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吓尿！遇到这四个字 房子就不是你的了！
来源：房天下 &&发布时间：
还乖乖的躺在你的手上，房子怎么就突然变成他人的了呢？！你是人，房子被房产证有名字的人单独卖了？！ 下面为大家举例，提醒大家注意： 1.张三父亲家财万贯，已有多处房产（人称“房叔”）。后因传言要收，张父为了以后不交房产税，于是将一处房产到张三名下。张父为了避免将来因为房产惹争议，故和张三签订代名持有协议，并做了公证。之后，张三暗中将该处房产转让给不知情的李四，李四支付了对价且依法办理完过户手续。一年后，张父知道此事，非常愤怒，找到李四并出具已经公证的代名持有协议，向李四索要房产。
那么，这时，房子归谁呢？按照《物权法》《物权法物权法司法解释（一）》的规定，李四因“善意取得”制度而获得该房屋的所有权。所以，张三的父亲只能向自己的儿子索赔。 2.吕布与貂蝉婚后共同买了一套，登记在貂蝉名下，房产证上写明单独所有。吕布常年在外打工，家里一应事物都是貂蝉处理。后，貂蝉在吕布不知情的情况下，以市场价把房子卖给了曹操，并且已办理完过户手续。吕布回来后，非常生气，把曹操告上法庭，要求归还房产，这时候，房子归谁呢？按照《物权法》及《物权法》司法解释（一）的规定，房子归曹操所有，因为曹操是“善意取得”。
《物权法》第106条规定了“善意取得”制度。在、物权纠纷、侵权纠纷以及婚姻家庭继承纠纷等类型的纠纷中，会涉及到“善意取得”的问题。为此，《物权法司法解释（一）》对“善意取得”制度做了更加清晰的规定。 一、什么叫“善意取得”？ 善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物转让给第三人的，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。 二、到底什么才算“善意取得”？国家法律给予了明确的规定，请看： 根据《物权法》第106条对“善意取得”的规定，受让人可善意取得所有权的条件为： （1）无权处分人处分他人的财产； （2）受让人是善意的； （3）受让价格合理； （4）受让人已实际占有动产或登记为权利人。 较高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）对善意取得制度的适用全面细化，形成了较为完整的规则体系。主要涉及到三个方面的问题，即：善意受让人的“善意”如何认定、交易价格是否“合理”、合同效力是否影响物权善意取得。 1、“善意”如何认定？ 认定原则： 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 受让人知道转让人无处分权的情形： （1）登记簿上存在有效的异议登记； （2）有效期内，未经预告登记的权利人同意； （3）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； （4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； （5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 重大过失的认定： （1）不动产交易：真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 （2）动产交易：交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 认定善意的时间点： “受让人受让该不动产或者动产时”，即指不动产完成转移登记之时，动产交付之时。动产简易交付，以转让动产法律行为生效时为准；动产指示交付，以转让双方转让返还原物请求权的协议生效时为准。 2、交易价格是否“合理”？ “合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。立法目的在于，立足个别交易的具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，综合判断价格是否合理。 3、合同效力是否影响物权善意取得？ 无效和被撤销的合同【注：绝对无效的合同和被撤销的转让合同】，不适用善意取得。《物权法》解释（一）明确规定，物权变动原因与合同效力一致的原则，即引起物权变动的原因行为，如合同等法律行为无效或被撤销时，不发生物权变动效果。立足于法律不保护非法交易的价值理念，因此，基于无效合同和被撤销合同不适用善意取得，受让人主张物权不会得到法律的支持。
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房屋登记一百问，律师实务.doc 45页
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房屋登记一百问，律师实务.doc
