解读房产市场:限购是不是遏制房价上涨的最好办法
世界上最可爱的人，就是追着我、打电话给我，让我买房的那个中介。一句玩笑话道出了这些年楼市的真相！本轮楼市调控有多猛？全国45个城市推出限购政策！房价到底有多疯狂？国家级贫困县安徽临泉县也对房价进行了限制！
&&世界上最可爱的人，就是追着我、打电话给我，让我买房的那个中介。一句玩笑话道出了这些年楼市的真相！
&&本轮楼市调控有多猛？
&&全国45个城市推出限购政策！
&&房价到底有多疯狂？
&&国家级贫困县安徽临泉县也对房价进行了限制！
&&据不完全统计，截至目前，全国已有45个城市限购，除了增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外，券商中国记者发现，北京、广州、厦门等城市出台了之前没有过的新政，甚至，国家级贫困县安徽临泉县紧急对房价进行了限制。
&&那么，高房价的根源到底是？限购是不是最好的办法？中国的房地产市场到底会不会崩盘？本文对这三个问题进行尝试了解答。近日，关于限购的新闻铺天盖地，在此就不一一罗列了。不过，此次限购潮中出现了不少“新打法”，券商中国记者对之前没有过的新政和现象进行了简单梳理。
&&3月17日，广州新政：
&&本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。首次将“假离婚”进行炒房的人拒之门外。
&&3月24日，厦门新政：
&&本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
&&3月26日，北京新政：
&&开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。也就是说，“商办”项目个人不得购买，北京的限购不仅仅局限于商品住宅项目了，这在历史上是第一次。
&&3月29日，北京市发改委要求，开发商和中介不得炒作学区房、高价房，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。
&&有意思的是，一般而言，房价可以在一定程度上反映当地经济发展水平，限购政策一般都是出自经济较为发达的地区。
&&然而，3月23日，国家级贫困县安徽临泉县紧急限价，商品房均价不得超6000元。
&&根据《临泉城区商品住宅类房地产用地出让“限房价、控地价”实施意见》，2月份该县商品房销售均价6143元/平方米，较去年同期增长28%，其中，商业均价10358元/平方米，住宅均价5709元/平方米。
&&6000多元的房价，与一二线城市房价相比，或许显得不高。但作为国家级贫困县，这一数字就有些夸张了。
&&据该县政府工作报告显示，2016年，临泉县实现生产总值170亿元，增长8%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达23170元和9380元，分别增长7.4%和9.2%。
&&城镇居民一年可支配收入全部用来买房可以买4.06个平方，而农村居民一年只能买1.64个平方。
&&深圳中原研究中心认为，本轮调控潮和去年相比，有3个突出的特点：
&&1、进行调控的二三线乃至三四线城市增多。本轮政策以长三角、珠三角和环京城市圈为中心，周边二三四线城市乃至热点县区均在调控队列中，调控地理范围的扩大成为本轮调控重要的特点；
&&2、调控范围已经不仅局限于住宅类项目。商办类项目也已经被纳入调控范围；
&&3、调控手段逐渐多样化。此轮调控，各地政策已经不仅局限于限购限贷，对学位房、离婚问题、房屋赠予问题以及未成年人买房问题均作出调控规定，可以说哪里有涨价趋势，哪里就有政策调控。高房价的根源是什么？
&&国内许多城市房价在接连打破一系列经济常识与预期之后又“上天了”。
&&有人说，高房价正在透支实体经济的活力，透支年轻人的梦想……到底应如何理性看待这疯狂上涨的房价？高房价的根源在哪里？
&&新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒接受中国经济学教育科研网采访时曾表示，分税制推出以后，地方政府大部分的财政都上交中央，许多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府对于地方政府财政拨款往往不能满足地方建设发展的需要，所以地方建设很多还是依靠地方财政支撑。与美国不同，中国地方政府不能发公债，到银行借钱也有诸多限制。地方政府就会以土地作为抵押，通过土地财政获取地方建设发展所需资金。因此，土地出让价格越高，对地方财政就越有利。
