..最近搞了两次新移民首次置业的免费讲座，得到很多反馈，同时也收到网友的来信，希望笔者能用最简单的语言，最全面地介绍一下新移民买房贷款的流程，以及注意事项。加拿大年新移民登陆数量连创新高，分别为27万和29万。加拿大移民政策——每年新移民量约占加拿大人口的1%，这项基本国策始终没有改变，大量的新移民还会源源不断登陆这片自由、祥和的土地。预计2012新移民登陆数量将首次突破30万人。对于新移民，置业安家是首要的问题，如果祖国的资产还没有全部转移到加拿大，贷款买房是一个必然的选择。新移民通常会从老乡、同学、亲友那里获得安家信息，由于个人经历不同，很多新移民获取的信息并不全面，关于新移民买房按揭贷款的流程和注意事项总结如下。加拿大买房流程
银行是否批准按揭贷款，取决于申请人的还款能力和还款意愿。马上找到工作，有收入的新移民，在没有其他家庭债务的情况下，如果首付款高于房价的20%，按照现行利率，贷款金额最高为家庭税前年收入的5-6倍；如果首付款低于房价的20%，则贷款最高金额为家庭税前年收入的4-5倍，自住房最低首付款比例为5%。大多数新移民无法很快找到工作，在没有收入的情况下，登陆5年内的新移民，首付30%的情况下，也可以申请到按揭贷款，而且不需要验证收入。至于还款意愿，加拿大的金融机构几乎完全依赖申请人的信用记录报告来判断。有严重不良信用记录的借款人，通常会被拒绝。对于新移民，没有信用记录是正常的，落地半个月内就贷款买房，当然不会有太多信用记录，只要借款人没有不良信用记录即可。加拿大买房流程
从买房流程上来看，每个购房者开始买房的第一步最好是在银行申请预授信，在看房和签订买房合同之前，完成贷款申请。这样做的好处有三个：确保信用记录没有问题，没有未发现的没有及时偿还的债务，信用记录没有被张冠李戴；锁定当前的利率；知道自己能够借到多少钱。1.获得银行的预授信文件之后，消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，从而确定目标房价。2.在利率锁定期内完成房产交割，可以适用锁定的利率，通常利率锁定期为90-120天。3.如果在申请预授信时发现信用记录有问题，包括被张冠李戴，发现有未偿还债务，需要立刻采取行动予以补救。
加拿大商业银行对购房首付款的要求不尽相同。如果借款人首付款低于房屋市值的20%，则商业银行需要购买按揭贷款违约保险，保费会由申请人承担，这一点，所有银行的要求都是一致的。至于首付款来源和存款时间各个银行都不同。有些银行需要查验最近三个月的银行交易记录，有些银行要求出具首付款款项来源。对于很多新移民来说这些要求比较难以满足，刚刚登陆就买房，则无法提供三个月对账单；由于中国的外汇管制（每人每年汇出等值5万美元），很多从中国汇来的款项很难证明是来自借款人本人在的中国账户。BMO（满地可银行）在这方面的要求比较合理，借款人在申请按揭贷款时，不要求账户中已经准备好首付款，只要在房屋交割之前，首付款存入设在加拿大的银行账户即可，没有额外的要求。加拿大买房流程
签订买房合同后，已经申请了预授信的客户，需要交将买卖合同提供给银行，将预授信转为正式批准。没有申请预授信，先签订买卖合同的消费者，最好在签订定合同时设置一个保留条件，如果在5天内无法获得按揭贷款批准，将有权取消买房合同并撤回购房定金。需要提醒大家的是，即使银行正式批复了也有可能最终拒绝放款，或改变贷款金额，问题通常出在房屋状况和收入两方面。银行委托的评估师验房后发现，成交价严重偏离房屋市值，贷款金额会按照评估价重新审定，如果房屋有非法改建或曾种植大麻等情况，银行甚至可以拒绝贷款。申请人在提交申请时，如果所述的收入不实，或最终无法验证所述收入，银行也会改变贷款金额，甚至拒绝放款。加拿大的银行与中国的银行不同，贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复，然后再去验证，因此贷款批复的速度通常都非常快，一至两天即可完成，然后再去验证，所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。对于没有收入的新移民，手续非常简便，银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可，整个过程3-10天即可全部完成。加拿大买房
