有人把物业公司看成是&保镖公司&，自己出了什么事都找物业公司；有人把物业公司看成是&保险公司&，自己丢了什...
有人把物业公司看成是&保镖公司&，自己出了什么事都找物业公司；有人把物业公司看成是&保险公司&，自己丢了什么东西都找物业公司；有人把物业公司看成是&福利部门&，自己遇到什么困难都找物业公司……那么，物业到底有哪些职责呢？
什么是物业管理？
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业有什么用？
1、房屋的维修与修缮管理 以对房屋及设备的维护管理来保证房屋及设备在正常状态下使用,并通过科学、正确的使用,延长使用年限,减少自然淘汰,充分发挥房屋及设备的效用,做到维护产权人、使用人的合法权益。
2、绿化管理 制定和实施管区内的绿化管理条例,为产权人、使用人提供一个温馨、幽雅的生活环境。
3、卫生管理 为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域,满足产权人、使用人的居住需求。
4、治安管理 包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理,制定并落实防盗等安全措施。
5、车辆交通管理 对小区内的主要通道、停放车场地及设施的管理。
6、公用市政设施管理 进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理,包括代收代交有关费用。
7、违章建筑的管理 配合违章办,对违章建筑进行举报监督管理。
8、多种生活服务 进行公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫,垃圾清运等常规服务;代订奶、送报、送小孩入托上学、就医送药等委托性服务;开辟夜间收费停车场、收费农贸市场、旅游服务、养花种苗出售等经营性服务。在为产权人和使用人提供方便的同时,又增加了收入,弥补了管理经费的不足。
判断一个小区物业好坏的标准
看门卫对陌生人的态度 除了业主/租客，保安对主要的三类访客应该有不同的接待办法：经常进入小区的保姆、送奶工、快递员等，这些人进出小区，门卫是不闻不问，还是会按月给他们办理临时出入证；居住者的朋友进入小区时，门卫有没有电话询问居住者家庭并登记；临时性访客比如调查员、看房者进入小区有没有登记，保安人员有没有陪同。
看小区公共区域小区绿化 绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景里的水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。
看建筑外墙面 小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑，通常物业公司如果能一年清洁一次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能让房子表面看起来比较干净。如果你能看到房子的外表面明显和别人不一样—比别人家多装了铁栏杆、玻璃花房，阳台玻璃窗比别人多凸出去一块，也说明物业监督和劝解不够。
物业反应的速度 物业报修电话应该保证24有人接听，急修半内必须上门，如果是一般的报修，能不能在1天内处理完。如果有业主投诉，多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。
看安全防卫级别 小区的巡逻保安是否认识业主/租客，你在小区里兜一圈，能看见巡逻保安几次。如果小区保安不认识业主/租客，巡逻频率又低，大家的安全就悬了。行业标杆万科物业的保安被要求做到100%认识小区业主的车，上岗3个月内认识70%的业主。小区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备，住在低楼层的业主是不是特别加强了安全保卫措施，是加装防盗系统，还是在特定时间段增加巡逻和监视次数。闭路监控镜头是否24监视。
看各种设备的状况 大型机电设备每年都要进行保养维修，每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察，但是也可以从其他设备上看出物业管理的质量。防盗门是不是能正常开合，楼宇对讲功能是不是正常，电梯按钮和灯具是不是完好，电梯内是不是整洁，露天和楼道的公灯能不能正常使用。
