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2016年楼市大猜想：房价还会继续涨吗？
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摘要：业内人士表示，由于城市间分化格局的不断显现，未来的楼市政策也会按照“分层施策”的原则来对各地方进行调控。可以期待的是，“个人房贷抵个税”有望实现。
业内人士表示，由于城市间分化格局的不断显现，未来的楼市政策也会按照“分层施策”的原则来对各地方进行调控。可以期待的是，“个人房贷抵个税”有望实现。日，央行和财政部分别发文，松绑二套房贷并减免营业税。在支持刚需、改善需求以及去库存的宽松政策基调下，中国楼市整体持续恢复，2015年房价以涨势收尾，一线城市房价涨幅*。据中国国家统计局日公布的数据测算，去年12月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升1.6%，连续第三个月上升且涨幅较11月的0.9%明显扩大。参考消息援引中原集团研究总监刘渊的话表示，“整体市场在恢复，但城市之间的分化依然明显。一线城市远好于其他，二线逐步恢复，三四线还在下降。”压力较大的三四线城市如何去库存，地方*如何鼓励农民工进城买房成为题中之义。日，国务院总理李克强在国务院常务会上，*关切了推进新型城镇化的工作。李克强表示，按照国家新型城镇化规划要求，抓住农民工融入城镇这一关键，通过深化改革加快推进新型城镇化，既是重大民生工程，也有利于扩大有效投资和消费，促进城乡、区域协调发展。李克强强调，在政策具体实施过程中，须进一步抓住全面实行居住证制度、加大棚户区改造力度等*问题。当天会议要求各地结合本地实际，抓紧制定居住证暂行条例实施细则，使有别于以往各类暂住证、含金量更高的居住证制度覆盖全部未落户的城镇常住人口。会议决定，加快城镇棚户区和危房改造，提高棚改货币化安置比例，将棚改政策支持范围扩大到全国*镇。几乎同一时间，山东、江西等地明确了对*购买城镇住房的、符合条件的农民给予财政补贴，按规定享受税收优惠政策，并根据各自实际情况出台个性化措施。业内人士认为，鼓励农民工购房有望全国化铺开，对于一些库存较严重的城市在实施力度上可能会更大一些。2016年的中国楼市将如何发展，我们与你共同猜想。1.房价会不会降?2015年楼市收官，12月份房价继续上涨。1月18日，国家统计局发布2015年12月份70个大中城市住宅销售价格显示：12月份，70个城市中，有43个城市房价止跌或上涨。一线城市中，深圳和上海房价涨幅*。数据显示，北京新建商品住宅环比上涨0.5%;上海环比上涨2.1%;深圳环比上涨3.2%;广州环比上涨0.7%。国家统计局城市司*统计师刘建伟表示，由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环比较为平稳;大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。刘渊预计，2016年全国新房市场销售量将下降5%，房价上涨5%，新开工面积同比下降5%，一线城市短期还是看涨。按照易居研究院《》年度全国房地产市场报告中预测，2016年70个大中城市房价将继续上涨，源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方*对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会*少持续十几个月份，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季度见顶。2.房地产税会不会征收?据《经济参考报》报道，作为中国税制改革的重要组成部分，房地产税改革是中国增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。2015年8月，备受关注的房地产税法正式进入全国人大立法规划，这也意味着房地产税的讨论已经进入总结思路阶段。何时出台，只是时间问题。*财经大学财经研究院院长*雍君认为，加入立法规划意味着对房地产税的讨论已经进入总结思路阶段，房地产税是铁定要开征的。据《经济参考报》报道，作为中国税制改革的重要组成部分，房地产税改革是中国增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充。华夏新供给经济学研究院院长、全国政协委员、财政部财政科学研究院原所长贾康表示：有关房地产税的推出现在来看已和原来计划的时间表不匹配了，现在就看人大什么时候启动一审。3.《不动产登记暂行条例实施细则》落地，会影响房价吗?《不动产登记暂行条例》曾被视作反腐利器，一旦执行，官员瞒报登记资产信息等情况将有效减少。日，国土资源部公布了《不动产登记暂行条例实施细则》，对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。