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高层户型送入户花园,一直没搞懂:首先算不算面积,其次是露天的还是封闭的,再次是能不能改为一个房间什么的,不然太浪费。
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反正是只要能算的 都给你算进去了 哈哈
房天下知识为您分享了一条干货
转个弯啃你,谢谢
算面积,你看户型图,就是你进门正对的那个位置,你可以根据你的需要进行设计装修,可以改造成一个进入式衣帽间啥的,我感觉做个酒吧台的话不错,一般那个位置就是几个平米大,在房间里边有窗户
- 入 户 花 园会 算 面 积 封 闭 的 . 至 于 内 部 装 修 是 户主 的 自 由 -
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违法信息举报邮箱：叠溪花园怎么样？叠溪花园在哪里？有什么户型？价格多少？投资还是居家好？
规划户数:1292户
停 车 位:1938个
绿 化 率:33.7%
容 积 率:2
物业费用:2.4-10.0元/㎡
建筑面积:789060平方米
占地面积:276190平方米
物业公司:广州市金璟置业发展有限公司
建筑类型:超高层（30层以上）
开 发 商:广州市金璟置业发展有限公司
楼盘地址:广州增城荔城大道北增城区朱村街道朱石路3号
云溪四季项目地处广州东部教育城核心区域，总建筑面积80万平，外立面设计采用现代简约风格，高端奢华。项目产品类型涵盖高层洋房、叠拼、合院、联排、独栋、商业体。社区配有大型卫生服务中心、&3000平社区自有会所、1.76万平商业体、幼儿园、小学全学龄化教育配套。千亩原生态山林湖景，溪流园林多重胜境紧相环绕。
合景云溪四季四季地处广汕路旁，位于朱村地铁21号线​&&地铁出口，毗邻广州教育城。教育城是广州政府继广州大学城成立后打造的另一所教育新城，总占地30平方公里，总分三期开发，仅一期广州政府就投资了290亿，全部工程竣工后将会有24所职高院校入住，同时会进驻30万流动师生人口，里面老师及其它的工作人员都是该项目未来业主之一，当然除了教育城外，如2017年3月富士康等高科技企业的迁入及其它大型企业进驻都为增城未来聚集了大量的产业人口,这将让增城市场增加许多潜在购房客户。同时也为今后的住房需求起着决定性作用，地铁21号线预计2018年年底开通运营，地铁开通后7站到天河，2站到荔城CBD及万达广场商圈
学校：幼儿园;小学;普通中学;大学&
其他配套：车&位：车位配比为1:1.5&周边配套：商业：乐家超市/佳涛超市、朱村肉菜市场、增城万达、东汇成、萝岗万达。&自然景观：西福河公园、荔湖高尔夫球会、仙村高尔夫球场、紫金山、挂绿湖&公园：西福河公园&医院：朱村镇医院、朱村街社区服务中心、增城中医院、增城中新医院教育：启智幼儿园、南岗小学、朱村中心小学、朱村二中、广州大学松田学院&内部配套：基础配套：社区配有大型社区卫生服务中心；社区居委会、垃圾站、公交车首末站；3000方社区自有会所，内有恒温游泳池、健身房、娱乐区、室内篮球场、羽毛球场、会所超市。&商业：1.76万平方商业体（大型综合超市、便利店、购物中心、步行街、餐饮、专卖店）、小区独立大型肉菜市场、基础便民设施。&教育：幼儿园、小学全学龄化教育配套。&休闲配套：儿童活动区、成人康体区、生态休闲区、水景园林区、园林绿化区集于一身。
公交路线：横塱村:&增城2路、增城104路、增城105路&地铁21号线
更多详情请致电售楼中心：183
