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Copyright2017.杨邱自媒体资讯站，让大家及时掌握各行各业第一手资讯新闻！一提起海南房地产，挥之不去的是上世纪90年代海南房地产泡沫崩盘的阴影。国际旅游岛规划已经出台4年，关于海南楼市泡沫话题的讨论从来不曾断过。经历过海南楼市泡沫的地产大佬潘石屹认为，10多年前，海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。如果先发展旅游业，再发展房地产业;海南就不会是泡沫。顶着“国际旅游岛”光环的海南还会像90年代一样再次崩盘么？
不断调整中的海南楼市 且行且珍惜
&&&&房地产从疯狂到再度疯狂
&&&&2010年，海南国际旅游岛规划出台，国家级战略带来的政策再次引爆海南成为全国关注的焦点。没有错过海南任何一次“狂欢”的房地产行业，又一次走在前列，在2009年提出申请规划国际旅游岛时已经提前发力升温。从2010年至2013年海南开始打造国际旅游岛的这四年间，房地产的开发投资速度一直是海南固定资产投资快速增长的最重要推动力之一。
&&&&降纯商品房增经营性房地产
&&&&去年10月，海南省政府出台指导意见，文件中针对市场结构问题，要求“适当降低纯商品住房开发的比例”，要从2012年的84.4%，到2017年末降至70%。
三亚叫停80平方米以下户型三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米以上。按照三亚今年3月均价超2.2万/平方米的情况，以后100万要在三亚买房将会越来越难，没200万将难以下手，进入门槛大为提高。
国际旅游岛时期房价对比90年代房价
2013年以来海南楼市四大特点
库存高企候鸟楼市旅游地产存疑
经过近两年的沉寂，在海南独一无二的自然资源以及岛内外刚需市场的拉动下，海南楼市2013年逐步走出低迷状态，销售回暖趋势明显。2013全年，房屋销售面积为1191.23万平方米，增长27.8%。其中，住宅销售面积为1154.86万平方米，增长28.6%，占房屋销售面积的比重为96.9%。业内人士认为，随着海南重拳出击清理闲置土地，并逐步降低商品住房开发比例，海南房地产市场将进一步趋于理性和平稳。
一份市场报告显示，海南18个市县未来3至5年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。
海南作为“外来型”楼市，大部分需求来自岛外各地，以旅游、度假、养老等为目的，来自海南省房协的数据显示，2006年、2007年和2008年，海口岛外购房者比例分别达到45%。而三亚的比例更高达75%，其中，来自东北地区的购房者占28%，华北地区和华东地区均占18%，华南地区和西北地区均占14%，西南地区占7%。
据CRIC数据显示，目前全国2259个旅游地产项目，分布在85个城市和地区，其中海南占据半壁江山。海南随处可见的现象是，高档住宅小区林立，却鲜有居民出入，大量商铺长期空置。大部分旅游地产没有旅游生活圈概念，配套设施不完善，容易形成“鬼城”。很多旅游地产项目，因长期空置、无人打理而成为沉默的资产。
国际旅游岛后楼市不同于90年代
对比90年代的地产泡沫和后来国际旅游岛地产热潮，最大的差异就是后来的市场是有需求支持的，是真实的市场。目前，国际旅游岛带来的房地产市场的升温，有政策和市场两方面支持，这和以前的泡沫完全不同，那个时候是完全没有市场需求支持的。
《海南国际旅游岛规划纲要》2010年6月正式颁布。《纲要》提出到2020年，海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。届时，海南的旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业比重将达到60%。事关整体利益的重大规划、土地利用和项目审批等权力也被要求收编至省级政府，以规避此前的体制弊端。
90年代初国家特地请来了日本的专家，为海南规划未来20年的发展路径。日本专家为海南20年规划了一条非常稳健的道路，从农业到工业，再到第三产业。对一个“处女地”而言，20年的腾飞时间已经不慢。“但领导非常不满意这样的发展速度”，最终地产则成了年轻的海南生根发芽的新兴产业。
2010年海南建设国际旅游岛政策出台后，海南楼市量价飙升，在经历了短暂狂热后，海南楼市销售量进入了长达两年时间的沉寂期和低迷期。2013年海南楼市出现较为明显的回暖趋势。统计显示，月，海南省房屋销售面积逾千万平方米，增长27.9%；房屋销售额912.84亿元，增长40.3%。
1988年海南升为省，当时地产业成为第一个见机行事的新兴行业，仅仅用了三年的时间就制造了中国地产史上最大的时代典型——海南泡沫。从1993年开始一直到2007年，海南用了整整14年才基本消化掉了泡沫的后遗症——那些所谓的烂尾楼。
据统计，90年代的地产泡沫，最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金。
1992年海口住房人均面积达到50多平方米，当时北京的人均面积才不过7平方米。我的第一感觉就是天要塌下来了！没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。
在1月4日国际旅游岛后获批的5天内，整个海南省的商品房销售量达到了惊人的170多个亿，这个数字意味着是2008年海南全年的商品房销售量的综合。
2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台地区，以及美国等25个国家。海南现在成了全国人的后花园，确切说是全国炒客的后花园。
上世纪90年代前后大型国企和投资客疯狂涌入海南，以炒地皮为主要特色，炒来炒去就是不开工，终致泡沫破裂。