贷款利率分为固定利率和浮动利率两类。固定利率是指在贷款期内利率不变，X%，从第一天开始，至贷款合同到期，利率始终是X%。另一种利率是浮动利率，是一个参数加上或减去X%，在贷款期内，这个参数会变，但X%不变，例如P-0.3%，是指在贷款期内，P(prime rate最优惠利率)会变，但-0.3%不变。浮动利率，利率风险较大，但通常比相同贷款期的固定利率低。
从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类，贷款可以分为开放式和封闭式。如果借款人选择开放式贷款，在贷款期内可以随时还清贷款并解除抵押，没有罚款。如果选择封闭式贷款，只要贷款没有到期，提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。加拿大买房
从以上分类可以看出，加拿大按揭贷款可以分为固定利率封闭式贷款，固定利率开放式贷款；浮动利率开放式贷款，以及浮动利率封闭式贷款。借款人可以根据自己的实际情况作出选择。
在加拿大，贷款期与还款期是不同的。借款人可以和银行签订1年期的贷款合同，但可以预计30年还清贷款，即，贷款期1年，还款期30年。一年到期后，借款人可以选择全部付清贷款，或在原银行续借，或从其他银行借款还给原贷款银行。
与按揭贷款相关的消费信贷产品还有房屋净值额度。即，以房屋净值做抵押的消费信贷额度。这是一种可循环使用的消费信贷产品，由于有房屋净值作为抵押，所以利率比普通的消费信贷产品，如果汽车贷款、信用卡的利率低很多。
借款人可以自己选择按揭贷款还款频率，例如，每周付，每两周付，每月付，最长间隔为每月付。间隔越短，越能够节省利息支出。
购房所需要购买的保险有三大类：贷款违约保险，火险（财产险）和人寿及伤残险。如果首付超过20%房价，则大多数情况下不会被要求购买贷款违约保险。如果贷款买房，房产的火险是一定要买的，因为房产是银行贷款的抵押物，如果房产是有管理费的物业，而且管理费已经包含了火险保费，则无需另外购买。至于人寿保险和伤残险，是借款人可以选择的保险，如果借款人购买了按揭贷款相关的寿险，一旦借款人出现人身意外，则保险公司会偿付贷款余额；如果借款人购买了伤残险，一旦遭遇工伤意外，保险公司会在伤残期间代为偿付贷款的月供款。
在安省，房产交割是通过律师完成的。贷款最终批准并满足所有贷款条件后，银行会明确指示律师放款金额。律师接到指示后，会计算借款人房产交易成本，并通知借款人将首付款余款和交割费用交至律师行，并邀请借款人在律师行签署借款文件，待借款人签署正式贷款文件后，律师会向银行发出索款指示，在房产交割时，银行会将贷款划入律师行的托管账户，最终由买方律师将全款划入卖方律师账户，完成整个交收工作，买家获得新房钥匙，卖家获得卖房款项。需要注意的是，借款人签订按揭贷款文件是在律师行完成的，而不是在银行签署借款文件。也就是说，只有在律师面前签署的贷款文件才是有效的，此前签署的各类文件都不是正式借款合同。有些申请人同时在几个银行申请按揭贷款，最终在律师行会有几份贷款文件等待签署，借款人选择哪一家银行的文件，最终贷款合同就是与这一家银行签署的。
新移民在没有收入的情况下，不仅可以申请到自住房按揭贷款，也可以申请到投资类房产按揭贷款，包括楼花按揭贷款。首付款比例会高于自住房按揭贷款。楼花按揭贷款可以锁定利率长达3年，同时也可以锁定新移民身份。
加拿大除了各大商业银行办理按揭贷款之外，一些中小金融机构也可以受理按揭贷款申请，借款人可以通过贷款经纪代理申请。加拿大的一些主要商业银行，例如皇家银行(RBC)、帝国商业银行(CIBC)、满地可银行(BMO)、汇丰银行(HSBC)等均不接受贷款经纪的代理。
如果读者对上述内容有任何疑问，可以在Google的查询栏内输入“加拿大住房贷款XXX（问题关键字）”再输入“+”，再输入“红雨”即可找到相关问题的答案。例如“加拿大住房贷款罚款”，“加拿大楼花贷款”“加拿大房屋净值额度+红雨”。。。