卓经理&（微信同号）&家总在我们的生命中，扮演着一个不可代替的角色，家的温暖，那是你永久的归宿！！
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的户型面积都是多大，我是刚需购房者，第一次看房想要个小户型？
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
由于小户型空间比较小,如何合理的利用空间让自己的家看起来更加美美的,就要在装修方面下很多的功夫了。 []
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完全赠送面积指南以及我的女神90户型
本帖最后由 em500 于
00:06 编辑
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完全赠送面积指南
在06年住建部推出的70/90政策和房价的高涨双重影响之下，很少比例的首次购房者，会选购138经典大三房户型，此类户型的受众现在被定义为改善型，而大部分刚需会把目光投向90方3房这种产品。
其实在舒适的维度上，90方安排两房是合适的。多层得房率86-90%，小高层得房率82-85%，高层72-80%。除开多层可以勉强设置三房，小高层和高层的套内空间都很小。你知道香港的TVB剧集里经常有谈论到千尺豪宅，对港人来说这是了不起的成就。而一千平方尺，也仅仅约是93方，里面有狭长的走廊和三房两卫。当然区别是港人的93为套内面积。当对尺度的追求遇上实用主义，妥协就成了必要。
90房三房户型的设计成了开发商的核心竞争力之一。这也是产品差异化的重要指标。好的户型，往往能卖出更高的价格。以金沙湖板块为例，同为高层90方产品，名城湖左岸就比德信中外公寓定价高近20%。即使高高在上的绿城，也开始研究90方户型，西溪诚园的广告即为“最好的”90方。诚园的90方显然不是市面最好的，不过对绿城来说确是长足进步。
现在有竞争力的90方，必须具备以下几个特点，三房，全明，螺丝壳里做道场却仍不促狭，通透性好。
于是所谓“赠送”面积就大行其道，100%的得房率也是文案常见的词汇。开发商管这个叫“偷”面积。在和规划局斗智斗勇的过程里，八仙过海，各显神通。下文就来盘点市面上的各种“赠送”面积，且听我娓娓道来。
典型户型 万科七贤郡 89 方 滨江金色黎明 89方 实用性 ☆☆☆
飘窗，最常见的偷面积手法。也最合乎法规。下飘窗台离天花板距离小于2.2米，不计入产证，算作赠送面积。大部分开发商都会有这样的设计。飘窗又有真假之分，真飘窗窗台在外，三面玻璃窗。假飘窗可以敲掉飘窗台而直接利用空间。有些小开发商甚至直接用石膏板做假飘窗应付验收，交付以后直接让业主砸掉，比如佳苑玉都枫景。
11年杭州规划局出了个《关于规范建筑飘窗等若干问题建筑面积计算的通知》(以下简称《通知》)，规定飘窗最大的宽度为0.6米。一个开间3米的卧室，飘窗大小1.8平方米。若是三个卧室均有飘窗，那么大致飘窗赠送面积在5平方米左右。七贤郡有个135方的户型，除了在四个房间里设置了飘窗，连卫生间也做了飘窗，堪称利用飘窗的典范户型。
假飘窗如金色黎明可以直接敲掉利用该处面积，而真飘窗，如何利用确需花一番心思设计。大部分样板房都在飘窗台的石材上放上棉垫和靠枕，营造温馨的家庭氛围，再比如七贤郡的样板房飘窗上摆放了“枯山水”看着美观，对居家来说却并不实用。除开作为小憩，用靠枕做出的休息空间，比较实用的做法是做成书桌，人体工程学的数据，书桌的高度一般在73cm-76cm之间。由于飘窗台在40cm-50cm之间，可以在飘窗台上做抽屉和书桌台面做成收纳空间。
