开发商“一房二卖”构成欺诈 法院判决双倍赔偿- 王丽侠律师 - 110法律咨询网
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开发商“一房二卖”构成欺诈 法院判决双倍赔偿
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商品房买卖中，作为卖方的房地产开发企业，利用其所处的优势地位欺诈购房者的行为时有发生，直接损害了消费者的合法权益。近期，云南省楚雄市人民法院审结一起开发商&一房二卖&导致无法交房的案件，判决开发商双倍赔偿，有力维护了购房者的合法权益。案例简介 原告郭某于日与被告某房地产公司签订《商品房订购协议》，被告房地产公司将位于楚雄某地B幢28层2806号商品房出售给原告，该房面积为40.12㎡，总房款为40万元，房款一次性付清。协议签订后，原告郭某于当日向被告付清购房款40万元，并现金支付维修基金8000元及代收代缴契税12000元，合计支付42万元。然而原告交清上述款项后，被告却迟迟不与原告签订商品房购销合同，原告无奈到房管局查询，才得知自己购买的商品房早已被被告出售给凡某，且早已于日签订了商品房买卖合同并进行了登记备案。原告郭某遂到法院起诉房地产公司，要求解除原、被告双方于日签订的《商品房订购协议》;由被告返还己付购房款40万元、维修基金和代收代缴契税，赔偿己付购房款的一倍40万元。 经审理，楚雄市法院认为，被告某房地产公司将己出售给他人的商品房另售给原告郭某，导致双方之间的商品房买卖合同目的不能实现，被告某房地产公司的行为已经构成违约，故判决支持原告的诉讼请求。律师说法 据该案承办法官介绍，开发商一房二卖属欺诈行为。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，该案中被告某房地产公司将已经出售给他人的房屋又出售给原告，故应当承担一倍赔偿己付购房款的责任。相关法条《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任: （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明; （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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开发商一房两卖业主获赔8万元(图)
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　　签了购房合同后，房子却又被卖给他人；新房刚入住不久，发现存在裂缝等质量问题；开发商逾期交房，却不愿拿违约金……近年来，房地产交易的背后，也隐藏着一系列因房而引起的纠纷。在遇到这样那样的问题后，消费者应该如何维权，成为人们关注的焦点。针对因购房而引起的纠纷 ，青岛市中级人民法院民一庭法官通过分析，总结了四类市民日常生活中最容易碰到的典型案例，并做出提醒。
　　案例一
　　逾期交房，业主索赔1.3万
　　日，青西新区的丁先生与某房地产开发公司签订商品房销售合同，购买由该公司开发的位于青西新区泊里镇某小区的一套住房。合同约定购房款为31.2万元，开发商于日前交房。根据合同，如果开发商不能在约定期限内交房，应该向丁先生支付日万分之三的违约金。合同签订后，丁先生全额支付了购房款项，但是，该公司一直到日才交房，超过约定期限148天。
　　事后，丁先生多次找到开发商索要违约金，但是对方一直以各种理由推辞。无奈之下，丁先生一纸诉状将开发商告上法庭，索赔违约金共计1.3万元。
　　法庭上，开发商认为，没能按时交房是因客观原因等情况造成的，并非其故意为之。此外，他们认为，当初约定的违约金过高，应该根据开发商的过错程度及原告丁先生的实际损失情况等综合考虑，对违约金的数额做出适当减少。开发商表示，违约金应该按照丁先生的租房损失计算，其损失金额应为 4000元。