个人观点仅供参考。
作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089本主题共有 1 条回复 |
@ 64 月 24 天前这些信息很实用。请问我可以委托他人在异地购房吗？ 需要什么手续？看完之后有话想说？那就帮楼主加盖一层吧！在回复之前你需要先进行登录电子邮件或昵称密码 |
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今天上午，BC省长简蕙芝在素里宣布了帮助首次置业者的新福利：提供高达$3.75万的贷款，前五年不收利息，也不用还款！
这一项目被称作B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership，提供的贷款时限为25年。在前5年里，贷款者无需支付利息，甚至无需还款。省府提供的贷款额度高为$3.75万加元，或房价的5%，不超过首付额度。在后20年中，这笔贷款将按照现行利率在后20年中偿还。
这一项目将于日开始接受申请，为期三年。省府预计，这将减少首次置业者需要准备的首付，并且减轻了在前五年中的还贷压力，大约有4.2万户从中受益。
申请贷款的条件
此项贷款虽然不限名额，但要申请需要满足多项条件：
必须是购房者的首要住宅
购房者在世界上其他任何地方不曾有房
购买的房产不超过75万
家庭年收入不得高于15万
贷款者必须在至少5年前（2012年）已经成为加拿大公民或永久公民
在BC生活了一年以上
购房者必须已经获批80%以上的贷款（高比例贷款）
举个例子，如果房子价值60万，首付少3.5万。如果购房者只有3万，政府会提供3万的贷款，首付就总共有6万了。
如果房子价值75万加元，首付少5万。如果购房者可以支付5.25万首付，那么政府可以提供5%的贷款，也就是3.75万。那么，购房者相当于首付9万。在前五年，被免除的利息为5200加元。
房贷利率不断上涨
今年10月，联邦宣布了打压楼市的新政策，自10月17日起，所有首付在5%到20%以内的申请贷款买家都必须购买房屋保险，所有购买房贷保险的申请贷款者都必须经过“压力测试”，看看申请者在贷款利率上调到加拿大银行的传统五年贷款利率的情况下，能否承受得住。直接导致的结果就是，能贷到的变少了。BC省地产协会的首席经济师Cameron Muir表示，新的贷款政策会降低首次购房者约20%的购买力。
雪上加霜的是，从11月开始，TD、RBC多次调高贷款利率。昨天美联储宣布将基准利率调高25个基准点，TD随后再次宣布将4年期固定利率升至2.69%，上调0.15%；5年期固定利率升至2.94%，上调0.1%，周四生效。在这种情况下，首次置业者买房越来越难了。
这次的政策正是针对联邦收紧贷款的措施，增加首付、减少利息，使本来只能退而求其次的首次购房者，能够买到更大的房子。另一方面，房地产销量上去了，政府收的税多了，经济也好看了。不得不说，省长为了省选也是挺拼的。
首次置业者的其他福利
BC的首次置业者还享有其他福利。今年二月的预算案中，BC省政府表示，The First Time Home Buyers Program可以为首次置业者免除多达$7500，只要房屋价值不超过47.5万加元。
也有如果购买的是$75万以下的新建房屋，Newly Built Homes Exemption可以为其省去多达$1.3万的地产转移税。
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当前加拿大的房屋利率在历史低点,五年固定利率在3%左右。如首付40%,则贷款16.8万。假设25年还清,则每月还款为795,地校税开支约为$250-300月(看地段),取暖和热水用电约100-150/月(冬天高,夏天低,按月平均),开支约在$1200/月,如果考虑condo费(多数公寓和一些town house有)和房屋保险(约50-100/月)。开支约在$1350/月。考虑到今后的利率只可能上涨...