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房屋登记一百问房屋登记一百问
?????录??????第一章??登记簿的性质和功能??????1、什么是房屋登记簿？………………………………………1?????2、房屋登记的作用是什么？…………………………………1?????3、房屋登记簿和房屋权属证书之间有何关系？……………2?????4、房屋登记簿包括哪些内容？………………………………3?????5、房屋登记簿与房屋登记档案有何区别？…………………3?????6、房屋登记簿应怎样进行查询？………………………………4?????7、签定购房合同并经公证能否替代房屋登记？………………5?????8、哪些房屋登记需要发证？哪些房屋登记只需发登记证明？????????………………………………………………………………5??????第二章??房屋登记基本原则???????9、房屋登记程序为什么要求当事人提出申请后才能启动？???????…………………………………………………………………6?????10、权利人提出房屋登记申请时，登记机构将对哪些事项进行审查？………………………………………………………7?????11、什么是房地权利一致原则？………………………………8?????12、房屋登记为什么要实行属地管理？………………………8?????13、在房屋登记中为什么要求当事人共同提出申请?………9??????第三章??登记申请人??????14、哪些情形可以由当事人单方提出房屋登记申请？………9?????15、共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登记申请？……10?????16、未成年人的房屋，如何办理权属登记手续？……………11?????17、未成年人申请房屋登记，如何保证未成年人的利益？…11?????18、外籍人士如何在我国境内办理房屋产权登记？………12?????19、房屋登记是否可以由当事人委托代理人申请？…………13??????第四章??登记程序??????20、房屋登记的一般程序是怎么规定的？……………………13?????21、房屋登记机构将申请事项记载于房屋登记簿之前，申请人是否可以撤回登记申请?…………………………………14?????22、房屋登记程序中，登记机构将在哪些情形下进行实地查看？…………………………………………………………15?????23、房屋登记的类型包括哪些？………………………………16?????24、当事人申请房屋登记时，登记机构将对哪些事项进行审查？…………………………………………………………16?????25、遗失补证程序在《房屋登记办法》中有何新规定？……17?????26、登记程序中“记载于登记簿”有什么重要意义？………18?????27、房屋权利人怠于申请房屋登记是否可以由他人代位申请?……………………………………………………………18??????第五章、房屋基本状况登记?????????28、什么是房屋登记的基本单元？……………………………19?????29、登记机构为什么要以楼盘表为核心建立登记制度？……20?????30、权利人能否对阁楼、车库、地下室等作为房屋主体的附属设施进行产权登记？………………………………………21?????31、在房屋权属登记中，对申请登记的房屋面积有无最小的限定?……………………………………………………………21?????32、房屋登记时所记载的面积是套内面积还是建筑面积??????????………………………………………………………………22?????33、在办理初始登记时，房屋自然状况和《建设工程规划许可证》上记载的内容不一致怎么办？…………………………23?????34、业主共有部分包括哪些部分？…………………………24?????35、业主共有部分如何登记？…………………………………25?????36、房屋登记时，确定房屋用途的依据是什么？分哪几种？????????………………………………………………………………26?????37、联合建房过程中，建设单位和土地使用权人不一致能否登记？……………………………………………………………27??????第六章??房屋权利状况登记??????38、购买房屋不办理房屋登记有何风险？……………………28?????39、新建商品房为什么要办理初始登记以后才能办理转移登记？…………………………………………………………28?????40、哪种情形的房屋不能予以登记？…………………………29?????41、房屋所有权证书遗失后未及时补领，该房屋所有权人去世后如何办理补证手续？……………………………………30?????42、购房人可否借用他人的名义购房？………………………30?????43、继承的房屋是否一定要经公证才能办理房屋转移登记？????………………………………………
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请问夫妻房产按份共有可以吗