飘窗的缺点是将来可能要面对外墙渗漏和保温的问题。安全性是另一个问题，许多家里装修时会把铁护栏拿掉，对幼儿的危险性极大。三墩亲亲家园曾发生幼儿跌落事件。用&飘窗坠落&作为关键词搜索，也不会少见此类案例。
2. LOFT与跃层
LOFT 典型户型 嘉泰馨庭 实用性 ☆
买一送一需自己隔层为LOFT。产证面积即为1层的面积。市面上纯LOFT，又为70年住宅产权的房子极少。如桥西嘉泰馨庭，新城盛世钱塘。
从字面上解读，LOFT，你是不是觉得特别爽，赠送的面积又多，一个小户型如嘉泰馨庭38方，可以送整整一层面积。如果你有楼上楼下的情结，且不是正如你意。但是LOFT有两个致命缺点，一是层高低。二是一梯N户，通透性差，往往一个走廊上，朝北几户朝南几户。
11年之前，对LOFT控制不严格的情况下，市场上能见到层高还算不错的LOFT，盛世钱塘为4.8米。此后杭州市规划局出台了《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》。规定LOFT若是高于4.5米则一律计算1.5倍面积。
于是诞生了嘉泰馨庭这种户型，你猜层高多少？4.49米。如果你算上楼板，那么每层层高才2米1左右。如果你算上地板和头顶上的空调和灯具，那么在房间里就会相当压抑。当然市面上还有更低的loft，比如中天西城纪40年产权的4.2。
这种为了偷面积而牺牲的舒适性的做法太过夸张，并不适合大部分人。如果你还是对楼上楼下有严重情结，那么你不如考虑跃层。
跃层 典型户型 顺发和家美 和达御观邸 实用性 ☆☆☆
和家美_跃层.jpg (106.74 KB, 下载次数: 6)
20:06 上传
一个典型的跃层，有两层标准层高的房子，其中的客厅挑高，客厅之上的空间在开发商交付之后，你就可以现浇封闭楼板即为赠送空间。
跃层的层高够标准，赠送的空间也不小，通常封闭客厅挑高空间至少能多增加10个平方，一个卧室的面积。&上面有人&的开发商，能批出挑高空间更大更夸张的户型，比如御观邸，再比如萧山楼盘和家美。90方户型赠送面积至少30方以上。
跃层的问题在于容积率相当于翻了一番，采光就受到严重影响，御官邸遮挡了后面的金沙湖一号。另一个金沙湖的名城湖左岸的低楼层户型光照也不足。另外跃层的户型得房率较低，和达的得房率仅为67%，此外后期需要现浇楼板和楼梯，也是一笔开支。
3. 露台与超大露台
典型户型 天鸿香榭里 郡原九衡公寓 实用性 ☆☆☆
露台 又有开发商定义为错层阳台，挑高阳台。极为普遍的赠送方式，尤其是90方户型。和阳台比，上方无盖，无遮挡。
典型的露台面积在5-6平米之间，赠送面积较多，大多数时候作为阳台替代品。露台的隐私程度和安全程度较差。露台上为楼上邻居的卧室或者客厅窗户，若是你不幸遇到素质低下的邻居，住在管理混乱小区，当楼上装伸缩式晾衣架，晾出滴水的内裤时，你就知道问题所在了。露台按照法律法规不能封闭，但许多非严格管理小区业主都会封起来，典型的如桥西的凯德视界，被人称呼为百衲衣外立面，相当丑陋。因为杭州多雨天气，若不封闭，露台的实用程度大减，而封闭以后则和普通阳台差不多。
超大露台 定义为30方以上的露台。比如九衡公寓，丽晶湾，一般为次顶楼的退台设计。良渚文化村白鹭郡东也有类似户型。
九衡公寓_大露台.jpg (73.33 KB, 下载次数: 4)
20:04 上传
露台极大，看起来可以party，种菜，做洗衣房，堆杂物等等。做个花架你就可以有个空中庭院，是不是很吸引人。不过要注意，一般烟道和卫生间的管道出口都在大露台上，另外还有各种管线，同时若建筑质量较差做花园可能会引起渗漏。
4. 入户花园及各种阳台
典型户型 天鸿香榭里 天阳云筑 实用性 ☆☆☆☆