&&邓永恒介绍，几年前他做过一个研究，发现地方政府在任期内的GDP业绩以及他们对于环保建设的投资，与地方政府考核有很高的相关性。通过考察283个地级市市长、市委书记10年来的升迁情况，研究发现市长和市委书记的升迁概率与他们任职期间GDP增长业绩有很大的正相关，而GDP的增长又受房地产繁荣的拉动。
&&清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在今年两会期间表示，国际经验表明，房地产的“根”是土地财政。地方政府控制土地，通过卖地或开发来获得收入。但在此过程，要明确地方政府需留出足够土地财政收入，用以购置或控制一批房源，用较为平价的价格进行长期出租，支持本地经济发展。
&&限购是不是最好的办法？
&&一直以来，国内对房地产市场的调控主要通过限购的行政手段来实现。这些政策一定程度上增加购房难度，抑制了投机，但是政府对房地产采用限购的调控政策是不是最好的办法呢？
&&邓永恒表示，近年来中国出台了多套“降温”政策，对这些政策的有效性做过跟踪。研究发现在不少房市中，“降温”政策出台六个月后，有半数以上出现了房价反弹现象，导致市价变得更高。
&&邓永恒称，中国政策的目标通常较短，往往通过行政手段进行调控，没有一个长期的政策框架。2016年，是房地产的大牛市。不仅中国一线二线城市房价飞涨，在海外，加拿大温哥华、澳洲的悉尼和墨尔本以及美国的加州也兴起了一波房产投资的热潮。同样是寸土寸金，同样是空间有限，但在新加坡，房价已经连续3年下跌了。
&&邓永恒表示，新加坡政府的房市宏观调控政策就相对有的放矢。新加坡制定房市调控政策会兼顾老百姓对住房的可支付能力，通过政府各部门间的协调实现“提高住房质量，降低住房费用”的目标。
&&例如，新加坡有80%的住房属于政府开发的组屋，仅有10%是较高端的私有住房。新加坡政府运用多次提高房产交易印花税的方式，逐渐达到了有效调控其私房市场一度过热，吸引了过量的投机、投资的问题。
&&中国的政策出台往往还存在“一刀切”的问题。二线房市供过于求，全国却出台一视同仁的“去库存”政策，导致一线房地产市场过热。实际上，这与许多国际媒体问“中国房市是否会崩盘”犯了同样的错误。
&&李稻葵今年两会期间表示，房地产市场需要一个长期、有效的基础性机制。但截至目前，只是采取了调控手段，如限购或调整对二套房、三套房的信贷政策，这并非治本之策。
&&从土地财政来看，李稻葵认为，地方政府一方面控制了土地财政，另一方面却不持有和管理自己的房产，因此房地产问题不能得到解决。重庆模式是一个很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供给方面“随行就市”，用土地供给的多寡来控制土地价格。这还不够，地方政府还必须再持有相当一部分房产。
&&去年以来，房地产市场持续过热也在一定程度上加剧资金“脱实向虚”风险。在李稻葵看来，避免经济“脱实向虚”要从两方面入手：
&&一是去“火”，当下金融业有“虚火”。目前不少刚性兑付的产品，给投资者带来一个假象，认为这些投资品的投资对象风险很低，因此不愿意直接投入到实体经济中。
&&二是降成本，营改增之后地方政府的财政收入明显下降。实际上，地方政府在过去很长一段时间内是推动民营经济发展和帮助民营经济发展减税的主体。因此，建议在营改增后，适当给地方政府一些财政和税收返还，让地方政府用以扶持民营经济。中国的房地产会不会崩盘？
&&面对如此高的房价，很大比例的人只能“望房兴叹”。有不少人认为，高房价自有它存在的理由，中国的城镇化水平远未达到发达国家水平，因此房地产市场不存在崩盘风险，但也有一部分人认为，中国目前已经承受不起如此高的房价。
&&邓永恒介绍，他曾与清华大学房地产研究所的吴璟教授及沃顿商学院的吉耶科（Joseph Gyourko) 教授合著了一篇论文，研究中国35个主要城市的情况，涵盖了人口增长、失业率、工业发展、经济增长等因素，再运用模型预测未来的住房需求。
&&研究发现，城市与城市间差异巨大，像北上广深等一线城市大多存在供不应求的现象，因此这些城市的房价也居高不下。受供求关系、人口结构因素影响外，一线城市还有许多附带的福利，比如教育资源、基础设施等，这些都反映在房价里面。除了有些二三线城市房市风险比较大外，邓永恒认为一线城市的房市出现类似美国次贷危机那样的崩盘概率较小。
