三问业主筹资加装电梯 老楼加电梯钱到底怎么出?旧楼加装电梯分摊方案即将出炉(图)_网易新闻
三问业主筹资加装电梯 老楼加电梯钱到底怎么出?旧楼加装电梯分摊方案即将出炉(图)
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加装3部电梯的水务局家属院　　住宅加装电梯难推进，多数时候卡在“钱”上，不同楼层的居民对于出资分摊无法达成统一，一套参考性的出资标准亟须出台。广州市不动产研究会于今年6月3日~6月6日，相继公布了系列研究成果和两种分摊出资方案，希望给需要加装电梯的广大住户提供一些参考标准。
　　超6成民众
　　支持引入第三方机构
　　据了解，研究小组选取了天河、越秀、海珠等9个区45栋楼作为深入访谈调研样本，并对涉及加装电梯区域的125栋楼房住户发放问卷，回收389份有效问卷。
　　调研结果显示，广州市中心城区成功加装电梯数量较大，集中在越秀区、天河区和海珠区，其中越秀区成功案例占总数37.67%，是荔湾区的7倍。
　　数据显示，389份有效问卷中共有349份反映了加装目的，其中92.8%的住户加装电梯单纯以方便出行为目的，3.2%的住户在解决出行的同时也融入了产权升值的参考因素。仅1.1%的住户认为加装纯粹出于升值考虑。
　　问卷中涉及了民众对于引入第三方机构参与电梯加建工作的看法。62.1%的住户表示支持，希望在协商及代办流程有第三方可以介入，参与调解及代理。31.7%的住户表示了反对。另有6.2%的住户对于引入第三方持中立态度。
　　389份有效问卷中反映了出资参考因素的共188份。根据实际调研反馈，将楼层数列入参考因素有186份，占98.9%，一般以直接楼层数或阶梯级数反映，随楼层数上升所占出资比例也相应上调。
　　自6月3日广州市不动产研究会推出第一篇方案研究报告后，市民一直没有看到补偿方案的内容。
　　对此广州市不动产研究会回应称，方案中弱化了“补偿”的概念，是因为在调研过程中发现，大部分人的目的是为了更好地完成加装电梯方便出行，为了加装电梯来获得补偿的情况属于个案现象。此外，研究小组从相关的交易数据中看到，已加装和申请加装电梯的居民楼当中存在交易的情况很少，即多数人不是想以加装电梯牟利。
　　未成功加装住户：
　　最难是意见难统一
　　未成功加装电梯住户认为，最大的三个阻碍是意见难统一、缺乏牵头者和成本过高。
　　72.0%的未加装住户认为缺乏有效的协商沟通机制和谈判依据是导致未能成功的主要原因。少数协商不成产生的暴力伤人事件更加使得住户自主发起的意愿降低。46.2%的未加装住户承认加装电梯是解决楼内住户日常出入的必须途径，对此持支持态度，但在落实到具体工作时，实际需求者以老龄人群为主，因年龄偏大或子女工作繁忙等原因，无法牵头组织加装工作。
　　11.9%的未加装住户存在无力承担加装电梯成本的情况，因不同楼房的层均住户数量、住户收入、出资人数等因素存在差异，个体的出资成本往往出入较大。有住户反映虽有使用电梯的需求和出资意愿，但实际的投入成本压力较大无力承担。
　　已成功加装住户：
　　后期维护缺乏指引存在隐患
　　52.2%的已成功加装住户表示，在整个加装电梯过程中，协商意见和制定出资的工作难度最大，楼内住户统一出资方案是核心问题。
　　47.0%的住户认为现有的审批流程复杂。完整地跑完流程需经过规划局、公安部门等多个单位，历时短则数月，多则数十月。且现有规定存在部分不尽合理的地方。
　　已加装电梯的受访者中，63.9%的人表示楼房采取了由楼长或电梯成立小组，代收维护管理费并定期进行维护管理检查的模式。34.1%的楼房采取将电梯纳入物业管理，委托物业管理公司代为维护监管并缴纳一定费用。住户按不同楼层承担相应管理费用，统一交电梯管理费。4.2%的楼房后期管理一块尚未规范。一方面住户担心委托个人代表管理存在资金挪
　　用的隐患，另一方面住户也反映了电梯使用中意外事故的责任制追究尚未明确，一旦发生特殊情况将造成无人负责的混乱局面。