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请问夫妻房产按份共有可以吗
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请问夫妻房产按份共有可以吗？
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全部回答(4)
A：夫妻房产共有协议书，　
　　乙方：
　甲乙双方于
日登记结婚，现双方共同购买位于
街(路\\\\道)
号房产(以下简称房产)，就购买该房产的费用分担及产权归属等事宜，双方达成协议如下：
街(路\\\\道)
，建筑面积：
(以房屋产权证件载明面积为准);
3、价款及付款方式：该房产单价
元每平方米，总价款
元，甲乙双方选择按揭贷款方式付款，其中首付款为
元，甲乙双方共同向
元，年利率
%，采用等额本息法还款，每月本息还款额为
　　4、购置该房产所需的其他各项税费：以实际发生为准。
5、房产价款及购置该房产所需的其他各项税费之和以下称为该房产的总价。
甲乙双方已于
公司签订《商品房买卖合同》，合同文本复印附后作为本协议书的附件。
甲乙双方就房产总价的分担
1、甲方负担该房产的首付款及其他各项税费
2、甲方负责偿还该房产银行贷款本息的50%;
3、乙方负责偿还该房产银行贷款本息的50%;
4、甲乙双方各负担该房产银行贷款本息每月还款额的50%。
该房产为甲乙双方共同所有，房产所有权登记在甲乙双方名下并体现于房产管理部门的房屋所有权登记簿及颁发的房屋所有权证上。
甲乙双方对该房产享有的所有权比例为：
1、甲方的所有权比例=(首付款+银行贷款本金*50%+其他各项税费)/房产总价;
2、乙方的所有权比例=银行贷款本金*50%/房产总价;
3、如甲乙双方偿还的银行贷款本息数额与本协议约定不符，则应以各方实际偿还的银行贷款本金数额计算前述比例。
甲乙双方未经任何一方书面同意，不得单独将该房产出租、出借、转让、抵押或设定其他形式的担保保证，不得单独改变该房产的建筑结构、装饰装修及其他附属设施。
　如发生前款事项，过错一方应负责将该房产恢复原状、维修维护，撤销出租、出借、转让、抵押及其他形式的担保保证并单方承担因此所致各种法律责任。因此给无过错方造成损失的，过错方应当予以赔偿。
如发生但不限于以下情形，甲乙双方应依照本协议书第七条规定的比例确定各自份额：
1、甲乙双方离婚分割该房产;
2、一方去世确定遗产份额;
3、甲乙双方共同出卖该房产后分割所得款项;
4、该房产被征收征用拆迁后分割补偿款物;
5、该房产被损坏分割所得赔偿款项;
6、其他涉及分割该房产价值的情形。
甲乙双方在负担除与该房产无关的个人债务时，均负有向债权人明示本协议书的义务，并应取得债权人确认知悉本协议书内容的书面凭证，否则一方因偿还另一方的个人债务给自身利益造成损失的，另一方应当予以赔偿。
本协议书未定事项或约定不明的事项，甲乙双方可协商签订书面补充协议，补充协议为本协议书的附件，构成本协议书的一部分，与本协议书具有同等法律效力。
本协议履行过程中，甲乙双方如发生争议，应当友好协商解决;双方不愿协商或者协商不成的，可向该房产所在地人民法院提起诉讼解决。
本协议书签字过程由甲乙双方共同申请公证，并自双方签字按印之日起生效。
本协议书一式四份，甲乙双方各执一份，一份公证存档，一份于办理房屋产权登记时交产权登记部门存档备查。
身份证号：
身份证号：
A：夫妻房产共有协议书，　甲方：
　　乙方：
　　甲乙双方于
日登记结婚，现双方共同购买位于
街(路\\道)
号房产(以下简称房产)，就购买该房产的费用分担及产权归属等事宜，双方达成协议如下：
　　第一条
　　1、位置：
街(路\\道)
　　2、结构：
，建筑面积：
(以房屋产权证件载明面积为准);
　　3、价款及付款方式：该房产单价
元每平方米，总价款
元，甲乙双方选择按揭贷款方式付款，其中首付款为
元，甲乙双方共同向
元，年利率
%，采用等额本息法还款，每月本息还款额为
　　4、购置该房产所需的其他各项税费：以实际发生为准。
　　5、房产价款及购置该房产所需的其他各项税费之和以下称为该房产的总价。
　　第二条
甲乙双方已于
公司签订《商品房买卖合同》，合同文本复印附后作为本协议书的附件。
　　第三条
甲乙双方就房产总价的分担
　　1、甲方负担该房产的首付款及其他各项税费
　　2、甲方负责偿还该房产银行贷款本息的50%;
　　3、乙方负责偿还该房产银行贷款本息的50%;
　　4、甲乙双方各负担该房产银行贷款本息每月还款额的50%。
　　第四条
该房产为甲乙双方共同所有，房产所有权登记在甲乙双方名下并体现于房产管理部门的房屋所有权登记簿及颁发的房屋所有权证上。
　　第五条
甲乙双方对该房产享有的所有权比例为：
　　1、甲方的所有权比例=(首付款+银行贷款本金*50%+其他各项税费)/房产总价;
　　2、乙方的所有权比例=银行贷款本金*50%/房产总价;