“从海南活下来以后，知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠——不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。”冯仑这样总结道。
冯仑谈90年代海南楼市泡沫
90年代在海南的时候，房地产出现过一个特别的泡沫时期。当时海南省1.8万家房地产公司，泡沫破灭的时候逃出来的公司连1%都没有，从海南活下来以后，我们知道一个公司的发展有三样东西绝对不能靠，不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。
2009年全国各大品牌开发商闻风而动，争先恐后抢滩海南。中信、富力、万科、雅居乐、新世界等13家房企在海南圈地约18万亩（120平方千米），相当于3.6个澳门。其中富力地产超过2万亩、雅居乐17200亩、中信泰富3.6万亩。
90年代海南皮包公司泛滥
年在海南的时候，房地产出现过一个特别的泡沫时期，那时候恨不得“天天过年，夜夜结婚”。当时海南省1.8万家房地产公司，海口当时本土人口不到30万，整个海南岛600万人，20%在城市里，剩下都是在乡下。就这么一个地方将近2万家房地产公司，泡沫破灭的时候逃出来的公司连1%都没有。冯仑等“万通六君子”成立的公司在当时也是典型的皮包公司。
2010年初海南岛房价的“异动”，引起海南政府的重视。海南省委书记卫留成表示，将从加快保障性住房建设。决定暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的土地开发项目。同时，海南省也不对土地成片开发项目和大型主题旅游公园项目作出任何承诺。10月份，海口和三亚分别出台限购价调控。
当年土地、房子已不再是消费品,也与消费无关。它们变成抄房人手中的骰子,成为其赌博押宝的筹码。当年的抄房人也把银行绑进了赌场。由于90年代的海南省政府出于政绩的考虑,也对楼市恶炒听之任之,采取一种不作为的方式,甚至还有政府官员为高涨的房价摇旗纳喊!海南抄房人的公开秘密是:套出银行的钱炒作,赚了是自己的,亏了是国家的。好象国有银行是不惧怕风险、不怕亏损的!
房价震荡但总体持续高位
国际旅游岛的房价“盛宴”并没有持续很长时间。但海南的房价，尤其是海口和三亚的房价却并没有跌会到90年代后期的水平。三亚房地产运行比较健康，房价一直在稳定中，从一万多元到两万，现在到两万以上。因为它稳定，就合理，不合理就会大起大落。
统计数据显示，三亚商品房均价从2001年的1400元/平米，到2002年的2300元/平米，再到2004年的4210元，始终以相对比较温和的涨幅上升。即便是2004年后岛外购房者占据主流，其截至日的均价也不过11000元/平米。平均下来，10年的年均涨幅不到960元/平米。
专家建言海南国际旅游岛楼市
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编辑:卡萨过汉江 钟萦雅郑州的SSJ100落户了没
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超大游击队员
楼主还是太善良，如今政府也精的很，直接补贴是不可能的。比如说政府说出一亿，要求项目投资方破土开工，由政府指定的建筑公司来垫资，政府帖息，债务由投资人背。拿钱有人是不可能的。
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现在政府也不蠢，给你造点基础设施最多了，你想让政府给补贴可没那么简单，这种东西确实不是造房地产的，而是配合上市公司发公告炒股票的，而且这种事情根本不需要上市公司自己去做，市场上有的是各种私募，他们借这种壳，搞这种噱头，然后让各种散户跟风去炒股票，弄个什么大飞机项目啥的，动辄千亿规模，最能疯一群人，股票飞涨，然后他们抛光获利就再去炒其他的概念！！！
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RE: 说引进俄罗斯飞机项目圈地搞房地产的，你们想多了。
现在政府也不蠢，给你造点基础设施最多了，你想让政府给补贴可没那么简单，这种东西确实不是造房地产的，而 ...
这个例子可就太多了，证券市场相当一部分骇人听闻的“利好消息”是这个套路。
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关键是国内航空工业不争气
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花的是政府补贴进来的几千万。整个过程合理合法合规，没有任何问题。 楼主当国家审计是空气？你没投钱建厂国家会给你补贴？你懂的啥叫补贴么？只有你买东西，花啦钱国家才会给你补贴，你当国家都是白痴，那么好骗？
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楼主没有喷到点子上，这种玩法只有腐败的政府领导自己来操盘才有可能实现。在当前大力反腐的大环境下，某个企业或者私营老板想这么做的，最终都只会踢到铁板上，甚至被地方政府连皮带骨的给拔毛。
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超大游击队员
原来如此 连骗地皮都算不上。。。。想想这些傻逼领导也真可悲，不，一定是串通好的
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超大游击队员
看评论放心系列
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超大游击队员
本帖最后由 往事尘埃 于
00:10 编辑
su27xiaomao 发表于
现在政府也不蠢，给你造点基础设施最多了，你想让政府给补贴可没那么简单，这种东西确实不是造房地产的，而 ...
