底，中国华融资产管理公司与摩根斯坦利（Mor-ganstanley）的不良资产交易已得到批准，2003年对四大商业银行不良资产的证券化处理迈开中国房地产证券化的第一步。随着交易的进行，相关的法律也将逐步出台，为中国房地产证券化市场的形成奠定法律基础。
（二）房地产金融市场不发达长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款。直到“121号文件”颁布，房地产商才积极寻求新的融资渠道。基金成立的前提是具有非常高的变现性。在我国，外汇管理、税收等制度目前还没有给基金一个合理的资金进出通道；另外，还有类似股权变更、企业清盘等程序也都不具备。因此，无论就房地产金融市场主体――资金供给方（投资者）和资金需求方（房地产开发商），还是就房地产金融市场本身来说，中国的房地产金融市场也并未发展到海外房地产基金迅速发展的成熟阶段。
（三）市场透明度程度不高房地产基金要求信息定时披露、财务高度透明，以便最大限度地保障投资人的利益。但中国房地产行业多
年存在的不规范操作，造成会计制度严重不透明和信息披露严重不对称。对投资者来说最重要的信息、数据必须是真实的。市场信息的透明度，将影响投资者对其投资对象市场价值的评估。目前，我们很难得到在市场上进行交易的信息，有一些本该共享的信息外国投资者得不到，也影响了投资的进入。
（四）缺乏专业管理队伍没有专业化的房地产基金管理队伍，就不可能有房地产基金的规范发展和壮大。在中国，同时懂得基金管理和房地产管理的人才极度缺乏。对监管机构和潜在投资者来说，根本无从考察其专业能力、实际操作能力和职业操守。
在目前中国的房地产基金法律不健全、房地产金融市场不发达、会计制度严重不透明和信息披露严重不对称、缺乏专业管理队伍的情况下，很多海外基金无法通过一个完整的政策框架与国内房地产市场进行有效的对接，这也会给海外基金带来不确定性，海外房地产基金采用何种运作模式进入中国，面临上述必须重点考虑的课题。
在选择合适的合作伙伴时，要注重考察合作伙伴的管理团队、土地储备、政府关系和发展前景等，一般选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作。
（四）项目的选择
成功的房地产投资基金的核心问题是项目的选择，投资项目的选择是基金成败的关键。把投资回报作为首要因素是产业投资基金的特色和优势。目前，海外基金的投资方向主要以高档住宅项目、酒店和写字楼，以及商业项目、烂尾项目改造及一些有重大影响力的项目为主。但随着其对中国市场的了解，逐步由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中高档及中低档。
（五）投资结构的选择
目前，很多海外基金选择以房地产基金管理公司的名义进入中国，采用国际惯用的手法，即由母公司在境外募资，以项目公司操作内地开发的方式进行。投资结构主要分为三层：母公司，下设针对具体项目的控股公司，旗下有项目公司。这样的结构在于引进其他的基金或者开发商作为投资者，是让他们在控股公司这个层面参股，而不是参股母公司。这样，新的投资者不可能进入到母公司，是一种很好的回避风险的方法。如果母公司下属的一个项目乱掉了，也只需把这一个项目卖掉套现，而不涉及到其他的项目。
在中国房地产市场与国际接轨的过程中，海外房地产基金的进入是不可避免的。在国内房地产市场日益完善的情况下，海外基金呈现投资愈加成熟的阶段规律和自身特点。在目前中国的金融环境、政策体系下，海外房地产基金投资中国房地产除了要面对普遍的市场风险即开发风险外，还有许多必须考虑的因素，比如，资金的变现、退出、出境等基金风险，而不同背景的海外投资者在运作过程中也会遇到不同的问题。因此，在中国投资房地产很大程度上是一场机会与风险的较量。
五、海外房地产基金投资风险
据统计数字显示，国内一些城市中高档住宅的回报率高达30%～40%，而在欧美等国，房地产盈利率仅在5%左右，蓬勃发展的现状和高回报率都令海外投资者为之心动，国际投资基金也纷纷加速进军中国房地产的步伐。 52
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我去年计算机本科毕业，做了1年多地产投资分析，也就是在开发商做前期策划，现在想更深的发展，去进入基金公司做地产基金投资分析有钱途没，最后能发展为产业投资并购的咨询嘛? 这算是跨行业嘛？有什么相关证书或不脱产培训的推荐下嘛，比如房地产估价师、CIIA。
呵呵我感觉你应该先去面试几个这样你知道的会更加具体别人说的不一定适合你
可以锁定自己的目标公司再看他们的具体要求来决定你需要做的准备
对学历和资质要求高有钱途
金融业是中国目前收入排名前三的行业，很有钱途并且会越来越有钱途的行业，但是要求比较高，毕竟投资是需要本事的，先祝贺你，并希望你能做好。
金融业是中国目前收入排名前三的行业，很有钱途并且会越来越有钱途的行业，但是要求比较高，毕竟投资是需要本事的，先祝贺你，并希望你能做好。
可以锁定自己的目标公司再看他们的具体要求来决定你需要做的准备
呵呵我感觉你应该先去面试几个这样你知道的会更加具体别人说的不一定适合你
您好，我也很关注这一方面，你现在对该方向的发展有什么见解？能否与我分享？谢谢。
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2017公募基金投资十大猜想 今年公募基金会的前景将如何?