　　3、如甲乙双方偿还的银行贷款本息数额与本协议约定不符，则应以各方实际偿还的银行贷款本金数额计算前述比例。
　　第六条
甲乙双方未经任何一方书面同意，不得单独将该房产出租、出借、转让、抵押或设定其他形式的担保保证，不得单独改变该房产的建筑结构、装饰装修及其他附属设施。
　　如发生前款事项，过错一方应负责将该房产恢复原状、维修维护，撤销出租、出借、转让、抵押及其他形式的担保保证并单方承担因此所致各种法律责任。因此给无过错方造成损失的，过错方应当予以赔偿。
　　第七条
如发生但不限于以下情形，甲乙双方应依照本协议书第七条规定的比例确定各自份额：
　　1、甲乙双方离婚分割该房产;
　　2、一方去世确定遗产份额;
　　3、甲乙双方共同出卖该房产后分割所得款项;
　　4、该房产被征收征用拆迁后分割补偿款物;
　　5、该房产被损坏分割所得赔偿款项;
　　6、其他涉及分割该房产价值的情形。
　　第八条
甲乙双方在负担除与该房产无关的个人债务时，均负有向债权人明示本协议书的义务，并应取得债权人确认知悉本协议书内容的书面凭证，否则一方因偿还另一方的个人债务给自身利益造成损失的，另一方应当予以赔偿。
　　第九条
本协议书未定事项或约定不明的事项，甲乙双方可协商签订书面补充协议，补充协议为本协议书的附件，构成本协议书的一部分，与本协议书具有同等法律效力。
　　第十条
本协议履行过程中，甲乙双方如发生争议，应当友好协商解决;双方不愿协商或者协商不成的，可向该房产所在地人民法院提起诉讼解决。
　　第十一条
本协议书签字过程由甲乙双方共同申请公证，并自双方签字按印之日起生效。
　　第十二条
本协议书一式四份，甲乙双方各执一份，一份公证存档，一份于办理房屋产权登记时交产权登记部门存档备查。
　　甲方：
　　身份证号：
身份证号：
A：根据《物权法》的规定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割共有物，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
房屋作价补偿
即房屋由按份共有人中的一人独有，另一人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。
1、如果两人都主张要房子。在操作过程中，法院可能对房款会采取竞价的方式，出价高者得房；
2、如果一人要房一人不愿意要房。如果双方对房屋价格没有异议那么可以直接确定转让份额的价款；如果双方对房屋价格有争议，则有可能涉及对房屋价格的评估，以此来确定转让份额的价款。
房屋变价分割
如果两个房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，法院可能会要求把房屋拍卖出售，卖得的价款由两个共有人按所有权份额进行分配。
最后，小李根据庭审中的情况在律师的帮助下，成功地完成了共有房屋的分割，拿到了其应得的房款。
A：对于夫妻共有的房产，若想在房产证上增加夫或妻的名字或在夫妻之间变更共有人，是不用缴纳契税的，但要提交以下材料：
　　1、原房屋所有权证(原件);
　　2、夫妻双方共有房屋的协议和变更申请(原件);
　　3、结婚证;
　　4、原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图两份。
　　办理地点为房产所在区县的建委房屋权属登记部门。
A：(1)如是房改房，需提供原售房单位的证明，写明因供暖原因允许将产权人变更为配偶的名字;如是商品房、经济适用房，夫妻双方写变更申请并简单注明理由;
(2)结婚证复印件(核验原件)
(3)夫妻双方的身份证复印件(核对原件);
(4)夫妻双方共有房屋的协议
(5)房屋所有权证;
(6)房改房提供原购房契约复印件(核对原件);
(7)屋所有权证附图、登记表复印件。如果证中没有图的可不提供，登记表不复印原产权人姓名;
办理夫妻更名手续只需提供房产证印花税5元，其余任何费用均不需交纳
希望能够帮助到您
A：规定是，只要是婚后取得住房，不管登记人是你俩谁，没有事先特殊书面约定前提，住房属于婚后取得共有财产，一人一半权益，
注明单独所有，意思不是说，住房产权就是登记人个人所有，只要房产证写一人名字，都会注明《单独所有》意思是，防止你自己私自在房产证上写名字去行骗。
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追加悬赏:&（转载）房产证和协议产生矛盾&房屋权属究竟归谁
&房产证和协议产生矛盾
房屋权属究竟归谁发布时间： 14:22:08
中国法院网讯&(李媛洁)　在老百姓心里一直普遍认为谁拥有房产证谁就是房屋的主人，但其实不动产权属证书相对于登记簿效力更薄弱些，只具有初步证明效力。殊不知在民事纠纷中，不动产权属证书和登记簿并不是确定不动产物权归属的绝对意义上的最终证据。近日，广西钦州市钦南区人民法院审理了一起此类案件。