租房物业费该由谁交？
如果合同里什么也没说，就由出租人来交，但是如果双方在合同中约定由承租人交，那么承租人就得按照合同向物业管理公司交物业管理费了。
参考法条：国务院《物业管理条例》第六十七条。《合同法》第六十条。
如果出租人和承租人在合同中约定，由承租人向物业公司缴纳物业费，遵守物业公司的相关管理规定，并且该合同经过了物业公司的书面确认，那么出租人就将其与物业公司的债权债务转让给了承租人，承租人应当向物业公司履行这部分权利义务。如果承租人没有付物业费，就应向物业公司承担违约责任。
没有物业公司的小区垃圾业主自己花钱清理（图一物业在管时，图二、三弃管时）
长春亚泰大街与三道街交会处，北奇星河湾小区。垃圾已成堆，业主心好累！”18日，有网友在微博中爆料。同时，微博的下方还有几张图片，图片上记者看到，成堆的垃圾堆堆得到处都是，垃圾桶里的垃圾已经塞得满满的，垃圾桶旁边的地上也堆得都是垃圾，而且从图片上看到，在小区进户门的台阶旁边也堆了很多垃圾。
19日，记者联系了该小区的居民甄先生，甄先生告诉记者微博是她的女儿发的，甄先生说，他和家人现在每天好像是生活在垃圾堆里，垃圾已经快堆到屋里了。“我们这个小区以前是有物业的，国庆节之前有一天物业发了通知，贴在小区里，意思是物业要撤出小区了，从那以后一直到现在，垃圾就没有人管过。”甄先生说，以前小区有物业的时候每天都有人清理垃圾，现在不清楚为什么物业弃管了，而今后小区里的环境卫生也让他担忧。
19日14时许，记者联系了长春市南关区桃源街道文庙社区，社区的网格长于女士告诉记者，他们也接到了居民的反映，目前正在小区内清理垃圾。“9月末的时候物业刚弃管的，居民反映之后，网格长上报给社区书记，书记又上报给街道办事处，现在协调了来清理垃圾的。涉及到居民500户，每户收10块钱清理这次的垃圾，其中还有一些空户，但这个钱不是我们收的，是由清理垃圾的来收。这次清理完之后，以后小区的垃圾如何处理，现在社区和街道正在商量此事。”于女士说。扫一扫或长按图中二维码添加小编微信号。
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一个好的物业有多重要 你真的知道吗？
常言道：买房一阵子，物业一辈子。业主往往会在意楼盘是哪家开发商建造的，很容易忽视小区物业服务是哪家单位，这是典型的误区，一个好的小区物业能让业主终身受益，下面我们来看看吧！殊不知，好物业和坏物业差距大着呢！一个好的物业有多重要，你真的知道吗？1、环境卫生业主入住以后，好的物业公司会定期对小区内的花草树木进行修理、施肥，做好防护工作。此外，好的物业会对公共区域的环境卫生格外重视，楼梯道、电梯墙、花坛旁等区域都会被打扫的干干净净。好的物业公司，无时无刻不再为业主提供一个良好舒适的生活环境。2、安全保障无论住在哪里，安全问题都是一个必不可少的问题。一个好的物业公司，保安定时巡逻；外人来访时，会严格的登记放行。一个随随便便的物业公司，门禁成了摆设，陌生人随随便便都可以进入。同时，随便安置几个老大爷来维护小区的安保工作，这样谁都不会放心。3、小区服务一个好的物业，定期对电梯进行检修和维修；小区楼外墙、公共设施经常维修；家里的煤气、水、电等出现了问题，物业会及时安排人员前来处理；运动休闲设置，常常进行维护。反之，一个差的物业，打电话没人接，处理问题也互相推诿，业主反馈的各种问题处理很不及时，真是不给业主省心。4、停车问题好的物业，小区车辆停放有序，合法收取停车费。反之，小区车辆停放无序，见缝插针，违法收取停车费。5、联谊活动一个好的物业，每逢重大节日，会举行各种社区活动，促进邻里关系。反之，办活动费钱费力，懒得举办。业主，在买房的过程中，物业因素是一个必须考量的因素，物业的办事效率，服务态度直接决定到业主的居住舒适度和居住体验感。文章来源于楼事记
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楼盘到底多大，让人最舒服
很多人在买房的时候，可能较少的关注楼盘大小会对人的居住舒适度产生影响吧。我们所说的大和小到底是个怎样的概念，怎样的大小才算最舒适呢？这期我们就来说说这个问题。
买房先看建筑面积