入户花园和其他凹阳台一样，也属于阳台的范畴。阳台在计算产权面积时算一半。目前主流的设计方法，朝北设计一个大阳台，比如香榭里的阳台为7.6方，赠送的面积即为一半，3.8方。北海公园北阳台5.2方，赠送2.6方。装修的时候因为朝北，通常作为小书房，或者客房来设计。现在的凹阳台和普通房间在本质上并没有什么区别，利用效率也非常高，堪称最实用的赠送面积。
在这方面做到比较优秀的楼盘天阳云筑，有个90方户型，设计4个大阳台相当闪耀。
天阳云筑_90.jpg (117.57 KB, 下载次数: 3)
20:08 上传
5. 开发商许诺偷浇楼板
典型户型 顺发吉祥半岛 大华海派风范&&实用性 ☆☆☆
注意这里谈论的是开发商许诺的交付后浇楼板行为，通常在购房后，开发商会和所有业主签订协议。因为浇楼板改变了建筑的外立面，侵占了公共空间，所以必须得到全体业主同意。统一浇楼板的好处在于对外立面的更改能整齐，但仍然，这些后期建筑全属违章。这种行为仅比个人私自改变外立面更好些。
比较典型的楼盘比如顺发吉祥半岛，交付以后把天井的中空部分浇注到套内，再比如海派风范，惊天地泣鬼神的改造方式，把露台浇铸成两层，变成两个房间。想象一下你走到露台再爬上楼梯，上面还有个小房间。和家美也有交付后浇楼版的情况，甚至把整个过道和过道上的挑高完全包入套内。
大华海派风范.jpg (83.7 KB, 下载次数: 5)
20:09 上传
再一次这种交付后再改造的方式并不受法律保护，即使是开发商提供的服务。
6. 花池 设备阳台
典型户型 保利玫瑰湾 亿丰蔚蓝郡 实用性 ☆☆
花池顾名思义放花的地方，但总有奇怪的开发商把花池和阳台连在一起做为可变三房送给购房者。其实根据11年的《通知》已经不允许开发商在阳台外再规划花池。这种设计在市内的新盘已较为少见。保利玫瑰湾即是用这样的方式，把入户花园和花池加在一起，可以做北向的小房间。一般赠送的面积约为1平方。
设备阳台则是放空调外机燃气机的地方，也不计入产证面积。部分开发商设计的户型可以把设备阳台和普通阳台，比如亿丰蔚蓝郡。根据《通知》规定，90方以下的户型设备阳台最大为3平方。设备阳台本来就是安放设备的地方，如果包进来，那么空调外机放哪里？如果挂在外立面，那样又会丑陋不堪。
7. 错层赠送
典型户型 华元蒙卡岸 实用性 ☆☆☆
最初去看蒙卡岸的样板房，吓了一跳，怎么客厅挑高3.6米。看起来很奇怪的户型。而边上有一块2.2米高的赠送空间。后来仔细一想，原来这块空间的下面为楼下邻居的挑高客厅，而你的客厅上面就是别人的赠送面积。
蒙卡岸.jpg (89.13 KB, 下载次数: 3)
20:11 上传
这样的赠送方式很独特，通常会获得层高2.2米的8-10方面积。不过这块赠送面积很难利用，一是层高低为2.2米，通常设计为榻榻米或者活动室。此外你还需要修一个台阶走上去，家中若有小孩老人颇为不方便。
典型户型 万科西溪蝶园 华元爱丁郡 实用性 ☆☆☆
只有一梯一户的户型，或者刷卡式双开门一梯两户的户型才有电梯厅的赠送。电梯厅理论上是套外空间。大部分家庭用来堆暂时的杂物，放些折叠自行车等等。有足够的私密性的话，还是挺有用的。
9. 阁楼，地下室与半地下室
阁楼 典型户型 良渚文化村白鹭郡南 实用性 ☆☆☆☆
阁楼一般多见于多层建筑，排屋及别墅，文化村白鹭郡南一期四层区顶楼，柳映坊三期顶楼户型都有这种户型。
按理来说阁楼空间若高于2.2均要算面积，比如白鹭郡北的顶楼，130户型只能做到两房一厅，就是因为有个40方左右的阁楼(计入产权)。导致排布局促，利用效率低。但我上面所描述两种户型，阁楼均不计入产证。开发商在交付前在阁楼上做个夹层把所有高度都降为2.2米以下，通过验收再恢复原貌。柳映坊三期阁楼赠送面积极大，标准层高的就有40方左右。在市场上受到热捧。这也导致价格猛飙，从最初的1.7一直飙到了现在2.05左右。