　　后经法院审理认为，开发商未按照约定期限交房的原因，并非合同约定的不可抗力，其应当按照合同约定，承担逾期交房的违约责任。最终，法院判决开发商向丁先生支付违约金1.3万元。
　　案例二
　　一房两卖，业主获8万赔偿
　　日，莱西的鹿女士看中了当地某小区的一套新房。由于当时该小区未取得商品房预售许可证，鹿女士便与开发商签订了一份房屋预约协议。双方约定：这套建筑面积为73.92平方米的住房，总金额为人民币17万元。协议约定，鹿女士应先支付房款54416元，剩余房款于签订正式的商品房买卖合同时一次性支付。此外，在取得商品房预售许可证后，开发商通知鹿女士与其签订正式的商品房买卖合同。
　　协议签订后，鹿女士按照约定交纳了定金和部分房款共计54416元。日，开发商取得商品房预售许可证，并通过邮寄告知函、在媒体上刊登公告的方式，告知鹿女士前来办理相关手续。因一直未能联系上鹿女士，日，开发商将该房屋以 24.5万元的价格卖给他人。
　　在得知该房屋被卖给他人后，鹿女士向法院提起诉讼。法院审理认为，因双方签订的预约协议已经具备了房屋买卖合同的主要内容，并且收取了部分购房款，该预约协议实质为商品房买卖合同，而在起诉前涉案房屋已经取得了预售许可，双方当初签订的协议合法有效，双方均应按该协议的约定履行各自的义务。尽管该公司在其取得预售许可证后，曾以邮寄、公告等方式告知鹿女士在一定期限内签订正式商品房买卖合同，但并未明确表示逾期解除合同，而鹿女士亦未明确表示不履行协议，因此应认定双方并未解除预约协议。在这种情形下，公司将涉案房屋出卖给第三人，导致鹿女士无法实现取得房屋。
　　最终，一审法院判决，解除双方签订的预约协议，该公司返还鹿女士已付的购房款54416元，并赔偿鹿女士房屋差价81337元。一审宣判后，开发商不服，向青岛市中级人民法院提起上诉。经市中院审理，最终做出了维持原审判决的终审决定。
　　案例三
　　房屋裂缝，开发商赔5.5万
　　2009年11月，于先生和青岛某房地产开发有限公司签订合同，购买原胶南某小区的一处住房。2010年3月，开发商交房后，于先生进行了精装修 ，并于当年搬至该房屋内居住。2010年供暖后，房屋的顶板及四面墙体出现了裂缝。随后，于先生通知开发商进行查看及维修。经查看，这套住房厨房门口、客厅顶灯位置、客厅东墙、书房西墙、主卧室顶棚、走廊等出现多道裂缝。
　　于先生要求，按照合同约定给予维修 ，把墙皮都去掉重新刮好。要求停气后修复，2011年4月底修好。随后，因双方就维修问题，未达成协议，开发商未进行维修。
　　最后，于先生将开发商告上法庭。要求开发商支付维修费用4.8万元、租金3210元。而开发商认为，他们可在保修期内无偿修复房屋，无需支付赔偿款，原告于先生也无权要求其支付维修费用。
　　庭审过程中，因双方仍无法就维修事宜达成共识。后经相关部门鉴定，墙体裂缝及顶板裂缝属于房屋质量问题，应加固修缮处理，工程造价约 4.8万元，总工期约 59天。后经法院审理，判决开发商支付房屋加固修缮处理费48691.22元，房屋租赁费3210元。
　　一审宣判后，开发商向青岛市中级人民法院提起上诉。后在市中院主持下，双方达成和解，由开发商向于先生支付相关费用。
　　案例四
　　不签合同，定金房子打水漂
　　日，郭女士与青岛某房地产业投资有限公司签订《认购书》，约定认购李沧某新建小区一处建筑面积为 251平方米的房屋，总价105万元，定金2万元，付款方式为银行按揭。当日，郭女士按照约定交纳了2万元定金，并缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金1.2万余元。《认购书》还约定，郭女士应在签订认购书7日内付清首付款，并签订《商品房预销售合同》，办理相关手续。