&&北京大学汇丰商学院金融学教授、中国银行业协会首席经济学家巴曙松日前在“2017年观点年度论坛”上表示，既认房又认贷在历史上确实属于比较大的调控力度，从历史数据来看，一般市场短期会有所降温。
&&巴曙松认为，短期内房地产危机爆发的可能性较低，但是要关注局部风险。中国的居民杠杆率未必那么高，但是确实要注意这个风险，中国与国外成熟的经济体相比，优势就是居民负债率不高，但是也有劣势，就是居民财富积累的存量小，承担债务的能力是相对弱的。
&&不过他提醒，中国的房贷收入比这一指标出现了明显的上升。
&&除此之外，巴曙松通过统计数据，结合目前的背景，总结了房地产市场新的趋势：
&&一、成交量确实在下滑，热点城市的需求短期内受调控的政策抑制，重点城市每周成交量的走势开始呈现一定的回落；
&&二、土地供应受限，热点城市供需缺口加大；
&&三、房价走势平稳，热点城市房价上涨压力虽受调控抑制，但不容忽视；
&&四、充分流通：二手房已成为满足热点城市需求的主力；
&&五、租赁市场进入发展快车道；
&&六、信贷环境收紧，房地产开启去杠杆：转杠杆成效不明显；
&&七、开发投资增速持续放缓。从统计数据看，房地产的开发投资、商品房销售面积增速开始出现一定的回落；
&&八、开发企业集中度提高；
&&九、环一线城市圈效应进一步显现：城镇化发展到新阶段。
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各地推楼市最严限购令 房价会涨还是跌？
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　　()3月21日讯
　　没有一点点防备，一大波&严厉&的楼市调控新政就这样出现了&&
　　3月17日下午，北京出台最新限购令&&&认房又认贷&，二套房首付比例提高至60%;石家庄紧随其后，规定非本市户籍居民家庭限购一套房;市场还没反应过来时，广州深夜宣布，单身限购一套，连续社保3年变5年;郑州也跟着凑了一把热闹：18日起，补缴社保、个税也不管用了&&
　　如果算上自2月28日起全国陆续宣布限购的城市，到今天为止，全国已经有16个城市启动升级了限购限贷措施。其中，环一线周边城市楼市，呈现出了政策明显趋严的特征。
　　限购政策出台地如此紧锣密鼓，不得不说与春节后全国各大城市出现的涨价潮有关。尤其是北京，自进入3月以来，就和坐上了&窜天猴&一样，尤其是受到9月开学潮影响的学区房。还没有等到大家预测的&330&(历次楼市调控多在3月30日公布)，号称史上最严限购令横空出世，也从侧面印证了北京楼市确实到了不调控不行的地步。
　　春节过后，稿癌君身边的不少朋友开始了买房的节奏，打算趁着节假日后的房市冷淡，赶上去年上涨的最后一波车。尽管懊悔自己去年没有早行动，但是春节后北京二手房交易市场明显冷清的交易纪录，还是让稿癌君的朋友看到了希望。
　　没有想到，尽管北京建委的数据显示，整个2月全北京只成交了14416套二手房，比过去一年任何时间都低;但事实上，看房市场却分外火热。
　　不少朋友都向稿癌君讲述了自己亲历的&惊险抢房记&。A君所看的小区里，几乎每套房子都会同时碰上七、八组人在带看;有的房子还在去的路上，中介就接到了电话表示已经出售了;好不容易看上了一套，却被中介告知在他之前已经有三个客户交了意向金，建议他直接放弃;B君的遭遇更加离奇，看房的当天中介就约好了业主，然后和另一个业主在基本没有考虑的情况下上演了一波竞价。
　　在这种&感觉买不到房&的焦灼感下，A君和B君最后从看房到签约的时间，都没有超过半天。
　　从去年年底到今年春节过后，北京的二手房市场基本处于价格相对平稳的状态。虽然也时有成交价高过初始报价的情况，但总体来看，加价幅度仍然在同一地段内同等房型的单价范围内。
　　多家中介同时表示，多数客户属于改善型换房，加价的原因也是因为计划要买的房子出现了涨价，从而牵一发而动全身。这种情况在&连环单&中更为突出。
　　比起刚需型住房或者改善型住房，北京的这波涨价主要出现在学区房交易中。根据北京市相关政策，北京幼升小入学采集信息从5月1日开始，3、4月份正好是很多家人最后的换房时间。正因为如此，北京学区房，尤其是西城、海淀等重点学区，普遍在这个月出现了15%以上的涨幅，普遍目前在每平米12万元左右，部分房价甚至涨到了20万元。与天价房价不匹配的是，由于学区范围内相应房屋房龄较久，于是出现了某小区地下室叫价400万，800万买一套老破小的情况。
