规避20%卖房个税六大秘籍靠谱吗 一一解答
来源：台州商报
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“国五条”中，最引人关注的是二手房个税按照转让所得20%计征的规定。但上有政策，下有对策，网上早已抬出了诸多避税攻略，许多“有心人士”跃跃欲试。那么，这些网传攻略究竟靠不靠谱呢？为此，记者总结了六大攻略，并就此采访了浙江鲁大律师事务所的律师卢俊。他指出，网传攻略不可信，市民切勿盲目跟风，以免遭受不必要的损失。
政策原文称，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
卢俊指出，事实上出售自有住房须缴20%个税，并不是什么“新政”，而是有计算税收的现行法律依据：我国《个税法》规定：“财产转让所得……适用比例税，税率为20%”。
“国五条”中的该条政策之所以让大多数人感到“新”，是因为在一段时间跨度中的房地产交易计税是一种经简化变通后的方案。
卢俊进一步指出，“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的……在住房转让收入1%~3%的幅度内确定”的规定，在房地产出让人没有提交价值凭证，无法确定房屋原值时，简易地按房地产价值在1~3%之间确定一定的税额，而现在“国五条”出台后，税务部门将严格依据《个税法》确定的税率执行，因此给部分人一种措手不及的感觉。
针对网传的六大秘籍，卢俊律师作了一一点评。
网传方案1：房产抵押，法院“过户”避税
买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押，然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房管部门过户，不论是否限购，都可以过户，而且不用交一毛钱的税。
点评：此方案不可行，若实行即属违法，当事人将会受到严厉处罚。首先，虚假诉讼属于违法行为，一经发现须承担法律责任。其次，到法院诉讼须缴纳一定的诉讼费，一般以诉讼标的(房产)的百分比计收，即使最后通过调解、简易程序等结案减半收费，也将是一笔不小的数字。最后通过法院判决“过户”无须缴纳税费也不是事实，因为法院判决，解决的只是合同履行等过户问题，而不能解决税费问题，因此当事人拿法院判决书去房管部门办理过户手续的，该缴纳的税费一样都不能少。
网传方案2：离婚，再婚，为避税
第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚。
点评：此方案不可行，在现实情况中，夫妻通过所有的房屋在房产证上登记户名的往往是夫妻二人，而将房产转移至一人名下需要支出成本，且在实际操作上也不容易，而且现实当中离婚容易复婚难的情况极多，许多家庭也不愿意如此为之。
此外，虚假离婚属法律禁止的行为，一经发现，就要承担法律责任。虽然现在没有具体的操作流程，也没有较为详细的规定，但不排除今后对此类行为承担责任会有详细的规定出台，比如出台对无效离婚避税税额的补征等详细规定。此外，在假离婚，夫妻往往是将所有财产转移至一方，而将债务留给一方，致使一方净身出户。因此，如果假戏真唱了，那么对净身出户的一方是极为不利的，因为协议离婚的，自离婚登记之日起即发生法律效力，想推翻是很困难的。综上，假离婚有风险，假戏真唱，得不偿失。
网传方案3：离婚，再婚，房子变唯一
夫妻两人先将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售(还需满5年才能避税)，卖掉后双方复婚。
点评：此方案和方案2在思路上，实际并无太大区别，都是以虚假离婚的方式，造成一种类似符合规定的假象，在此再次提醒，切勿违法行事，以免得不偿失。
网传方案4：连环假离婚
假设AB、CD是两对夫妻，夫妻分头离婚，前者房子过户给A，后者房子过户给D，A名下只有一套自有住房，把这套房子卖给无住房的C，避开房产税，办完手续后，双方复婚，是为连环离婚买房。
点评：此方案和方案3在思路上实际并无太大区别，之所以如此，是因为依据“自有唯一住房满5年出售的，可享受税收减免的优惠”，因此拥有多套房屋的夫妻，将准备出售的一套满5年的房屋，通过假离婚的方式，转移至一方名下，该方在出售房屋避税后，再与另一方复婚。这样的方式不可行，都是以虚假离婚的方式，造就一种类似合规的假象，属违法行为。
网传方案5：阴阳合同，瞒天过海
阴阳合同即二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。按细则要求，出售二手房时要对比房屋原值收取转让所得20%的个人所得税。以一套原价30万元，成交价80万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么应该缴纳10万元的个税。但是如果签订阴阳合同，把实际成交的价格改成30万元，那么这套二手房的差额部分就是零，不需要缴纳任何个人所得税。
点评：此方案属违法行为，风险也极大，不可行，因为阴阳合同虽然在形式上是“合法”，但合同内容因侵害国家利益，在法律上属无效合同，若一方违约按低价合同主张已经履行，或者主张合同无效，都是极有可能造成另一方当事人的损失。此外，如果约定的价格低于税务部门的基准价，就通不过税务部门的核查，税务部门仍会依据基准价计税，这样即使能够“避税”，效果也是非常有限的。所以冒如此大的风险使用这一方案完全有可能捡了芝麻丢了西瓜，得不偿失。
网传方案6：无偿赠送避税