　　但是，接下来，双方就应该先交纳剩余首付，还是先签订预售合同产生了分歧。开发商认为，根据《认购书》的约定，郭女士在交纳首付款后方可签订合同。而郭女士认为，开发商的解释于法无据，在双方没有签订合同的情况下，开发商要求其交纳房款没有依据。由此，双方陷入僵局。后来，开发商曾向郭女士发函，要求其前往交纳剩余款项，并办理房屋买卖手续。但是，郭女士并未理会。最后，开发商将涉案房屋出售给他人，并拒绝退还郭女士此前交纳的定金。
　　随后，郭女士一纸诉状将其告上法院。请求法院判令，撤销双方当初签订的商品房认购书，开发商双倍返还买房定金4万元、给付住宅专项维修资金 1.2万元。
　　一审法院审理认为，双方在《认购书》中，并未对支付首付款和签订商品房预售合同的先后顺序进行约定。因此，郭女士主张《认购书》因违反法律规定而无效，缺乏事实和法律依据。此外，由于郭女士未能在《认购书》中的约定时间内支付首付款并签订合同，开发商有权依据约定，解除双方所签订的《认购书》，将房屋另行出售，并将原告已付定金不予退还。最终，法院驳回郭女士的全部诉求。
　　分析：
　　房屋质量类问题居多
　　记者从青岛市中级人民法院获悉，去年该院受理的房屋买卖合同纠纷案件的数量较前年有所降低。该院民一庭法官孙琦说，开发商延期交房、逾期办证、贷款不能或不及时以及一房多卖等较为常见。
　　“在部分延期交房案件中，业主要求开发商根据合同约定支付违约金，开发商以政府修路等理由进行抗辩。”孙琦告诉记者，此类案件中，如果不是因不可抗力等因素直接导致延期，开发商往往要按照约定向业主支付违约金。在房屋质量纠纷中，主要集中在漏水，渗水以及墙壁裂痕等问题。此外，一些业主也经常以期房和现房不相符、配套不完善等原因将开发商起诉至法院。
　　在二手房交易中，主要集中在所售房屋存在权属纠纷或抵押、存在其他共有人等问题上。此外，因价格原因导致的违约也时有发生。如在房屋买卖合同签订后，卖方发现房屋价格上涨，以种种借口不办理过户手续或不予交房，遭到买方起诉至法院；也有房价下跌时，购房人以种种理由要求解除合同退房的。此外，中介人员素质不一，在办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而引发诉讼。
　　提醒：无预售许可，所签合同无效
　　孙琦表示，市民购买二手房时，务必要实地看房，并确认房屋是否存在纠纷。如果房产是由夫妻二人共同所有，在购房协议上，应尽量确保双方共同签字，以期减少风险。
　　现实中，开发商未取得预售许可证即进行商品房预售引发的纠纷也时有发生。对此，孙琦提醒，购房人应当在准备购房前查看相关证明，证实其符合法律规定的预售条件。如出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效的，购房人有权请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
　　“现实中，层高缩水的现象也时有发生，”山东德衡律师事务所律师黄舵说，“在签订合同时不填写具体层高，导致发生纠纷时，购房人没有依据主张层高确实缩水。”要避免此类问题，购房人应当在签订买卖合同时要求开发商填写层高，并要求开发商就相关赔偿责任达成补充约定。另外，在收房时及时注意检查层高是否满足合同约定。
　　现实生活中，如果开发手续不健全、欠缴出让金，涉事房屋很难办下房产证。“购房人在必要时需询问开发商办证的程序进度、查看开发商的有关证件及手续。对不能办证的原因也要了解清楚，不能解决的应及早放弃购买该房产。”黄舵说，如开发商迟迟不能办理房产证，购房人可以按已付购房款总额，参照银行同期利息要求开发商支付违约金。
　　此外，该律师事务所的杜晶律师表示，如果购房合同约定违约金过低，发生诉讼后，购房人有权请求法院增加违约金金额 。记者 李保光（来源：半岛网-半岛都市报）