中国不动产登记*登记制度处工作人员张富刚表示，细则的实施将为中国不动产登记工作提供更加详实和可操作的法律依据。此次《细则》中明确提出“三类人”可以查询不动产登记资料。一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。细则还指出，申请查询的主体或者查询事项不符合规定的，申请查询的目的不合法的，不动产登记机构不予查询。此前舆论担忧的“以人查房”曝露他人的财产信息，用作不法用途的行为，将面对严厉的法律制裁。另外，不动产登记的实施被认为会抑制楼市的发展，业内人士对此表示不会影响楼市稳定。4.楼市政策还会继续出台吗?日，央行和财政部分别发文，松绑二套房贷并减免营业税。 刘行喆 澎湃资料图2015年，楼市政策整体宽松，2016年还将继续。2月2日，央行下调首套房首付**两成，就是个信号。日，央行和财政部分别发文，松绑二套房贷并减免营业税。住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发文称二套房首付下调*四成，首套公积金首付三成;与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限从原来的五年降*两年。时隔不到半年，楼市再度松绑。同年8月31日住房城乡建设部官网发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房*首付款比例的通知》，明确“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，*首付款比例由30%降低*20%”。此后，地方*也可以出台鼓励楼市新政，除北上广深和三亚外，限购全部取消，部分城市还提出了补贴购房计划。按照58安居客提供的*数据，一线城市价格都普遍上涨，二线城市涨跌互现，而三线城市则全部下跌，全国房价分化剧烈。业内人士表示，由于城市间分化格局的不断显现，未来的楼市政策也会按照“分层施策”的原则来对各地方进行调控。可以期待的是，“个人房贷抵个税”有望实现。2015年11月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。*当年12月14，中共*政治局召开会议，分析研究2016年经济工作。对于房地产的表述，会议表示要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。5.是否存在降息空间?从2014年11月算起，已经连续6次降息。2015年央行接连降息5次，房贷利率已创下历史新低。澎湃新闻()算了一笔账，以贷款100万元、20年还清、等额本息还款计算，在*的利率下，这笔房贷的总还款额将降*157万元，月均还款6544.44元。而六次降息后，每个月可以少还939元。目前，五年以上贷款的利率为4.9%;一*五年(含五年)的利率为4.75%;一年以内(含一年)的利率为4.35%。1月19日，经济参考报刊文指出，虽然货币政策继续宽松的空间仍在，但政策宽松的边际效用递减明显，同时考虑到目前供给侧改革的主基调，市场或许需要降低对今年货币大幅宽松的预期，降准降息仍在政策篮子之中，但节奏将明显不如去年。6.限购是否会全面退出?北京、上海、广州、深圳、三亚五地仍在严格执行楼市限购政策。目前仍有北京、上海、广州、深圳、三亚五地仍在严格执行楼市限购政策。值得关注的是，在2015年的*经济工作会议上指出一条“取消过时的限制性措施”。现任幸福人寿监事会主席孟晓苏对此表示，房地产库存的加大以及整个房地产投资增速的下滑，这些都来自于过去的打压。孟晓苏称，限购、限贷可归为“懒政”，是捆绑在中国经济身上的绳索，它所带来的是压制市场需求，同时也使得“供给侧”成为畸形发展的形态，既打压了消费又打压了生产。孟晓苏表示，“当时的调控认为，抑制房价上涨，那就打压生产、抑制需求。我把这个限购比喻为打麻药，你可以麻醉当时的市场，但你麻醉市场的同时也麻醉了开发商，造成了很多城市的供应不足。大家去到非限购城市去开发，这也是现在三四线城市库存大的原因之一。因此限购政策早就应该取消。”7.房地产投资增速会回暖吗?目前，房地产投资增速已跌*历史*。1月19日，国家统计局发布2015年全国房地产开发和销售数据：1-12月份，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%，增速比1-11月份回落0.3个百分点*1%。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。可以发现，自2014年以来，房地产开发投资增速已经连续23个月下滑，目前处于连续十个月在个位数徘徊的状态。业内人士认为，开发投资增速持续下滑，2015年全年增长幅度只有1.0%，比2014年下滑9.5%，当前经济进入L型的发展走势，未来经济继续探底可能性依然仍存在。按照*的预判，房地产投资增速会在今年一季度，最晚二季度会止跌回升，不过想要重回此前两位数增长的态势已经不太有希望，整体房地产投资增速会徘徊在4%-5%。