地下室与半地下室 典型户型 九龙仓碧玺 华盛达阅城 相江公寓白房子 实用性 ☆☆☆☆
与阁楼一样，也常见于多层与排屋，偶尔有小高层和高层比如九衡公寓和协安蓝郡，那是极少的。
一般为一送一户型，地下室与一楼面积相同。实用面积无敌，九龙仓碧玺为例，174方一楼户型，赠送面积达170方。
地下室存在几个问题，第一是潮湿，第二是通气，第三是采光。碧玺设置了下沉式庭院，用来引入阳光和通风，效果不错，而白房子仅仅设置了采光井，这样就会压抑很多。一个比较好的解决方案是，引入下沉式庭院，增加采光面积。
一楼的房子还有赠送花园的，比如西溪里和亲亲家园的部分户型，非架空的设计，可以从花园入户，许多喜欢有独立空间而又买不了排屋的客户会喜欢这样的设计。种上喜欢的花和树，围和成私密空间。这种设计使得一楼的房子得到较大增值。
回到天鸿香榭里这个90方中间套，开篇我说了四个90方户型的标准，
“现在有竞争力的90方，必须具备以下几个特点，三房，全明，螺丝壳里做道场却仍不促狭，通透性好。”
对照香榭里一一衡量。
三房显然是达标。当然次卧的2.8米面宽是硬伤，除去隔墙面宽也就2.6左右，摆上一张2米长的床，只有60公分过道宽度。
为了多一个卫生间，而多了一个暗卫。主卫是暗卫乃是另一硬伤，如果对双卫要求不高可以把主卫墙敲了包在主卧里。或者也可以把书法主卧主卫做成一套房设计，主卫北墙改成玻璃墙采光。
香榭里套内面积65.28方，得房率72.57%。赠送面积包含了露台，飘窗和阳台三个经典元素，如果选奇数层露台赠送面积更大。对比竞争对手另一个靠户型取胜的北海公园的87.5方，套内面积67.31方，得房率76.92%。赠送面积香榭里更胜一筹。而得房率稍逊，在赠送面积上已然合格。送的北向书法面积7.6，北海公园仅为5.2，我尤其喜欢的是香榭里的大厨房。
至于通透性，由于是中间套自然只能依靠天井通风，跟边套比不及。厨房的采光也是通过天井，操作台太暗，建议把墙打了跟餐厅连为一体做开放式厨房，中间放一个迷你中岛台。
综合给分7分。在中间套户型里做的算是不错。在祥符五盘里比2.7卧室的阳光郡和毫无赠送面积的阅城要好不少。朝北房间7.2方是五盘里最大的。当然硬伤也有不少，这就是权衡，螺丝壳里做道场，必然要有取舍。这可以算是开发商用心设计的户型，比之中海紫藤苑沿用传统两房这种毫不动脑的拿来主义好上不少，但仍称不上杰出，反应在价格上，没有超出周围楼盘10%的潜力。
文化村柳映坊三期138方是我认为最合适的140以下三房户型。而90方要做到舒服的3房，必然要有超乎寻常的赠送面积。下面这个户型就会让人出乎意料。
这个户型是良渚文化村白鹭郡南一期一楼的户型，你猜的没错，赠送一比一标准层高的地下室和30方的下沉式庭院。90方的户型将近160方实用面积和30方花园。地下室北面有采光井，南面有大尺度的门推出是庭院，解决采光和通风的问题。
郡南_一楼.jpg (91.19 KB, 下载次数: 10)
20:18 上传
郡南_地下室.jpg (85.13 KB, 下载次数: 7)
郡南负一楼
20:19 上传
楼上可以设计成三房两卫，两个南向卧室均带走入式衣柜，北向卧室面宽5.1米。即使有两个孩子，也可以安置的很好。或者设计成南向双卧室，加北向开放式书房或起居室加小卧室。楼下设置厨房客厅餐厅储藏室和书房，超大尺度的客厅相当舒服，在北面采光井下可以放钢琴或者做书房，而下沉式庭院里可以设置水景，也可以搞一个香蕉伞配防腐木地面，周末更可以在院子里烧烤。