本文来源：大众网-半岛都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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举报成都锦江法院判决黑心开发商收取1600万购房款后一房二卖合法！ 成都锦江法院不知出于什么目的？竟支持黑心开发商瑞达合能公司的违法违规行为，因开发商房屋销售后应当到相关部门进行合同备案、所收购房资金要交到相关部门监管，是相关法律法规明文规定的，而开发商瑞达合能公司收取购房户1600多万购房款，为了逃避资金监管，竟不到房管局去对所售房屋办理合同备案，其销售行为已经构成了违法、违规售房。自然已构成合同主体违约和欺诈行为了。但晋江法院确对这些事实以及开发商合同造假和对购房户有利的主张等等进行回避，导致购房户向黑心开发商支付1600多万购房款后近3年得不到房，开发商还将该房进行一房二卖。而锦江法院竟荒唐地判决开发商这种行为是合法的，还判决购房户赔偿黑心开发商近100万违约金。目前，购房户已上诉至成都中级法院，祈求成都中级法院的公正判决。面对如此荒唐判决，我们这些无权无势的平民百姓四处举报竟无人管，真是叫天天不应，叫地地不灵。只得在网上再次公开举报，并将黑心开发商瑞达合能公司的违法、违约事实做一一剖析，让相关部门及社会正义人士来评判：瑞达合能公司严重构成了三违一狡，而一审法院罔顾事实的给予了支持，请求二审法院予以驳回，并公证判决& & 一、合能公司严重违反律法规& &关键一、购房户交1600多万元巨额资金后，按国家法律法规规定应该怎样得到合法有效的保护？答：根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订“城市房地产开发经营管理条例（2011修订）”中，第四章房地产经营中第二十七条中“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”； 再根据2004年7月20日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正中第十条商品房预售：开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。这两部行政法规明确规定备案责任义务应由开发商承担，开发商如果办理了登记备案，任何一方都不能随意解除合同，双方自愿解除合同时，双方必须同到房屋主管部门办理解除合同登记手续，这是国家法律公正公平强制性规定，也是对双方的保护，如单方违背本法律规定。将按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【1】已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起实施中规定执行，承担不低于一倍以上的责任赔偿（以实际缴纳的房款金额）。 关键二、合能公司在全国都可以说是一家老牌房地产开发企业，难道不懂不到房屋主管部门办理登记备案的责任后果吗？这个问题问的非常好，特做如下解答。答1：合能公司“欺”购房户不懂，买卖成交后出卖方必须要到房管局给承买方办理“登记备案”手续，确实是全国98%以上的购房人基本上没有搞懂，王秋父亲如果不搞房地产也将被合能公司所糊弄。答2：合能公司到房管局去给王秋办理“合同登记备案”手续，首先必须要将收取王秋的这1600多万元购房首付款、打到监管银行专一监管账户进行监管，监管资金要达到工程形象进度时才得按工程实际造价给予拨付。&&详见“成都市商品房预售款监管办法（试行），成都市城乡房产管理局关于印发《成都市商品房预收款监管实施细则（试行）》的通知。成房发【2010】72号&&本规定中的资金“监管范围”在第1页第一条“预售款内容”中就清楚说明：本办法监管范围所称商品房预收款，包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款等商品房项目预售收入款项。&&在第六条中“预售款入账”第三段明确规定，预购人委托预售人代存的， “预售人应当自完成商品房买卖合同备案之次日将收存的预收款存入/划转至预售资金监管账户”。