8.深圳楼市还有投资空间吗?深圳房价在2014年11月开始止跌，同年12月份成为全国*房价上涨的城市，2015年更是始终领涨全国，该年上半年的高峰时期，深圳楼盘多次出现“日光盘”等现象。国家统计局数据显示，2015年12月份，70个城市中，深圳在同比增幅排行中仍位居首位，为47.5%。日，深圳市规划和国土资源委员会发布了深圳1月份楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米46515元，同比增长74.27%、环比增长9.51%。数据显示，2016年开年，深圳楼市火热不减，量价齐升。对此，易居房地产研究院副院长杨红旭指出，深圳房价已经过热，投机需求不建议买入。在杨红旭看来，任何一种资产都有规律，包括房地产在内，一旦达到峰值就容易产生资产泡沫。杨红旭称，深圳房价存在下跌风险的原因主要是投资投机疯狂以及深圳房价在短时间内暴涨，“深圳房价已经出现了短期性泡沫”。
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||||||||||业内：北京楼市调整的时间不会太长 不可能崩盘
来源：京华时报
　　昨天，国家统计局发布房价最新数据。数据显示，3月份我国70个大中城市中，房价环比上涨的城市数量略有减少，持平的城市数量增加，4个城市房价环比下降，不同城市涨幅扩大缩小之势互现。具体到北京，新建商品住宅价格涨幅已经连续五个月出现下降。　京华时报记者顾梦琳
　　数据发布
　　14城房价环比持平或下降
　　从更能反映短期价格变动的环比数据上看，与上月相比，今年3月，海口、温州、宜昌和韶关4个城市房价环比下降，10个城市房价环比持平，56个城市房价环比上涨。其中，房价环比上涨最快的城市是厦门和南京，涨幅均为0.6%。房价环比上涨城市数量已连续4个月减少。
　　在中原地产首席分析师张大伟看来，本次发布的房价数据有三个特点。
　　首先，3月份70城房价未涨的城市个数达到了14个，这已经是2013年以来，房价未涨城市个数的最高点。
　　其次，3月份全国新建商品住宅房价环比平均指数涨幅为0.23，二手房环比平均指数涨幅仅为0.12，均达到2013年以来的最低点。
　　最后，一线城市房价同比涨幅开始回落。3月份，除上海房价同比涨幅仍旧达到15.5%的全国最高之外，其他一线城市的房价已经全线回落至15%以下。“这代表了市场的回落，但由于价格指数显示环比依然处于上涨过程中，因此一线城市的供需结构依然存在较大的矛盾。”张大伟说。
　　北京新房同比涨幅连降五个月
　　统计数据显示，3月北京新建商品住宅价格同比上涨13%，涨幅较2月回落2.5个百分点。记者发现，自去年11月开始，北京新建商品房价格同比涨幅就开始回落，至今已经连续回落五个月。去年11月北京新房价格同比涨幅报21.1%，今年1月涨幅跌破至18.8%。
　　在二手房市场，数据显示，北京二手房价格同比上涨12.6%，涨幅较2月收窄3.3个百分点。
　　从更能反映短期价格变动的环比情况看，3月北京新房价格环比上涨0.5%，涨幅较2月扩大0.2个百分点。值得注意的是，自去年9月以来，北京新房价格环比涨幅已持续六个月出现收窄。对于环比涨幅突然扩大，张大伟认为，可能与统计局采样有关，很可能是统计的指数数据滞后于市场实际情况。从趋势来看，北京房价环比涨幅仍是收窄趋势。
　　业内分析
　　观望致北京房价涨幅下降
　　张大伟表示，受信贷收紧、自住型商品房集中上市等影响，进入今年，购房者观望情绪加重，市场预期出现变化，中低端购房者看跌情绪日益浓厚，购房者入市节奏变慢，影响了房价同比环比涨幅出现下降趋势。受观望情绪影响，近期不少北京开发商也推出降价楼盘，新楼盘开售也并未出现此前“日光”的现象。
　　张大伟表示，观望情绪对二手房市场影响更大。中原地产研究部统计数据显示，北京三月二手房成交套数为8943套。这一成交量创造了2009年全面网签来同期的最低值。这也是2013年6月后，再次出现连续3个月低于万套二手房成交的情况。
　　北京楼市不会出现“崩盘”
　　张大伟指出，由于今年信贷和自住房供应将是影响北京楼市的关键政策，预计在未来一段时间北京楼市也将会出现调整，房价会继续上涨，但涨幅有所收窄，从目前市场情况看，4月份北京楼市很难升温。
　　他认为，北京楼市调整的时间不会太长，也不可能出现“崩盘”的情况。“受首都集聚效应的影响，人口基数大，购买力高，虽然受观望情绪影响，需求会有所降低，但刚性购房需求依然存在，在库存方面，房源仍然较少。由于信贷有紧有松，不排除未来房价再出现加剧上涨的情况。”
　　全国市场触顶迹象明显