　　专家建议因地制宜
　　广州市不动产研究会副会长江浩表示，研究会接受委托对于住宅加装电梯进行研究，确实感受到了不小的压力，调研发现几乎每一栋楼都有自己的特点和难点。
　　江浩介绍，调研发现成功加装电梯的出资分摊方案多数是根据楼层高低和楼房面积来设定计算公式，研究小组据此给出了两种建议的计算方案。
　　方案一：以楼层层高、面积为因子，提出出资比例系数性参考方案。
　　适用对象：商品房、无单位承担费用的房改房。
　　(1)每户出资额=楼层出资比例×面积×分摊系数×总费用。
　　(2)分摊系数=1/(费用分摊楼层出资比例×费用分摊每层楼面积和)。
　　假设某一楼层总层数为9层，每层4户，每户面积60平方米，加装电梯总费用为50万元。则公式为：分摊系数=1/[(0.1+0.3+0.4+0.6+0.9+1+1.1+1.2)×(4×60)]
　　=0.000744。
　　方案二：出资金额或出资比例按楼层递增/减，提出比例性出资方案。
　　适用对象：原单位承担部分出资的房改房。
　　每层出资额=(每层所在层楼梯级数/各楼层叠加梯级数)×总造价
　　若每户面积相等，则：每户出资额=该楼层总出资额/该楼层户数;
　　屏蔽此推广内容若每户面积不等，则：每户出资额=(该户面积/该层总面积)×该层总出资额。
　　补充方案：
　　上述方案前提是出资楼层及以上楼层全部住户参与出资，若有部分住户不参与出资，则其应当出资费用由各出资住户按所选分摊方案进行二次分摊。(王晓全)
　　四川新闻网达州7月14日讯(记者张骥摄影报道)“我们小区加装电梯至今，至少都迎来了几十批‘游客’!”7月14日上午，在达州市达川区三岔路口市水务局家属院，面对四川新闻网记者的探访，小区物业管理人员得意地说。
　　在水务局家属院中间，记者看到，在一排排12层的老楼外墙边，分别在楼道出口处安装了3部崭新的电梯。与其他电梯不同的是，这3栋电梯中都是从电梯间旁边外接的行人进出通道，还安装有护栏和遮雨棚，远远看去就像是一栋独立的小房间，显得非常洋气惹眼。
　　“这不是一件容易的事，这些年来加装电梯计划曾几度夭折。”据小区二单元6楼杜大爷介绍，该家属院于2000年时建成，共分成三个单元，每个单元均有12层楼，其中1～4层为商业用房，从5楼起才开始住人，共有48户业主。
　　“从2008年左右开始，就有人曾提出为老楼加装电梯，可当时因政策、经费等因素几度夭折。”杜大爷告诉记者，近年来，随着家属院中老人年龄的增大、老小人口的增多，12楼高的老楼就成为不少家庭老小出行的一大问题。直到2014年6月，市水务局组织召开党组会议，从家属院48户业主中推选出了由19人组成的“综合楼电梯建管业主业委会”后，全权肩负起了家属院3个单元加装电梯一事。
　　“我们这个业委会中有15人是退休职工，年龄最小的都有61岁，年龄最大的差不多就是我了!”谈到业委会成员，杜大爷乐呵呵地告诉记者，他今年75岁，担任的业委会副主任。就在刚刚，他才去找消防部门申请对加装电梯进行消防验收。
　　作者：张骥
本文来源：南海网
责任编辑：王晓易_NE0011
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广州旧楼装电梯 费用分摊有标准!一层仅需一次性交5百
[摘要]小区拟定了一个加装电梯费用分摊方案。对一、二层住户优惠，即一层住户不列入费用分摊范围，一次性交500元，日后的电费和维护费不用分担，同样享有电梯井管的共用分摊面积。