合能公司为了逃避收取的资金被监管，故意没有到房管局给王秋办理“合同登记备案”手续。同时要说明的是：合能公司配合王秋在银行将应该按揭的1589万元按揭款做下来，本资金同样要划转到监管银行账户进入监管，合能公司一分钱也不能使用。故、合能公司非常不愿意配合王秋将按揭贷款办下来，自己可以长期隐藏使用本笔巨额资金。因在补充协议中有霸王条款的约定，到时还可以说成是王秋违约，让王秋给予违约赔偿，自己还可以达到对外再销售，达到更多的套取资金回笼，合能公司损人利己的这些策划，在一审中确实达到了自己的目的。注：王秋2014年4月份买房时，本商品房才开始基础作业，买的是预售期房，王秋缴纳的首付房款（包括按揭贷款）必须进入监管账户进行监管。合能公司2016年3月对外再次销售时属于现房销售，其销售资金不用监管。故、合能公司达到了长期隐藏使用王秋巨额资金及再次销售大量套取资金的目的。答3：2013年成都很多房地产商，都在大量购买土地扩大开发规模，合能公司也不列外，2014年国家金融机构突然不断出台控制房地产信贷规模，所有房地产企业只能还款不能贷款，逐渐造成房地产行业资金越来越非常紧张，市面上随即大量涌现出各式各样的民间借贷团体潮流。合能公司同样陷入了资金短缺并且极其紧张的局面，恰巧此时王秋及其父亲看中了合能公司开发的“合能锦城”楼盘中的商铺，并一次性购买了六套，建筑面积约1700平方米，总价值近3200万元，首付款付了1600多万元，按揭贷款1589万元。关键点再说明：合能公司如果配合王秋将按揭贷款贷下来，自己必须先要具备两个前提条件：一是到房管局给王秋购买的六套商铺办理“网签合同登记备案”；二是将预收的1600多万元资金交到监管银行专一监管账户中进行监管。所以说，合能公司不但不想给王秋办理本笔按揭贷款，100%地暗中与银行勾结后，共同找各种借口设置各种障碍，阻拦王秋的按揭贷款办理。王秋、王秋父亲、王秋代理律师至少30多次到锦江区锦城大道合能公司的售楼部和八宝街合能公司的办公总部找寻，均没有找到一个实质性的管理干部，均以忙、出国、出差等借口一味地拖延和回避。详见王秋发的信息中的对答及相关录音记录等各类证据，本些证据完全能证明所述事实的真实性。同时王秋父亲敢断言：王秋原交的1600多万元肯定被合能公司挪作了他用，合能公司若要将这1600多万元打到监管银行监管账户，只有到民间借贷，成都当年民间借贷月利息至少都在4%以上，合能公司100%不愿意到民间去借高利息后、再将这1600多万元打到监管银行专一监管账户中去进行无息监管。 所以说，在一审法院开庭审理及提交的资料中，王秋、王秋父亲、王秋代理律师均一再向审判法官申请对王秋原缴纳的这1600多万元购房款、是否进入监管银行专一监管账户中进行调查取证，但一审法官予以回绝，这些可是与本案息息相关的关键性证据不予采信，其用心何在？&&再次请求二审审判法官对王秋当年缴纳的1600多万元巨额资金、进入监管银行专一监管账户中没有进行调查取证，合能公司当年当时如果将本笔巨额资金打入了监管账户，证明他没有逃避监管，王秋及其父亲愿意接受一审判决，同时愿意再承担购房首付总款20%资金损失赔偿给合能公司。结论：从以上事实均可100%证明，合能公司“早先于日前就已经构成了严重违约”，本违约与按揭贷款能否贷下来没有丁点关系。 二、严重违反合同约定 1、违反商品房买卖合同中第二十八条之约定：合同中“第二十八条”明确约定了“本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性”。释义：本合同的签订以网上签约的方式进行，网上签约与联机备案同时进行，双方应当保持联机备案文本与书面文本的一致性。2、违反补充协议第一页中明确约定：在“补充协议书”中第一页第四、五行文字中约定的内容中同样写明了，出卖人（即开发商）已依法向买受人明示《商品房销售管理办法》，《城市商品房预售管理办法》这两部行政法规。