当前加拿大的房屋利率在历史低点,五年固定利率在3%左右。如首付40%,则贷款16.8万。假设25年还清,则每月还款为795,地校税开支约为$250-300月(看地段),取暖和热水用电约100-150/月(冬天高,夏天低,按月平均),开支约在$1200/月,如果考虑condo费(多数公寓和一些town house有)和房屋保险(约50-100/月)。开支约在$1350/月。考虑到今后的利率只可能上涨,所以将月房屋支出定在1500比较合适,否则,需提高首付。网上报价,仅供参考。
房天下知识为您分享了一条干货
首套房贷款一般是5年以上的长期房贷,央行给的基准利率为4.9%,大部分地方打9折,即为4.41%。二套房利率是要求上浮20%,但是最低可以是基准利率,各地据实际情况也不一样。以上,建议咨询当地银行。希望能够不到你。
确实是浮动加拿大房贷利率更低,例如,目前消费者可以找到利率在3%左右的5年固定加拿大房贷利率,而同样的5年期浮动利率房贷大约是2.6%,两者的息差是0.5个百分点。
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各国房贷利率大不同，加拿大人苦逼新加坡人最幸福
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&&&&&&来源：网络转载
　　随着海外房产投资热潮的兴起，国外房地产政策及房贷政策也越来越受国内投资者的关注。不少投资者发现，在大多数欧美国家低预期年化利率的背景下，国外的住房按揭贷款预期年化利率明显低于国内。虽然国内去年两度降息，但房贷预期年化利率仍然明显高于国外。　　不过加拿大年轻人跟中国一样苦逼。因为房租跟房贷不相上下，只要能付首付，一般都会第一时间考虑买房，也因此不仅在年轻人中间，整个加拿大买房主流就是贷款。据了解，加拿大有20%家庭必须用其税前收入的30%支付房贷，年轻人更惨，1/3到1/2工资都会被房贷拿走。而且随着预期年化利率水平的浮动，他们的还贷压力越来越大，这也造成了除非特例，在大中型商业银行几乎找不到首付低于20%、还贷期超过40年的房贷。　　新加坡年轻人最幸福。新加坡寸土寸金，年轻人买房好像更不容易，事实却恰恰相反。新加坡政府是新组屋的唯一出售者，掌控了组屋价格定价权，对于低收入家庭购买组屋政府会根据具体情况最高可以白给4万新币的补贴。　　韩国年轻人买不起房。中国的邻居韩国，不仅地域文化有渊源，连房地产的问题也类似。今年4月，韩国房地产价格风向标首尔江南地区住宅每坪的价格突破3000万韩元(1坪等于3.3平方米，1美元约合970韩元)。韩国年轻人想买房，多依靠父母资助，若是男方婚娶买房，父母积蓄不够或兄弟多的年轻人就只能选择租房了。　　日本年轻人买房无压力。日本年轻人很少依靠父母的经济援助买房，也没有为了结婚而必须买房的观念，因此大多数日本人年轻人并不急着买房。刚刚参加工作的日本年轻人还是无力购房的，但是日本租金水平已经稳定了很多年了，如果负担不起租金，可以申请租金和其他成本(给房东的礼金押金等等)相对便宜的公营住宅。　　英国年轻人也“啃老”。最近几年英国房价年涨幅达10%，放贷标准也收紧了，银行要求购房者缴纳更多首付，据英国抵押贷款机构访问20-45岁人士的调查报告显示，63%的购房者从父母那里寻求了资金帮助。用吐槽的话讲就是：“如今的银行只为那些无须贷款的人提供贷款。”而27%的受访者父母动用储蓄帮助孩子，10%的受访者则提前把财产给了孩子。可怜天下父母心，即使是坚持人格经济独立的西方文明主流国，也不免与中国父母殊途同归。　　拓展阅读：　　?　　　　??