　　原被告冯尼生双方原本是好友，在日那天，原被告冯尼生两人约定共同购置了位于钦州港逸仙路的一处房产，并且双方签订了一份协议书，协议书上约定购房总价为390513元，首付款由原告白宁实际出资，由被告冯尼生负责支付给开发商，余款向银行借贷，由被告冯尼生以自己的名义与银行办理相关按揭借贷手续，用被告冯尼生名下的银行账号向银行还贷，还贷的实际资金由原告白宁与被告冯尼生按份额通过被告冯尼生账号支付银行。所购房产的所有权由原告白宁与被告冯尼生按份共有，其中，原告白宁占90%份额，被告冯尼生占10%份额。签订合同事项、办理银行借贷事项及办理房产证事项等全部由被告冯尼生具体办理，费用由原告白宁负担。之后原告由于刑事犯罪被判服刑，直到2013年初原告才看到该房的买卖合同、房产证等相关材料。原告仔细审核才发现房屋买卖合同、房产证登记的内容与原来双方约定的内容均不一致，房产证名字也更换成被告的名字，原告找被告交涉，被告坦白承认了由于自己私心才造成了房产证登记的权属内容与原来约定的不符，并同意去房产局改正。
　　钦南区法院审理查明，原告白宁与被告冯尼生在日签订了一份协议书，协议共同购房。协议书约定，共同购买位于钦州市钦州港逸仙路的房产一套，签订买卖合同等手续由被告冯尼生负责办理，费用由原告白宁负担。购房总价390513元，首付款由原告白宁支付，余款向银行借贷，由被告冯尼生以被告冯尼生的名义与银行办理相关手续，用被告冯尼生名下的银行账号向银行还贷，还贷的实际资金由原、被告冯尼生双方按份额比例支付；房屋所有权为按份共有，原告白宁占90%，被告冯尼生占10%；被告冯尼生负责办理房产证所有相关事宜，费用由原告白宁负责。日被告冯尼生出具收据，承认收到原告白宁交给的购房款200000元。被告冯尼生以自己名义于日与房地产有限公司签订商品房买卖合同，该案购买的商品房，建筑面积103.58平方米，总价款为390513元。被告冯尼生签署商品房买卖合同时向房地产有限公司支付了首期房款195513元，余款195000元由被告冯尼生以自己的名义向第三人申请按揭贷款。被告冯尼生于日与第三人签订了个人房屋抵押借款合同，办理了上述按揭贷款手续。后被告冯尼生又办理了房屋所有权证书，证书房屋所有权人登记为被告冯尼生，共有情况登记为单独所有，登记时间为日。
　　日，被告冯尼生出具给原告白宁一份情况说明，再次确认房产的权属份额为原告白宁90%，被告冯尼生10%，同时被告冯尼生声称在自己经办该房各项手续的过程中，为了避免麻烦，就私自把房产办在了自己的名下，并向原告白宁表示了歉意。
　　法院审理认为，原告白宁与被告冯尼生双方签订的协议是双方真实意思表示的体现,该协议合法有效,双方应当依据协议履行自己的义务。原告白宁与被告冯尼生支付了购房款后取得房屋的所有权，二人作为房屋所有权人有权按自已意愿来协商确定各自对房屋占有的份额。根据双方的协议，房屋所有权为按份共有，原告白宁占90%，被告冯尼生占10%。
　　该案中房屋的产权虽然只登记在被告冯尼生一人名下，并没有登记在原告白宁名下，但这是由于被告冯尼生的过错行为所致，不能因为房屋只登记在被告冯尼生一人名下而否定原告白宁对该房屋的所有权。房屋所有权证是证明房屋权属的重要依据，但并不是唯一依据，虽然房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，与实际权利状况并不一定完全吻合。当名义所有权人与实际所有权人不一致时，应本着尊重事实，尊重历史，根据房产的来源及使用等客观情况，依法实事求是妥善处理。该案中原告白宁既能提供和被告冯尼生共同购房的协议，也提供了支付对价的证据，故其对房屋的所有权应该得到保护。依据相应的证据，可以认定原告白宁与被告冯尼生共同以被告冯尼生一人的名义购买了上述房屋，并实际支付了相应购房款，是该房屋的真实购买人，是该房屋的实际所有权人。
　　根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款的规定，“按份共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务”。对共有物的处分，应当得到全体共有人的同意。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”按照《中华人民共和国担保法》第四十二条规定，对不动产的抵押采用登记生效主义，不动产抵押自登记时生效。该案中原告白宁对被告冯尼生与第三人华夏银行股份有限公司钦州支行签订个人房屋抵押借款合同的行为是表示认可的，且上述抵押亦经过登记程序。所以原告白宁与被告冯尼生对房屋的按份共有并不影响第三人华夏银行股份有限公司对房屋的抵押权。故原告白宁的诉讼请求依据充分，法院予以支持。
　　依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释之规定，法院判决依法确认该案房屋所有权为原告白宁与被告冯尼生按份共有，其中原告白宁占90%份额，被告冯尼生占10%份额。
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