这两部行政法规是全国各家房地产开发企业必须执行的硬性法规。结论：合能公司是一家老牌房地产开发企业，100%知道国家颁发的这些行政法规，为了不让购房户知道这些法规，其在合同中明显地给予了弱化，不仅没有在醒目的主要位置彰显出来，有的还含糊不清的将责任导致给了购房户，尽管其在弱化与狡辩，但从上述两项约定中，自己均没有尽到“网签合同联机备案的责任与义务”，同属严重违约。注解：网签登记备案，指的是预售的每间或每套商品房都必须经过划分、预测绘、编号；本“编号”如同人的身份证明。商品房买卖成交后签订合同，合同必须有“编号”，本“编号”来源就是房管局的测绘部门，根据不同楼宇施工图纸的划分、预测绘、编出的“房号或房间号”，然后计算机系统自动生成“合同编号”。此过程通俗全称“商品房预售买卖合同网签登记备案”，简称“网签登记备案或登记备案”。 三、严重违反交易惯例及行规，在合同与补充协议中大量设置虚假内容及霸王条款 1、究竟是“预测绘面积”还是“现房测绘面积”定性：& & 王秋购房房屋时，本商品房是典型的在建工程，属预售商品房范畴，其测绘面积应定性为“预测绘面积”，但合能公司在合同中第三条明确按测绘方式计算的。如、王秋购买的六套商品房之一举例：“测绘建筑面积共235.95平方米，其中，套内建筑面积180.64平方米”。合能公司对才建基础的商品房就确定了测绘面积，如同还没有出生的婴儿就确定了18周岁后的身高、体重等定性，此明显是合同造假。 早在中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》 已于日经建设部第38次部常务会议审议通过；现予发布；自日起实行等均明确规定。所有开发项目在未建筑起及竣工验收前，根据施工图纸的测绘面积，均定性为“预测绘面积”。竣工验收合格后的测绘，定性为“测绘面积”。&&本错误的定性为“测绘面积”，看似这么不关紧要的低级错误，实际是在与“商品房买卖合同”配套作假，此作假与政府部门相关工作人员关系勾兑到位后，可以规避到将收取的预售房款、不打到监管银行进行监管。 2、究竟是近1600万元的“商业巨额贷款”？还是40万元左右的“个人住宅小微贷款”？ 其贷款性质有没有区别？答： 根据人民银行、银监会、各家商业银行规定，1600万元的商业按揭贷款，属于巨额贷款范畴； 40万元左右的个人住房按揭贷款，属于小微贷款。 其审批放贷模式、贷款年限、贷款利率、贷款银行预扣留风险保证金比例等，均有很大的变化。如、商铺按揭贷款期限最长不超过10年；利率上浮不低于基准利率的20%；首付款不低于购房总款的50%；留存贷款银行的风险保证金不低于贷款总金额的10%。个人小微住宅按揭贷款年限可达30年以上，基准利率不仅不上浮，一般还要打折下浮，首付款一般为25%左右，留存贷款银行的风险保证金比例为贷款总金额的5%。 王秋在与合能公司签订的合同中，均能体现所买的是6套商铺门面房，每平方米平均单价约2万元左右。 本楼盘的“商住”部分以小户型为主，其当年售价约7500元/平方米左右，首付款后，个人按揭贷款大约在30万元至50万元。其补充协议中的“个人住宅按揭贷款条款”， 100%地不适用于王秋的这六套商铺按揭贷款范畴。 3、楼盘按揭贷款本是开发商主要履行的责任和义务，却将所有责任本末倒置强加给购房户，详见如下分解：【各银行对各房地产开发项目的按揭贷款条件，虽然小有不同，但基本一致】1）、开发企业与开发楼盘必须具备按揭贷款基础条件，各房地产企业按揭贷款授信，其基础是“开发楼盘项目”，其办理流程如下：首先是开发企业向合作银行提供下列资料，如：企业营业执照、组织机构代码证、贷款卡、税务卡、基本账户、公司章程、验资报告、企业法人身份证、股东身份证、房地产企业开发经营“等级”资质证书、土地出让合同及缴款证明、开发项目立项批文、施工单位合同以及五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、土地证、商品房预售许可证）等；&&试问：这些资料是购房户能够提供的了吗？