房产买卖双方，一方以无偿赠与的方式将房产转移给另一方，进而避税。
点评：国家曾下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，其中明确以下3种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。可见无偿赠送避税不具有可行性。
尽管网传攻略如何神乎其神，但还是漏洞百出。卢俊告诉记者，在我市的“国五条”配套细则没有出台前，盲目轻信网上流传的避税方案而为之的，将有很大可能会遭受不必要的损失(比如补足税款、缴纳罚款、被追究法律责任等)。“因为新政配套细则的制定和出台是会综合考虑现有和可能有的各种情况，尽最大可能地减少漏洞，使新政能够真正贯彻和落实，这样一来，必然会有很大的可能，对网传的各类所谓避税方案作出相应的限制条件及追责规定。”
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卖房征收20%个人所得税哪些细节
对新国五条中“出售自有住房要严格按照转让所得的20%计征”，住建部副部长齐骥近日在接受媒体采访时说了一句“雷人”的话：将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。事实上，不止齐部长说的话很难实现，不少购房者和卖房者对这个“20%的个人所得税”所牵涉到的各种细节更是一头雾水：房改房的个人所得税该怎么收？房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证的，怎样来计算转让所得？不同的二手房，哪些新政后税费可能比较高？哪些则可能不受影响？本报记者邀请了丁建刚、章惠芳、虞晓芬、荆海燕、宋文杰等“钱报购房专家团”成员，在这里就一些重要的技术性问题为大家寻找答案。新政下，二手房原值怎么计算国务院“新国五条”细则的要求，凡是通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，都要按房产交易差额的20%缴纳个税。但是这个原值怎么来认定，网上的争论很多。比如房屋出让者未能提供房屋原值凭证的、还有经济适用房，原值该如何来核定？还有出让者在房屋装修时所付出的精力、装修费等无形的成本，怎么来算？读者疑问：商品房按照买卖合同核定其原值，、经济适用房等其他住房怎么核定其原值？专家解答：经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)的原值，主要是原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。已购公有住房，主要是原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或向产权单位)交纳的所得收益及相关税费。城镇拆迁安置住房，根据货币补偿、产权调换等不同实际情况具体核定其原值。自建住房，主要是实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。读者疑问：如果房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证，该怎么做？专家解答：在现行政策中，遇到房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定本次新政并未提及这种情况下的原值认定方法。由于此次政策较之前严厉，也有可能超过之前规定的1%～3%。读者疑问：政策说个人所得为房子售价减去买入价，再减去合理费用的数额，哪些属于合理费用？专家解答：计算房屋转让应缴纳个人所得税时，要以交易价格减去房屋原值、合理费用以及房屋交易过程中缴纳的税金。房屋装修时发生的支出项目繁多，容易丢失，而房屋转让时税务机关要求纳税人提供详细的费用清单。因此，为维护纳税人的利益，减少税务上的争议，在装修阶段，纳税人可以预先到主管税务机关领取相关表格，详细填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品、发票金额等信息。在房屋转让申报个人所得税时，将有关资料报送税务机关审核，正确计算缴纳个人所得税。读者疑问：我的房子，装修时请了名家设计，花费了较大的资金，卖出时这笔费用能不能算进原值，怎么算？专家解答：装修时花费的资金多少，必须提供真实、完整、有效的原始凭证。因此，纳税人在购买、建造房屋时，应妥善保管相关的凭证。如果不能提供发票，则按照总房款的一定比例扣除，根据目前所行政策，已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。新政策的细则还没出来，对于装修款的计算方式还有待证实。“不转嫁交易所得税”很难实现读者疑问：住建部副部长齐骥表示，“将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施”。请问，在实际操作中，是否能有效抑制税费转嫁给购房者的行为？专家解答：齐部长的初衷是好的，希望税费由卖家承担，不能转嫁到买家头上。但是怎么才能做到这一点，齐部长并没有说，估计也很难说，因为这种“希望”可能只是一厢情愿。税费是否会转嫁给买家，不会由齐部长说了算，要受市场因素影响。如果是买方市场，这笔费用可能会有卖家忍痛承担，如果在卖方市场，这笔费用必定会由买家承担。税费转移的发生，并不因齐部长说“NO！”而停止。