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地铁站只有500米的一个二层，半独立屋Duplex为例，买家如果采用该房屋贷款公司的首付10%的贷款产品，计算出的靠全部出租产生的现金流及预期投资回报率。从上表可以看到：1.只要租金足够高，即使首付10%，房贷压力也并不是很大，每个月账面上只要倒贴315 块就够了。最重要的是，每月倒贴315 块换来的是1140 块的净值现金流（本金回报），这个回报远超过RRSP 的回报。2.通过首付10%，靠租金实现的净值回报率达到了18%，非常可观，也说明了多伦多有些区域的房产仍然还具有很高的投资价值。3.因为首付投入的少，只要以后房产有增值，投资回报率都被大幅提高。文中举例的10%首付，靠租金和每年只要有5%的房产增值就可以达到5年后回报增加3.3 倍的回报。4.通过首付10%，它的投资回报率比25%首付的投资回报率（我之前文章专门算过是165%）增加了1倍，说明了贷款杠杆的威力非常巨大。这个10%首付的房贷是个比较新的项目，如果想深入了解这个产品，包括夫妻俩已经有房如何用10%首付再买房之类问题，可以打电话或者加我微信详细了解。房屋贷款公司最新推出的买House 首付10%的项目从借贷成本来说是最合算的，比那些大银行都低。因为如果到加拿大本地的任何一家大银行申请借贷比例90% 的房贷的话，一方面申请条件非常高，要求很苛刻，很难批准。即使批准了，要求必须购买政府规管的CMHC 保险，借贷比例90% 的话，保费（premier）按规定是贷款额的2.4%（前几年是2%，今年涨到2.4%）。而这家房贷公司的10%首付新产品，保费只要1.5%，节省了0.9%的贷款成本。至于其它的一些对申请人要求不高的房贷公司的房贷也跟这个10%首付的项目没法比。例如，目前房贷市场情况下，如果收入不够，想首付15% 或者20%，一般只能从B Lender 借到贷款，利率是1年固定4%以上，还要付一笔费用不菲的Lender fee，1年以后，续贷款（renew）时还很麻烦。 这个10%首付的房贷项目主要是对目前没有房贷的人最容易申请。对于夫妻俩已经有了自住房的，想再多贷款投资房子的，最好的方式就是把一方从产权的名字上拿下来，名下没有房贷的人再贷款当然很容易了。这种方法不止对这个10%首付的新房贷项目适用，想多申请银行房贷的也都同样适用。从房产投资的角度来说，夫妻两人婚后买的自住房（法律上来说，一般情况就是婚房），产权上放2个人的名字是最傻的，因为效果基本是一样的，只要证明是婚房，即使一方名字不在产权上，将来真有分家那一天的话，这个自住房仍然是一人分一半，不跟产权上的名字直接挂钩。而产权上放2个人的名字去借房贷，就大大束缚了双方的借贷能力。对于夫妻俩的名字都在自住房的产权上，房贷还剩一些的情况下，若想再多贷款买房，最容易的办法就是从产权中拿下一个人的名字，当然房贷上面的名字也要相应拿下来，对于自住房买了几年，房产净值已经增加了一些的情况，这么做都不是太难。然后用拿下来的这个名字去买投资房，例如10%首付买房，拿到贷款就会容易很多。从税务角度，也应该这么操作：自住房尽量多付些首付，少贷些款，因为反正贷款利息也不能抵税，而投资房应该尽可能多贷款，一方面扩大投资回报率，另一方面可以合法的避税少交税。因为每家情况不一样，自住房只放夫妻俩一个人名字需要具体情况具体分析。这个10%首付的房贷产品也适用于Refinance （重新贷款），对于一些着急需要现钱的人这是一个很好高效的解决办法。至于有人担心这家房贷公司是否可靠就是多虑了，因为是人家把钱借给你，不是你借钱给人家，该担心的不是你，而是人家贷款机构，他们最担心钱借出去还不上。相信很多人都不知道这个首付只要10%就可以很容易贷款买房的项目。除此之外，还有不少贷款产品，普通人也都是不太了解，甚至即使专门做方面的人也不太清楚。 例如，现在没有加拿大身份的中国人到加拿大买房的越来越多，以前要想在加拿大贷款买房，人必须过来。而现在可以做到购房的中国人从头到尾都不用登陆加拿大，也可以首付35%，银行贷款65%买房，全部手续都在中国就可以搞定，包括加拿大的银行开户。还有，外国人在加拿大贷款买房，很多情况下还可以首付20%就能买房，只是房贷利率比本地人稍微高一点而已（但仔细算算，这对贷款者也非常合算的，尤其是两国的利差差距很大的情况下）。 所以，我一直强调术业有专攻，人各有所长，干什么事情要想做的多快好省，不走弯路，就应该找在该领域最擅长的人去做。
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