　　2017公募基金投资十大猜想 今年公募基金会的前景将如何?
　　回顾2016年，A股在震荡中前行，趋势性机会缺乏。在公募基金行业，相对来说2016年也缺乏创新和亮点，委外资金的搅局甚至也打乱了基金排名战。
　　2017年即将开始，新一年中，基金行业会有哪些大概率事件发生?2017年的公募基金会是怎样一番光景?
　　记者根据最新行业数据及发展趋势，走访多家基金公司后，提出了2017年公募基金行业十大猜想。
　　猜想一：监管将进一步趋严
　　2016年，基金行业经历了市场流动性过剩的影响和发展道路的再调整，国内外市场形势错综复杂，金融风险加大，行业保持稳健经营的难度增加。监管机构曾多次公开表示，要坚持依法、从严、全面监管的重要理念，坚持守住不发生系统性风险的基本底线。
　　&2017年，监管趋势料将进一步升级，由于近年来金融机构跨界经营使得整个金融市场的联系度大幅提高，金融业或将探寻统一协调监管之路。&相关负责人表示。
　　在该人士看来，基金公司应继续严格把控管理组合投资风险，及时跟进组合业绩变化，保护持有人利益;强化风险管理和监控，防范投资风险事件;完善风控绩效平台，辅助投资决策流程;通过主动的合规控制和监控措施，降低经营管理和基金运作中的合规风险;深度开展内部稽核工作，不断跟进内部控制环节的建立和健全。
　　猜想二：兵家必争养老金
　　2016年12月，养老保险基金证券投资管理机构评审结果揭晓，包括14家基金在内的21家资管机构入选。对于基金行业来说，能参与评审既证明了基金行业在资产管理市场的专业性和投资能力，也预示着养老金业务在行业未来的竞争版图中，将占据更为重要位置。
　　据公开资料统计，截至2015年底，我国养老金市场整体规模达6.4万亿元(含基本养老、全国社保及企业年金)，机构预计2018年将突破10万亿元。长期来看，社保、年金乃至个人养老金业务将是一块大蛋糕。对基金公司来说，能获得养老金管理资格，不光是一种荣耀，更意味着一份责任。
　　招商基金总经理助理兼养老金业务部负责人孙明霞就表示，早在2016年6月，招商基金就已成立专门的养老金业务部门，把社保基金、基本养老保险基金、企业年金及职业年金基金等养老金类业务作为战略重点，未来还将持续加大资源配置和战略投入。
　　猜想三：迎来&真价值&资金
　　2016年12月初，养老金首批管理人公布名单，期待已久的养老金入市将于2017年落地。这也意味着，届时规模高达2万亿元的中国版&401K&计划启动，养老金制度改革将扩大长期资金来源。
　　养老金作为我国居民长期保障性资金，目前只能做类存款或现金的资产配置，年化收益率在1%~2%。而社保基金，通过合理的权益、债券配置，年化收益率可达6%~7%。参照保险资金对权益配置比例在10%左右，养老金入市的初期规模约为2000亿元。
　　此外，2017年A股大概率将被纳入MSCI指数，境外资金或被动配置A股。花旗银行预测，A股纳入MSCI指数的概率为70%，届时国际投资者尤其是被动指数型基金，需要被动配置A股，将带来上千亿元的资金流入。
　　&养老金和境外机构资金将成为A股和股票基金的重要长期资金，他们稳健的投资风格有利于公募基金发挥长期投资、价值投资的理念和文化。&融通基金表示。
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海外FOF基金的发展与投资经验
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