当年100元出售的房子麻烦大了在2009年，部分市民为了规避“”，将房屋以10元、100元等离谱价格“卖给”家人。当时看似聪明的做法，却在新政之后留下了“后遗症”，一旦出售，将缴纳一笔数额巨大的个人所得税。读者疑问：这类当初低价卖给家人的房子，现在应该怎么办？专家解答：这类房子一旦出售，将缴纳一笔数额巨大的个人所得税。建议这部分房子赶紧采取过户的形式，将房价恢复至实际价格，不然或将吃“哑巴亏”。读者疑问：哪一种房源在出售时，不收取个人所得税？专家解答：住建部研究中心主任秦虹称，出售5年以上个人唯一住房，仍可免征个人所得税。“自用5年以上”，是指个人购买至转让房屋的时间达5年以上。个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购买合同的生效时间、房款开具日期或房屋产权证上注明的时间，依据孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋权证注明日期或者完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。“家庭唯一住房”，是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有的一套住房。房改房、赠与房如何征收个所税房改房，是国五条细则出台后，网友议论比较多的一类房子。在二手房市场上，房改房是一种特殊的房子，有点类似半福利的性质，买入的价格特别低。有人认为，其交易时个人所得税的征收不能简单按照“售价－买价”的模式来征税。目前杭州房改房数量惊人，成交量也非常之大。这类房子如何征收个税，是一个被广泛关注的话题。读者疑问：房改房出售时应该如何征收个人所得税？专家解答：针对本次的二手房出让按照转让所得20%征收个人所得税的规定，涉及面最大、影响最大的就是房改房。由于房改房买入的价格非常低，在杭州通常只有数万元，而如今售价均在百万之上，如果严格按照“售价—买价”的模式征收，个税数额惊人。针对房改房，目前有声音表示，“政府根据该区域市场成交现价，定一个指导价格，按照指导价格与成交价格的差额征税”。但杭州暂无执行标准出现。读者疑问：不通过买卖，而通过赠与的形式取得房子，要不要征收个人所得税？专家解答：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产，房屋赠予直系亲属、抚养人或人、法定继承人、继承人或者受人等几种情况不征收个人所得税，其他情形的房屋赠予均征收个税。获得后转让该项不动产的，均应当缴纳个人所得税。以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳个人所得税。延伸阅读：
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个人售房差价按20%缴个税 买卖双方都的首套房也要征收吗？
我有更好的答案
不是买卖双方都是首套房要征收个人所得税，而是卖方的房子不满五年，或者是满五年但不是其家庭唯一住房就上市交易的，这种情况要征收个人所得税。根据日的新政，满两年免征营业税。个人所得税还是满五年免征。
房地产的事知道点儿
只看卖房人，他的房子如果是普通住宅，并且是唯一一套，还有满了5年的话，就没有个人所得税，买方没有个人所得税。
新政策你看了吗？
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
看字面，应征收个人所得税的房屋，不应征收的 自然就没有个人所得税呀。没有个人所得税的房子，他怎么可能征收呢。
什么意思啊
满5年的唯一一套普通住宅，出售是没有个人所得税这个项目的，明白嘛？所以不在新政策的应收范围内.
你确定吗 ？我和买卖双方都是唯一一套房，6月份就满5年啦
，正想过户的问题呢，就出啦个这政策。郁闷啊
你要是不信，那就打电话给房管中心咨询吧。我能告诉你的就这么多，并且对我所说的负责。
本回答被提问者采纳
个人所得税： 购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5，满5年则免征营业税。 2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 　　（二）非普通住宅： 1.65% 2、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.65%， 满5年则征差价差价的5：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%、营业税卖方涉及的税费 　　（一）普通住宅： 1，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税.65%
新政策从字面理解就是一刀切，不会像现在这样还有什么个人名下有没有房屋一说了。就是只要是私人房屋交易，就直接收（差额*20%）个人所得税。至于楼上说的5年的限制，这个和个人所得税没有关系，这个是负责营业税的。购买后居住不满5年的，需要另外支付营业税。在新政策中应该没有明确的提出在征收了20%的个人所得税后，是否还要继续征收营业税吧，所以可能还会有营业税。另外这个政策现在只是才出来，而且只是一个大体的纲领，每个地方还要具体细化后才会开始实施。个人理解，仅供参考
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