&&二是合作银行前台业务部审核合格后再提交后台，经后台风险控制部及审贷会审批通过后，给开发楼盘“授信贷款规模及贷款条件”，开发楼盘才有权向购房户提供按揭贷款基础。关键点：银行办理按揭贷款的“风险防控把关”，主要认的是开发商，而不是购房户。其原因是：每个银行在与开发企业签订商品房楼盘授信合作按揭贷款合同时，同时会约定“购房户出现风险和意外后，开发企业必须有回购的责任和义务”等条款。银行并对所发放的按揭贷款进行了风控保全措施，如商业部分按揭贷款，按其贷款总额的10%扣留存入到放贷银行专一监管账户进行监管，直到开发企业开发的楼盘清盘结束或银行觉得按揭客户已经脱离风险期后，才会将原扣留保全的风险金退还给开发企业，这是全国各家银行的普遍规定，以此足可证明购房户虽是贷款主体，但仅是配合者。再比喻、没有父母，那里来的儿女？ 如本楼盘银行授信贷款规模与指标都没有，那里来的按揭贷款客户，购房户仅是本开发楼盘中按揭贷款的一颗棋子，开发企业才是银行合作的基础主要单位，所以说开发商只要真心愿意给任何一个购房户办理按揭贷款没有办不成的。2）、个人按揭贷款基本流程：无论是商业还是住宅按揭贷款，其基本原则是由开发企业的销售人员，首先了解凡来买房的客户选择的那种付款模式：如“现金付款模式、分期付款模式、首付款+按揭贷款付款模式”（简称三模式，这是全国房地产行业销售统一执行的三模式）。如、选择“首付+按揭贷款模式”的，其程序是：→ 客户先预选房号后当时大概了解首付款与按揭贷款比例；→销售人员及其营销部专业负责办理按揭贷款与银行衔接的经办人员会“事先审核与把关”，审核范畴：贷款金额多少，客户收入证明与贷款金额匹配不，不匹配采用什么弥补措施，个人征信及相关人员征信有没有问题，有问题采用什么弥补措施，怎样达到符合贷款条件的建议等；→符合按揭贷款条件的，才会通知购房户正式预选房号及预交订金；→预选房号和到预交订金后；→ 其营销人员再向预购房客户出示按揭贷款需要准备的相关手续资料；→购房户将资料准备齐后交由营销人员初次审核；→营销人员再办理按揭的专业人员对购房户提供的资料进行最后预审核把关；→ 确需到银行共同把关的、办理按揭专业人员再到银行与银行相关客户经理共同审核和把关；→确信按揭贷款资料符合条件并没有任何问题后；→ 通知购房客户签订“商品房预售买卖合同”； → 购房户与开发商签订“商品房预售买卖合同”后；→购房户正式缴纳首付款；→ 凭签订的“商品房预售买卖合同”与缴款凭证，开发企业到当地房屋主管部门办理“网签合同登记备案”手续；→从签订“商品房预售买卖合同”的第二日起（亦可提前），开发企业将所收的预售房款资金全部打到监管银行专一监管账户中进行监管；→然后再到房屋主管部门出具“房屋预告登记证明”；→ 最终凭房屋预告登记证明、网签商品房预售买卖合同、登记备案手续、 监管银行出具的首付款凭证等资料，才能将按揭款办下来。详见“证据书”中王秋购房时的分段缴款凭证，与上述程序完全一致。问：在中国有没有购房户自己可以选择开发企业“没有合作的银行”把按揭贷款贷下来的？答：所有购房户的按揭贷款只能与开发企业合作的银行合作，所以说，合能公司补充协议中的这些格式化霸王条款，完全是欺骗、愚弄购房户以及误导法官的不合理条款。3）、完全可以轻松办理按揭贷款而没有办下来：2014年国家出台对房地产项目限贷，但对个人按揭贷款金额没有怎么的限制，如按揭贷款金额有点过大，完全可以变通解决。办法一：夫妻、父母、子女、姊妹、特殊亲戚、特殊朋友等，均是按揭贷款调整的对象，一个人不行多找几个人办理；办法二：一家银行不行可找几家银行分开办理（王秋分六套买的，更容易变通）。对王秋购买的六套商品房办理按揭贷款而言，只要开发商愿意做，可说是小菜一碟。前文已经说到合能公司为了逃脱监管，为了达到一房多卖套取巨额资金，有预谋的在合同中故意设置霸王条款，并将自己应该履行的责任推得干干净净，全部倒置给了王秋，因责任的倒置，主动权完全掌握在瑞达合能公司手中。