　　 　　广州旧楼加装电梯新政出炉，引入第三方参与协调协商，缩减申请程序……　　{广州对2012年颁布实施的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》进行了完善，24日，广州市政府召开新闻发布会，就《广州市既有住宅增设电梯办法》和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》进行通报。这标志着备受社会关注的旧楼加装电梯新政正式出台。　　针对旧楼加装电梯4年来出现的问题，新版《办法》引入居委会、业委会等第三方协调机制，提供了可选择参考使用的出资分摊比例系数，并拓宽了旧楼加装电梯的资金来源，除了可以由业主按照一定比例进行分摊外，还可以申请使用住房公积金、专项维修资金等；将申请人分两个阶段提交申请改为一次性提交。　　记者 赵燕华　　业主协商不一致咋办？ 请居委会等协商调解　　据统计，自2012年出台《试行办法》以来，广州市国规委每年受理加建电梯规划审批案件约400-600宗，并呈逐年上升趋势。截至2016年7月，规划部门共审批通过加建电梯的既有住宅约2500幢，实际上报批有3300幢，批出率为76%，市国规委负责人表示：“报装不成功的主要问题还是业主间没有达成一致意见。”　　针对增设电梯的关键和难点在于业主之间协商，新版《办法》引进了协调平台，其中第十四条规定：业主经过协商无法达成一致意见的，可以请求居委会、原房改售房单位、业委会或者增设电梯咨询服务机构等第三方组织协商或者调解，并由第三方出局协商情况说明或者调解意见。　　《办法》仍要求必须通过“双2/3”业主同意才可启动加装。　　申请流程是否有变化？ 只需交一次申请材料　　《办法》缩减了申请流程。申请资料只要向国土规划行政管理部门递交。国土规划行政管理部门对涉及住房建设、公安消防、质量监督等部门职责的事项，征求相关部门的意见，相关部门应当在5个工作日内反馈意见。　　《办法》还明确规定，既有住宅增设电梯项目不需要办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续。　　根据相关部门及公众意见反映，在实践中存在增设电梯施工安全监管不到位的隐患。为此，《办法》明确，由属地镇（街道办）对相关建设工程情况纳入网格化管理。　　加装会有财政补贴吗？ 原则上不给予补贴　　对于高层住户和低层住户争议较多的出资和维护养护费用分摊比例，此次《办法》给了官方参考分摊比例：以第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2，第六层1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。但这个指引是参考性的，不具有强制性。　　《办法》规定，旧楼加装电梯所需资金，除了可以由业主按照一定比例进行分摊外，属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金；也可以原产权单位或者原房改售房单位（不包括财政拨款的预算单位）出资；或者社会投资等其他合法资金来源。　　另外，市法制办副主任刘庆国表示，原则上财政补贴是针对弱势群体，加装电梯属于改善型需求，不应该动用纳税人的钱进行补贴。　　多大范围算严重遮挡？ 正投影净距小于6米　　针对目前群众争议的增设电梯可能产生的损害补偿，《办法》明确了严重遮挡的界定、必要面积要求、景观美化要求、消防要求及应急处置等技术标准。根据《技术规程》，增设梯井（或连廊）与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间（卧室或起居室）窗户的正投影净距大于或等于6米，不属于严重遮挡的范围。　　《办法》表示，旧楼加装电梯要进行批前公示，公示期不少于20日，这比原先规定的10日时限有所延长。　　此外，对加装过程中的电梯选用、安装、验收、使用登记、定期检验等工作也进行了规范。　　按规定，业主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理者。电梯使用管理者应当在电梯投入使用前办理电梯使用登记。
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