　　学区房涨得凶，其他的房源也应声而动，于是3月刚过，北京的房价再次出现走势凶猛的迹象。
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【导语】：3月15日，青岛出台楼市限购政策，一时之间，青岛人民都炸开了锅，具体政策该怎么解读呢？　　李总理答记者问，房屋产权70年到期后，可续期、不需申请、无前置条件，被视为楼市的利好消息。仅数小时之后，青岛随即出台楼市限购政策。　　青岛限购政策精简版　　1.青岛本市户籍居民家庭，不限购买次数，首套、二套可贷款，三套以上需全款。　　2.非本市户籍居民家庭为单位，只可购买一套(需一年以上社保记录或纳税证明)。　　3.商贷、公积金首付比例提高。　　限购后最新信贷政策　　根据人行全市个人住房信贷政策通报会，自日起，调整市区(市南，市北，李沧，崂山，黄岛，城阳，高新区)住房(一手房，二手房)信贷政策如下：　　1.限购。2年内在本市连续缴税或缴纳社保12个月以上的非本市户籍居民限购1套;市区已拥有一套及以上住房，或2年内无连续缴税或社保的非本市户籍居民不得购买住房。　　2.提高首付。首套商贷首付由20%调整为30%，二套商贷首付由30%调整为40%。　　3.政策衔接。3月15日15点前完成网签的可按原政策执行，3月15日15点前未完成网签，但已缴纳首付且持有首付款收据的，通过人行备案可按原政策执行。　　4.后续要求。人行近期将通过利率自律机制调高房贷利率下限，如不能尽快完成网签，利率将受影响。　　银行政策：3月16日起青岛市将执行新的住房政策，对首套住房和二套房分别提高了首付比例，但首套住房认定仍以贷款记录为依据。3月15日之前己网签业务执行原规定，3月15日未完成签约但己交首付款有收据并形成实事交易的，市政府规定五曰内完成签约名单由人行下发各商业银行执行。3月16日起网签业务执行新政策。　　青岛限购之后，房价会降吗?　　据业内人士评价，青岛这一版本的限购政策相对温和。那么，限购会对青岛房价有什么影响?这也是青岛房产咨询、交流群内最热门的话题。　　对于不少购房者来说，持币观望是入市前的一种常态，面对疯狂的楼市，总想着等等看，认为调控政策一出，房价就能降下来。其实，房地产调控了这么多年，那些真正关心楼市的人，谁心里还没有个谱?　　北上广深一直是限购的，房价降了吗?青岛，以前也曾经限购过。详见青岛：那些年出过的住房限购令　　房价：只能是稳中有升　　山东省住建厅厅长王玉志，不久前接受记者采访时表示，房地产关系到民生，关系到经济，关系到金融，促进房地产平稳、有序、可持续发展是最重要的。这可以看做是山东对房价的官方定性。　　从全国各地的实际情况，楼市限购政策不但没能抑制住房价，反而刺激了人们的购买需求。这就好比一些限价或者限量发售的商品，数量就只有这么多，你不买就肯定被别人买走了，更重要的是想买这个商品你首先还得获得购买资格，而那些原本有购买资格的人很有可能已经将商品席卷一空，然后再以更高的价格转卖给那些有实际需求的人，这样一来一去，楼市的限购政策反而从侧面刺激了房价的二次上涨。　　买房：该出手时就出手
　　3月15日城阳不动产登记中心　　限购归限购，其实只要想买房，办法总是有的，青岛房产咨询、交流群内已经总结出N条限购令下的买房之道。对于买房者来讲，观望，是等不来房子的。换句话说，房价涨的时候不敢买房的人，等房价跌的时候更加不敢买。任何时候都会有人喊涨，有人喊跌，关键时候决定权还是掌握在自己手中，该出手时就出手，没出手也不要后悔，想办法争取下一次机会。（来源：青岛房产咨询）&
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讨论一下限购之后房价到底是上涨还是下跌？？？
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讨论一下限购之后房价到底是上涨还是下跌？？？