购房户如果在申请办理按揭贷款时，合能公司不配合，就必然产生违约，一旦违约，就将承担违约处罚和赔偿。这些霸王条款完全脱离事实和基本原理，完全可以轻易识破，任何一个普通老百姓都看得懂。可一审专业审判法官居然假装糊涂搞不懂？ 这正常吗？4）、因合能公司的严重违约，给王秋带来极大的经济损失与精神伤害：受害者当年看中“合能锦城”这个楼盘商业所处位置，选定房号后并预交了定金，为了履行合同约定时间内付款义务，自有资金在一时凑不齐的情况下，只有在鲁廷树等亲朋好友处借了部分款才凑够了首付款，高价买下六套商铺后便于统一打造，不料因支付现金额度过大，反而被合能公司当成了有油水可捞被宰杀的对象。万不料，合能公司不但不配合办理按揭贷款的情况下，而且还不到房管局办理“网签登记备案”。如果办理了“网签登记备案”，只要在网上查看得到，可以“分套”从多家银行渠道中进行二次抵押贷款，按首付款比例的70%左右抵押把资金贷下来，还掉临时向鲁廷树的借款，后被鲁廷树查封，导致我的成本严重增加，我已经被伤天害理的合能公司伤的血痕泪泪，损失惨重并债台高筑，可不讲原则的一审法院还非常狠心的帮助黑心的合能公司，随意践踏受害者，其愤恨与难过甚至于想拼命的心情都有，期盼二审审判法官还我于公道。 四、合能公司罔顾实事求是基本原则，为自己的违约、违法等不正当行为，一再进行不符合任何逻辑及常理的狡辩 1、在一审及二审中，明显见合能公司代理人无休止的故意误导与狡辩：按法律法规及合同中约定，合能公司早该于2014年5月19日前，到房管局给王秋购买的六套商品房合同办理“登记备案”手续，合能公司为了达到自己的目的，没有去办理“登记备案”手续就已经构成了先期违约，这个违约与按揭贷款没有丁点关联关系，前文已经说到，合能公司是一家老牌房地产开发企业，其公司内法务部的代理工作人员不可能不懂，很显然是故意以按揭贷款没有贷下来为由，在每次开庭中故意混淆视听，故意胡搅蛮缠的进行狡辩，从法官对其的问答中，王秋及其父亲与代理律师均明显得感觉到，其已经严重性的误导了审理法官的判断力，为此，希审判法官及其合议庭高度重视，避免给受害者再次造成更大的伤害，避免将来的国家赔偿及媒体的关注。2、一审法院对原告证据一律进行了规避，对被告证据进行了全部采信：如、在一审庭审前及庭审过程中，光大银行与工商银行是合能公司业务往来紧密合作的银行，他们是有直接利益关系链的，按法律规定，他们的任何证据均不能采信；如、合能公司寄出的解除合同函及其邮寄凭证，是不符合解除合同效力的；如、与本案没有半点关系鲁廷树的查封函件等证据与本案没有任何关联（相反更加能证明王秋当年为了履行合同交清巨额首付款）。合能公司出具的本些证据无论从时间的稳合上、其连续性、逻辑性、关联性、真实性等均严重缺乏实事求是基本原则，一审法院居然全部进行了采信。如、王秋按全国房地产基本统一标准销售原则，分段分期预定房屋时的缴款凭证；如、王秋为了将按揭贷款办下来，连续几个月每月借款几百万元打到光大银行存款的凭证；如、王秋给合能公司送去的“不同意解除合同情况说明”凭证；如、王秋与合能公司营销经理马经理等联系时所保留的短信、电话、录音等原始依据等证据；如、王秋及其父亲、律师等无数次到合能公司去的记录证明等·····，本些证据无论从时间衔接上、其关联性、逻辑性、法律法规等各方面，都一一经得起检验，完全具备实事求是基本原则，但一审法官一律给予了规避。王秋与代理律师在庭审前及庭审中交的很多证据、证词、法律、法规依据及代理词等均受到严厉打压，更可气的是，王秋代理律师从二审法院中复印资料，发觉一审法院案卷中很多证据不齐，一审法院极有可能给予了丢失或损毁？ 故，王秋及其父亲与代理律师请求向二审法院重新举证。 最后：请二审法院驳回一审判决，按原告上诉请求的违约责任一倍赔偿及自缴纳购房总款金额之日起按民间借贷利息计算损失赔偿。 此致 举报人：王秋 电话：日
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