买房子，首先要看楼盘的建筑面积。虽然楼盘的大小对居住舒适度没有绝对的关系，但有联系。一个规模大的楼盘，建筑面积在5万平方米左右比较有保障，10—30万平方米就可以容纳更多的配套设施，而这些配套设施的提供，从某种程度上，满足了业主在小区公共区域内活动的生活质量。
一般楼盘规模的大小界定分为四种类型：
例如绿城的翡翠城就是一个大型的社区，各个园区之间互相独立，但综合资源又共用，这样在园区内环境的营造上就会比小型社区来的有利。而万科的良渚文化村则是超大型社区的概念，里面基本能满足业主吃穿住行等各方面的需求。这就是社区大小对居住生活的影响。
当然社区和小区还是存在一定的区别，社区是由一个或一个以上的小区组成。当小区达到一定面积、一定规模、一定综合基础的时候，就自然成了社区。
为什么过小的小区会降低舒适度？一般来说，过小的小区往往邻接道路的住宅比例相对较高，受到道路噪音和粉尘影响的几率相对提高。其次，过小的小区中心景观绿地的规模也会相对受限，景观效果相对较难营造，景观资源相对局限。再次，过小的小区为了满足足够的停车位，一般园区内不能完全达到人车分流，这样半人车人流的小区，对园区整体的秩序性、安全性都会存在一定的影响。一般过小的小区在商业、配套幼儿园等资源上需借助外力。
而对于大小区来说，楼栋不直接邻接道路的比重就会上升，能更好的享受安静的园区氛围。其次，大小区有更多的景观空间可以利用，通常能有完整的大型中央景观（包括水景、泳池、大草坪等）和组团景观，在景观设计手法、景观元素布置和景观配套设施上都会相对丰富，这样业主在园区活动中能享受到的景观资源也会相对较多，幸福指数也会相对提高。一般大小区会配备一定量的商业，按照控规，根据周边地块的居住人口、服务半径等因素，小区会配有幼儿园，这对小区业主来说大大提高了生活便捷度。
小楼盘的好处小楼盘也并非一无是处。
小楼盘因为小，公共设施就相对少，对物业来说维护成本和维护难度就相对降低，一定程度降低了物业维护费用。小楼盘因为小，就没有组团的概念，园区内所有的景观和设施资源都可就近享受，不会存在区域资源分配不均的问题。小楼盘因为小，出入小区相对大小区相对来得更为便捷。小楼盘因为小，通常实行“单口”管理，保安对业主熟悉度更高，在安保性上相对更好。
容积率对小区舒适度的影响对于购房者来说，容积率就直接关系到了小区居住的舒适程度。容积率越低，人口密度越低，则小区的居住环境越好，反之容积率越高，人口密度越大，则小区的居住环境越差。
多层容积率多在1.0—1.2之间，小高层、高层在2.0—3.0之间，目前市场相对出现的多为多层、高层混合型楼盘，容积率一般在2左右。专业人士表示，一般来说，就小区居住环境而言，多层住宅应不超过3，高层住宅容积率应不超过5。但由于受地段、土地成本等的限制，并不是所有项目都能做得到。所以在看小区舒适度的时候，容积率可以作为参考的依据。
物业对楼盘大小的影响在通常情况下，大楼盘的物业服务相对会比小楼盘来得好。但也不排除特别高端的小楼盘，物业服务也很好的可能。
为什么这么说呢？虽然并不是价钱贵，物业服务质量就一定好，他们之间并不存在绝对性，但至少是部分原因。通常物业收费的面积低于50000平方米，利润就相对难保证，若必须保证物业服务，就只能从减少人员、降低服务标准来达到盈利，所以大楼盘在物业服务上就相对不存在这个问题。而特别高档的小楼盘依然可以保证物业服务好的前提是，物业费也相对较高。
何为好物业物业其实可以被称为“管家”，要有服务也要有管理。好的物业可以将业主的生活打理的井井有条，同时解决他们在居住过程中遇到的各种问题。
一个真正好的物业可以通过六个标准来进行判断：
1、看门卫对陌生人的态度：经常进入小区的保姆、送奶工、快递员等有没有办理临时出入证；业主朋友进入小区时，有没有电话询问业主家庭并登记；临时性访客比如调查员、看房者进入小区有没有登记，保安人员有没有陪同。
2、看小区公共区域：小区绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景里的水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。
3、看建筑外墙面：小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑。