这次国庆休假，当我们还在欢度国庆之际，监管层却是不眠不休，加班加点，为我们奉上了今年有史以来最雷厉风行的一轮调控！自9月30日至10月4日，短短五天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山共计12个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。于是，很多人发现，自己过了个国庆节，连购房资格都没了，我觉得这种滋味，搁谁那儿，都不会开心。我看了一下各路媒体的报道，对于此轮调控，大家的评论一水清全是看衰楼市的，似乎调控一出，房价必跌！那事实真是如此吗？限购政策，我想大家并不陌生了。当年作为楼市调控的利器，我也曾和各位一样满怀期待，然而这么多年的实践早已证明，限购政策不仅没什么卵用，反而成了房价暴涨的助推剂。北京、上海、深圳，这三个城市自2014年以来一直坚守着限购政策，但从2015年初至今，深圳楼市涨幅高达76％，北京上海涨幅也在30%以上。实际上，从2010年开启限购之后，北上深房价就一直处在上涨渠道之中，完全未受到限购政策影响。这就有意思了，不是说好楼市限购就会跌吗？我看，恰恰相反，楼市限购，只会让房价越长越高！一个重要的原因是，限购传达了错误的市场信号。这年头谁也不是傻子，整个经济大环境都靠房地产支撑着，连“丈母娘”都在“看涨”房价，并且以实际行动支持着自己的期望。这个时候，政府部门“哐”出来一个政策：楼市限购。这不是在明晃晃地告诉大家：需求火爆啊，供不应求啊，大家快来买啊。于是，本意为遏制需求的限购，恰恰给人以相反的印象：只有楼市旺盛，才会存在限购；没有哪个库存高企的城市，敢轻易恢复限购。所以，在这种反向预期之下，楼市限购反而成就了房价的高速上涨。第二个重要的原因是，近几年的房价上涨，并不是需求有多旺盛所致，而是货币超发导致的结果。经济学家吴敬琏先生曾公开表示：“房价高的根本原因就是货币超发，流动性过多，钱太多了。”大家都注意到，这些年来房价涨得快，但实际上政府的印钞速度更快。根据广义货币发行量相关数据统计后显示，中国广义货币发行量情况如下：1999年为11.76万亿；2000年为13.24万亿；2002年为18.32万亿；2004年为25.01万亿；2006年为34.55万亿；2007年为40.34万亿；2008年为47.51万亿；2009年达到了惊人的60.62万亿，超过美国；2010年超过70万亿；2011年超过85万亿；2014年5月末达到118.23万亿；2015年6月末为133.34万亿元；2016年1月末为141.63万亿元。而在今年7月新增贷款中，超过98%都是住房贷款，这就说明，大量的超发的货币都蜂拥进入了楼市。所以，货币超发其实不是问题，问题在于超发的货币都流到楼市当中。而导致房价上涨最根本的一个原因是，政府的控制。我一直说，只要政府不放弃对房地产市场的控制，房价就会永远过高。事实也确实如此，纵观北京、上海、合肥、苏州、厦门等暴涨城市，它们拥有一个共同特征：土地供给连年下降。土地供给下降，导致地王频出，房价不断飙升。这就是中国的现状：土地完全由政府垄断，超出市场可控制的范围。再加上每年限量的土地供应，你觉得，房价能不涨吗？
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理论上限购和上涨应该是一对矛盾吧？
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解释下为什么重庆可以不涨而GDP增幅第一
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说的也对也不对，限购说明市场供不应求的局面需要遏制，针对炒房用户是一种沉重的打击，但房地产占国家经济支柱的1/3，比如房地产税收，假如说房子跌价了，老百姓对于高房价更是不敢出手，因为大家买房都会考虑一个升值空间，不管是自住还是投资，当房子卖不动的时候，引发的一系列连锁反应，建筑物资，建筑人工，装修行业，银行贷款等等，房地产税收也支撑不了国家的经济了，国家养一大堆闲人这会是什么后果！中国人买涨不买跌，这是大家都知道了，结合上面的人民币超发，钱只会越来越不值钱，所以限购后房价是不会跌的！为什么说对呢？那也是国家调控，涨幅暂时会打压一下&，但首先憋不住的一点是开发商，所以的，各种优惠很多一点，实际上价格与像狗之前相差无几，这只是个人观点，认同请点赞一下！引用1楼Good2CU的发言:理论上限购和上涨应该是一对矛盾吧？
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归根结底一句话，重庆的实体经济抓的比较扎实引用2楼Xuxuane的发言:解释下为什么重庆可以不涨而GDP增幅第一
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