　　3月份70城房价未涨的城市个数达到了14个，是自2013年以来房价未涨城市个数的最高点。张大伟表示，目前楼市出现了新变化，由去年末的市场分化逐渐演变为市场的全线放缓，从数据看，基本可以判断市场在2013年四季度已经触顶。从春节后的一个多月看，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局也发生变化，目前商品房销售额、面积涨幅均出现下调，库存则明显上涨，预计接下来量价涨幅会持续回落。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，未来楼市不容乐观。3月份住宅市场整体价格持平和下降的城市数量进一步增多，环比涨幅继续收窄，更多的城市房价出现横盘局面。预计如无特殊的政策因素影响或刺激，国内楼市市场趋冷、价格涨幅收窄、横盘和价格下跌城市增多、市场进一步分化等一系列趋势在未来一段时间仍将继续，楼市整体的复苏将很缓慢。
　　他预计，楼市的调整将从区域供应量与人口基数不匹配、旅游地产聚集的城市展开，而在一线城市，房价涨幅收窄则是会先从远郊区县开始，从高总价大户型的房屋类型开始，逐步向市中心蔓延。
(责任编辑：un649)
原标题：3月北京新房价格环比涨幅较2月扩大
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客服邮箱：3·30”新政等一系列房地产政策措施接连出台，近两个月里，各地不断出台放松限购等政策，个别城市楼市也有所“升温”，成交量迅速放大，甚至在深圳等地上演了“疯狂抢房”一幕。有市场人士认为，楼市有望全面解禁，房价眼看就要“大涨”。对此，专家表示，房地产市场逐渐会走向分化格局，并且楼市政策也可能进行适当调整，但是总体上不会出现全面“暴涨”的局面，尤其是一线城市全面放开限购仍有难度。
多地取消多项限制
目前，除北上广深4个一线城市和三亚外，各地已全部取消限购措施。而2015年至今，已有超过100个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，北京、上海等超过30个城市则增加了公积金贷款额度。
5月19日，济南市调整住房公积金贷款、提取政策；25日，长沙市贷款额度提高至60万，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%；天津也对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整。紧接着连续两天内，福建省宁德市、四川省宜宾市等地也下发文件，或是加大购房补贴力度，或是提高公积金贷款额度、降低首付比例，对市场的刺激不断增强。
国家统计局发布的数据印证了楼市的“回暖”。统计显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。
房价暴涨不会再现
随着政策宽松的预期加强，如今无论是购房者还是投资者，都希望知道在各地库存逐渐消化和地价越来越贵的情况下，是否会有新一轮房价“大涨”。
“虽然楼市成交量开始回暖，但是基本还是呈现一个分化的格局，一线城市供求形势相对正常，而一些三四线城市供大于求的状况还是比较严重，库存仍居高位。因此可以说目前的回升幅度还是有限的。”中国社科院金融研究所金融市场 研究室副主任尹中立(微博)对本报记者表示。
虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至，但从实际效果看，经济仍然处在调结构的关键时期。“在本轮市场中，市场基本面已经改变，已经从过去的主动放松转变为市场自行调整。所以，房地产长期趋势仍处下行空间，并不会重蹈2009年因政策宽松而带来价格飞涨的覆辙。与此同时，一线城市成为楼市复苏领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。”中原地产首席分析师张大伟表示。
也有专家认为，当前多地的房地产市场面临的仍然是结构性失衡的问题，原来的一些库存还有很高比例尚未消化，包括前期降价的一些楼盘将要到交房期，期房变现房后市场的供求关系也会改变。从整体上来看，当前整个房地产市场并不具备快速回暖的基础，如果房价上涨过快，反而容易带来新的风险。
情况特殊或将微调
虽然全面放开限购短期内还不太可能实现，不过由于房地产市场在地方经济中所扮演的特殊角色目前仍难以改变，就业、民生等多重因素都需要房地产市场带来活力，因此在情况特殊时，具体的调整也存在一定可能。
“尤其是一线城市不光是一个土地供应是否跟得上的问题，还有一个城市定位的战略问题。这里面，城市定位、区域战略的调整本身也会给楼市带来很大影响。虽然整体来说政策肯定是有放松的趋势，并且房地产的经济作用不能忽视，但市场还是有它本身规律的，不能认为楼市的涨跌完全取决于政策。”尹中立说。
“由于历次市场起伏并非仅由政策主导，而是受到前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平以及人口结构演变等多方面因素影响，因此后市走势需要综合预判。其中，市场整体存量的大幅增长，尤其是一二线城市以外地区库存的持续攀升，将成为影响市场变化和地区分化的重要因素。预计2015年，房地产政策会延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。”张大伟说。（本报记者 宦佳）