编辑掉了。。。
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gxnnjy 发表于
楼主当国家审计是空气？你没投钱建厂国家会给你补贴？你懂的啥叫补贴么？只有你买东西，花啦钱国家才会给你 ...
编辑掉了。。。
不是“补贴”，是扶持金和配套资金。你以为巴铁搞那一堆莫名其妙的专利是干嘛的？
至于花钱“投入”的套路，看您的回复相信你知道的。
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RE: 说引进俄罗斯飞机项目圈地搞房地产的，你们想多了。
编辑掉了。。。
不是“补贴”，是扶持金和配套资金。你以为巴铁搞那一堆莫名其妙的专利是干嘛的？
不管是啥资金，都要看你的实际投资，不是你放多少钱到银行账户就可以的，这些对公账户都是受国家监控和监管，不是你想转就转，哪怕你是私人公司开的账户。任何项目你首先要投钱，还有国家的扶持资金都是贷款，只是利息低些，人家会审核你的实际投资资金项目运行情况，你不投钱或没有抵押就像空手套到国家的低息贷款，除非走后们。否者正规渠道是不可能事情。
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RE: 说引进俄罗斯飞机项目圈地搞房地产的，你们想多了。
不管是啥资金，都要看你的实际投资，不是你放多少钱到银行账户就可以的，这些对公账户都是受国家监控和监 ...
想吃鱼 先放水&&这句至理明言 兄台不懂啊？
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这楼里的套路有点儿简单了，我这新人都看出来了
老几位有点儿用力过猛了，真正认可这坛子的人是不会被你们骗到的
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超大游击队员
老衲法号胡来 发表于
这楼里的套路有点儿简单了，我这新人都看出来了
听起来当然简单，操作起来呵呵，只有见过才知道多么触目惊心。
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gxnnjy 发表于
不管是啥资金，都要看你的实际投资，不是你放多少钱到银行账户就可以的，这些对公账户都是受国家监控和监 ...
对啊，放进去的钱，也许是自有资金，也许是各种渠道融资，但是最后都“项目运行”洗出来了。
正规渠道当然不行，问题是牛皮公司会用正规手段嘛。。。
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RE: 说引进俄罗斯飞机项目圈地搞房地产的，你们想多了。
听起来当然简单，操作起来呵呵，只有见过才知道多么触目惊心。
那就仔细说说呗，我现在是路人，看你把我能转粉还是转黑
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超大游击队员
不是所有牛皮公司都有上市公司玩资本市场的。。。
这些年，各地都有大大小小、空空荡荡的“工业园区”，都是大小忽悠们的杰作。你们见过谁从工业园区搞成房地产的？
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超大游击队员
老衲法号胡来 发表于
那就仔细说说呗，我现在是路人，看你把我能转粉还是转黑
我说了啊，很多人不信嘛。
公司根本不赚钱，就是个花钱的工具。个人中饱私囊。
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RE: 说引进俄罗斯飞机项目圈地搞房地产的，你们想多了。
我说了啊，很多人不信嘛。
公司根本不赚钱，就是个花钱的工具。个人中饱私囊。
详细说说，你就这么说一嘴，没凭没据的，跟小道消息一样，我是不信的，多爆点儿料，这样我才能印象深刻。
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超大游击队员
骗钱也好，圈地也好，我们这些不明真相的群众也就是围观，看个热闹，谁要真个信了才真的是白痴
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RE: 说引进俄罗斯飞机项目圈地搞房地产的，你们想多了。
对啊，放进去的钱，也许是自有资金，也许是各种渠道融资，但是最后都“项目运行”洗出来了。
正规渠 ...
不能正规手段那就只能是跟政府管理领导，你当有那么容易？
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RE: 说引进俄罗斯飞机项目圈地搞房地产的，你们想多了。
想吃鱼 先放水&&这句至理明言 兄台不懂啊？
不把政府领导搞定，想做到这点是不可能的。
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超大游击队员
就没人去举报吗？
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超大游击队员
相当于邮币卡，金属，字画等等二级交易平台吃钱用的手段。
查的凶了，那帮业务员就换一个炒。
平常就去建股票群慢慢拉人，一个群里的人差不多一个月吃干净。
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不懂裝懂。
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骗钱也好，圈地也好，俺们这吃瓜群众也没见哪家能造架飞得起来的
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