4、物业的反应速度：物业报修电话应该保证24小时有人接听，急修半小时内必须上门，如果是一般的报修，能不能在1天内处理完。如果有业主投诉，多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。
5、看安全防卫级别：小区的巡逻保安是否认识业主，你在小区里兜一圈，能看见巡逻保安几次。小区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备，住在低楼层的业主是不是特别加强了安全保卫措施，是加装防盗系统，还是在特定时间段增加巡逻和监视次数。闭路监控镜头是否24小时监视。
6、看各种设备的状况：大型机电设备每年都要进行保养维修，每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察，但是也可以从其他设备上看出物业管理的质量。防盗门是不是能正常开合，楼宇对讲功能是不是正常，电梯按钮和灯具是不是完好，电梯内是不是整洁，露天和楼道的公灯能不能正常使用。
综上，大楼盘在综合配套、景观营造、环境影响、物业管理等方面都会相对优于小楼盘，也一定程度上给业主带来了更舒适的居住生活环境。
基础参数：
中旅·紫金名门建筑面积：210000平方米占地面积：46557.61平方米容积率：3绿化率：30%得房率：76—78%物业：港中旅物业管理（深圳）有限公司物业费：高层2.8元/平方米·月；洋房3元/平方米·月； 商铺4.5元/平方米·月
首开·国风美域
建筑面积：120000平方米占地面积：30000平方米容积率：2.5绿化率：30%得房率：80%物业：杭州绿城物业有限公司物业费：2.8元/平方米·月
《楼市》杂志记者/资深评测师高忠萍可以迷恋姐的外貌，但不要被开发商的把戏所迷惑。请叫我犀利L.lin，带你挖掘楼盘背后的真相。
新盘评测 三墩板块查询：
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作者：佚名
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved为什么那么多业主喜欢骂物业——对物业公司的一个误解
在很多人眼中物业公司是个很神奇的组织，譬如说看到小区垃圾横飞，第一想到的就是骂物业，还有电梯坏了，停水停电都可以顺理成章骂物业。在这里人们有一个普遍的误区，认为关起家门来所有事是自家的事，门外面是“政府”管理的，殊不知，从自家门外到小区外面还有一个小区内部的公共区域，这个区域是由物业公司负责管理的，物业公司仅仅是一家公司并不是政府。从某种意义上说物业公司在小区内部担任的是“微型政府”的角色。最基本的职能有保安服务、保洁服务、供水管理、公共维修、电梯维保等职能。
保安服务大家都知道，门口24小时值班的保安，小区停放车辆的保管都是物业公司的职能。保洁就不用说了，公共区域都需要保持干净整洁。很多人不知道自来水公司只负责把自来水输送到小区的泵房，自来水需要从小区泵房打压后再输送到高层，这个泵房的维护管理都是物业公司的职责。还有公共区域的所有电梯门窗的维护保养都是物业公司的职责。
有一次和我所在小区的物业经理聊天，他说很多业主不知道物业公司是干什么的，收物业费的时候直接回答说你没给我服务我给你交什么钱。
物业公司有这么多职能，我们理应尊重和支持物业工作才对，可是为什么骂物业成了那么多业主最喜闻乐见的事是呢。
这要从我们的政府管理说起，长期以来我们政府的管理模式是大包大揽面面俱到，该管的不该管的一定要想方设法管起来，从市政府到区政府到街道办事处再到社区、村社，触角一直探到普通百姓，这就给人们造成一个假象就是公共服务都是政府的事，凡是公共的服务政府总有一个部门管理，而政府管理是免费的，这在社会面的公共区域是适用的，换到小区就不行了啊，政府的触角只探到小区外部的公共区域并没有管理到小区内部。给业主造成的假象就是政府提供的公共服务表面上免费的还能做的那么好，你物业公司收我们的物业费还做的这么烂，那怎么办，只有骂骂骂。
我们国家的城镇化进程还有很漫长的一段路要走，相信在不远的将来，新的物业服务格局会逐步构建，那时的业主和物业的关系会更加和谐。
来源：今日头条【老温有约】
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