考虑到将来的房产税，140方以上被定义为非普通住宅需缴纳的营业税，这个户型在流通时也很有优势。本来就优秀的万科物业0.98元每平方的物业费，只用缴89方的面积，也是相当不错的福利。要知道这个户型目前二手市场价格仅仅在150万左右，整个文化村约有100套左右，每年二手市场换手不超过5套，这个价格是不是相当超值？
最后，来几张此户型的装修毕业照给大家看看，就是因为这些图导致我毒发身亡。
一层全景.jpg (55.41 KB, 下载次数: 5)
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郡南90.jpg (95.31 KB, 下载次数: 6)
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junnan .jpg (73.47 KB, 下载次数: 4)
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图片部分户型图收集自互联网，装修毕业照来自郡南邻居
，500辛苦了
SF,你写这么长，辛苦
SF,你写这么长，辛苦
原来是香榭里作文大赛；
500你个年终奖8w刀的高富帅跟我们屌丝抢奖品有意思吗？
本帖最后由 em500 于
23:18 编辑
caiwt123 发表于
原来是香榭里作文大赛；
500你个年终奖8w刀的高富帅跟我们屌丝抢奖品有意思吗？
其实刚想写点东西，除了这个以后还会写写文化村
另外你补我8w刀？蔡总
补个香榭里中间套的图
长篇大作啊。
写的不错，托的明显。
caiwt123 发表于
原来是香榭里作文大赛；
500你个年终奖8w刀的高富帅跟我们屌丝抢奖品有意思吗？
香港也是算建筑面积的。500文采飞扬，我欣赏即可，要我自己断然是码不出这么多字的
杨家阿姨 发表于
香港也是算建筑面积的。500文采飞扬，我欣赏即可，要我自己断然是码不出这么多字的
500领先我们的距离，不是索8能追上的
500你个年终奖8w刀的高富帅跟我们屌丝抢奖品有意思吗？
杨家阿姨 发表于
香港也是算建筑面积的。500文采飞扬，我欣赏即可，要我自己断然是码不出这么多字的
我查了查香港政府官网。
里面写明如果代理一手楼盘 好像是从08年开始的规定。
計算單位呎價時，應注意是以「實用面積」或「建築面積」計算，如有疑問，可向發展商查詢。
下面是是香港地监局要求的资料：
售樓說明書以下是售樓說明書必須提供的其中一些資料：實用面積室外及室內的建築材料及設備預計樓宇竣工日期管理費預算業主可否在物業內飼養動物屋苑落成後會提供的公用及休憩設施業主是否需要分擔管理、營運及維修保養屋苑範圍內或外的公眾設施或休憩用地的費用斜坡維修責任
而如果是二手楼盘 从去年开始就要求香港中介同时提供建筑面积和实用面积了。
“通告也容许地产代理提供实用面积的同时，也可以同时提供建筑面积，但广告内表述实用面积的字体，不可以较表述建筑面积的字体小。”
老实说 天阳云筑那个户型我实地看过 赠送的虽然多 但是那个中间套的次卧实在是小的可怜
赠送虽多但户型着实不敢恭维
不懂户型的来看看500大师布道讲学
lostin 发表于
老实说 天阳云筑那个户型我实地看过 赠送的虽然多 但是那个中间套的次卧实在是小的可怜
赠送虽多但户型着实 ...
而且这个开发商天阳没有在户型图上标注尺寸。
不标注尺寸的开发商都是大忽悠。
另一个忽悠方式是把家具等比例缩小，看起来户型图里很宽敞的样子。其实床都可以靠到墙了。
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